택지 구입시 유의사항....

[미르(龍)]

전원주택부지 매입시 유의사항 | 목조 주택

2005.10.05 10:36

개인소유 도로일땐 사용허락서 받아둬야… 구입후엔 꼭 측량해야

<사례>

개인사업을 하는 K(57)씨는 은퇴 후 전원생활을 계획하고 있다. K씨는 얼마 전 경기도 양평 지역에서 괜찮은 300평(평당 33만원)짜리 전원주택 부지 매물을 발견했다. 평소 부동산 투자에 문외한이었던 K씨는 이 부지를 매입해도 되는지, 또 앞으로 자산관리는 어떻게 해야하는지 등을 문의해왔다.

<전문가진단>

땅을 살 때에는 사용 목적이 명확해야 한다. 예컨대 가격 상승을 노린 투자목적인지, 아니면 전원주택을 짓고 살 목적인지를 분명히 해둬야 훗날의 불필요한 고민거리를 예방할 수 있다.

양평은 주말용 전원주택이나 은퇴 후 전원생활을 원하는 사람들로 인해 수요가 급증하고 있는 인기 지역이다. 이 때문에 양평은 팔려는 쪽보다 사려는 수요자가 많아, 일부 매물의 가격이 부풀려져 있다는 점에 유의해야 한다. 자칫 본인의 직관이나 특정인의 일방적 조언만 믿고 덜컥 투자했다가는 손해를 보기 쉽다. 따라서 경험이 부족한 투자자는 객관적인 조언을 해줄 수 있는 전문가의 도움이 필수적이다.

◆사유(私有)도로 주의해야=일반적으로 전원주택지는 물 좋고 산 좋은 곳에 자리잡아야 한다. 그런데 이런 경치에만 신경쓰다 보면 정작 중요한 사항은 간과하기 쉽다.

특히 전원주택지 인근의 도로 상태는 필수적으로 점검해야 할 항목이다. 전원주택 부지까지 진입할 수 있는 도로가 있는지, 특히 도로가 있다면 사도(私道·개인소유도로)인지 여부를 반드시 확인해야 한다. 만일 인근 도로가 사도인 경우에는 소유자의 동의가 없으면 도로를 이용하지 못할 수도 있기 때문이다. 따라서 인근 도로가 만일 사도로 확인이 된다면, 소유자와의 합의를 통해 토지사용 승락서를 받아두고, 이를 지역권으로 설정해두는 것이 안전하다. 일반적으로 농촌지역 도로 중 포장이 돼있지 않다면 사도로 의심해볼 필요가 있다.

또 지적도에는 분명 도로가 있는데 현장에 가보면 도로가 없는 황당한 경우도 있을 수 있다. 옛날에는 도로가 있었지만 이용하는 사람이 없어 농지로 바꾼 경우가 대표적이다. 이런 경우에는 해당 관청에 도로를 복원해 달라고 요청해야 한다.

◆토지매입시 유의사항=땅을 매입할 때는 첫째, 땅의 용도를 정확히 파악해야 한다. 만일 개발이 제한된 땅을 사면 손해를 볼 수도 있다. 둘째, 입지가 좋은 곳을 선택해야 한다. 앞서 전원주택 부지의 경우도 마찬가지이지만, 땅의 입지는 개발 가능성과 맞물려 있는 중요한 요인이다. 셋째, 측량을 반드시 실시해야 된다. 공부(公簿)에 기재된 내용과 실제 땅의 내용이 일치하지 않는 경우가 종종 발생하고 있다. 특히 등기부에 명시된 땅의 평수대로 소유권을 이전받았다고 해서 모두 내 땅이 되는 것은 아니라는 점을 유의해야 한다. 넷째, 자금 계획을 충분히 세워야 한다. 땅은 실제 개발까지 많은 시간과 비용이 소요되기 때문에 아파트와 같이 거래가 빈번한 부동산에 비해 환금성이 떨어진다. 따라서 땅 투자는 가급적 자기 자금을 갖고 투자하는 것이 바람직하다. 이처럼 땅은 다른 부동산 투자에 비해 검토할 사항이 많기 때문에, 손해를 막기 위해서는 이론과 실전경험이 많은 전문가의 도움을 받아야 한다.

K씨의 경우 전원주택을 준공한 후에는 2주택자가 되므로 보유세와 양도세가 달라질 수 있다는 점도 미리 대비해야 한다.

◆노후대비자금은 안전자산에 투자=K씨의 나머지 여유자금 3억여원은 은퇴 후를 대비한 노후자금이기 때문에 최대한 안전하게 관리하는 것이 좋다. 먼저 자금 일부를 은행 특정금전신탁을 통해 국민주택채권 1종에 투자하라고 권하고 싶다. 국민주택채권은 정부가 발행한 국채이므로 안전성이 탁월하다. 현재 5년만기 국민주택채권에 투자하는 경우 세전 연 6%의 확정수익을 얻을 수 있다. 또 이 채권은 발행물량이 풍부하기 때문에 판매시기나 한도가 결정돼 있는 특판상품과 달리 언제든 투자할 수 있으며, 1000만원 단위의 소액거래도 가능하다.

원금이 보전되면서도 높은 수익을 기대할 수 있는 환율연동 정기예금도 추천할 만하다. 이 상품은 만기에 원금을 100% 보장하는 동시에, 만기 원·달러환율에 따라 이자를 지급한다. 이 상품은 상승형·하락형·안정형 등 3가지 종류가 있다. 예컨대 상승형은 만기 환율이 가입시 환율에 비해 4.5% 이상 상승하면 연 7%의 이자를 지급하고, 하락형은 만기 원·달러 환율이 1.7% 이상 하락하는 경우에 연 7%의 이자를 지급한다. 또 안정형은 만기 환율이 가입시점 대비 -1.7~4.5% 범위 내에 머물 경우 연 7%의 이자를 지급한다.

신한Private Bank 자문그룹(고준석 부동산재테크팀장, 한상언 재테크팀장, 이승호 상품기획팀장, 김봉기 세무사)  조선일보  입력 : 2004.01.06

■ 전원주택지 구입안내   
 
전원주택지 구입요령
전원주택 명당자리
전원주택과 농지-전원주택과 농지구입
전원주택과 농지-농지취득 및 전용허가 절차
반드시 따져야 할 전원주택 구입조건
전원주택 어디가 좋을까?
 
1.전원주택지 구입요령  
도시와 교통망이 잘 연결되었거나 신설 확장 계획이 있는 곳을 택한다.
주변경관을 중시하여 산이 있고 강이 보이는 곳을 찾는 경향이 있는데 이 모든 조건을 갖춘 곳은 드물다. 있다 해도 땅값 이 매우 비싸다. 따라서 산이든 강이든 하나만 택하도록 한다. 만약 산도 강도 없다면 앞이 트인곳을 택해야 한다.
강이나 저수지와 지나치게 가까우면 안개가 많이 낀다는 것을 염두에 둬야한다.
반드시 진입로가 확보되는 지역을 구한다.
대상지 반경 5백m이내에 유해 및 오염시설이 있는지 확인한다.
전원주택단지를 분양받을 경우는 시공사가 믿을 만한 업체인지, 하자보수가 가능한지등을 확인해야 하며 진입로 각종 생활편 의시설 교육여건등이 잘 갖춰진 단지인지 살펴야 한다. 최근에는 완공된 상태에서 자금난으로 싸게 내놓는 업체들이 많으므로 앞 의 조건들과 부합될 경우 저렴하게 구입할 수 있다.

전원주택단지내 택지를 구입하는 것도 한 방법이다. 지목이 대지로 전용되어 있으므로 완공된 주택지보다 가격이 싸고 자신의 기호에 맞는 주택을 바로 지을수 있는 장점이 있다.

전원주택을 마련하고 싶지만 장소선정 요령을 모르겠다.
전원주택이라도 도심과 너무 멀리 떨어진 곳은 불편하다. 분당, 일산신도시와 인접한 용인, 광주, 양평, 파주 등이 괜찮은 편 이다. 도로여건 등 현장확인 필수적이며, 최소한 반경 500m를 살펴 오염시설이 있는지도 확인해야 한다.

직장, 교육, 쇼핑 등 생활여건이 너무 불편하지는 않을지 걱정이다.
서울 직장과 통근거리에 있는 전원주택은 한정돼 있어 약간의 불편은 감수해야 한다. 그러나 지방자치제가 실시된 이후 초,중 등 교육여건은 군단위도 많이 좋아졌다. 30분거리에 병원이나 상가 등 편익시설이 있으면 좋은 조건이다. 큰 차를 팔고 소형차 2 대를 장만, 부부가 사용하는 것도 한 방안이다.

어느정도 비용을 생각해야 하나.
서울과 통근거리내는 2억∼3억원이며 매물이 부족한 실정이다. 자동차로 1시간정도 떨어진 곳은 1억원대에 충분히 마련할 수 있다. 다양한 토지와 건축자재가 있는 만큼 전문가와 상의하면 의외로 싼 가격에 장만할 수 있다.

주의할 점은.
단지형주택에서 토지소유자, 시행자, 건축주가 달라 피해를 보는 사례가 있어 확인이 필요하다. 또 건설팅회사나 서적, 통신 을 통해 사전지식을 확보하는 것이 좋다. 출퇴근시간에 직접 운전해 소요시간을 알아보는 것도 좋다.
 
2.전원주택 명당자리  
"산을 등지고(배산) 맑은 물이 흐르며(임수) 햇볕이 잘들고 (남향)도로에 접한 곳(접도)" 전원행을 결심한 사 람의 대다수는 이런 명당을 찾는다. 전원주택은 한번 선택하면 매매의 기회가 많지 않은만큼 처음부터 좋은 입지를 구하는 것이 중요하다. 그러나 이런 명당의 조건을 모두 충족시키는 터를 잡기는 쉽지않다. 어느정도 조건이 맞으면 결단을 내려야한다. 쾌적 하고 목가적인 분위기를 갖춘 곳을 발견하면 욕심없이 전원행을 감행하는 용기가 필요하다.
명당터보다는 실생활의 불편함을 덜 어주는 곳이 더 좋은 터라는게 전문가들의 조언이다. 근린생활시설이 가까이 있고 인접도시에 15분(15km)내 도달할수 있다면 일 단 고려대상이라는 설명이다. 또 단지형, 동호인형, 개별형, 농가형으로 분류되는 다양한 전원주택 중에서 자신의 취향과 자금력 에 맞는 주택을 선택하는 게 더 중요하다.

각 형태의 장단점을 알아본다.

단지형
개발업자가 전원단지를 조성 공급하는 것으로 전원주택 시장의 주류다. 한때 대기업에서도 전담부서를 만들어 참여할 만큼 활 황을 보였다. 분양을 목적으로 개발됐기 때문에 위치가 좋고 입주까지 걸리는 시간적 정신적비용을 절감할수 있는게 장점이다.

반면 사업시행자가 금융비용을 뽑아내고 수익을 내야되기 때문에 비용이 높아지는게 흠이다. IMF한파로 전체 개발필지중 일부를 원가로 분양하는 곳이 많기 때문에 의외로 좋은 물건이 많다. 다만 개발업자의 70%가 자금난으로 사업을 포기한 상태라 싸다고 덥석 계약하지 말고 시행자의 사업능력, 대상부지의 법적하자 등을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 단지형을 살때는 충동적 구매를 삼가 고 공정률 80%이상인지를 알아보고 되팔때의 환금성도 따져봐야 한다.

동호인형
직장동료, 친구 등 동호인들이 조합을 결성한후 설계 시공을 공동으로 하는 방식이다. 공동작업을 하기 때문에 비용을 절감할 수 있는게 장점이다. 또 단지형태나 주택모양을 동호인들이 스스로 선택할수 있다. 조합원들의 사정에 따라 비용을 줄이거나 늘 려 부대시설 미관 건축형태 등을 자유롭게 결정할수 있다. 그러나 부지선정에서 주택완성까지의 전반적인 과정을 컨트롤 하는 것 이 쉽지 않다.

따라서 경험있는 책임자를 선정하고 조합원들의 의견을 모아나가는 과정에 각자가 성의있게 임해야 분쟁을 막을수 있다. 개발진행과정에서 법률적문제 민원 등의 문제가 발생할 경우 오히려 비용이 더 많이 들고 입주도 지체될수 있기 때문에 전문가에게 충분한 사전자문을 구할 필요가 있다.

개별형
소규모 준농림지를 매입해 직접개발하는 방법이다. 위치선정, 개발방법, 자금조달 등 모든 것을 건축주가 결정할수 있다. 취 향을 살려 주택주변에 텃밭이나 농원 등을 갖춰 취미생활을 할수도 있다. 개별형은 단지형태가 아니기 때문에 방범문제에 특히 신경써야 한다.또 현지주민과의 문화적마찰을 예방하는데도 세심한 배려가 필요하다. 의료시설이나 근린시설이용이 편리한 입지 를 선택하는 것도 중요하다.

최근 금리가 하향안정세로 돌아서자 "투자성+전원생활용도"로 여유자금을 동원, 입지여건 및 환경이 우수한 개별 전원주택지를 매입하려는 사람들이 늘어나고 있다. 개별형은 소규모 전원주택에서 고급별장까지 마음먹 은 대로 지을수 있다.

농가주택
시골집을 살때는 보통 땅값만 지불하는 경우가 많다. 따라서 건축비 부담없이 전원생활을 시작할수 있다. 허름한 농가주택을 사서 개.보수할 경우 색다른 전원생활을 즐길수 있다. 수도권에 전원주택을 장만하려면 수억원이 있어야되는 것으로 생각하는 사 람들이 많다. 전원주택을 중산층의 전유물로 생각하기 때문이다. 그러나 농가주택을 매입해 개.보수할 경우 5천만원 정도면 전원 생활을 시작할수 있다.

농가주택내부를 현대식으로 개조할 경우 20평기준으로 1천만원정도 예상하면 된다. 농가주택은 오래전부 터 "집터"로 검증돼 남향의 양지바른 곳에 있고 대중교통이용이 편리한 점 등 입지여건이 괜찮다. 대지로 되어있기 때 문에 형질 변경비 등 인허가비용이 안드는 것도 장점이다.
 
3.전원주택과 농지-전원주택과 농지구입  
전원주택에 대한 관심이 부쩍 높아졌다. 전원주택 전문 중개업소를 찾는 사람들이 늘어나고 있고 거래도 활발한 편이다. 강남권을 중심으로 1시간 거리의 양평 광주 등 일부지역이 최고인기를 누리고 있지만 수도권 외곽순환도로가 개통되고 수도권 광역전철망이 놓여지면 수도권 북부지역과 충청권, 강원권까지 전원주택 붐이 조성될 것으로 전망된다.
전원주택을 장만하는 데는 두가지 방법이 있다. 하나는 전원주택을 지을 수 있는 준농림지를 구입하는 것이고 다른 하나는 개발업체가 건설하는 단지형 전원주택을 분양받는 것이다. 준농림지를 구입해 전원주택을 지으려 할 경우에는 이주 목적인지, 노후생활 목적인지가 분명해야 한다. 이주목적의 전원주택은 다음 사항을 고려해 준농림지를 선택해야 한다.

우선 대도시 직장으로 출퇴근이 가능해야 하고 자녀 교육시설이 가까이 있어야 한다. 따라서 서울 등 생활근거지로부터 1시간 이내 거리에 있고 읍 면 소재지로부터 인접해 있어야 한다. 반면 노후생활 목적의 준농림지는 출퇴근 시간을 고려할 필요가 없다. 주변에 골프장, 스키장, 온천 등 휴양시설이 있으면 더 좋은 위치다. 서울로부터 2-3시간 거리도 무방하다.

단지형 전원주택은 개발에 따른 각종 인허가 절차와 건축, 등기이전 문제를 개발회사가 책임져 준다는 점에서 수요자들에겐 편리하다. 단지형 전원주택을 선택할 때는 등기면적과 분양가를 꼼꼼히 따져봐야 하며 소유권 이전등기 조건에 관해서는 개발회사의 말만 믿지 말고 관할 관청에 직접 확인해 볼 필요가 있다. 서울로의 통근을 고려하는 사람이라면 아무리 좋은 곳이라도 통근거리가 1시간 30분을 넘어가면 곤란하다. 또 병원이나 시장등 생활편의시설이 너무 멀지 않은 곳이 무난하다.
 
4.전원주택과 농지-농지취득 및 전용허가 절차  
도시인이 농지에 전원주택을 짓는 것은 농지전용허가를 받아서 짓는다. 그러나 그 절차가 그렇게 쉬운 것이 아니다. 농지전용은 원칙적으로 땅주인만이 신청할 수 있게 되어 있다. 그러나 소유권을 이전하는 당해연도에는 전용허가가 나지 않는다. 따라서 당해연도에 집을 지으려면 소유권을 이전하기 전에 토지사용승락서을 받아서 전용허가을 받는 뒤 이전을 해야 한다.

토지사용승락서를 받는다 - 땅주인과 매매계약을 체결하고 토지사용승락서를 받으면 자신의 땅이 아니라도 농지전용신청을 할 수 있다. 토지사용승락서는 그 땅을 사용할 수 있는 권한을 갖는 것으로 소유권 이전등기를 한 것과 같은 효력을 갖게 된다. 토지사용승락서를 받으려면 최소한 땅값의 70% 정도는 지불해야 가능하다. 이때 토지 소유주의 인감이 첨부되어야 효력이 있다. 구비서류는 등기부등본, 지적도, 토지대장, 토지이용계획 확인원, 피해방지 계획서 등이다. 이 서류를 농지소재지 관할 읍면 농지관리위원회에 제출하면 된다.

이렇게 제출된 서류는 일주일에서 보름사이에 열리는 소위원회에서 집을 지을 수 있는지, 전용면적은 적당한지, 인근농지에 미치는 영향은 없는지, 지역주민의 의견은 어떤 지 등을 심사하여 위원들의 과반수 이상이 찬성하면 7일 이내에 허가 여부를 시장 군수에게 송부한다. 이를 송부받은 시장 군수는 15일 내에 허가를 내주게 된다. 농지관리위원회는 읍(면)장과 리(동)장, 농협과 관련된 기관의 임직원, 새마을 지도자, 농민후계자 등 지역유지들로 구성되어 있다.

* 농지조성비 농지별 단위당 금액(농림부고시 제2001-83호)

농지구분	제곱미터당 금액	평당 금액
1. 경지정리가 시행된 논	13,900원	45,950
2. 용수개발이 시행된 논	18,300원	60,495
3. 경지정리와 용수개발이 모두시행된 논	21,900원	72,396
4. 밭경지정리가 시행된 밭	12,500원	41,322
5. 기타농지(1,2,3,4를 제외한 농지)	10,300원	34,049

"경지정리가 시행된 논"이라 함은 구획정리, 농로 및 용·배수로를 체계적으로 정비하여 이루어진 논(경지정리 사업시행이후 논이외 타지목으로 변경된 농지를 포함한다) 및 그 농지의 개량시설의 부지를 말한다. 다만, 민간간척 등 민간이 사업비의 전부를 투자하여 경지정리를 시행한 것을 제외한다.
"용수개발이 시행된 논"이라 함은 농업기반공사 또는 수리계가 관리하는 수리시설로부터 관개혜택을 받는 논(농업용수 개발사업 시행이후 논이외 타지목으로 변경된 농지를 포함한다) 및 그 농지의 개량시설의 부지를 말한다.
"밭경지정리가 시행된 밭"이라 함은 구획정리 또는 밭 용수개발이 되었거나 농로 및 용·배수로의 체계적인 정비가 이루어진 밭(밭경지정리 사업시행이후 밭이외 타 지목으로 변경된 농지를 포함한다) 및 그 농지의 개량시설의 부지를 말한다. 다만, 민간간척 등 민간이 사업비의 전부를 투자하여 밭경지정리를 시행한 것을 제외한다.
 

농지 전용허가가 날 수 있는 곳은 기본적으로 도로확보가 가능하고 주변 농경지에 피해가 없는 곳이다. 집단화된 농지는 농지 전용허가에 어려움이 있으므로 유의하여야 한다. 까다로운 인허가 절차를 거쳐 전용허가를 얻으면 기존 농지에 비하여 20-30%정도의 지가상승 요인이 생길수 있다.

형질변경 면적은 각 시 군 구에 따라 차이가 있으나 지역여건에 따라 건축면적의 5-7배 정도이며 농지전용 허가시 전용허가 신청서와 함께 사업계획서, 토지사용승낙서, 주변농지 피해방지계획서 등을 첨부하여 형질변경을 신청한다.

농지전용 허가시에는 대체농지 조성비를 납부하고 허가증을 교부받아야 한다. (* 농지전용부담금은 2002년 1월 1일부로 폐지됨)
 
5.반드시 따져야 할 전원주택 구입조건  
지적도상 도로를 확인하라.
전원주택으로 이사를 하거나 전원주택을 지으려면 첫 번째 확인해야 되는 것이 도로다. 아무리 좋아도 도로가 없으면 그림의 떡이다. 그만큼 도로 문제는 해결하기가 어렵다.
2차선 도로와 거리를 따져라.
전원주택은 차도와 접해 있으면 소음공해, 도난 등 단점이 있으며 너무 멀리 떨어져 있어도 갑자기 급한 일이 생겼을 때 고립이 되어 나쁘다. 60대 이상은 도로에서 300~600M 사이가 도보로 걷기에 좋다. 30~40대는 700~1,000M가 좋다. 삼박자가 맞는 전원주택지는 부르는 게 값이다. 배산 임수 남향은 누구나 선호한다.그러나 세가지 중 하나만 택하면 가격이 저렴하다.

토지의 본질을 파악하라.
매물로 나온 토지의 형질이 어떤 지목에서 변경된 것인지를 알아야 한다. 대지, 임야, 전은 문제가 없으나 답은 문제점이 많다. 논을 매립하여 밭으로 사용을 해도 조금만 파고 들면 흙이 섞은 상태라 지기를 받을 수 없다. 이런 땅에 건축을 하면 2~3년 지나 지발이 침해되기 시작해 주택이 수평으로 금이 벌어진다.

외딴 곳은 피하라.
80~90년대 초에는 주말주택 SECOND하우스 개념으로 등장해 외딴터를 선호했으나 현재는 메인 주택 개념으로 바뀌어서 주민과 호흡을 같이 하는 것이 좋고 도난 등에 대처할 수 있다.

북향보다는 서향을 피하라.
큰산밑 북향과 남향은 한겨울에 5도 정도 차이가 난다고 하나 현재는 단열이 잘되기 때문에 난방비가 큰 차이가 없다. 기온 차가 큰 지역에서 자란 채소나 과일이 더 맛이 있다. 21세기는 기철학이 현대보다 더 생활화가 될 것이며 기도원 수양관 절터 등을 찾을 때 서향은 찾지 않는 것만 보아도 서향은 기가 소진된다고 본 것이다.
 
6.전원주택 어디가 좋을까?  
서울 도심에서 반경 30~40km 이내 지역이 실속있는 전원주택 후보지로 관심을 모으고 있다.
이들 지역은 수도권의 대단위 택지개발지구 조성이 가시화되고 서울외곽 순환도로가 개통되는 2~3년후엔 땅값이 상승커브를 그릴 가능성이 높다. '99년들어 30~40%이상 떨어진 땅값과 정부가 토지거래에 관한 규제를 대폭 푼 점도 투자메리트로 꼽힌다. 땅값하락과 규제완화를 잘 활용하면 2~3년후 짭짤한 투자수익을 기대할 수 있다. 전원주택을 마련하는 방법을 알아본다.
[대단위 택지개발지구 조성2~3년후 외곽순환로 개통정부 규제완화…투자메리트]

단지형 전원주택
단지형 전원주택 구입방식은 크게 두가지.
완공된 주택을 매입하거나 필지를 분할한 땅을 사서 직접 짓는 방법이 있다. 최근엔 땅만 분양받은후 여유자금이 생기면 자신의 취향대로 집을 지으려는 사람들이 늘고 있다. 단지형 전원주택은 용인시 원삼면 수지읍, 양평군 강상.강하면일대에 많고 필지를 1백50~2백50평단위로 분할해 팔고 있다. 시세는 평당 30만원부터 1백만원이상까지 다양하다. 그러나 이들 주택중에는 지목이 준농림지가 아닌 임야나 논밭인 경우가 종종 있어 주의해야한다.

농가주택
농가주택은 IMF관리체제이후 실속파 전원인들에게 인기를 끌고 있다. 대부분 지목이 대지이고 작은 텃밭을 끼고 있어 약간의 개보수로 전원주택을 장만할 수 있다는게 장점. 건축비도 신축에 비해 50%이상 싸다. 이번에 택지개발지구로 지정된 남양주 진접읍 주변과 광주군 도척.실촌면 일대에 많이 자리하고 있다. 땅값은