2015.10.06. 둔촌주공 아파트 재건축 조합원 분양 신청 전략 및 시세동향

[dream박대표]

2015.10.06. 둔촌주공아파트 시세 동향(둔촌주공 드림공인 02-478-9800)

제목 : 둔촌주공 아파트 재건축 조합원 분양 신청 전략 및 시세동향

하늘은 높고 말이 살찌는 천고마비(天高馬肥)의 계절 가을입니다. 유래가 와전되어 지금은 맑고 풍요로운 가을 날씨를 상징하고 있지만 원래는 흉노족의 노략질에 대한 중국 변방 백성들의 삶의 고통과 절박한 심정을 비유한 추고마비(秋高馬肥)를 뜻하는 말이랍니다. 광활한 초원에서 봄부터 여름까지 풀을 먹은 말은 가을에 토실토실하게 살이 찌는데 이를 추고마비라 불렀으며, 해마다 추고마비의 계절이 되면 그 말을 타고 변방에 쳐들어와 곡식과 가축을 노략질해 갔으므로 변방의 중국인들은 가을이 되면 언제 흉노족의 침입이 있을지 몰라 전전긍긍했다고 합니다.

어쨌든 우리나라 정서에는 천고마비가 딱입니다. 아니~아니~천고인비(天高人肥)라고 할까봐요.ㅋㅋ

하늘은 높고 풍성한 먹거리가 많아 사람이 살찌는 계절~~저만 그런가요?ㅋㅋ

그저 맛있는 음식 먹기만 했을 뿐인데...

어느날 갑자기 그 음식이 부메랑이 되어 베둘레햄(?ㅋ)으로 돌아온다는 말쌈~웃을 일은 아닌 것 같습니다.

웃픈 현실 앞에 김현승님의 가을에는 기도하게 하소서가 생각납니다.

가을에는
기도하게 하소서...

풍성한 먹거리를 내게 주실 때에는

먹빵 식욕을 잠재워 주소서.

가을에는
사랑하게 하소서...

오직 한 사람을 사랑하게 하소서.
가장 아름다운 사랑을 위하여

이 순수한 마음을 살찌게 하소서.

가을에는
호올로 있게 하소서...

나의 식탐,
나의 마음의 바다가

혼돈의 골짜기를 지나,
풀떼기 음식은 취하고 기름진 음식은 흘려버리게 하소서.

가을에는 누구나 시인이 된다죠? 저도 한 수...ㅋㅋ

김현승님의 시를 급~패러디해 봤는데 어떤가요? 역시 아닌가요?ㅜㅜ

잘하는 것도 없고 이 길로 나가 꾸리꾸리한 은행 냄새나 맡아야겠습니다.

둔촌주공아파트 단지내에는 가을 냄새로 가득찼습니다.

엊그제 내린 비에 사방이 은행 천국입니다. 추풍낙엽처럼 떨어진 은행은 단지내 도로를 가득 메우고도 모자라 계속해서 툭툭툭~떨어지고 있습니다. 은행을 피해 요리조리 깨금발로 디디기도 하지만 아차 하면 밟아버리게 되니 흑흑~오호~~~통제라~ㅋㅋ 

휴일이 길어 우려반 기대반으로 문을 연 10월 둔촌주공아파트 재건축 매매시장 분위기입니다. 9월의 여세를 몰아 10월에도 거래가 되기 시작했습니다. 일부 남아 있던 저가매물이 팔리기 시작하면서 10월 6일 현재 4~5건의 매매거래가 되었습니다.

둔촌주공재건축조합에서는 2015.08.05. 사업시행인가 결정고시 이후 종전 및 종후자산 감정평가를 위한 현장조사 및 시공사와 본 계약 협의 중에 있으며, 내달 안으로 조합원 분양통지 및 분양공고가 있을 것으로 예상됩니다. 조합원 분양 신청이 가시권 내에 들어왔다고 해도 무방할 것입니다.

때가 때인만큼 조합원 및 대기 매수자들의 분양평형 신청에 대한 문의가 쇄도하고 있습니다. 일각에서는 대지지분 순으로 한다, 감정가액 순으로 한다, 권리가액 순으로 한다 등등 의견이 분분하지만 아직 정확한 데이타가 나오지 않았습니다. 타 재건축 단지의 여러 사례를 알아보기는 하였지만 재건축 단지마다 기준을 달리하고 있고 조합원 여러분들의 재산과 관계된 일이라 답변하기가 여간 어려운 게 아닙니다.

둔촌주공재건축조합에서는 조합원 분양공고를 할 때 분양 일정 및 세부적인 내용을 발표할 것으로 사료됩니다.

둔촌주공아파트 신축 분양 평형 신청 및 동호수 배정 기준을 정리해 보면

1.조합원 신축 건축물의 평형별 배정에 있어 조합원이 소유한 종전 건축물의 가격·면적·유형·규모 등에 따라 우선 순위를 정할 수 있다. 조합원에게 공급하는 신축아파트의 평형 배정은 신청 평형을 기준으로 하되 분양 신청자가 과다할 경우 종전 토지면적 및 건축물을 대상으로 부동산 공시가격 및 감정평가에 관한 법률에 따라 2개 이상의 감정평가기관이 평가한 감정평가금액 산술평균 다액순으로 결정함을 원칙으로 한다. 단, [도시 및 주거환경정비법] 제46조의 규정에 의한 분양신청 기간내 분양신청을 하지 아니하는 경우에는 분양받을 의사가 없는 것으로 간주하여 현금청산을 원칙으로 한다.

2. 조합원 분양신청 시에

① 1차 분양 희망자 수가 공급주택 수보다 많을 때에는 추첨에 의하여 결정한다.

② 1차 분양 신청에서 당첨되지 못한 조합원이 2차 분양평형 신청 시에는 당해 평형에 1차 분양 신청한 조합원의 배정이 끝난 후 잔여 평형 내에서 재추첨하여 결정한다.

③ 2차 분양 신청 시에도 희망 평형에 잔여 주택이 없을 때에는 다른 조합원의 2차 희망 평형 배정이 결정된 이후 잔여 평형 내에서 조합원 간의 협의 또는 추첨에 의하여 배정한다.

④ 공급 주택 수에 비해 분양 평형 희망자가 적을 경우에는 희망 동 호수를 우선 배정할 수 있다.

⑤ 미달된 평형이라 할지라도 조합원 간의 경쟁이 있을 경우에는 비인기 동 호수를 제외한 나머지 평형을 추첨에 의하여 결정한다.

3. 조합원 동 호수 추첨은 최저층을 제외한 로얄층 주택을 대상으로 하되 최저층을 배정받기를 희망하는 조합원이 있을 경우에는 우선하여 배정할 수 있다. 단, 경합이 발생할 경우 조합원 간의 수기추첨으로 결정한다. 최저층 우선 배정을 희망하는 조합원은 희망하는 동 호수를 지정하여 최저층에 우선 배정 신청하며, 최저층 우선 배정이 확정된 조합원은 전산추첨에서 제외한다.

4. 조합원이 신청한 분양신청서 상에 ①순위, ②순위, ③순위까지 평형 신청을 하였으나 평형 배정이 이루어지지 않은 조합원은 잔여 평형을 대상으로 배정한다.

5. 조합원의 동 호수 추첨은 시중은행(예 : 국민은행 등) 또는 금융결제원 전산 추첨을 원칙으로 하여 공정하게 실시하여야 하며 추첨 결과는 구청장에게 통보하여야 한다.

분양 신청 평형 기준을 나름대로 정리해 보았는데 자세한 것은 조합에 문의해 보셔야 할 것 같습니다.

둔촌주공아파트 재건축 감정평가도 일반적인 경우를 벗어나지는 않겠지만 둔촌주공은 저층과 중층이 혼재된 유일한 단지인데다가 각 단지별로 대지지분이 비슷하고 단지는 다르지만 대지지분이 같은 경우도 있고 조망권 등 평가 항목이 많아 귀추가 주목되는 지역으로 전문가들 조차도 어떠한 방법으로 감정평가를 하게 될지를 함구하며 지켜보고 있습니다.

재건축은 재개발과 달리 법이나 조례에서 평형, 층 배정 방식을 규정하고 있지 않고 조합 정관에서 정한 배정 방식에 따라 진행하는 경우가 많다고 하는데 뜻밖의 결과가 나와 선의의 피해자가 발생하지나 않을런지 괜스레 걱정이 됩니다. 저층과 중층이 혼재된 지역 둔촌주공의 감정평가 방법에 궁금함이 많지만 분명한 것은 조합원간의 형평성에 어긋난 배정은 없을 것으로 사료됩니다.

따라서 둔촌주공아파트 조합원 신축 건축물의 평형별 배정은 조합원이 소유한 종전 건축물의 가격·면적·유형·규모 등에 따라 우선 순위를 정하고, 분양 신청자가 과다할 경우 종전 토지면적 및 건축물을 대상으로 2개 이상의 감정평가기관이 평가한 감정평가금액 산술평균 다액순으로 결정하게 될 것입니다.

하여 둔촌주공아파트 매수 시에 우선 평형 배정에 밀리지 않으려면 각자가 희망하는 분양 평형을 정하고 대지지분, 면적, 거래가격, 공시가격, 향, 층, 조망 등을 종합 검토해서 구입하여야 할 것입니다.

예를들면, 204세대인 134㎡(50평형), 504세대인 95㎡(37평형/39평형) 등 세대수가 한정되어 있는 평형을 배정 받으려면 대지지분이 가장 많은 1단지 25평이나 4단지 34평을 구입해야 유리하며, 2658세대인 109㎡(43평형)은 4단지 34평까지는 전부 배정 가능하고 그외 3단지 31평과 4단지 31평 등도 평형 배정 가능성이 있습니다.

3948세대로 세대수가 많은 84㎡(33평형/34평형)은 조합원 중 신청자 모두 배정 가능할 것으로 예상되며, 잔여 세대는 일반분양으로 넘어갈 것으로 분석됩니다.

그외 976세대 59㎡(25평형/26평형), 854세대 49㎡(23평형)에서도 신청자가 많을 것으로 분석되며, 특히 침실 3개에 화장실이 2개인 59㎡(25평형/26평형) 분양 신청에서는 조합원 간의 경합이 치열할 것으로 예상됩니다.

또한 이번에 둔촌주공아파트에 새로이 도입될 1+1재건축이 가능한 916세대 39㎡(19평형)의 분양 신청이 어찌될지 관건인데 관심도에 비해 인기도는 떨어질 것으로 분석되며 완판 사태는 발생하지 않을 것으로 조심스레 예상해 봅니다. 일례로 대지지분이 가장 많은 800세대 중 458명의 조합원이 19평형을 신청한다면 완판 가능하지만 신청자가 생각만큼 많지는 않을 것으로 예상됩니다. 투자 목적으로 19평형을 선호하는 조합원도 있지만 대부분의 조합원들은 임대목적 투자에 대한 관심도가 낮은 편이며 실거주 주택을 선호하고 있는 것으로 보입니다.

4인 가족 기준으로 볼 때 실거주 39㎡(19평형)+임대 39㎡(19평형)으로는 삶의 질이 향상된 실거주가 어려울 것으로 생각되며, 실거주 39㎡(19평형)+임대 39㎡(19평형) 및 임대 39㎡(19평형)+임대 39㎡(19평형)은 1~2인 가족이거나 임대사업을 목적으로 하는 특수층에 의해 분양될 것으로 예상됩니다. 따라서 대지지분이 가장 큰 평형 소유자가 아니더라도 1~2단지 25평,  3~4단지 34평 소유자 중 임대사업이 목적인 조합원이라면 1+1재건축이 가능할 것으로 보입니다. 하지만 예외의 경우가 발생할 수도 있어 39㎡(19평형)+39㎡(19평형) 신청은 대지지분이 큰 수요자에게 유리한 조합이라고 말씀드릴 수 있습니다.

필자의 견해가 실제와 다를 수도 있겠지만 둔촌주공 조합원 분양통지 및 분양공고, 조합원 분양 신청으로 앞두고 조합원 여러분들의 분양 신청에 작은 도움을 드릴까 하여 정리해 보았습니다.

이외 둔촌주공아파트 재건축 진행 상황 및 매매 시세에 대해 궁금한 사항은 저희 드림공인(02-478-9800)으로 문의해 주시면 성심 성의껏 답변해 드리겠습니다.

※  둔촌주공/둔촌주공아파트/둔촌주공재건축 시장에 출시된 저가매물입니다.

둔촌주공1단지 7.5평 39,500만원 16평 64,500만원(급매) 18평 69,000만원(급매)

22평 78,500만원 25평(지분29.83평) 87,800만원

둔촌주공2단지 16평 64,000만원(급매) 22평 77,500만원 25평 84,000만원(급매)

둔촌주공3단지 23평 64,800만원 31평 77,500만원(급매) 34평 85,000만원(급매)

둔촌주공4단지 23평 64,000만원(급매) 25평 68,000만원(급매) 69,500만원(급매)

31평 76,500만원(급매)

34평(지분28.66평) 83,000만원(급매) 34평(지분29.83평) 88,000만원(급매)

둔촌주공 재건축에 대해 궁금한 점 문의 바랍니다.

둔촌주공 드림공인 02-478-9800

다음카페 둔촌주공 드림공인 http://cafe.daum.net/dream478980

네이버카페 둔촌주공 드림공인 http://cafe.naver.com/dream4789800

저희 드림공인 사무실이 있는 다상가입니다. 위례초 후문이 위치한 곳으로 동북고 쪽으로 진입해 직진하시면 찾기 쉽습니다.

둔촌주공 드림공인 위치

이거이 무엇에 쓰는 물건인지 아시나요?

에펠탑이라면 모를까~~저도 모릅니다요.ㅋㅋㅋ

둔촌주공아파트에 처음 방문했을 때 아파트 단지 가운데 떡~하니 버티고 있는 게 무척이나 인상적이었지요.

재건축이 되면

5930가구의 중앙난방 열공급을 해 온 이 굴뚝도 추억 속의 굴뚝이 될 것입니다.

가을로 가는 길목에서 몸부림 치는 늦여름의 정취~입니다.

비 오던 날 폭풍 낙하하던 은행 열매 찍어뒀는데 스마트폰에 잠잠~재워 두고 지난 사진 우려먹고 있습니다.ㅋㅋ

이 게으름이 언제쯤 사라질런지...

사실 그동안 꼭 해결해야 될 과제 때문에 일이 손에 안잡혀 두어 달을 허송세월~~했습니다.

지하철에 인접해 있어 낮에 보여주면 금새 나갈 남향 중간층 매물이 임차인의 사정으로 저녁에만 봐야하니...

퇴근해서 대기조로 있다가 8시 반에 집을 보여주는 일을 수 차례 반복하는 번거로움에 피곤도 하고 짜증이 나기도 했지만 당면 과제를 해결해야 되기에 장장 두 달여를 쫓아다녔습니다.   날짜는 다가오고 심적 압박이 업습해 왔지만 매매 잔금 전에 반드시 나갈 것이라는 희망을 가졌습니다. 지성이면 감천이라고 전월세 건이 어제부로 해결되었습니다. 속이 후련~~하네요.기~~픕니다. 토닥토닥~ㅋㅋㅋㅋ~~!!!

그동안 물씬양면으로 도움을 주신 분들께 감사드립니다.