수도권 충청권 땅투자 10계명

[김방기]

☎ 010-2246-9741

#수도권

#땅투자자

수도권 토지투자 10계명

(1) 고수라면 가격보다 가치에 집중하라

가령 현장답사 시 중개업소에 들러

가치를 알아보라

가격을 알아볼 때는 정확성이 몹시 떨어진다

싼 땅과 비싼 땅을 분류하여

그만의 특징을 알아보라

가치와 가격이 반비례한 상태를

거품이라고 말하기 때문

(2) 인구규모가 크다고 투자가치가 무조건

높은 건 아니다

따라서 인구형태와 상황을 잘 알아보라

예컨대 부천의 인구규모가 하남 인구규모보다

훨씬 크나

부천이 하남보다 지역가치와 투자가치가

더 높은 건 아니다

지역성장동력의 재료가

곧 인구규모가 아닌

젊은 인구의 유입+증가인 것

(3) 그린벨트 투자 시 해제보단

완화에 집중하라

예) 단절토지

도로에 접한 그린벨트

이동인구 많은 역세권과의 근접한 그린벨트

그린벨트 훼손도를 검사하라

감시하라

(4) 인구감소 및 정체지역에 투자할 땐

정체 이유가 무엇인지 견제하라

견지하라

질병에 걸린 게 문제가 아니라

질병 원인을 모른다는 사실이 더

큰 문제이기 때문

인구감소현상이 문제가 아니라

감소 이유를 모르고 있는 정신 자체가

큰 문제라는 것

규제가 문제는 아니다

규제 원인과 이유를 알면 문제가 안 되기 때문

치료와 치유 방법을 알면 그만이기 때문

치유 방법이 곧 부동산노하우인 셈

(5) 수도권정비계획법을 바로 인지, 견지하라

오해 대신 이해하라

과밀의 의미와

성장과 자연보호의 의미를 모르면 안 됨

수도권은 모두 중첩규제 대상이기 때문

공적서류 하나에

일희일비하지 마라

(6) 역세권 공부와 함께 도시지역의 특성을

반드시 공부하라

수도 서울의 특성 때문

서울의 316개에 이르는 역세권은 모두

완성도가 높다

서울은 100% 도시지역으로 구성

도시 완성도가 전국 최고다

여전히 유동인구가 다양하고

다변화가 가능한 이유다

(7) 규제 공부도 하라

단기 규제가 만연한 곳이

바로 수도권이기 때문

토지거래허가구역이나

개발행위허가제한지역이 난발 수준!

단기 규제의 취지를 알면

규제가 큰 문제가 아니라는 사실을 잘 알 수

있을 것이다

수도권의 특징 -

난개발이 많고

단기규제공간이 많다

비수도권과의 차이다

(8) 수도권의 특징을 공부하라

수도권엔 무려 644개의 역세권이 존속중

완성도 높은 지역과 완성도 낮은 지역으로

분류된 지경

수도권의 아파트 공급량이 증가하고 있는 이유다

땅값이 오르는 이유다

아파트 재료는 무조건 접근도 높아질 맹지상태기 때문

수도권엔 정부 주도의 신도시가 많고

미니신도시가 급증세

예) 화성 수원 하남 일대

(9) 이론공부도 중요하지만

기획부동산 공부도 중요하다

기획부동산 인근 땅을 전면 무시할 수 없기 때문

기획부동산은 거품을 주입시킬 수 있는 기술이

탁월하여

기획부동산 인근의 땅값은 무조건 오른다

기획부동산은 대기업,

이슈거리 등을 적극적으로 끈질기게

따라다니는 집단이기 때문

(10) 언론 공부도 하라

언론과 건설사는 한통속이기 때문

가짜기사나 기획기사가 만연하는 이유다

지역거품에 주의하라

올바른 기사를 정독해야

실패 하지 않는다

마치 공약 잘 지키는 좋은 위정자 만나야

투자에 성공할 수 있듯

좋은 기사 만나야

좋은 땅과 조우할 수 있다

충청권 토지투자 10계명

(1) 주거인구의 가치보단

유동 및 관광인구에 집중하라

수도권은 돈이 몰리는 자본의 공간이고

충청권은 돌(자연의 원자재)이 돌아다니는

자유와 치유의 공간,

여유 공간으로 제격이기 때문

(2) 수도권 대비 환금성이 떨어지는 게 사실

따라서 현재가치(용도지역 도로상황)에

집중해야 함

개발의 속도감이나

그 다양성이 수도권 대비 현저히 떨어진 지경 아닌가

(3) 수도권과의 접근성을 잘 살펴보자

충청권은 수도권의 대안으로 떠오르고 있는 판국 아닌가

규제 수위의 차이가 크다

예) 수도권정비계획법

정비와 관리를 피해

아산 천안 등지로

이동 중인 인구가 급증세

(젊은인구가 유입중)

(4) 개발가치보단

힐링의 가치에 몰입하면 좋겠다

개발가치를 적극적으로

공격적으로 대변하는 곳은

여전히 수도권이기 때문

수도권과 충청권의 개발가치를

비교하는 건 무리

개발의 타당성과 인구의 다양성에서

단연 수도권이 앞선 지경

(5) 대도시보단 대자연에 집중하라

대자연 공부에 입문하라

충청권 대도시는 단 두 곳 뿐이기 때문

천안과 청주

그만큼 이 지역과 인근 지역의

희소가치가 높다는 증거다

(6) 공업도시 겸 관광도시를 택일할 것인가

아니면

관광도시에 집중할 것인가 빨리 결정하라

예) 철강 도시이자 물의 도시(바다) - 당진 서산

관광도시(+바다의 희소성과 접근성) - 보령 태안일대

산업단지가 집중 몰려 있는 곳

예) 예산

(충남 군 중 농공 및 일반산단이

가장 많은 곳이 예산)

(7) 분류와 정리를 잘 하라

예) 완성도 높은 힐링공간

완성도 낮은 힐링공간

이는 유동인구 통해 감지 가능

완성도 높은 공간 - 당진시

(투자가치에 집중할 수 있는 기회의 공간

개발청사진에 집중할 수 있음)

완성도 낮은 공간 - 보은군

(전원의 가치에 집중

도로에 집중할 필요가 있다

개발청사진이 삽입될 가능성이 희박해서 하는 말)

(8) 개발가치 통해 대박 노리기 보단

지역개성에 몰입하라

수도권 대비 개발의 타당성이 낮기 때문

대도시의 가치 < 대자연의 박진감

(9) 지역인물 대신 지역명물, 특산물 등에 집중하라

사람 대신 자연을 사랑하는 게 유리

수도권엔 사람과 인구 가치에 집중하고 있지만

충청권 등 지방은 사람 대신 자연의 가치를

더 소중히 다루기 때문

다시 말해

충청권은 제2의 강남이 없기 때문

수도 서울의 강남은 권력자들의 손에 의해

강화, 진화된 지경

강남불패신화가 유지되는 이유다

그러나 충청권은 강남을 대처할 만한

(용기와 호기가 있는) 공간이 없다

충청권에선 불패신화를 그리기 보단

지역평화에 집중하는 편이 한결 낫다

(10) 지방이라고 무조건 싼 땅에 접근하는 일은

없어야 한다

싼 땅의 이유는 하나

명약관화하기 때문

결점 자체가 문제가 아니다

결점이 결집된 지경이라 환금성이

몹시 낮다는 게 큰 문제다

마치 수도권이 중첩개발과 중첩규제가

공전하듯

오지와 외지는 결점이 한 두 가지가 아니다

지방의 결정적인 결점 하나가

다른 형식의 결점을 낳기 때문

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