정부는 이번 5.10 대책을 통해 그동안 투기지역으로 지정돼 꽁꽁 묶여있던 강남3구의 족쇄를 풀어줬다.
강남3구(강남•서초•송파)가 투기지역에서 풀리면서 대출여력이 늘어났지만 대출을 통해 강남3구의 주택구매수요가 증가할 수 있을지는 의문이라는 분석이 나왔다.
국회입법조사처가 21일 발행한 ‘5.10 주택거래 정상화 대책과 쟁점’ 보고서에 따르면 주택담보대출 인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)의 상한선이 기존 40%에서 50%로 확대돼 주택구매자가 받을 수 있는 대출금액 한도가 늘어난 것처럼 보이지만 실제로는 대출금액이 크게 늘지 않았다는 것.
국회입법조사처가 가계 연소득별로 6억원짜리 아파트를 20년 대출조건으로 살 경우 5.10 대책에 따라 대출금액이 얼마나 늘어나는지 시뮬레이션을 통해 분석했다. 그 결과 연소득이 3000만원과 4000만원인 가구에서는 이론적으로 각각 4000만원과 5300만원의 추가 대출이 가능한 것으로 나타났다.
▲ 자료: 국회입법조사처
LTV 규제로 실제 대출금액 크게 늘지 않아
그러나 연소득이 5000만원이 넘는 가구의 경우 DTI 50%를 적용하면 3억3000만원까지 대출이 가능하지만 LTV 규제로 인해 실제로는 3억원까지만 대출이 가능한 것으로 조사됐다(표 참조).
이는 LTV를 적용한 실제 대출가능액 한도가 DTI를 적용한 최대 대출액 한도보다 적기 때문인 것으로 풀이된다. 주택담보대출을 받을 경우 DTI와 LTV가 동시에 적용되기 때문에 DTI 규제 완화로 대출 가능금액이 증가하더라도 주택가격에 대비해 일정 비율 이상 담보대출을 금지하는 LTV한도가 DTI 한도보다 적어서 실제 대출금액은 낮게 책정되기 때문이다.
연소득이 6000만원과 7000만원인 가구에서도 DTI 50%를 적용할 경우 각각 3억8000만원과 4억5000만원까지 대출이 가능하지만 실제로는 LTV 규제로 인해 3억원 밖에 대출받을 수 없다는 분석이다. 연소득이 5000만원 이상인 직장인이 강남3구에서 6억원이 넘는 주택을 구입할 경우 실제 대출 가능한 금액은 최대 3억원인 셈이다.
장경석 국토해양팀 입법조사관은 “DTI와 LTV 규제로 인해 대출 금액이 크게 늘지 않아 주택대출을 통한 거래활성화를 기대하기에는 한계가 있다”고 지적했다.
또한 이 보고서에 따르면 2010년 1월 이후 서울의 주택거래량과 주택실거래가격지수는 거래가 증가하면 가격이 상승하는 패턴을 보인 것으로 나타났다.
지금처럼 서울지역의 집값 상승을 기대하기 어려운 상황에서는 주택거래량이 늘지 않을 가능성이 크다는 것이 국회입법조사처의 분석이다.
반대로 정부의 의도대로 주택거래가 증가할 경우에는 도리어 주택가격이 오를 수 있어 정부가 이번 5.10 대책을 통해 ‘주택거래 활성화’와 ‘집값 안정 기조’를 동시에 달성하기는 매우 어려운 과제라고 지적했다.