부동산, 6월 초에 이미 바닥을 쳤다
부동산, 지표상 6.2 지방선거 직후가 바닥이다
이주호
前 토지공사, SK건설 개발부
엔지니어링사 기술고문
신문 지상엔 연일 부동산 가격이 하락한다는 기사가 쏟아져 나오고 있습니다.
그러나 신문 기사는 때에 따라 순으로 해석하기도 하고 역으로 해석하기도 합니다.
'부동산 올 가을에 바닥을 칠것이다'
'4/4분기에는 턴할 것이다'라는 등 여러 전망이 나오고 있지만
주식과 부동산의 상관관계상 부동산은 올 6.2 지방선거 직후에
이미 바닥을 쳤다고 자신있게 말씀드립니다.
경제논리상 부동산은 내수관련주와 동반 상승합니다.
2008년 말, 미국발 금융쇼크 직후 당시 인터넷에서 널리 알려진 미네르바가
코스피지수가 500포인트대로 갈 것이다라고 하여 모든 사람들이 극도로 공포심리에 사로잡혀 있었는데
미네르바의 예상과는 달리 코스피지수는 1000포인트 아래에서 바닥을 찍은 후
본격적으로 상승하기 시작하였습니다.
한국이 제2의 IMF가 터진것 도 아닌데 미네르바의 코스피지수 500포인트대
폭락설은 그야말로 망상에 불과했습니다.
2008년 말, 코스피지수가 바닥을 찍고 상승할때 부동산도 재건축 규제완화 등
정부의 부동산 규제 완화책에 힘입어 강남권 재건축 등이 바닥을 찍고 상승세를 타기 시작했습니다.
2008년 말부터 상승세를 탄 코스피지수가 2009년 10월부터 조정에 들어가기 시작했는데
이때 부동산도 강남3구 DTI규제로 증시와 함께 조정에 들어갔습니다.
2008년 말~2009년 10월까지 코스피지수와 일부 부동산의 흐름이 유사했네요.
올해들어와서는 얼마전 유럽발 재정위기로 코스피지수와 부동산이 밑바닥까지 주저앉아
경제는 그야말로 만신창이가 되었습니다.
그러나 코스피지수는 5월을 바닥으로 하여 현재 어느정도 안정권에 들어가 있고
향후 코스피지수가 1900포인트를 돌파할 것이다라는 증권전문가의 희망적인 전망이 나오고 있습니다.
코스피지수가 바닥을 치고 올라오니 이번에는 부동산도 6.2 지방선거 직후
강남권 재건축, 분당아파트 등에 간헐적으로 매기가 살아나는 등 희망적인 징조를 보이고 있습니다.
2008년 말 이후 코스피지수는 4대강 사업 및 자전거, 풍력 등 정책관련주들이 주도했는데
이는 곧 신뉴딜정책 등 내수관련주와 연관이 있습니다.
코스피지수와 부동산이 일정한 시차를 두고 움직인다는 것은 수출관련주와 부동산간의 관계이고
경제논리상 통상 내수관련주와 부동산은 동반상승합니다.
최근, 내수호경기를 대비하여 향후 대표 내수관련주인 건설주와 금융주가 증시를 주도할 것이라는
증권전문가들의 전망이 있습니다.
그렇습니다.
경제논리상 내수관련주와 부동산은 궤를 같이 합니다.
향후 부동산의 최대호재는 실물경제 회복 즉 코스피지수의 대세상승입니다.
실물경제가 좋아지고 코스피지수가 대세상승하는한
절대로 인위적으로 부동산 가격을 떨어뜨릴 수는 없습니다.
실물경제가 좋아지는데 부동산 가격이 떨어질 것이다라는 주장은 현실에 맞지도 않고
단지 희망사항일 뿐입니다.
왜냐하면 부동산 가격의 오르내림은 경제활동이기 때문입니다.
다만 강남권 아파트 가격은 2001~2006년까지 미리 많이 올라
낙폭과대에 따른 반등 정도만 기대할 수 있어 더 이상의 폭등은 어렵다고 보고
서울 및 수도권의 경우 그동안 가격 상승이 덜한 아파트외 부동산상품 즉 오피스텔, 상가,
상업용빌딩 등은 상승여력이 충분하다고 보여집니다.
또한 2008년 말보다 하락폭이 더 큰 분당 등 신도시 아파트, 노도강 등
서울 중산층 아파트는 큰 자율반등이 있을 것으로 예견됩니다.
분당 아파트는 때마침 리모델링이라는 호재도 있네요.
2001~2006년 서울 강남권 아파트 가격이 올라갈때 상대적으로 못 올라간 지방아파트는
향후 대세상승이 유효해 보입니다.
지방은 소형 전성시대에 이어 곧 중대형 전성시대도 도래할 것으로 예상됩니다.
집값 상승, 물론 서민들에겐 가계에 지대한 영향을 미칩니다.
사회적으로도 심각한 문제가 발생하기도 하구요.
그러나 부동산은 우리 서민들의 바램과는 달리 코스피지수와 부동산의 상관관계 등
경제활동에 따라 움직입니다.
향후 코스피지수의 상승에 대해서는 낙관적인 전망이 지배적입니다.
코스피지수의 낙관적 전망은 곧 부동산의 낙관적 전망입니다.
코스피지수의 상승, 소비자지수 상승, 백화점 매출 증가 등
각종 경제 지표의 호조에 비하면 부동산은 현재 너무나 초라합니다.
그러나 부동산의 향방은 향후 실물경제가 말해 줄 것입니다.
코스피지수의 흐름을 예의주시하면서 부동산 투자에 임하라고 말씀드리고 싶습니다.