부동산용어 모기지론-한국주택금융공사

[청풍]

 

모기지론 관련 주요질의 모음

(2004. 1. )

재   정   경   제   부

한국주택금융공사설립사무국

목        차

Ⅰ. 공사에 대하여                                       1

   1. 주택금융공사란? 

   2. 직원채용시기는? 

   3. 공사의 인터넷 홈페이지는? 

Ⅱ. 모기지론에 대하여                                 3

   1. 모기지론이란? 

   2. 기존은행대출과의 차이점은? 

   3. 모기지론 대출만기는? 

   4. 모기지론 이용가능 시기는? 

   5. 모기지론 대출업무는 어디에서 하는지? 

Ⅲ. 대출조건에 대하여                               6

   1. 모기지론 대출조건은? 

   2. 대출조건의 일부인 소득수준은 어떻게 산정하는지? 

   3. 중도상환 가능 여부는? 

   4. 기존 주택담보대출의 모기지론으로의 전환가능 여부 및 중도금의 경우에도 모기지론을 이용할 수 있는지?                                                   

   5. 모기지론을 받으면 반드시 해당 주택에 입주해서 살아야 하는지? 

Ⅳ. 대출금리에 대하여  ……………………… 10

   1. 모기지론 대출금리 및 매월 상환액은? 

   2. 모기지론 대출금리가 시중금리의 변화에 영향을 받는지?                                                    

   3. 모기지론 이자상환액은 무조건 소득공제 대상이 되는지?                                                    

Ⅴ. 주택별 대출가능여부 및 대출규모에 대하여?  ……12

   1. 모기지론을 이용할 수 있는 주택의 종류는? 

   2. 모기지론의 집값 대비 대출비율은?

   3. 대지를 구입하여 집을 짓는 경우에 모기지론 이용이 가능한지?                                             

   4. 일시적으로 1가구 2주택이 되는 경우 모기지론 이용이

       가능한지? 

   5. 주택의 소재지 및 집크기에 따라 모기지론 이용에 제한이 없는지? 

Ⅵ. 기타  ……………………………………………15

   1. 모기지론으로 구입한 주택은 상속에 아무런 문제가 없는지?                                                     

   2. 다른 금융거래와 관련하여 경미한 연체발생 사실이 있는 경우 모기지론 이용이 가능한지? 

   3. 모기지론 이용 도중 연체를 하는 경우 어떻게 되는지?                                                     

 Ⅰ. 공사에 대하여

1. 주택금융공사란?

□ 금년 3.1일에 출범하는 한국주택금융공사는 만기 10년이상의 장기저리 모기지론 공급을 통해 서민․중산층의 내집 마련을 도와주는 기관입니다. 

ㅇ 특히, 공사는 무주택 전세가구와 처음 가정을 꾸리는 청년층 신혼가구가 쉽게 내집을 마련하실 수 있도록 중점지원할 계획임

□ 내집 마련에 결혼 후 10년 8개월이 소요된다는 통계청 조사에서도 알 수 있듯이

 ㅇ 우리나라의 경우 부모로부터의 도움이 없이는 내집 마련의 꿈을 쉽게 이루기 어려운 상황입니다.

□ 공사는 장기자본시장에서 주택저당증권(MBS) 발행을 통해 시중 부동자금을 흡수하여

 ㅇ장기저리의 모기지론을 주택실수요자에게 공급함으로써 자신의 능력과 노력만으로 쉽게 내집을 마련하실 수 있는 제도적 기반을 정착시켜나갈 것으로 기대됩니다.

2. 직원채용시기는?

□ 동 공사는 그동안 1차 주택대출시장에서 대출보증을 수행해 온 주택신보와 2차 유동화시장에서 유동화에 대한 전문성을 축적해 온 KoMoCo의 재산․인력을 통합하여 설립되는 기관으로서,

 ㅇ 공사로 흡수되는 KoMoCo와 주택신보 직원을 승계하여 출범될 예정이므로,

 ㅇ 신규직원 충원 여부는 공사 설립을 위해 ‘03.12.31일 출범한 설립사무국에서 그 필요성을 면밀히 검토한 후 결정할 사항이며,

  - 신규인력 수요가 있을 경우, 공사설립 이후('04.3.1) 투명하고 공정한 절차에 의해 채용할 계획으로 알고 있습니다.

3. 공사의 인터넷 홈페이지는?

□ 아직 공사가 정식 출범하지 않아서 홈페이지는 개설되어 있지 않으나, 금년 3월 한국주택금융공사 설립과 함께 홈페이지를 개설할 예정입니다.

 Ⅱ. 모기지론에 대하여

1. 모기지론이란?

□ 모기지론이란 일반적으로 주택을 담보로 주택저당증권(MBS)을 발행하여 10년 이상의 장기주택자금을 대출해 주는 제도를 말합니다.

 ㅇ 모기지론을 이용할 경우,

  - 주택수요자의 입장에서는 장기주택담보대출을 받아 집을 산 뒤 장기간(보통 10년 이상, 고정금리) 원금과 이자를 분할하여 상환하게 되므로 통상 집값의 20～30%만 가지고 주택을 살 수 있기 때문에 목돈 없이도 주택구입이 가능하다는 이점이 있으며,

  - 은행 등 금융기관의 경우 주택저당채권 매각, Mortgage․MBS Swap 등을 통해 대출 보유에 따른 대손발생 등 신용위험과 금리위험을 제거할 수 있는 장점이 있습니다.

2. 기존은행대출과의 차이점은?

□ 은행 대출

  ㅇ 3년이하 단기일시상환 : 3년마다 상환위험에 처함   

  ㅇ 변동금리대출 : 금리상승시 원리금 부담 가중

  ㅇ LTV 40% : 실제 은행권 대출은 집값의 40% 미만

□ 공사 모기지론

  ㅇ 10~20년 이상 장기원리금 분할상환대출

    * 자기소득의 1/3수준이하로 책정된 원리금을 매월 갚아나가면 별도로 원금을 갚을 필요없음

    * 장기적 관점에서 생활 설계가 가능

  ㅇ 고정금리대출 : 금리상승시에도 원리금 고정

  ㅇ LTV 70% : 집값의 70%까지 대출

□ 은행대출과 모기지론 대비표

		은행대출	모기지론
대출기간		단기(주로 3년이하)	10년～20년
금    리		변동금리	고정금리
대출비율		집값의 40% 수준	집값의 70% 수준
상환방법		만기일시상환	매월 균등분할상환
상환부담		만기에 상환부담 집중	장기간 분할상환
금리 변동시	상승시	이자부담 가중	추가 이자부담 없음
	하락시	대환가능	대환가능
소득공제		대부분의 경우(3년단기) 없음	만기 15년 이상시 가능

3. 모기지론 대출만기는?

□ 모기지론의 대출기간 만기에 대해서는 차입자가 상환부담 등을 고려하여 10년이상 20년이하에서 선택할 수 있도록 할 예정이며,

 ◦ 중장기적으로는 만기 20년을 초과하는 모기지론도 개발할 계획으로 있음을 알려드립니다.

4. 모기지론 이용가능 시기는?

□ ‘03.12.31일 출범한 한국주택금융공사 설립위원회 및 설립사무국에서는 공사가 원활히 출범(’04.3.1)할 수 있도록 공사설립 및 영업준비 업무를 수행하고 있으며,

 ◦ 동 사무국에서는 공사 설립 즉시 모기지론을 이용할 수 있도록 노력하고 있으나, 현재로서는 실무적인 어려움 등으로 인하여 3월 중순 이후 모기지론 이용이 가능할 것으로 예상하고 있습니다.

5. 모기지론 대출업무는 어디에서 하는지?

□ 모기지론 대출업무는 한국주택금융공사가 아니라, 동 공사와 협약을 맺은 일반 금융기관에서 취급하게 되며,

◦ 모기지론을 취급할 금융기관에 대해서는 공사출범 직후 은행, 보험사 등 일반 금융기관 중에서 선정․발표할 예정입니다.

  - 물론, 대출금 상환도 은행, 보험사 등 당초 대출을 받은 금융기관 창구를 이용하시면 됩니다.

 Ⅲ. 대출조건에 대하여

1. 모기지론 대출조건은?

□ 중산․서민층의 내집 마련 촉진을 위해 한국주택금융공사가 취급하게 될 모기지론에 대해서는 투기에 사용될 여지를 최소화 하기 위해 다음과 같이 대출취급기준을 설정할 예정입니다.

  

◦ 대출취급기준

  ․신청자격 : 만 20세 이상의 무주택자 또는 1주택 소유자

  ․자금용도 : 주택구입, 소요자금보전, 기존대출의 장기전환

  ․대출한도 : 2억원 이내

  ․대출비율 : 집값의 70% 까지

  ․상환능력 : 매월 대출상환액이 소득의 1/3 이내

  ․대상주택 : 고가주택(6억원 초과)은 제외되며,

              국민주택규모(전용면적 25.7평이하)를 우선지원

□ 부양가족 유무가 한국주택금융공사를 통한 모기지론 이용을 위한 대출요건은 아니므로,

 ◦ 20세 이상의 대한민국 성인으로서 신용불량자가 아니며 일정한 소득(근로소득 또는 자영업 소득 등)이 있다면 독신가구주도 모기지론을 이용하실 수 있습니다. 

  - 다만, 이 때도 소득에 따른 대출상환능력을 평가하여 모기지론 대출규모 등을 결정하게 됩니다.

□ 공사의 모기지론은 1가구 1주택 구입용도일 때 취급이 가능하므로 부부가 각각 모기지론을 받으실 수는 없습니다.

 ◦ 다만 배우자명의의 주택을 매각하고 해당 모기지론을 상환하는  조건이라면 새로이 모기지론을 받으실 수 있습니다.

2. 대출조건의 일부인 소득수준은 어떻게 산정하는지?

□ 모기지론 대출취급기준의 하나인 월 소득은 대출신청자가 제시하는 세금공제전 연간소득을 12개월로 나누어 평가할 예정입니다.

 ◦ 근로소득자는 근로소득원천징수영수증으로, 자영업자는 세무서에서 발급하는 소득금액증명서로 소득을 입증해야 하며

 ◦ 신고한 소득이 없어 소득금액증명서 제출이 어려운 경우에는 국민연금 납부액을 감안하여 소득수준을 평가할 예정입니다.

 ㅇ 참고로 맞벌이 부부의 경우 배우자의 소득을 합산할 수 있으나, 이 경우 소득뿐만 아니라 부채도 합산하게 되며 배우자는 연대보증을 하셔야 됩니다.

3. 중도상환 가능 여부는?

□ 공사의 모기지론 이용 도중, 여러 가지 사정으로 만기전에 대출금을 상환하고자 할 경우에는 대출금을 상환하실 수 있습니다.

 ◦ 다만, 공사에서는 모기지론이 투기에 사용될 여지를 최소화하기 위해 대출일로부터 5년을 경과하지 않은 중도 상환액에 대해서는 중도상환수수료(약1～2%)를 부여할 계획입니다.

□ 모기지론으로 집을 사서 대출금을 상환하는 도중에 그 집을 팔고 다른 집을 사게 된 경우에도, 기존 모기지론을 상환하여 신규 모기지론을 이용하실 수 있으나,

 ㅇ 이 경우에도 기존 모기지론을 5년 이내에 상환하게 되면 중도상환수수료를 부담하셔야 합니다.

4. 기존 주택담보대출의 모기지론으로의 전환가능 여부 및 중도금의 경우에도 모기지론을 이용할 수 있는지?

□ 한국주택금융공사를 통해 제공될 모기지론의 경우 완공된 주택에 저당권을 설정하면서 대출을 실행하게 되므로,

 ㅇ 주택에 소유권 및 저당권 등기를 할 수 있으면 언제든지 공사의 모기지론 이용이 가능합니다.

  - 그러므로 신규 주택구입자 뿐만 아니라, 기존의 주택담보대출자도 공사가 제시하는 대출기준에 적합하기만 하면 모기지론으로 전환하는 방법으로 모기지론을 이용할 수 있습니다.

□ 공사의 모기지론은 완성된 주택에 저당권을 설정하면서 대출을 실행하게 되므로,

 ㅇ 아파트를 신규로 분양받아 중도금을 납부하는 경우에는 원칙적으로 이용이 불가능하지만,

  - 향후, 주택이 완공되어 저당권 등기가 가능한 시점에 공사 모기지론으로 종전의 중도금 대출을 상환하는 방식으로 모기지론을 이용하실 수 있습니다.

  - 다만, 공사의 모기지론은 일반 금융기관의 주택담보대출과 비교하여 대출취급기준이 다를 수도 있으므로 실제 대출신청시 대출조건을 자세히 비교하여 자금계획 수립에 차질이 없도록 하시기 바랍니다.

 ㅇ 참고로, 공사에서는 중도금대출과 모기지론을 연계하여 원스톱(One-Stop)으로 대출이 이루어지는 패키지상품을 개발중에 있음을 알려드립니다.

5. 모기지론을 받으면 반드시 해당 주택에 입주해서 살아야 하는지?

□ 대출과 동시에 주택에 대한 저당권 설정이 가능한 경우 모기지론 이용이 가능하므로,

ㅇ 차주가 입주하지 않고 임차를 주는 경우에도 모기지론을 이용하실 수 있습니다.

 - 다만, 공사의 모기지론은 대출시 주택에 저당권을 설정하여 채권을 보전하는 관계로 동 저당권보다 우선 보호되는 권리가 존재하는 경우 이를 고려하여 대출가능금액을 계산하게 되므로,

 - 실제 대출가능금액은 주택과 관련된 제반 권리관계등에 따라 달라질 수 있음을 유념하셔야 합니다.

* 대출금액 산정 例

  ㅇ 담보로 제공하는 주택의 가격이 2억원이며,

   - 저당권보다 우선하는 전세보증금으로 1억원이 있을 경우

  ⇒ 실제 대출가능금액은 동 주택에 대한 최대대출한도(1.4억원)에서 저당권 보다 우선하는 전세보증금(1억원)을 차감한 후 산정되는 4천만원 이하가 되게 됩니다.

   (산출근거)

    ․ 최대대출한도 = 1.4억원 = 2억원 × 0.7(LTV 70% 적용)

․ 대출가능금액 ≤ 4천만원 = 1.4억원 - 1억원

               ( = 최대대출한도 - 저당권보다 우선하는 전세보증금)

 Ⅳ. 대출금리에 대하여

1. 모기지론 대출금리 및 매월 상환액은?

□ 모기지론을 이용하는 대출금에 대한 이자(금리)는 향후 시장금리 상황과 공사가 얼마나 저렴하게 자금을 조달할 수 있느냐에 달려있으며,

 ㅇ 현재로서는 공사가 유동화를 통해 공급하는 20년 고정금리대출이 7%내외(소득공제 효과 감안시 수요자의 실질 금리부담은 6% 내외) 수준에서 결정될 수 있을 것으로 예상됩니다.

□ 모기지론 대출금 상환방식으로는 매월 동일한 원금과 이자가 상환되는 원리금균등분할방식을 취하고 있어

 ㅇ 명목소득이 증가하는 일반적인 경우 시간이 지날수록 상환부담이 줄어들게 됩니다.

  * 참고표 : 대출만기별 월상환액

                                                     (단위 : 만원)

   

	20년	15년
5천만원	34	40
1억원	67	80
1.5억원	98	117
2억원	136	161

     * 주) 금리 6.8%가정, 소득공제효과(상환 초년도) 감안

2. 모기지론 대출금리가 시중금리의 변화에 영향을 받는지?

□ 공사의 모기지론을 통한 대출금리는 고정금리이므로 대출을 받은 후에는 시중금리의 변동여부에 관계없이 대출시점에서 결정된 금리가 고정되어 변동되지 않습니다.

 ◦ 다만, 대출금리가 대출받는 시기의 시중금리에 영향을 받아 결정되므로, 대출신청시기별로는 금리 수준이 다를 수 있습니다.

3. 모기지론 이자상환액은 무조건 소득공제 대상이 되는지?

□ 모기지론을 이용한 대출이자 납부액에 대한 소득공제를 위해서는 아래의 소득공제조건을 충족하여야 가능합니다.

  

 * 소득공제조건

  ◦ 1가구 1주택(전용면적 25.7평 이하 국민주택 규모)

  ◦ 15년이상의 장기대출에 대한 이자납부액

  ◦ 근로소득자 (자영업자는 공제혜택 없음)

  ◦ 소득공제한도 : 1,000만원(종전 600만원)

  ㅇ 소유권 이전 등기일로부터 3개월이내 대출취급

 ㅇ 예를 들면, 대출기간 15년이상으로 모기지론을 이용하시는 근로소득자는 소득공제혜택이 가능하나, 대출기간 10년으로 모기지론을 이용하시는 근로소득자는 소득공제혜택을 받으실 수 없습니다.

 Ⅴ. 주택별 대출가능여부 및 대출규모에 대하여

1. 모기지론을 이용할 수 있는 주택의 종류는?

□ 한국주택금융공사를 통한 모기지론은 완성된 주택에 저당권을 설정하면서 실행하는 대출로서, 아파트는 물론 연립주택, 단독주택, 다세대주택도 이용할 수 있으나,

 ㅇ 본인 또는 배우자 명의 주택만 가능하며 주택법상 주택이 아닌 건축물(예 : 상가, 오피스텔)은 제외됩니다.

 - 다만, 다가구주택은 다수의 가구에게 임차되는 주택이므로 이들에 대한 임차보증금을 감안하면 담보가치가 나오지 않을 것으로 여겨져 모기지론 이용이 어려울 것으로 판단됩니다.

2. 모기지론의 집값 대비 대출비율은?

□ 공사를 통해 대출될 모기지론의 집값 대비 대출비율(LTV)은

 ◦ 아파트의 경우 최대비율을 적용하여 집값의 70%까지 대출을 받을 수 있으나, 그 외의 주택은 아파트보다 낮은 대출비율을 적용받게 됩니다. 

ㅇ 참고로, 대출한도가 집값의 70%라 함은 개인의 소득 등을 감안할 때 최우량 고객이 받을 수 있는 최대대출한도를 의미하기 때문에,

  - 개인에 따라서는 아파트의 경우에도 소득에 따라서 70% 미만의 대출을 적용 받을 수도 있습니다.

3. 대지를 구입하여 집을 짓는 경우에 모기지론 이용이 가능한지?

□ 모기지론은 기본적으로 대출과 동시에 주택에 대한 저당권 설정이 가능하여야 하므로,

 ◦ 주택을 신축하는 경우에는 건물이 완성되지 아니하여 저당권을 설정할 수 없으므로 모기지론 이용이 불가능하며, 건물 준공시점에 모기지론 이용이 가능합니다.

◦ 따라서, 이러한 경우에는 일단 일반주택자금대출을 받았다가 저당권 등기가 가능한 시점에 공사의 모기지론을 받아 종전의 대출자금을 상환하는 방식으로 모기지론을 이용할 수 있습니다.

4. 일시적으로 1가구2주택이 되는 경우 모기지론 이용이 가능한지?

□ 무주택자 뿐만 아니라 집을 한채 가지고 계신 분의 경우에도

 ㅇ 집을 넓혀 나가시거나, 이사를 가시는 경우 등 일정기간내에 기존 주택을 매각(예 : 6개월) 하여 최종적으로 1가구 1주택을 유지하시는 경우 공사의 장기저리 모기지론을 받으실 수 있습니다.

5. 주택의 소재지 및 집크기에 따라 모기지론 이용에 제한이 있는지?

□ 공사의 모기지론 이용에 있어 주택의 소재지는 상관이 없지만,

 ㅇ 집값과 관련해서는 공사가 서민․중산층 주택실수요자를 집중 지원토록 하기위해 집값이 6억원을 초과하는 고가주택은 대상에서 제외하고 있으며,

 ㅇ 집크기와 관련해서는 지역별 집값차이를 감안하여 명시적인 제한을 두고 있지는 않으나,

  - 운용과정에서 서민층이 주로 구입하는 국민주택규모(전용면적 25.7평이하)를 우선적으로 지원할 계획입니다. 

 Ⅴ. 기타

1. 공사 모기지론으로 구입한 주택은 상속에 아무런 문제가 없는지?

□ 공사 모기지론을 이용할 경우, 매매나 증여 등 소유권자로서의     권리행사에 일체의 제약을 받지 않으며 상속의 경우에도 이와     동일하게 아무런 문제가 발생하지 않습니다.

 ◦ 모기지론은 은행 등 금융기관에서 취급하는 주택담보대출과법적으로 완전히 동일한 형태로 취급되는 것이며 이용고객의 권리․의무 또한 크게 다르지 않습니다. 

2. 다른 금융거래와 관련하여 경미한 연체발생 사실이 있는 경우 모기지론 이용이 가능한지?

□ 공사는 성실한 금융거래자에게 우선적으로 대출이용기회를 부여하기 위하여 신용불량자의 공사 모기지론 이용을 원칙적으로 제한하고 있습니다.

 ◦ 그러나 신용불량 대상자로 등재되지 않을 정도의 경미한 연체발생은 결격사유로 보지 않을 것이므로, 여타 대출요건을 갖추어 공사의 모기지론을 이용하실 수 있습니다.   

3. 모기지론 이용 도중 연체를 하는 경우 어떻게 되는지?

□ 이러한 경우에는 현재 은행권의 주택담보대출을 연체한 경우와 유사합니다.

 ㅇ 즉, 연체가 발생하면 일정한 기간내에 연체를 정리해야 하고, 계속하여 연체가 정리되지 않는 경우에는 경매(저당권실행)를 통하여 공사의 대출금을 회수하게 됩니다.

 ㅇ 공사에서는 모기지론 이용자의 연체발생을 최소화하기 위해 대출자의 매월 원리금 상환액규모를 월소득의 1/3 이내로 제한하여 대출규모를 결정할 예정이므로,

 ㅇ 대출희망자는 자금수급 계획 마련시, 본인의 대출상환능력을 감안하여 주택자금 마련에 차질이 없도록 하시기 바랍니다.