채권최고액은 물론 피담보채무액도 유의
--- 실무상 주의할점 ---
아래 사건의 담당 재판부에서는 부동산중개업자가 실제의 피담보 채무액에 관한 그릇된 정보를 제대로 확인하지도 않은 채 마치 그것이 진실인 것처럼 의뢰인에게 그대로 전달하여 의뢰인이 그 정보를 믿고 상대방과 계약에 이르게 되었다고 판단하여, 중개업자가 중개의무를 위반하였다고 하였다.
아래에서 언급되지는 않았으나, 매수인 갑은 소유권 이전을 남편 명의로 바꾸면서 매매계약서상 잔금일이 2005. 4. 28. 임에도 불구하고, 당사자 간 2005. 4. 8. 잔금을 치르기로 하고, 계약서 내용대로라면 매도인 정은 잔금시까지 위 대출 원리금을 변제 후 근저당권을 말소하여야 하나, 갑이 위 잔금을 지급함에 있어 지급한 금원이 부족한 관계로 위 근저당권을 승계하기로 하였고, 정과 갑이 은행에 직접 방문 후 확인한 결과 위 근저당권이 포괄근저당권으로 설정되어 신용대출금 5,000만 원의 변제가 이루어져야 근저당권이 말소됨을 알고 정은 갑에게 2005.6.12. 까지 신용대출금 5,000만 원을 변제할 것을 약정하였다. 즉, 당사자 간에 잔금 지급방법 및 근저당권 말소에 대하여 당사자가 임의로 합의하여 변경하였고, 실제의 피담보채무가 계약체결 시 매도인의 진술과 다르다는 것이 잔금 지급전에 매수인이 알았음에도 불구하고, 중개업자에게 원고 손해의 60%를 부담하게 한 것은 중개업자 입장에서는 억울한 일이라 하겠다.
기존의 대법원 판례에서는 중개대상물건에 근저당권이 설정된 경우 중개업자는 그 채권최고액을 조사․확인하여 의뢰인에게 설명하면 족하고, 실제의 피담보채무액까지 조사․확인하여 설명할 의무까지 없다고 판시하고 있다(대법원 1999.5.14. 선고 98다 30667 판결 참조). 이 사건은 예외적으로 실제의 피담보채무액이 근저당권의 채권최고액을 초과한 경우로서 중개업자가 근저당권의 채권최고액을 설명하고, 실제의 피담보채무액이 얼마인지 확인하기 위하여 국민은행에 유선상으로 문의하였고, 국민은행에서 위 근저당권의 실제 피담보채무액이 2억3,700만 원이라고 하여 이를 믿은 것이다. 즉, 위 대법원 판례를 비추어 볼 때, 중개업자가 채권최고액만을 설명하였으면 책임을 면할 수 있음에도 불구하고, 중개의뢰인을 위하여 국민은행에 유선상으로 실제의 피담보채무를 문의하였으나, 국민은행에서 신용대출금 5,000만 원을 포함한 포괄근저당권이 설정되었다는 것을 알려주지 않고, 단 순히 근저당권으로 담보된 피담보채무액을 말하여 줌으로 인하여 중개업자에게 불이익이 발생한 것이다.
금융실명거래및비밀보장에관한법률에 따르면 이 사건 근저당권의 피담보채무에 관한 결정적인 정보를 보유한 국민은행은 매수인 및 중개업자에게 금융정보를 알려줄 수 없도록 하고 있다. 즉, 금융거래의 당사자인 매도인만이 근저당권의 피담보채무액을 은행으로부터 확인할 수 있을 뿐 중개업자는 이를 확인할 수 없다. 그러므로 이러한 피해를 예방하기 위해서는 반드시 매도인과 함께 해당 은행을 방문하여 ‘피담보채무범위 확인서’를 받아오도록 하여 다른 대출이나 카드연체 등이 없는지 확인할 필요가 있다.
--- 사안 ---
매수인 갑은 2005.2.15. 부동산중개업을 영위하는 피고 을의 중개보조원인 병의 중개로 매도인 정과 사이에 그 소유의 안산시 단원구 소재 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 대금 2억7,000만 원에 매수하기로하는 내용의 매매계약을 체결하였다.
당시 이 사건 아파트에는 채무자를 매도인 정으로, 근저당권자를 국민은행으로 하여 ①2001.3.27. 채권최고액 1억 5,600만 원, ②2002.3.5.채권최고액 5,040만 원,③2003.3.27. 채권최고액 4,970만 원, ④2004.2.11. 채권최고액 5,200만 원 등 채권최고액 합계 308,100,000원의 4건의 근저당권 설정등기가 각 경료 되어 있었는데, 매매대금의 지급방식은 갑이 계약금으로 2,700만 원을 지급하고, 잔금 2억 4,300만 원에 대하여는 이 사건 아파트에 설정되어 있는 위 4건의 근저당권(이하‘이 사건 각 근저당권’이라 한다)의 피담보채무액 합계 2억 3,700만 원을 갑이 인수하고, 나머지 600만 원을 갑이 매도인 정에게 지급하기로 하였다(매매계약서상으로는 매도인 정이 잔금지급일까지 이 사건 각 근저당권을 말소 해제한다고 약정하였으나, 실제 갑이 위 각 근저당권의 피담보 채무를 인수하여 이를 변제하는 방식을 취하기로 하였다.).
이 사건 매매계약 당시 매도인 정은 이 사건 각 근저당권의 실제 피담보채무액에 대하여는 확인해 보지도 않은 채 갑에게 위 각 근저당권의 피담보채무액의 합계액은 2억3,700만 원이라고 하였고, 병도 매도인 정의 말만 믿고 마찬가지로 부동산등기부등본만을 열람하고 실제 피담보채무액에 대하여는 확인해보지도 않은 채 위와 같은 취지로 설명하면서 매매계약을 중개하였고, 갑은 매도인 정 및 병의 위 말을 믿고서 위와 같은 조건으로 이 사건 매매계약을 체결하였다.
그런데, 이 사건 각 근저당권 모두 매도인 정이 채권자 국민은행에 대하여 현재 및 장래의 모든 채무를 담보하는 포괄근저당권으로 설정한 것이었는데, 피고 정은 2002.10.28. 경 국민은행으로부터 5,000만 원을 신용대출받게 됨에 따라 이 사건 매매계약일인 2005.2.15. 당시 위 각 근저당권의 피담보채무액은 실제 합계 286,971,160원에 이르게 되었다.
갑은 이 사건 매매계약에 따라 계약 당일인 2005.2.15. 계약금으로 2,700만 원을 지급하고, 잔금 중 600만 원을 매도인 정의 요청으로 계약 다음날인 2005.2.16.에 지급하고, 2005.3.20.만 원을 지급하고, 잔금 중 600만 원을 매도인 정의 요청으로 계약 다음날인 2005.2.16. 에 지급하고, 2005.3.20. 정에게 2,500만 원을 지급하여 이 사건 각 근저당권의 피담보채무 중 일부를 상환하게 한 후, 2005.4.11. 이 사건 아파트에 관하여 갑앞으로 소유권이전등기를 경료하였는데, 그 다음날인 2005.4.12. 근저당권의 피담보채무를 인수하고, 새로운 대출을 받기 위해 정과 함께 국민은행을 방문하였다가 비로소 이 사건 각 근저당권이 포괄근저당권이며, 위 각 근저당권의 피담보채무액의 합계액이 당초 얘기했던 2억3,700만 원보다 약 5,000만 원이나 초과한다는 사실을 알게 되었다.
이에 갑은 정으로부터 2005.6.12. 까지 위 신용대출금 5,000만 원을 상환하기로 약속받은 후, 2005.5.20. 3,000만 원, 2005.5.24. 1,000만 원, 2005.6.17. 1,200만 원을 국민은행에 각 지급하여 정의 이 사건 각 근 정당권의 피담보채무 중 일부를 상환하였다.
그러나 정이 국민은행에 위 신용대출금 5,000만 원을 상환하지 아니하자, 갑은 위 대출 원리금의 연체에 따른 근저당권의 실행을 막기 위해 부득이 2006. 1. 26. 국민은행에 정의 2002.10.28. 자 신용대출 원금 5,000만 원과 그 때까지의 연체이자 4,010,000원 합계 54,010,000원을 대위변제한 후, 2006.2.1. 나머지 원래 갑이 인수하기로 한 정의 채무액을 모두 인수하였다.
--- 판결 ---
[손해배상책임의 발생] 살피건대, 부동산중개업자는 민법 제681조에 의하여 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개의무를 처리하여야 할 의무가 있을 뿐만 아니라, 부동산중개업법(공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률) 제16조에 의하여 신의와 성실로써 공정하게 중개행위를 하여야 할 의무를 부담하고 있다.
부동산중개업법 제17조 제1항은 중개의뢰를 받은 중개업자는 당해 중개물건의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 등을 확인하여 중개의뢰인에게 성실․정확하게 설명할 의무가 있다고 규정하고 있는바, 부동산중개업자는 중개대상물건에 근저당이 설정된 경우에는 그 채권최고액을 조사․확인하여 의뢰인에게 설명하면 족하고, 실제의 피담보채무액까지 조사․확인하여 설명할 의무까지 있다고 할 수는 없으나, 부동산중개업자가 이에 그치지 않고 실제의 피담보채무액에 관한 그릇된 정보를 제대로 확인하지도 않은 채 마치 그것이 진실인 것처럼 의뢰인에게 그대로 전달하여 의뢰인이 그 정보를 믿고 상대방과 계약에 이르게 되었다면, 부동산중개업자의 그러한 행위는 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 하여야 할 중개업자의 의무를 위반된다고 할 것이다.
이 사건에 돌이켜 본건대, 중개업자인 피고 을의 중개보조원인 병은 이 사건 매매계약을 중개함에 있어 중개대상물인 이 사건 아파트에 설정된 근저당권의 실제 피담보채무액에 관하여 매도인인 피고 정의 말만 믿고 그 확인을 게을리 한 채 갑에게 이 사건 각 근저당권의 피담보채무액이 합계 2억3,700만 원뿐이라고 그릇된 정보를 제공한 과실이 있다 할 것이므로, 중개업자인 을은 병을 고용한 부동산중개업자로서 병의 위와 같은 중개보조업무상의 과실로 말미암아 갑에게 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 할 것이다.
[손해배상의 범위]갑은 이 사건 아파트에 설정된 이 사건 각 근저당권의 실제 피담보채무액의 합계액이 2억3,700만 원을 약5,000만 원 초과한 약 2억8,700만 원이라는 사실을 알았더라면 적어도 이 사건 매매계약과 동일한 조건으로는 매매계약을 체결하지 않았을 터인데, 매도인 정 및 병의 위 말만 믿고 이 사건 매매계약을 체결한 것이므로 피고들이 원고에게 배상하여야 할 손해액은 특별한 사정이 없는 한 갑이 이 사건 매매계약을 체결함으로써 정의 신용대출금채무 등의 변제를 위하여 국민은행에 지급한 54,010,000원 상당이라 할 것이다.
[책임의 제한] 한편, 앞에 본 바에 의하며, 갑으로서도 부동산등기부의 열람을 통하여 이 사건 아파트에 총 4건의 근저당권이 설정된 사실을 알았고, 이 사건 매매계약을 체결하면서 위 각 근저당권의 피담보채무를 인수하기로 약정하였으므로 위 근저당권의 권리내용을 확인하여야 할 주의 의무가 있음에도 위와 같은 확인을 게을리 한 과실이 인정되는 바, 이는 이 사건 손해의 발생 및 그 확대에 한 원인이 있다고 인정된다.
[소결론] 따라서 중개업자인 피고 을의 손해 배상책임의 범위를 정함에 있어 이를 참작하기로 하되, 그 과실의 비율은 위 사실관계에 비추어 40%로 봄이 상당하므로, 을의 책임비율은 60%로 제한하기로 한다. 따라서 갑에게 피고 을은 피고 정과 연대하여 위 54,010,000원 중 32,406,000원(=54,010,000원 * 60%) 및 이에 대하여 갑의 대위변제일 이 후로서 갑이 구하는 이 사건 청구취지 변경신청서 부본 최후 송달 다음날 인 2006.3.10.부터 이 판결선고일인 2006.5.25. 까지는 민법이 정한 연5%, 그 다음 날부터 갚는 날까지는 소송촉진등에관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급 할 의무가 있다 할 것이다.(수원지방법원 안산지원 2005가단 23765 손해배상청구소송)