오피스텔의 분양 취득시
오피스텔을 분양받는 경우에 분양받는 자는 분양에 따른 부가가치세와 지방세(취득세, 등록세)의 문제가 있다.
(1) 부가가치세
분양대금에는 부가가치세가 포함되어 있고 분양받는 자는 최종소비자로서 이를 분양대금 지급시에 자신의 부가가치세를 지불하게 된다.
만일 오피스텔을 분양받은 자가 사업 등을 위해 사업자등록을 내고 사무실 등 사업장으로 사용하는 경우와 임대하기 위해 사업자등록을 내고 임대사업을 하는 경우에는 이를 고정자산의 투자에 따른 매입으로 보아 사업초기에 부가가치세를 조기환급(신고일로부터 15일이내)을 받을 수 있다.
다만, 오피스텔을 주거용으로 임대한 경우 주택으로 보므로 오피스텔에 대한 부가가치세를 환급받을 수 없고 환급받았다면 주택임대시점에 해당하는 과세기간에 부가세 환급세액을 추징한다.(면세전용이라 한다) 또한 해당 사업을 폐업을 한다던가 당해 오피스텔을 주거용으로 전용하는 경우에는 이전에 환급을 받았던 부분에 대하여“폐업시 잔존재화”의 성격으로 다시 부가가치세를 납부해야 한다.
단, 감가상각자산인 건물의 경우는 감가상각이 완료되는 기간을 10년으로 보므로 오피스텔을 취득한 후 10년 후에 폐업후 양도를 하는 경우에는 환급받은 부분에 대한 부가가치세를 납부할 부분이 자동적으로 없어진다.
폐업시 추징되는 부가가치세액=매입세액×{1- (5/100×경과된 과세기간 수)}
※ 경과된 과세기간 수 : 오피스텔 취득일부터 주거용 전환일 또는 면세사업용전환일까지의 경과된 과세기간 수를 말함
만일 오피스텔을 본인이 직접 주거용으로 사용하기 위하여 사업자등록을 내지 않는다면 분양시 지급했던 부가가치세도 종국적으로 최종소비자가 되는 것이기 때문에 환급 등을 받을 수 없고 매매시에 추가적인 납부도 없다.
(2) 지방세의 납부
오피스텔을 취득하는 경우는 부동산의 취득이므로 분양대금납입증명서 등으로 확인되는 취득금액에 대하여 오피스텔의 취득에 대한 등기 때에 취득세(4%)를 납부하게 되고 취득세는 교육세, 농어촌특별세가 별도로 부가되므로 이들도 동시에 납부하게 된다.
오피스텔은 건설법상 주택에 해당하지 않으므로 지방세법상 주택에 대한 감세 혜택은 없다고 할 수 있다.
다만, 올해 8.18부동산대책의 일환으로 임대주택법 개정을 통해 주거용 오피스텔도 주택으로 인정하여 장기임대주택에 주어지는 세제혜택을 받을 수 있을 예정이다. 이부분은 올해 말 임대주택법 개정여부를 반드시 확인하고 실무에 적용하여야 한다.
오피스텔의 임대시
(1) 임차인의 임차료(월세 등)에 대한 부가가치세 과세여부
오피스텔의 임차인은 임차료에 대한 부가가치세를 월세 등에 포함하여 임대인에게 지급하기로 계약서에 나타나 있는 경우에는 월세 등을 지급할 때 부가가치세를 납부하게 되는데, 이 때 임대인이 일반과세자인 경우와 임차인이 사업자인 경우에는 반드시 세금계산서를 교부하고 수취해야 한다.
이 세금계산서는 임대인이 부가가치세를 납부하는 근거인 동시에 사업자인 임차인의 부가가치세를 신고·납부할 때 매입세액으로 공제를 받을 수 있는 근거가 되고, 임차인의 소득세 신고·납부시 임차료로서 필요경비로 인정받을 수 있는 근거가 되는 것이다.
다만, 임대인이 오피스텔을 주거용으로 임대한 경우에는 주택임대로 보므로 임대료에 대해서는 부가가치세는 면세가 된다.
(2) 임대인의 임대료 수입에 대한 부가가치세와 소득세의 신고납부
오피스텔을 임대하고 있는 자는 부동산임대사업자이므로 1년에 2번의 예정고지에 따른 부가가치세 예정신고금액을 납부해야 하고 2번의 확정신고납부를 해야 한다. 부가가치세의 신고대상이 되는 금액은 임대보증금 상당액과 월세 등의 임대료수입이다.
그리고 매년 5월 31일까지 전년도 1.1~12.31 까지의 임대보증금과 임대료의 합계액에 대한 부동산임대소득에 대한 소득세를 신고납부를 해야 한다.
다만, 오피스텔을 주거용으로 임대한 경우에는 주택임대이므로 부가가치세 신고대신 사업장현황신고를 매년 1월 31일까지 해야 한고 매년 5월 31일까지 부동산임대소득에 대해 소득세를 신고·납부하여야 한다.
오피스텔의 매매 양도시
(1) 오피스텔의 분양권의 양도
오피스텔의 분양권에 프리미엄을 붙여 다른 사람에게 양도하는 경우에는 그 분양권의 차액에 대한 양도소득세를 납부해야 한다.
이러한 분양권의 양도는‘부동산에 관한 권리’라 하여 그 양도차익이 기준시가가 아닌 매매계약서상에 나타나는 실제로 거래한 가격인‘실지거래가액’으로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 신고납부하게 된다.
(2) 오피스텔의 매매 또는 양도
오피스텔을 분양받아 입주한 후 이를 팔 경우에는 그 매매차익에 대하여 다른 부동산과 마찬가지로 양도소득세를 납부해야 하고 업무용으로 임대하던 중 매매하였다면 건물분에 대해 부가가치세를 추가적으로 납부해야한다.
오피스텔은 주택이나 상가와 마찬가지로 실지거래가액를 이용하여 양도차익을 계산하고 3년이상 보유했을 경우 기간에 따라서 양도차익의 10%에서 30%까지 장기보유특별공제액을 적용받을 수 있다.
다만, 업무용이 아니고 오피스텔을 주거용으로 사용했다면 오피스텔을 주택으로 간주하므로 만일 오피스텔을 3년이상 보유하면서 주거용으로 사용하고 다른 주택이 없다면 이를 1세대 1주택으로 보아 양도소득세가 비과세가 될 수 있을 뿐만 아니라 과세된다하더라도 보유기간에 따라 최고 80%의 장기보유특별공제를 적용 받을 수 있다.
반대로 주거용으로 임대하는 오피스텔과 자신이 거주하는 일반주택을 보유하던 중 일반주택을 양도하는 경우 1세대 2주택에 해당하므로 양도소득세 과세여부 및 중과세 여부를 반드시 확인해야한다.
주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔의 판정기준
(1) 판정기준
현행 건축법상‘주거용 오피스텔’은 없고, 모든 오피스텔은 업무용시설로 규정되어 있다. 그러나, 국세청은 업무용 시설이지만 주거용으로 사용 중인 경우 주택으로 간주하고 각종 세금 부과를 달리하고 있다. (따라서, 이하 주거용 오피스텔이란 국세청 과세 기준상의 용도임) 주거용 오피스텔이 되려면 소유자 또는 임차자가 사실상 상시 주거용으로 사용해야 주거용 오피스텔이 된다. 그러므로 상시 업무용으로 사용하는 오피스텔 일부분을 일시적으로 주거용으로 사용하는 경우 업무용 오피스텔로 본다.
그리고 사실상 업무용으로 사용하면서 소유자 또는 임차자가 주민등록만 오피스텔 소재지로 이전해 놓은 경우 주거용으로 판정될 가능성도 있지만, 상시 거주하지 않으면서 주민등록만 옮겨 놓은 사실을 과세관청에서 확인한 경우는 사실상 사용용도인 업무용 오피스텔로 보게 된다.
반대로 임차자가 주민등록을 오피스텔소재지로 이전해 놓지 않았다하더라도 임차자의 직업 등을 고려하여 사실상 주거용으로 사용했는지를 판단한다.
즉, 오피스텔을 주거용으로 보느냐 업무용으로 보느냐의 판정기준은 법적으로 명확히 마련되어 있지 않고 아래 예규를 보면 확인할 수 있듯이 오피스텔의 내부구조ㆍ형태 및 사실상 사용하는 용도 등을 종합하여 과세관청에서 사실 판단한다.
(2) 관련예규
■ 서오-327(2006.10.4.)
^소득세법_제89조 제1항 제3호 및 같은법 시행령 제154조 제1항의 1세대1주택 비과세규정을 적용함에 있어“주택”이라 함은 공부상 용도 또는 사업자등록 여부와 관계없이 사실상 상시주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로, 귀 질의의 오피스텔이 이에 해당하는지 여부는 당해 오피스텔의 내부구조ㆍ형태 및 사실상 사용하는 용도 등을 종합하여 사실판단할 사항임.
■ 서사-3630(2006.11.2.)
건물이 주택에 해당하는지 여부는 건물의 공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조ㆍ기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지ㆍ관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보는 것이며, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지는 사실관계를 종합적으로 검토하여 판단할 사항임.
■ 서사-940(2007.3.21.)
국내에 1주택(이하“A주택”이라 함)을 소유하는 1세대가 업무용시설인 오피스텔 1채를 취득하여 사업자에게 업무용으로 임대하던 중 계약이 종료되어 다른 거주자에게 상시 주거용으로 임대하는 경우로서 당해 오피스텔을 주거용으로 임대하는 날부터 1년 이내에 A주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아^소득세법 시행령_제154조 제1항의 규정을 적용하는 것임.