주택의 부수토지의 주택수 계산 (취득세,종부세,양도세)

[고구마]

주택 부속토지를 취득한 경우

취득세, 종부세, 양도세에 미치는 영향

1. 취득세

취득세는 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 봅니다.

위 관련하여 지방세법 제13의 2 ①에 의하면, "법인 및 다주택자(1세대 조정대상지역 2주택, 그 외 3주택)의 중과세율 적용 시 주택의 부속토지만 소유하거나, 취득하는 경우에도 주택을 소유, 취득한 것으로 본다"라고 하였습니다.

                                      지방세법 제13조의 2

※ 취득세 중과 배제

부속토지만 취득한 경우에도 전체 주택의 시가 표준액이 1억 원 이하이면

중과세 배제이다

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28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 법 제13조의2제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 “주택”이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.​ <개정 2020. 12. 31., 2021. 4. 27., 2021. 12. 31.>
1. 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말한다)이 1억원 이하인 주택. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제1호에 따른 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조제1항제4호에 따른 사업시행구역에 소재하는 주택은 제외한다.
[출처] 주택의 토지만 소유할 경우 주택수 포함여부|작성자 돈바람

2. 종합부동산세

1) 원칙

종합부동산세법에서 "주택"은 지방세법 제104조 제3호의 주택으로 정의함에 따라 재산세 적용기준을 따르고 있습니다(종부세법 제2조).

따라서 주택 부속토지의 주택수 산입기준은 재산세와 동일하며, 주택 부속토지만 소유한 경우도 주택수에 포함됩니다.

2) 예외규정

다만, 2009년 종합부동산세 부담 완화조치로 납세의무자 본인이 1주택과 함께 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우는 부속토지를 주택으로 간주하지 않는 예외규정이 신설되었습니다.

즉, 납세자 본인이 1주택을 소유한 상태에서 다른 주택의 부속토지만을 추가로 소유하더라도 1세 1주택을 보게 됩니다. 하지만 납세자가 1주택을 소유한 상태에서 그 배우자가 주택의 부속토지만 소유한 경우는 2주택을 소유한 것으로 보아 1세대 1주택 공제를 받을 수 없습니다.

3. 양도소득세

1) 원칙

ㅇ 양도소득세에서는 주택의 부속토지만 소유하였다고 하여 주택으로 간주하지 않고, 주택과 그 부수토지를 함께 양도하는 경우에 주택으로 인정합니다.

ㅇ 양도소득세에서는 "사실상 주거용"으로 사용하는 건물을 주택으로 봄에 따라 납세의무자가 주거용으로 사용하지 않는 주택의 부수토지만 소유하는 경우는 주택으로 간주하지 않습니다(서울행정법원2019구단66340, 2019. 12. 17).

ㅇ 즉, 주택 부수토지만 보유 시 주택수에 산입되지 않으며, 해당 세대가 하나의 주택을 소유하고, 다른 주택의 부수토지를 소유한 경우 1세대 1주택으로 간주합니다.

[참고사항]

한편, 법인세법 제55조의 2(토지등 양도소득에 대한 과세특례)를 보면, 주택의 부속토지에 대해서도 일반세율에 추가과세를 적용하는 것처럼 되어 있어, 이 부분에 대한 논란이 있었는데, 위에서 본 바와 같이 법인 역시도 주택의 부속토지만 취득하여 양도하더라도 주택을 양도한 것이 아니므로 추가과세를 적용받지 않는다는 것입니다.

                                             법인세법 제55조의2

하지만 지인 중에는 위 조항을 해석함에 있어 법인이 주택의 부속토지를 양도한 경우에 추가과세 대상인 것으로 잘못 해석하여 법인세를 10%추가하여 납부한 경우가 있어, 위 내용을 전달드렸는데, 이후에 환급신청을 했는지는 모르겠네요!

요 약

1. 취득세, 종합부동산세의 경우 부속토지만 소유.취득하는 경우 주택으로 간주합니다. 다만, 종합부동산세의 경우 납세의무자 본인이 1주택과 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우에 한하여 부속토지를 주택에서 배제합니다.

2. 양도소득세의 경우 주택 부수토지만을 소유한 경우 주택용으로 사용하지 않으므로 주택으로 보지 않습니다.

공.경매투자 시 유의할 사항

개인적인 의견입니다.

1. 주택이 있는 상태에서 법정지상권성립여지 있는 주택의 부속토지를 낙찰받게 되면, 취득세 관점에서 주택수에 포함되므로 중과가 될 수 있습니다. 특히, 법인은 주택의 부수토지만 낙찰받더라도 취득세, 종부세에서 불리한 점이 있으므로 당해 년도 6월 1일 이후에 낙찰받아서(잔금납부) 다음 해 6월 1일 이전에 매도하는 것이 유리합니다.

2. 주택의 부수토지는 법인으로 낙찰받아 단기에 매도하더라도 양도소득세 측면에서는 추가과세의 적용을 받지 않으므로, 오히려 주택을 경매로 취득하여 단기매도하는 것보다 과세적인 측면에서 유리합니다.

3. 법정지상권성립여지 있는 토지만 낙찰받더라도, 공장부지나 상가부지를 낙찰받으면 주택의 부속토지가 아니므로 과세적인 측면에서 자유로울 수 있습니다.

4. 주택의 부속토지는 토지지분에도 동일하게 적용되므로 지분이라고 괜찮지라는 생각을 가지면 큰 코 다칠 수 있습니다.

5. 조정지역에 고가주택을 보유한 사람은 주택의 부속토지를 낙찰받게되면 종부세 등에서 예기치 못한 손해가 발생할 수 있습니다.

[출처] 주택의 부속토지 낙찰 시 주택수 산입여부(취득세, 종부세, 양도세 관점)|작성자 자이젠