한경연 '적정가~현재 시세' 비교
소초, 거품 50%...서울서 최고
고금리 등 여파 '거래절벽' 심화
최근 5년간(2018년 7월~2022년 7월) 주택 가격 상승률이 23%에 이른 가운데,
수도권의 경우 현재 시세의 최소 35% 이상이 거품이라는 분석 결과가 나왔다.
주택 가격이 더 떨어질 것이라는 기대심리와 금리 인상 등으로 거래 절벽은 더 심화하고 있는 것으로 파악됐다.
전국경제인연합회 산하 한국경제연구원은 23일 이런 내용을 뼈대로 전국 200여 개 아파트 단지의 적정 가격과 실제 거래가격을 비교한 '주택가격 거품 여부 논란 및 평가' 보고서를 발표했다.
한경연은 대상 아파트 전세가에 전.월세 전환율을 적용해 연간 수익을 산출하고, 시장금리를 적용하는 방식으로
적정가격을 도출했다.
분석 결과 서울은 현재 시세의 38%이상, 경기는 58% 이상, 지방은 19% 이상이 각각 과대 평가돼 있는 것으로 조사됐다.
지역별로는 서울 강북권역 37%, 강남권역 38%의 가격 거품이 있는 것으로 분석됐다.
특히 서포구는 가격 거품 수준이 50%가 넘는 것으로 조사돼 서울에서 가장 높았다.
전국에서는 세종이 60%이상으로 가격 거품이 가장 높은 것으로 나타났다.
한경연은 이러한 거품 가격이 2019년 이후 심해졌다고 지적했다.
이승석 한경연 부연구위원은 '일부 지역의 가격거품이 60%를 넘어서는 등 극단적 버블현상이 발생한 것은 핀셋규제에 따른
풍선효과 등 주택정책 실패의 결과로 볼 수밖에 없다'며 '거품을 해소하기 위해서는 원활한 주택 공급과 규제 완화를 통해
주택시장을 정상화해야 한다'고 말했다.
올해 들어 주택 시장의 거래 절벽은 갈수록 심해지고 있다.
추가 금리 인상 가능성도 커지면서 서울 아파트 매매수급지수는 80선이 무너졌다.
이날 한국부동산원에 따르면 지난19일 기준 서울 아파트 매매수급지수는 5월 2일 조사(91.1) 이후 20주 연속 하락했다.
김병채.김성훈 기자
문정부 두더지잡기식 규제에 풍선효과...경기 집값 58% '버블'
정책실패가 부른 '부동산 거품'
5년간집값 연평균 4.6% 상승
매물 부족해 시장 불안정 지속
극단적 부동산 규제 완화하고
공급 시그널 명확히 전달해야
한국경제연구원은 서울 38% 등 전국 아파트 가격에 지나칠 정도로 과도한 거품이 형성된 배경으로 문재인 정부 때 이뤄진
고강도 규제 정책의 영향을 지목했다.
주택 가격이 비정상적으로 올랐고, 가격 과대 평가가 심해졌다는 의미다.
이로 인해 매매와 전세 시장이 불안정해짐에 따라 앞으로 규제 완화와 확실한 주택 공급을 추진해야 할 것으로 판단했다.
23일 한경연의 '주택가격 거품 여부 논란 및 평가' 보고서에 따르면 수도권의 주택 가격 거품이 특히 심했다.
서울 38%, 경기 58% 수준이었다.
서울에서는 강남 지역의 주택 가격 거품이 더 심한 것으로 파악됐다.
지방에서는 세종(60%), 광주(39%) 정도를 제외하면 가격 거품 형성 정도가 낮은 편이었다.
지방 평균은 19%대였다.
한경연은 '인구밀도가 높은 한국의 여건상 주택 가격이 10~15% 정도 과대평가돼 왔지만,
현재 수도권 집값은 비정상적인 수준'이라고 지적했다.
이번 평가는 전국 20여 개 아파트 단지의 전,월세 전환율 등을 활용, 현재 가치를 산출해 시세와 비교하는 방식을 적용했다.
아파트 사용승인일이 5년을 경과하고 20년 이내인 아파트 단지를 샘플로 선정해 재건축.리모델링 등에 따른 프리미엄이 가격에 반영될 가능성을 배제했다.
다만 이 같은 평가 방식에 대해 익명을 요구한 한 부동산 전문가는 '지역별 공급의 희소성, 부동산 자산에 대한 수요자 선호 심리 등 투자 가치적 측면이 평가에 반영되지 않았다'고 말했다.
한경연은 고강도 규제에 따른 '풍선효과'로 경기 지역에 특히 많은 거품이 있는 것으로 분석했다.
세부적으로 보면 안성(87%), 여주(85%), 의왕(80%) 등에서 주택 가격 거품이 높은 것으로 조사됐다.
이 지역은 2019년 이후 가격 과대평가가 심해졌다.
규제 때문에 서울과 인근 지역 주택 구입이 어려워지자 서울과 거리가 먼 지역의 주택 가격이 이례적으로 급등했고,
적정 가치보다 과대평가되는 거품이 형성됐다고 한경연은 분석했다.
실제 한국부동산원 자료에 따르면 2018년 7월부터 올해 7월까지 주택 가격 상승률은 서울 26.5%, 경기 35.4%, 지방 10.6%였다.
주택 가격이 믾이 오른 곳과 한경연이 분석한 거품 가격 상위 지역이 거의 일치한다.
한경연은 올해 시세 이하로 거래된 급매 영향으로 주택 가격이 내려가고 있는 것처럼 보이지만,
거래 물량이 급격히 줄어든 상황이기 때문에 완전히 가격 하햘 추세로 전환됐다고 보기는 어렵다고 진단했다.
전세 시장은 가격 상승률이 주춤해졌지만, 물량 부족이 심한 데다 월세화까지 가속화하면서
주거 불안정성이 높아지고 있는 것으로 봤다.
이승석 한경원 부연구위원은 '주택 시장의 혼란과 왜곡을 초래해 온 극단적인 정책 규제는 과감히 철폐하거나 완화해
주택 시장 기능을 신속히 회복해야 한다'고 말했다. 김병채.이승주 기자