재건축·재개발 이렇게 투자하라

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재건축·재개발 이렇게 투자하라
오는 7월 1일부터 '국토의 계획 및 이용에 관한 법'이 시행됨에 따라지방자치단체마다 기존 일반주거지역의 종별 세분화가 실시된다. 종별 세분화란 종전에는 일괄적으로 300%를 적용해 오던 주거지역의 용적률을 지역적 특성에 따라 150~250%까지 차등 적용하는 것을 말한다. 이는 정부가 난개발 방지와 도시계획적 개발을 유도하기 위해 지역별로건물 신축 시 용적률을 축소하는 것으로 해석할 수 있다. 그러나 이처럼 지역마다 새로운 용적률이 적용됨에 따라 오는 6월 말까지 착공에 들어가지 못하는 서울 강남 및 수도권의 재건축·재개발 등 대규모 주택 건설사업의 경우, 일대 지각변동이 발생할 것으로 우려된다. 특히, 새 용적률의 기준이 대부분 종전보다 크게 줄어 사업수익성에 심각한 타격을 주게 돼 해당조합원의 집단 반발도 예상된다. 이와 함께 일반주거지역에서 재건축 및 재개발사업과 다세대·다가구의건축 허가, 사업계획 승인 등을 받아놓았다 하더라도 6월 말까지 착공에들어가지 않으면 새 기준에 맞춰 신규 허가를 다시 받아야 한다. 이에 따라 수익성 하락과 사업 지연에 따른 피해가 불가피할 전망이다. ◆용적률 세분화 지각변동 불러온다=1~3단계로 용적률 규모를 제한키로한 일반주거지역 종별 세분화가 오는 7월 1일부터 본격 시행된다. 그러나 7월 1일 이전에 착공하지 못한 공사 현장은 모두 강화된 기준을적용, 건축 규모를 제한받게 될 전망이다. 이에 따라 이미 다세대·다가구의 건축 허가나 아파트 사업계획 승인을받았다 하더라도 공사에 착수하지 못한 곳들은 새 기준에 따라 건축 허가나 사업계획 승인 변경을 다시 받아야 한다. 이 경우, 사업 지연은 물론 현재 300% 이하인 용적률을 각각 △1종-150% 이하 △2종-200% 이하 △3종-250% 이하로 축소 적용하게 된다. 수익성 감소가 불가피한 셈이다. 건교부 국토체계개편팀 관계자는 "새로 제정되는 법에 따르면 도시계획 결정 당시 이미 사업 또는 공사에 착수했을 경우 이번 주거지 종별 분류에 관계없이 사업 또는 공사를 계속할 수 있다"며 "그러나 사업의착수 시점을 착공으로 보기 때문에 이달 말까지 지자체에 착공계를 제출하지 않은 곳들은 불가피하게 모두 새 기준을 따라야 한다"고 말했다. ◆미착공 재건축 추진단지, 직격탄 맞을 듯=서울 서초 우성4차, 신월동한강연합, 마포구 신수동 신수아파트 재건축 예정지와 같이 사업계획 승인을 받았으나 아직 착공에 들어가지 못한 곳들은 타격이 불가피할 전망이다. 오는 6월 말까지 공사에 착수하지 못할 경우 현재 받아놓은 용적률과 층고 등을 새 기준에 따라 변경해야 하기 때문이다. 특히 서울시 조례로 270%대 용적률을 보장받은 5대 저밀도지구 가운데아직 공사에 들어가지 못한 △동서울을 제외한 암사·명일지구 △도곡1단지, 영동1·2·3단지를 제외한 청담·도곡지구 △화곡 1주구 가운데 내발산·주공 등 4개 단지를 제외한 화곡지구 △반포지구 △잠실4단지를제외한 잠실지구 등은 별도 도시계획으로 결정된 기존 건축 규모와 새 주거지 종별 분류에 따른 기준 적용을 두고 논란을 빚을 전망이다. 아파트지구와 지구단위계획구역 내 미착공단지들도 마찬가지다. 이와 함께 서울 논현동 경복아파트, 도곡동 진달래1·2차, 서초동 우성1·2차와 같이 안전진단만 통과된 재건축 추진단지들도 오는 6월 말까지착공에 들어가지 못하면 바뀐 기준에 따라 용적률을 적용받게 된다. 현재 서울 강남에서만 이런 곳이 40여곳에 이른다. 재개발 추진단지 역시 구역으로 지정된 뒤 사업계획 승인을 받은 곳이라 하더라도 6월 말까지 공사에 들어가지 못한 경우 사업 지연과 용적률강화에 따른 피해가 속출할 것으로 우려된다. 시 도시계획과 관계자는 "착공 시점으로 새 기준을 적용하기 때문에 이전 기준에 따라 우선 허가만 받아놓은 다가구나 다세대 건축자들도 모두 건축 허가를 다시 받아야 한다"고 말했다. [헤럴드경제]