◆ 재개발사업에서 용적률은 이미 정해져 있다~ 아래 내용 잘 음미해 보셔요.

[김해수[청풍]☆ 재개발 투자 전문가]

* 작성일: 2004년 6월 역사적인 날에

          [2010 서울특별시 도시및 주거환경정비기본계획 확정고시일]

* 추가일: 2005년 10월 20일

* 추가일: 2007년 10월 12일

* 작성자: 김해수[청풍]

* 작성목적: 제대로 알자

* 참고문헌: 서울특별시 도시및주거환경정비기본계획

                아현뉴타운 실무자료.

서울특별시 도시주거환경정비기본계획의

건축물밀도계획(계획용적율등) ?

*☞ 건축물밀도계획의 기본방향?

    ■ 기존 기본계회의 계획용적률 개념 유지

    ■ 서울시 일반주거지역 세분화 기조의 반영

    ■ 주거지 유형과 주변지역을 고려한 계획

*☞ 일반주거지역의 계획용적률

계획용적률	특성	적용	ex
170%	자연환경, 역사문화환경 및 도시경관 보호 저밀도의 주거환경유도	종세분화 1종특성지 및 2종특성지 구릉지형 및 급경사지형 간선도로와 이격정도가 심한 지역	한남동 보광동
190%	평지 및 중저층의 주거환경유도	종세분화 2종특성지역형지형 간선도로와 인접지 및 역세권 인접지	아현동
210%	역세권 해당하거나 간선가로등에 접하는 토지의 효율적 활용	종세분화 2종특성지 및 3종특성지역 간선도로변, 역세권, 상업 및 준주거지역 인접지

*☞ 일반주거지역의 계획용적률과 개발가능용적률

계획용적률	개발가능용적률 (공공시설부지면적 15%일 경우)	ex
170%	209%	한남 뉴타운
190%	234%	아현 뉴타운
210%	250%
*개발가능용적률 산정방식 : 계획용적률 * {(1+(0.3 * a) ) / ( 1-a )}  a : 공공시설 부지로 제공하기전의 대지면적 대 공공시설 부지로 제공하는 면적의 비율 * 일반주거지역의 개발가능용적률의상한은 250%로 함.

■ ㆍ용적률이란?

계획용적률이란? 공공시설부지의 효율적확보, 사업구역의 적정한 개발규모 유지를 위해 정비예정구역별로 별도로 정한 용적률을 말함.

밀도계획의 기준은 기존 기본계획의 개발가능용적률과의 정합성을 유지하도록 계획.

*☞ 개발가능용적률 산정방식 근거

국토의계획및이용에관한법률 시행령 제85조제5항, 및 도시계획조례 제55조 제10항에 의함.

*☞ 기타 지역의 계획용적률 적용
자연녹지지역 개발제한구역	⇒	계획용적률 170% 이하
준주거지역	⇒	계획용적률 300% 이하
준공업지역	⇒	계획용적률 210% 이하
용도지역 혼재	⇒	평균계획용적률 이하
뉴타운사업지구	⇒	정비예정구역으로 포함된 지역은  기본계획의 계획용적률 적용 기본계획이 수립된 이후 지정된 지역은 계획용적률 210%내에서 뉴타운 사업계획에서 정함
* 기타 지역의 개발가능용적률 상한   ㆍ준주거지역: 400% 이하   ㆍ준공업지역: 250% 이하   ㆍ용도지역의 혼재: 평균 상한용적률 * 평균계획용적률   하나의 구역에 여러 개의 용도지역이 혼재되어 있을 경우에는 평균계획용적률을 산정하여 적용. 예) 준공업지역과 준주거지역이 혼재된 경우의 평균계획용적률 평균계획용적률 = (A*210%) +(B*300%) /  구역전체면적 ㆍA : 준공업지역의 면적 ㆍB : 준주거지역의 면적

* 계획용적률 적용의 예외

  수복개발 방식으로 정비되는 구역은 서울특별시도시계획조례 제55조에 규정된 해당 용도지역의 용적률기준을 적용함.

*☞ 건페율 및 층수 계획
건페율	⇒	서울특별시도시계획조례 제54조에 규정된  해당 용도지역별 건페율을 적용.
층 수	⇒	계획용적률과 연동하여 규정함  *계획용적률 170% → 7층/12층   (7층이 원칙이나 역세권 및 간선가로변은 12층이하로 할 수 있음)  *계획용적률 190%  → 12층  *계획용적률 210% 이상 → 층수제한 없음  *층수는 도시계획위원회 심의 시 완화 가능
*일반주거지역의 건폐율     ㆍ제1종일반주거지역: 건폐율 60%이하     ㆍ제2종일반주거지역: 건폐율 60%이하     ㆍ제3종일반주거지역: 건폐율 50%이하 * 층수의 예외 사항   ㆍ경관지구의 경우 도시계획심의를 거쳐 5층까지 완화   ㆍ고도지구에 의한 높이규제가 이루어지는 구역은 해당 높이규제를 준용 * 정비계획시 층수계획   정비계획 시 지역여건을 감안하여 조망경관 및 가로경관 등 경관특성을 고려하여야       하며, 구릉지 및 공원과 인접할수록 저층의 시각화량을 고려한 스카이라인을 이루어야    함.

13. 마 포 구 기본계획 (정비예정구역)

생활권 유형	구역 번호	동명	지번	면적 (ha)	용적율	층수(이하)	건폐율	추진 단계	사업시행방식	정비유형	비고
B	1	상수동	160	2.3	190%	12층	60%	1	주택재개발사업	수복(전면)
	2	상수동	205	3.0	190%	12층	60%	1	주택재개발사업	수복(전면)
A	3	대흥동	12	6.7	190%	12층	60%	1	주택재개발사업	전면개발
A	4	대흥동	60	2.8	210%	-	50%	2	주택재개발사업	전면개발
뉴타운	5	염리동	10	8.1	190%	12층	60%	2	주택재개발사업	수복(전면)	뉴타운사업지구염리b
뉴타운	6	염리동	21	4.0	190%	12층	60%	2	주택재개발사업	전면개발	뉴타운사업지구 염리a
뉴타운	7	염리동	30	0.5	190%	12층	60%	2	주택재개발사업	전면개발	뉴타운사업지구 염리a
뉴타운	8	염리동	24	0.7	190%	12층	60%	2	주택재개발사업	전면개발	뉴타운사업지구 연리a
뉴타운	9	아현동	633	24.6	190%	12층	60%	1	주택재개발사업	전면개발	뉴타운사업지구 아현3
A	10	아현동	380	6.4	190%	12층	60%	1	주택재개발사업	수복(전면)
B	11	공덕동	249	1.1	190%	12층	60%	2	주택재개발사업	수복(전면)
	12	공덕동	119	0.9	190%	12층	60%	1	주택재개발사업	전면개발
	13	신공덕동	5	0.7	190%	12층	60%	1	주거환경개선사업	전면개발	주거환경개선사업
A	14	신공덕동	14	1.2	210%	-	50%	1	주택재개발사업	전면개발
B	15	용강동	285	3.1	190%	12층	60%	1	주택재개발사업	수복(전면)
	16	용강동	18	2.9	190%	12층	60%	3	주택재개발사업	수복(전면)
		현석동	108	3.2

[김해수(청풍)]

계획용적률~인센티브~개발가능용적률~실지 용적률의 구분?