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(1) |
경매신청 |
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경매는 적법한 권리를 가진 신청자에 의해 임의경매(부동산의 담보권자가 신청) 또는 강제경매(집행문이 부여된 결정문, 즉 채무명의를 가진 사람에 의해 신청)의 형태로 신청될 수 있다. |
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1. |
강제경매신청서 작성 요령 |
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강제경매의 신청은 서면으로 하여야 하며, 신청서에는 다음의 사항을 기재하고 기명날인하여야 한다. |
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① |
채권자와 채무자의 성명과 주소 |
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② |
집행법원 |
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③ |
부동산의 표시 |
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객관적으로 보아 당해 부동산의 동일성을 인식할 수 있을 정도로 강제경매의 대상이 될 부동산을 특정하여 표시하여야 하며, 일반적으로 부동산등기부등본의 표제부 사항을 기재하면 된다. |
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④ |
강제경매에 의하여 변제를 받고자 하는 일정한 채권과 그 청구액 |
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청구액 전액을 기재하여야 한다. 나중에 채권계산서의 제출에 의한 확장이 허용되지 않기 때문이다. 다만, 별도의 배당요구에 의하여 확장된 부분을 청구할 수는 있다. |
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⑤ |
집행할 수 있는 일정한 집행권원 |
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집행권원은 사법상의 일정한 급부청구권의 존재 및 범위를 표시함과 동시에 강제집행에 의하여 그 청구권을 실현할 수 있는 집행력을 인정한 공정의 증서를 말합니다. |
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2. |
첨부서류 |
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강제경매를 신청함에 있어서 갖추어야 할 첨부서류 다음과 같다. |
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① |
집행권원의 집행력 있는 정본 |
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② |
강제집행 개시의 요건이 구비되었음을 증명하는 서류 |
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채무명의의 송달증명서, 조건성취를 채권자가 증명하여야 하는 경우의 조건성취집행문(조건이 채권자의 담보제공인 경우 제외)과 승계집행문 및 각 경우의 증명서(승계사실이 법원에 명백한 경우 제외)의 송달증명서, 담보제공의 공정증서 및 그 등본의 송달증명서, 반대의무의 이행 또는 이행제공을 증명하는 서면, 집행불능증명서 |
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③ |
부동산등기부등본이나 이를 대신할 수 있는 서류 |
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④ |
부동산목록 30통 |
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⑤ |
등록세(청구채권액의 2/1000)와 지방교육세(등록세의 20/100)를 납부한 영수필통지서 1통 및 영수필확인서 1통 |
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⑥ |
경매수수료 예납 : 경매절차에 있어서 필요한 송달료, 감정료, 현황조사료, 신문공고료, 집행관수수료 등의 비용에 대한 대략의 계산액을 예납하여야 한다.
1. |
신문공고료 |
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건당 200,000원 |
2. |
현황조사수수료 |
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건당 63,260원 |
3. |
매각수수료 |
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청구금액 1천만원 이하 : 청구금액×0.02 3,000원 청구금액 1천만원 초과 5천만원 이하 : (청구금액-1천만원)×0.015 203,000원 청구금액 5천만원 초과 1억원 이하 : (청구금액-5천만원)×0.01 803,000원 청구금액 1억원 초과 3억원까지 : (청구금액-1억원)×0.005 1,303,000원 청구금액 3억원 초과 5억원까지 : (청구금액-3억원)×0.003 2,303,000원 청구금액 5억원 초과 10억원까지 : (청구금액-5억원)×0.002 2,903,000원 청구금액 10억원 초과 : 3.903,000원(상한선) |
4. |
감정수수료 |
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청구금액 1억 5천만원까지 : 금 200,000원 청구금액 1억 5천만원 초과 50억원까지 : 청구금액×0.0004 138,000원 청구금액 50억원 초과 : 청구금액×0.0002 1,138,000원 |
5. |
유찰수수료 |
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1회당 6,000원 |
6. |
송달료 |
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(신청서상 이해관계인수 3) ×10회분(1회분 2,760원) | |
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※ 신청인이 법인일 경우에는 대표자의 자격을 증명할 자격증명서(예컨대, 법인등기부초본), 대리인을 통하여 신청할 경우에는 대리인의 자격을 증명할 위임장을 제출할 필요가 있습니다. |
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(2) |
경매개시결정 |
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경매신청이 있으면 경매법원은 경매신청서의 기재 및 첨부서류를 토대로 경매개시의 형식적, 실질적 요건의 적부를 심사하여 요건이 적법하게 구비된 것으로 판단되면 경매개시결정을 한다.
경매개시결정의 효력은 압류의 효력으로 소유자의 처분권 자체를 박탈하는 것이 아니라 경매신청인과 낙찰인에게 대항하지 못하게하는 상대적 처분금지의 효력을 갖는다.
경매개시결정 이후에는 다음과 같은 과정을 조치를 취한다. |
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1. |
경매개시결정 기입등기의 촉탁 |
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집행법원이 경매개시결정을 하였을 때에는 그 사유를 등기부에 기입할 것을 등기관에게 직권으로 촉탁하여야 하며, 등기관은 위 촉탁에 의하여 경매개시결정의 기입등기를 하게 된다. |
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2. |
경매개시결정문의 송달 |
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채무자에 대한 개시결정의 송달은 경매절차 진행의 적법유효요건으로 되어 있기 때문에 경매개시결정정본을 채무자에게 송달하게 된다.
담보권실행경매의 경우에는 소유자에게 송달하여야 하나, 실무상은 대개의 경우 소유자와 채무자 모두에게 송달하고 있다. |
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(3) |
경매준비 |
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경매개시결정이 있게 되면, 집행법원은 경매 목적물의 환가(입찰의 방법으로 매각하여 매각대금을 조성함)를 위한 준비를 하게 된다. |
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1. |
현황조사 |
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법원은 경매개시결정을 한 후 지체없이 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 임대차 보증금의 수액 기타 현황에 관하여 조사할 것을 명하게 된다.
부동산을 적정한 가격으로 환가하기 위하여는 집행법원이 부동산의 현상, 점유관계 등 사실관계와 권리관계의 현황을 정확히 파악하여 적정, 타당한 매각조건을 결정하고, 일반 원매자에게 그 현황을 공시하여 경매할 부동산에 관한 정보를 제공할 필요가 있기 때문이다.
민사집행법의 규정이 적용되는 사건은 현황조사 결과 알게 된 임차인에 대하여 즉시 배당요구의 종기일까지 법원에 그 권리신고 및 배당요구를 할 것을 통지하여야 한다. |
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2. |
공과를 주관하는 공무소에 대한 최고 |
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법원은 경매개시결정 후 조세 기타 공과를 주관하는 공무소에 대하여 목적부동산에 관한 채권의 유무와 한도를 배당요구의종기까지 통지하여 줄 것을 최고하게 된다.
이는 우선채권인 조세채권의 유무, 금액을 통지받아 잉여의 가망이 있는지 여부를 확인함과 동시에, 주관 공무소로 하여금 조세 등에 대한 교부청구의 기회를 주기 위한 것이다. |
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3. |
이해관계인에 대한 채권신고의 최고 |
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법원은 경매개시결정일로부터 3일 내에 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자 등에 대하여 자신의 채권의 원금, 이자, 비용 기타 부대채권에 관한 계산서를 배당요구종기일까지 제출할 것을 최고하게 된다.
가등기담보권자에 대하여도 최고한다. 이 역시 우선채권의 유무, 금액 등을 신고받아 잉여의 가망이 있는지 여부를 확인하고, 적정한 매각조건을 정하여 배당요구의 기회를 주는 의미가 있다. |
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4. |
부동산의 평가 및 최저매각가격의 결정 |
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집행법원은 등기관으로부터 기입등기의 통지를 받은 후 3일 내에 평가명령을 발하여 감정인 으로 하여금 경매부동산을 평가하게 하고, 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정한다.
최저매각가격은 매각을 허가하는 최저의 가격으로 그 액에 미달하는 응찰에 대하여는 매각이 허가되지 아니한다. |
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5. |
매각물건명세서의 작성, 비치 |
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법원은 ① 부동산의 표시, ② 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, ③ 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각에 의하여 그 효력이 소멸하지 아니하는 것, ④ 매각에 의하여 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등을 기재한 매각물건명세서를 작성하고, 이를 매각기일의 1주일 전까지 법원에 비치하여 일반인이 열람할 수 있도록 하게 된다.
이에는 현황조사보고서 및 감정평가서의 사본도 함께 비치한다.
매각물건명세서는 응찰자에게 부동산의 물적 부담 상태, 취득할 종물, 종된 권리의 범위 등과 최저매각가격 산출의 기초가 되는 사실을 공시하여 신중한 판단을 거쳐 입찰에 참가하게 함으로써 적정가격에 의한 입찰을 도모하기 위하여 마련된 제도이다.
3-4회의 매각기일 및 매각기일을 일괄하여 지정한 경우에도 매각물건명세서는 매 매각기일마다 1주일 전까지 작성, 비치하게 된다. |