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초보에서 강제집행까지…….
경매에 관하여 아무것도 모르던 초보자가 전세 만기로 인하여 아파트 구입을 목표로하고 경매에 관하여 공부
하고, 경매 진행과정을 남김으로서 저와 같은 분들에게 도움이 되었으면합니다.
처음 경매에 참여하고자 할때는 옛날에 TV나 신문 등에서 건설업체 입찰시 조폭을 동원하여 서로 이권
싸움이 있다는 등의 이야기를 들었던바, 쉽게 접근하지 못했지만 막상 경매 법정의 진행 상황을 보고 아파트,
주택등 대다수가 이제는 실소유자 의 참여로 진행되고 있구나하는 것을 느끼게 되었습니다.
아마도 매매시 양도소득세의 부과, 종합부동산세 등 많은 세금으로 업자들은 큰 이익이 되지 못하기 때문에
실소유자쪽으로 바뀐 것이 아닌가하는 저 나름대로 결론지었습니다. 그러니 그런 부분에 대하여는 크게 걱정
할것이 없다고 보아집니다
.
마직막으로 저 또한 이곳 여러 회원님들을 도움을 받아왔기에 보답차원에서 조금 상세하게 기록하였습니다.
(법원 마다 처리 관계가 조금씩 다른가 봅니다 저는 경북 포항의 경우 입니다.)
2월경 경매관련 서적을 한권 구매하고 정독(기억에 남는 것 별로 없음)
책에서는 경매와 관련 여러가지를 다루다보니 다 기억되지 않더군요, 이후 물권확보되면 책의 내용을
비교하면서 분석 하시면 좋을듯 합니다.
6~7월 물권검색 및 선정
(21층중 21층 아파트로 인도명령 대상자(소유자와 채무자가 같음)이며 , 관리비 3달 연체 300,000원정도로 파악됨)
법원경매사이트자료만 봐서는 권리분석이 어려워 일반경매사이트에 가입(19,000/월)하여 어려운 권리분석 관계를 해결(단 전적으로 믿을 수는 없음 저 역시 인쇄하고 책과 비교하고 이곳 회원님들을 도움을 받았습니다)
7/19일 법원 방문하여 경매 과정 사전 숙지(분위기 진행 절차 등 파악) 이날이 1회이며 감정가 110,000,000원
최고가 110,000,000원 최저가 110,000,000원
결과 : 1회 입찰은 유찰됨
7/26일 최고가 110,000,000원
최저가 77,000,000원
입찰보증금 7,700,000원 수표 한장 준비하고(2005년 사건)
응찰 103,040,000원(국민주택규모 84.9 평방미터 이하)
15명 응찰에 103,000,000 누루고 낙찰
(회원 글 중에 10,000원 차이로 떨어졌다는 글을 읽고 40,000원 높게 응찰함, 감정가 대비 94%로 높지요
하지만 전 낙찰받지 못하면 구매해야 하는 입장이었기에.....)
1주일 전 같은 아파트 1층이 감정가 106,000,000원 1회 유찰되고 2회 입찰시 96,000,000원(감정가의
90%정도) 정도에 낙찰되었고, 응찰가 산정에 고심 많이 함. 주변 경매 유경험자 부탁하여 자문 구하니
98,000,000원 정도면 낙찰가능성이 있다고 하였으나, 주변 실거래가 시세가 115,000,000~135,000,000에
거래 되고 있어 아무리 고층이라고 해도 98,000,000은 무리가 있다고 판단하고 응찰가를 상향 조정하여
응찰하고 성공함. 본인의 판단이 중요했다고 생각됨.
(즉 주변이야기 너무 믿지 말자 - 저 1개월내내 주변시세 조사함)
8/2일 매각허가결정(법원 경매사이트에서 조회)
8/10일 매각결정 확정(8/9일
8/11일 경락대금납부서 우편접수
8/12일 국민은행 경락대금 대출신청(설정비 은행부담) - 낙찰대금의 55%/이율5.1%(10년이상)
2005.06.E 주택투기지역으로 지정되어 대출금이 일부 감소함
은행별 대출 문의 결과
하나은행, 농협, 우리은행 - 낙찰대금의 50% 미만
(대출관련은 낙찰이 후 바로 은행 협의하고 사전 국민은행 선정함)
대출관련서류(회사원인 경우)
1.경락대금납부 통지서
2.건물등기부등본
3.경매낙찰허가 정본
4.인감증명서
5.인감도장
6.주민등록증
7.주민등록등본
8.보증금납부영수증(입찰시 납부한금액)
9.소득증명원(원천징수영수증등)
10.재직증명서
8/18일 낙찰대금완납(근저당 설정등으로 은행에서 관련 법무사 의뢰)
낙찰가 103,040,000
등록세 2,060,800(2%) 교육세 412,160(등록세의 20% 증지대 8,000 채권할인 96,000
취득세 2,060,800(2%)
말소등기 24,000 교육세 4,800 증지대 16,000
법무사처리비용 275,000(부가세포함) 대장,등본 6,000
법무사비용포함 토탈 4,963,560
참고사항(일반 부동산 거래시 대비 낙찰시의 세금부담 증가액)
국민주택 규모인 경우 등록세 1.5%, 교육세는 등록세의 20%, 취득세 2%
일반거래 기준시간 3.8% 세율로 저의경우 기준시간 68,500만원 * 3.8% = 2,603,000원
낙찰시 낙찰가의 4.4% 세율로 낙찰가 103,040만원 * 4.4% = 4,533,760원
말소비용,법무사수수료,인지,증지, 채권 제외하고도 일반거래보다추가부담 1,930,760원
8/19일 인도명령신청
(비용 부동산점유이전, 인도명령 두건 합산하여 30,000원 정도, 인지하고 송달료 영수증 보관했는데 찿지 못하겠습니다)
인터넷조회(대법원) 사건 번호는 법원 경매사이트 내 사건내역에 있음
결과 8/19일 법원 인도명령 발송
8/19일 채무자 만나 이사일자 협의 결론 못 내림.
채무자가 8월말 까지 본인의 상황을 보고 이사 날짜 상황보고 전화 주겠다하여 그러마 하고 헤어짐
(일단은 10월초 예상한다고함)
이사 협의는 협의대로하고 경매 관련하여 나머지 법적 절차는 계속 취해 가겠다고 이야기 하니 채무자 왈 우편물 받지
않고 지연시키겠다 함. 알아서 하라고 했음.
8/22일 채권자(나) 우편물 접수
8/22~8/26일 우편집배원 채무자 3회 송달 시행하였으나 불응으로 반송(법원으로)
8/29일 우체국 인도명령 반송확인하고 법원 방문하여 특별송달 신청하였으나,특별송달, 공시송달 필요 없고, 반송 원본이 법원
담당자에게 도착하면 집행문신청 가능하다고 하여 특별송달 신청하지 않고 귀가
(여러 회원님과 비교 결과 법원마다 다름)
8/30일 법원 인도명령 관련 전화하였더니 인도명령(반송분) 원본이 도착 하였다 함. 법원 담당자가 8/31일 송달업무(무엇인지
정확히 모름 법원 직권으로 특별송달과 공시송달을 대신할수 있는 절차가 아닌가 생각됨)진행하니 9/1일 법원 방문하
여 집행문 신청하라고 함(여러 회원님과 비교 결과 법원마다 다름)
부동산점유이전가처분 신청
8/19일 부동산점유이전금지가처분 신청
8/23일 법원방문 담보제공명령서 받고 담보제공 (75,000원 법원주변 서울보증보험)
8/25 일 부동산점유이전가처분 결정문 받고(집행관 사무실에 집행비 예납 41,000원)
8/29일 오후 14시경 집행관 연락오길 8/30일 집행하니 10/30분까지 채무자 집앞에서 만나기로 약속
입회인 2명 동행(집행관이 가족 아닌 자로 2명 동행 하라고 해서)
8/30일 부동산점유이전금지가처분 집행
초인종 누르고 응답이 없으니 현관 출입문에 부착하고 입회인 서명 받아 바로 집행종료
8/30일 채무자 집 현관에 가처분 딱지 붙였다고 전화 ~~~~~~~~~~
오늘은 별 이야기 다들었음, 법 좋아 하는가 본데 법 대로 해보자, 그렇게 해서 잘사나 두고보자, 어쩌구 저쩌구
~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 일단 끊었음.
지난 8/19일 이사 협의는 협의고, 법적 진행 절차는 계속 취하겠다 통보 했는데…
여기서 초보자도 한마디
회원 여러분 께서 남기신 글도 많이 보왔습니다. 채무자 너무 믿고 있다가 낭패 당한 이
야기. 저 역시 10월초 이사 간다는 말만 믿고 기다렸다가, 만약 이사하지 않고 채무자가
차일 피일 미루면 그때 부랴부랴 인도명령신청하고, 강제집행 신청하면 12월쯤 이사 갈
는지 알수 없었겠죠. 그리고 저 역시 전세집을 9월에 비우줘야하는 입장이었기 때문에 넉
놓고 기다릴수 없었습니다. 순서대로 진행시켜 나가도 10월에 이사 할수 있을지 모르겠
습니다.
9/1일 법원 다녀왔습니다.(모두 건너 뛰고 강제집행신청 완료)
어제 말씀 드린대로 특별송달, 공시송달은 건너뛰고 아마도 법원내 자체적으로 처리가 된것 같습니다.
회원 "한아름"님께서 남기신글 "송달방법"에 관한 적용하지 않았을까 싶습니다. 꼬치꼬치 물어보기 좀
그래서...
신청서(법원 비치) 작성(인지 1,000원하여 제출하였습니다.
(첨부:경락부동산인도명령 정본 8/22일 제가 우편으로 받은 인도명령정본)
내용인즉 채권자, 채무자 기록하고 도장찍고 제출하였더니 법원 경매계장인듯 싶은 담당자가
제목 : 신청서
사건번호
채권자
채무자
1. 집행문부여신청(법원 담당자가 체크하고)
2. 송달증명원(법원 담당자가 체크하고)
3. 확정증명원
다른 문서 "채무자의 불응으로 채권자의 강제 집행을 허락한다" 대략 이런글 있었는데 복사 하지는
못했고 법원주사 도장 날인하고 제가 제출한 신청서와 함께 집행관 사무실에 제출하라고 하더군요
집행관 방문실 방문하여 강제집행신청서(집행관실 비치) 작성하고 경매계에서 받은 서류 제출하니
예납비 110,000원 납부하라고 합니다. 납부하고 제가 질문하길 이후 절차는 어떻게 됩니까?
1. 최고장을 채무자 앞으로 발송(집행관이 발송하겠죠, 우편아닌)하는데 발송까지 1주일 정도 소요 되고
최고장엔 2주 정도의 이사할 여유를 명시하여 집행한다고 합니다
2. 최고장에 최종기일이 종료되면 실제집행비용 납부하고 일자 협의하고 집행하면 된다고 합니다.
그리하여 실제집행비용 예납하고 실집행하는데는 얼마나 기간이 소요되나요? 하고 물으니 집행관하고
협의 한일 이라며 정확한 대답은 또 못 들었습니다.(오래 걸리지는 않는둣한 느낌 이었습니다)
즉 강제집행 신청후 소요기간은
5-6일정도 : 최고장 발송기간(중간에 최고장 발송 여부 확인 필요 할듯)
14일정도 : 최고장에 이사할 최종 기간을 기록한다고 함(제 주변에서 최고장 본적 있습니다 이사기간
14일 주더군요)
강제집행 신청하고 20 ~ 25일 사이면 최고장 기일까지 끝나게 될듯 싶습니다.(제 주변 8/1일 신청
하였는데 최종기간 이 8/25일까지 기록되어 있었습니다)
9/1일 법원 방문 내용 이었습니다.
강제집행까지는 가지 말아야 할텐데 걱정 입니다. 저도 나쁜놈 되구, 채무자도 조금 안됐고,
더 힘든일은 채무자가 어설픈 경매 절차를 알고 있을때 인듯 싶습니다. 제 경우가 그래요 어디서 어떻게
들었는지 본인이 우편물 않받고 버티면 좀 장기간 끌고 갈수 있지 않을까 하는 어처구니 없는 채무자의
행동에 더 난감 합니다
좋은 말로 협의 해서 이사하자 했더니, 법 좋아하니 끝까지 가 봅시다 라면서, 채무자는 지금 부터 2~3개월은
버틸수 있다고 생각하는듯 싶더라구요 이제 얼마 않 남았는데...........................
저는 제 입장이 있고해서 낙찰이후 법 진행절차는 거의 기일 넘기지 않고 신속하게 처리 하여 왔습니다.
그래도 강제집행은 좀 그렇죠... 저도 부담, 채무자도 부담, 모두 부담스러운데........ 다음글은 채무자 이사
했다는 글 남기면 좋겠네요....
9/1일 채무자 전화 통화 15:00
몇일전 채무자께서 애기 많이 하셨고, 오늘은 제가 애기좀 해야겠다 싶어 전화를 걸었습니다.
요지: 강제집행 신청했고, 앞으로의 기한은 25일정도 남았다. 이사 안가면 나로선 강제집행 밖에 없다. 통보하려 했는데
채무자 먼저 9/24~9/25일 이사 계획 잡고 있다하니 기쁘네요
제가 말하길 예초 부터 이야기 했듯이 법적 진행은 이사 종료까지 계속진행된다. 이사 날짜 잡았다니
고맙다. 앞으로도 우편물 계속 날아 갈텐데 나의 기본 입장은 서로에게 상처 덜주는 협의의 이사를
원하고 있다. 법적 진행 절차는 최후의 수단이었음을 이해해 달라하니.. 채무자 수락하고.. 처음 만났을때
이사비용 지원 해 주시겠다 했는데.. 얼마정도 지원 받을수 있을까요? 묻기에... 뜸 들이지 않고 1,000,000원
어때요 그 정도면 되지 않겠습니까 하니.. 채무자 왈 제가 돈이없어 계획에 필요하다고 하면서 수락하는
입장 이더군요..................계획되로 잘 되면 좋겠습니다.
9/8일 채무자 통화
법원에서 9/19일까지 집을 비우라는 최고장이 도착했다고 합니다.
제가 9/1일 강제집행 신청하였으니 9/19일 최고장 기일까지 꼭 19일이 소요 되었군요
최고장의 효과 : 최고장이 집 현관에 붙고 9/19일까지 집을 비우지 않는경우 바로 강제집행한다는
내용이 기록되어 있는듯 합니다. 이런 문서를 받은 채무자는 다소 부담스러웠던가
봅니다. "내가 25일경 이사 하겠다고 했는데 19일 이후 강제집행하는것 아니냐?"
하는 이야기로 보아 채무자가 상당히 불안해 했다고 생각됩니다.
9/25일 채무자 이사실패
집을 9/25일 비우기로 했던 채무자가 집을 비우지 못하고 있습니다.
지금 이사 갈곳을 찾고 있다고 9/27일까지만 기다려 달라고 합니다. 이사 못하는 이유가 있겠지요
9/25일 못 비운 집인데 무조건 안된다 못하고 그럼 9/27일 비워 달라고 했습니다. 만약 9/27일 비우지
않는 경우 법원에 의한 강제집행 하겠다고 했습니다.
누군가 카페에 남겨던 글이 생각나에요.
"사람이 거짓말 하겠냐 돈이 거짓말 하지."
저도 급한 상황이라 참 난감하네요. 참으로 어떤일이든 자기 생각대로 되는 일은 별로 없는듯 합니다.
타협하고, 절충하고, 머리 아프고, 고심하고..................
강제집행 예치금 납부하고 강제 집행을 해야 할지
돈도 돈이지만 시간이 더 급하네요...................
9/26일 채무자 통화
채무자왈 오늘 누군가 만나서 이사할집 결정하기로 했는데 안된다고 하네요. 하지만 본인이 약속한
일자도 지나고 또 27일 꼭 비우기로 약속했으니 내일 비우겠다고 합니다. 짐은 이사짐 센타에 보관
하겠다고 하네요........... 조금 안됐다 하는 생각이 들더라구요 그래도 집을 구해서 구해서 이사했
으면 했는데...... 이런 생각 하면서 자만인가하는 생각도 드네요 빨리 이사 가라구 할때는 언제고..
아직 이사는 가지 않았지만, 집 못 구하고 등 떠밀여 짐은 이사짐센타에 보관하구 어째든 퍽 유괘하
지는 않습니다.
9/27일 10시 10분 채무자 통화
오늘 모든짐 정리하겠다고 12시 이사짐센타와 약속이 되어 있다구 합니다. 와서 보셔야하지 않겠냐고......
12시 작업 시작하니 13시쯤 오시면 되겠다고...............
이따 다녀와서 마지막 정리 하겠습니다.
9/27일 채무자 이사완료
금일 15시경 채무자가 이사 완료 했습니다.
이사하면 지급키로 했던 1,000,000원중 관리비 체납액 600,000원 공제하고 400,000원 지급했습니다.
채무자하고 이런 이야기, 저런 이야기 하다보니 역시 사람이 나쁘지는 않다는 생각이 들었습니다.
원래 이사짐 센타에 짐 보관하고 인도 하기로 했는데 다행히 전날 조금만 원룸을 하나 얻었다고 하
더군요, 원룸에 다 못들어가니 일부 짐은 다른곳(창고형)에 보관키로 했다고 합니다. 정말 돈이 거
짓말하지 사람이 거짓말하는것은 아닌것 같습니다. 짐 꾸리는 동안 많은 이야기 했습니다. 건설업
에 종사하는데 몇차레 부도로 힘들었다구 하더군요, 이야기 중에 내일이 6살된 아이의 생일이라구,
안됐더라구요, 그래서 짐 싸고 정리할때 아이 생일 재미있게 보내라구 추가로 100,000원 지급했습
니다. 저도 이제 시간이 별로 없으니 대략 수리 보수하고 이사할 생각입니다.
경매후기
경매 진행하면서 저 역시 시간이 많지않아 절차에 입각해서 진행하다보니 예상보다 많은 시간이
걸리지는 않았다하는 생각이 듭니다. 가장 힘든 부분은 채무자의 부동산 인도 부분이었던것 같습
니다. 나머지 부분도 물론 쉽지 않았지만 그것은 법률에 근거하여 시간을 투자하면 족히 해결될수
있었던 부분이었다고 생각되나, 부동산 인도 부분은 상대를 만나서 서로 다른 감정을 갖고 서로의
이권하에 실익을 찾고자 하는 부분이기때문에 가장 어렵지 않나 싶습니다. 아무리 법이 우선이라
고는 하지만 사람 살아가는일이 꼭 법대로만 되는것은 아니지요, 저 역시 저의 권리를 조금이라도
빨리 확보하기 위하여 노력하지 않은것은 아닙니다. 또한 채무자가 이사짐을 모두정리하고 차가
출발하기까지 내심 불안속에 지내왔던것도 사실이구요. 그렇지만 채무자의 입장도 고려하면서 원
만한 합의를 이끌어 냈다고 생각됩니다. 어찌되었든 채무자도 이후 잘 되었으면 하구요.........................
이상으로 초보자의 경매과정을 마칩니다.
회원 여러분 도움에 감사드리고 저와 같은 초보자 여러분 참고하세요
(이것 정리 하는데 시간 많이 걸렸어요)
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