2015년 하반기 이후 부동산시장 전망

[팜라이프]

2015년 하반기 이후 부동산시장 전망

2015년도 한국 경제는 한마디로 총체적인 위기에 직면해

있다고 해도 과언이 아니다. 대외적으로는 미국의 금리인상과 

중국의 위안화 절하 문제로, 대내적으로는 1,100조가 넘는 

가계부채로 인한 소비심리 악화 등으로 수출감소에 이어

내수마저 가라안고 있기 때문이다. 

또한 경제활동인구 감소, 고령화 및 저출산 사교육비등 

소비심리를 악화시키는 사회 구조적인 문제점 까지 안고 있어 

경제성장을 기대하기는 사실상 어렵게 되었으며 한국경제는 

과거 일본처럼 이미 장기 저성장 시대로 접어들었다고 볼 수 있다. 

부동산 시장만 놓고 보더라도 정부의 실패한 부동산정책으로 

금방이라도 시한폭탄이 터져버릴 것 같은 위험한 요소들이 

곳곳에서 감지되고 있다. 

불과 2년전 까지만 하더라도 부동산 활성화대책이란 미명 아래 

빚을 내어 내집장만을 부추기던 정부가 올해는 가계의 과도한 빛을 

줄이고 부동산 거품을 막고자 원리금상환이라는 

사실상 부동산 억제 정책 (가계부채 종합대책)을 발표했다.

그러나 부동산 시장은 벌써 부터 미분양 아파트가 속출하고...

2017년 까지의 아파트 공급물량만 보더라도 수요량에 비해

공급과잉을 예고하고 있어 부동산 하락은 필요조건이 되었고 

얼마나 폭락하느냐가 주관심사로 변했다. 

더 큰 문제는 사회구조적인 요인으로 소비심리가 쉽게 살아날 수 없는 

상황에서 경기가 더 악화된다면 가계부채 뿐만아니라 자영업자들의 

부채까지 문제가 되어 금융위기(한국판 서브프라임)로 

전이 될 수 있다는 사실이다. 따라서 2~3년 후에 발생할지도 

모르는 이런 상황에 미리 대비하는 자세가 필요하며, 

좀더 이해를 돕기 위해 부동산 가격 하락요인에 대해 

수요. 공급측면에서 몇가지 더 언급하고자 한다.

1. 부동산 시장의 원리

시장의 원리는 수요와 공급의 법칙에 의하여 가격이 결정되며 

합리적인 수요자들이 시장을 선도하는 경향이 있다. 

그러나 꼭 시장의 원리에 따라 경제가 흘러가는 것만은 

아니기 때문에 수요와 공급에 대한 균형이 깨지게 되면 

가격이 급등하는 투기적 현상이 나타나게 된다. 

최근 부동산 시장이 예외적인 시장으로 전세시장의 균형이 

깨지면서 일시적으로 부동산 매매시장으로 수요가 몰려 

가격 상승을 유발시키는 기이한 현상이 벌어지기도 했다. 

이러한 현상은 우리나라에만 존재하는 전세시장의 특수성 때문에 

발생된 것이며, 월세시장으로 넘어가는 과도기적인 현상으로 풀이된다. 

그래서 현재 남아도는 월세 물량은 반전세의 형태로 전환되고 있고 

전세수요의 일부가 연립이나 다세대주택 매매시장으로 급속도로 

이동함에 따라 정부의 공공임대주택 공급물량 확대 정책과 더불어 

전세난은 서서히 사라지게 될 것으로 보이고 시장의 원리(보이지 않는 손)에 

의하여 1~2년 후에는 임대시장도 안정을 되찾을 것으로 보인다. 

그리고 부동산 가격 하락이 가시화 될 때 쯤이면 임대시장도 

동반 하락 할 것으로 에측된다.

2. 부동산 수요

주택 수요에 영향을 주는 요인으로 심리적인 면이 

가장 크게 작용 한다고 볼 수 있으며, 인구, 소득, 금리 기호등의 

요인들에 의해 부동산 수요가 결정되는데 여기서는 

인구와 금리에 한정해서 간략하게 언급하려 한다.

(1) 인구

통계청자료에 따르면 우리나라의 인구는 저출산 고령화로 2030년을 

정점으로 인구가 줄기 시작한다고 한다. 

그리고 주택을 구입 할 수 있는 인구 즉 잠제수요 인구(30세~60세) 는

2013년도 부터 인구가 줄기 시작하여 2030년도 까지 약 300만명 정도가 

감소한다고 한다. 

이런 현상은 베이붐세대의 사회은퇴와 때를 같이하여 경제 뿐만아니라 

사회 각 분야에도 영향을 주고 있는데 주택의 소유형태에 있어서도 

변화를 가져오고 있다. 노후를 대비하기 위한 차원에서 대형평형에서 

소형평형으로 주거형태가가 변화함에 따라서 소형평형은 가격이 오른 반면 

대형평형은 상대적으로 가격이 떨어지는 현상이 발생하고 있고 있다. 

이에따라 소형 평형을 선호하는 현상은 당분간 계속 될 전망이다. 

2) 금리

2007년 미국의 서브프라임 모기지 금융사태로 시작된 글로벌 경제 침체가

미국을 시발로 세계 각국은 경제 살리기 일환으로 금리인하 경쟁을

하기 시작했고 오갈데 없는 자금들이 채권과 주식시장에 몰려들어 

유동성 장세를 연출하기도 했다. 

그 결과 미국은 고용이 확대되고 실업률이 감소되는 등 경제가 

살아나기 시작했고 지금은 인플레이션 우려와 향후 경제가 나빠질 경우를 

대비하여 금리를 다시 올려야 할 시점에 놓여있다. 

그러나 뒤늦게 금리인하에 뛰어든 우리나라는 금리인하 시기를 놓쳐 

경기가 살아나지도 않은 상황에서 금리를 인상할 수도 없는 

진퇴양난에 빠져있다. 

그렇다고 글로벌 시장을 마냥 바라만 볼 수는 없는 것이며 글로벌 시장에서 

살아남기 위해서라도 결국에는 선진국들과 보조를 마출 수 밖에 없다. 

세게 금융시장은 금리인하로 인한 유동성 효과는 이미 끝이 났음을 

알려주고 있는데 우리나라 금융시장에서도 외국계 자금들이 금리인상에 

대비하여 계속해서 이탈하고 있는 모습을 보여주고 있다. 

이제 금리인상은 시기상의 문제만 남아있을 뿐이다. 

따라서 가계부채가 많은 우리나라는 소비심리가 더욱 더 얼어붙을 전망이고 

가계부채를 상환하지 못하는 개인이나 가계들이 급속히 확산 될 것으로 보여 

빚을 내어 주택을 구입하려고 하는 수요보다는 하우스푸어나 깡통전세들이 

증가하여 주택가격을 하향으로 끌어 내리는 역활을 하리라 판단된다.

3. 부동산 공급

(1) 미분양아파트 현황

국토교통부에 따르면 지난 6월 말 기준 전국 미분양 주택은 3만4068가구로 

전월(2만8142가구)보다 20% 이상 늘었다. 

특히 경기는 전달 10,458가구에서 12,927가구로 2,469가구나 급증, 

전국에서 미분양이 가장 많이 증가한 것으로 나타났다. 

또한 상반기에는 거의 없었던 청약 미달이 곳곳에서 잇따르고 있고 

미분양 주택 수도 증가세로 돌아섰다. 

뿐만아니라 올 하반기에 수도권에서 공급 예정인 일반분양만 

10만 5000가구에 이를 것으로 보여 과잉공급에 대한 우려가 점차 

현실화되는 모습이며 미분양 적체가 가속화 될 전망이어서 

아파트 분양시장의 분위기도 침체를 거듭할 것으로 보인다.

(2) 아파트 공급물량

2015~2017년 까지 향후 3년간 입주할 아파트 물량은 80만8328가구로 

지난 3년간(2012~2014년) 63만4288가구에 비해 27.4%나 증가 될 에정이다. 

부동산114의 '연간 아파트 입주물량' 자료에 따르면 특히 2017년 입주예정인 

아파트 물량은 28만6026가구로 올해 입주물량(25만6898가구)보다 

11.3% 늘어난다고 한다.. 

이는 2010년(29만8739가구) 이후 최대물량으로 아직 분양되지 않아 

포함 되지않은 물량까지 합하면 더 많을 것으로 예상 되어 최근 급증한 

아파트 분양물량이 완공 시점인 3~4년 뒤에는 '입주폭탄'이 될 가능성이 높다.

(3) 임대주택 공급물량

국토교통부에 따르면 올해 공공임대주택 공급은 전국적으로 약 12만가구가 

공급된다고 한다. 

지난해 공공임대 입주자 모집물량(8만8000가구)보다 36% 증가한 것으로, 

역대 최고 수준이다. 특히 전체 입주자 모집물량의 60%를 

수도권에 집중 공급할 계획이어서 최근 재건축 이주수요 등으로 인한 

전세난을 해소한다는 방침이다. 

또한 2017년까지 공공임대주택 52만가구를 공급할 게획이어서

아파트 공급물량 까지 합치게 된다면 ‘공급 과잉’ 우려를 뛰어넘어 

아파트 가격은 매물 포탄을 맞이 할 수 밖에 없다.

(4) 연립주택 및 기타 공급물량

최근 전세난으로 가파르게 상승하고 있는 전세가격 때문에 서울에서 

수도권으로, 아파트 전세에서 연립, 다세대 주택 매매로 급속히 

밀려 가는 현상을 볼 수 있다. 

사정이 이렇다보니 연립주택과 다세대 착공 허가건수가 

눈에 띠게 늘어나고 있다. 

국토교통부에 따르면 상반기 인허가 건수 중 연립주택 착공 인허가 건수가 

급증한 것으로 나타나고 있는데 연립주택은 88만㎡로 지난해 상반기 보다 

171.%가 늘어난 것이며 수도권의 경우 무려 500%가 증가한 수치다

이런 현상은 2017년 까지 지속 될 전망이나 공급물량이 몰리다보니 

오히려 역전세난이 발생할 우려도 상당히 커지고 있는 상태이다. 

이미 오를때로 오른 연립주택은 아파트에 비해 환금성도 떨어지고 

가격 상승률도 낮기때문에 섣불리 추격매수에 동참하거나 높은 가격으로 

전세계약을 할 경우 하우스푸어나 깡통전세가 될 가능성이 높기때문에 

큰 낭패를 볼 수 있다는 것을 명심하고 연립이나 다세대 주택시장은 

쳐다보지도 마라는 것을 주문하고 싶다.

4. 결론

이상에서 살펴본 바와 같이 수요와 공급 측면에서 주택가격을 예측해 보았다. 

금리인상 그리고 경제활동 인구의 감소에 따른 수요의 감소와 

주택 공급측면에서도 공급과잉이 확인됨에 따라서 향후 수년 동안은  

부동산 가격은 하락이 불가피 하다고 결론을 내리고 

부채가 많은 가계나 개인들은 이에 대비하는 자세가 필요하다 하겠다. 

그리고 부동산 매수기회를 엿보는 행복한 고민을 하고있는 

수요자들에게는 좀더 때를 기다리라고 조언하고 싶다. 

마지막으로 정부에 대해 하고 싶은 말은 우리나라는 이미 

장기 저성장 기조에 접어들었기 때문에 부동산 활성화 대책 같은 

이벤트식 땜빵정책은 제발 그만두라는 말을 전하고 싶다. 

좀더 거시적인 안목에서 사회개혁과 더불어 경제정책을 병행 할때 

휴유증이 없는 건강한 경제로 탈바꿈 할 수있다는 것을 되세기길 

바라면서 아울러 부가가치가 높은 일자리를 많이 만들어 

고통받고 있는 우리 젊은이들이 하루 속히 고통에서 해방되기를 

고대해 본다. 

우리사회는  베이비붐세대가 탄생하면서 부터 시대의 변곡점마다  

요동을쳤고 많은 변화를 가져왔다는 것을 

상기시키면서 글을 맺을까 한다

[시원맘]

좋은분석글 잘읽고갑니다.