Hi Seoul 뉴타운 소식지 2007년 제6호

[권경욱]

 

▣  은평 1지구 B공구 건축계획도

󰏅 목   차

◇ 새로운 도시형 집합주택을 통한 뉴타운 개발	------------------	p  2
◇ 사업지구 담당공무원 업무추진 사례	------------------	p  3
◇ 균형발전추진본부 동정	------------------	p  4
◇ 달라지는 법령	------------------	p  4
◇ 우리 사업장은(은평뉴타운)	------------------	p  8
◇ 뉴타운 추진현황	------------------	p  9
◇ 부동산 및 주택정책	------------------	p 10
◇ 해외개발 사례	------------------	p 13
◇ 뉴타운 Q&A	------------------	p 15

우리나라의 도시와 같이 다양하고 복합적인 도시조직이 혼재하고 있는 상황 하에서는 주거환경의 계획은 어떤 방향으로 진행되어야 할까. 필자의 의견으로는, 앞으로 우리 주거환경이 추구해야 할  중요한 계획목표의 하나는 새로운 주거형식의 도입을 통해서 도시의 조직을 새로이 창출하는 것이다. 말하자면 주거환경을 통하여 새로운 도시의 표면을 만들고 새로운 도시의 맥락을 조성하려는 시도가 필요하다는 것이다. 기존의 아파트단지나 또는 단독주택들은 새로운 주거환경을 위한 적절한 맥락을 제공하고 있지 못하다. 결국 우리의 경우는 제반 도시적 상황을 고려하고 지역적인 성격을 감안하여 거기에 적절한 조직을 새로이 짜는 수밖에 없다. 말하자면 주거환경의 조성을 통하여 도시의 조직을 새로이 창출해야 한다는 것이다.

           

 따라서 앞으로의 중요한 과제는 도시환경에 적합한 도시형 집합주택을 개발하여 정착시키는 것이다. 우리에게 도시형 집합주택의 개발이 필요한 것은 두 가지 이유 때문에서이다. 첫째는, 우리나라의 경우 도심부는 물론이고 도시근교에 이르기까지 가용토지의 부족현상을 겪고 있으므로, 도시 내 토지이용의 효율성을 높여야 하는 것은 필연적인 일이 되어버렸다. 그렇다고 도시의 주택을 모두 고층화해서 건설할 수도 없는 일이다. 도시형 아파트가 필요한 둘째 이유는, 도시적인 삶의 본질과 도시의 구조에 부합되는 주거환경이 요구되기 때문이다. 현재 우리나라의 도시에 정착한 단지형의 아파트는 도시에 적합한 집합주택이 아니다.

이러한 이유에서 한국의 도시상황에 맞는 도시주택의 모델이 개발될 필요가 있고, 그 규모는 작은 규모에서부터 초대형 규모에 이르기까지 유형별로 다양하게 개발하여 정착시키고 보급시킬 필요가 있다.

이렇게 새로이 개발하여 정착시켜야 할 도시형 집합주택의 개발을 위해서는 주거환경을 하나의 오브제로

보지 않고 환경적 장치로 바라보는 태도가 필요하다.  바꾸어 말하면 자연환경과 건축이 완전한 하나가 된다는 의미이다. 도시 속에서는 이러한 환경을 구현하는 것은 쉽지 않을 것으로 생각되는데, 그럼에도 불구하고 도시의 주거환경을 생태적인 환경으로 만드는 것은 앞으로는 필연적으로 요구되는 사항이다. 비록 도시에 있는 주거환경이라 하더라도 자연의 질서와 변화를 언제든지 감지할 수 있는 주거환경이 바람직한 환경이다. 오늘날의 우리 도시환경에서는 자연 그대로의 질서를 수용하기가 어렵다고 할 수 있는데, 세심한 계획적인 수단을 통한다면 내향화되고 담겨진 자연을 만드는 것은 어렵지 않다.

이러한 측면에서 새롭게 만들어야 할 도시형 집합주택에는 반드시 마당은 있어야 한다. 중정으로 대표되는 마당은 동양의 도시주거를 특징짓는 매우 중요한 공간요소이지만 어떻게 본다면 모든 도시주거를 특징짓은 원초적 공간이다. 이 중정의 형식과 역할은 21세기 우리나라 주거환경계획에 있어서 중심되는 주제가 될 것이다. 최근 유럽에서는 시가지를 형성하는 기본구조로서 가구형(街區型) 또는 연도형(沿道型)의 집합주택을 중요한 테마로 제시하고 있다. 가로가 지니는 표면적인 연속성을 강조하는 동시에 주거환경 내부에 중정이라는 공유공간을 지니는 가구형 집합주택은 도시성과 커뮤니티 의식을 동시에 수용할 수 있는 유효한 수단으로 받아들여지고 있다. 우리의 경우는 그러한 사례를 참고로 하면서 전통적인 가로공간과 골목이 가지는 공간적인 유효함에 다시 관심을 가질 필요가 있다. 결국 세부적인 문제해결은 건축가들의 역량에 맡기는 수밖에 없다.

중앙대 교수 손세관

             

【처음으로】

 - 환경영향평가서 개선(안) 검토

○ 전농․답십리 뉴타운 전략정비사업인 전농제7주택재개발사업 담당직원으로서 주택건설사업 중 환경영향평가대상사업의 경우 심의 미통과로 사업지연되는 사례가 증가하고 있어 재심의 의견으로 매번 발생하는 사항에 대해 본 보고서 접수시 관련 대책제출을 의무화함으로써 심의 통과율을 높이고, 사업추진을 원활히 하기 위해 개선대책 마련이 필요함을 느끼고 있음

○ 환경영향평가 심의는 초안심의, 본안심의 등 두차례 진행이 되나, 대부분의 사업장에서 본안심의시 재심의통보가 이루어져 심의를 세차례 이상 진행하는 것이 다반사이며

○ 재심의 주요 사유로는 일조침해 해소방안 제출, 오염토양 정밀조사 및 정화방안 제출 등으로써

○ 일조침해 해소를 위해서는 건축계획의 전면적인 수정을 필요하고, 토양정밀조사에 2개월 이상의 기간이 소요되는 점을 고려할 때, 재심의 접수까지는 최소 2개월이상, 실제 심의시까지 3개월이상 소요되는 등 사업일정이 지연되는 문제점이 있으므로

○ 이에 대한 개선 방향으로 환경영향평가 본보고서 제출시 일조․장해 시뮬레이션을 통한 일조․장해 해소방안 제출을 의무화하고, 지질조사결과 오염토양발생시 토양정밀조사 후 오염토양정화방안 제출을 의무화하는 것을 제안하고자 하며

○ 이로 인한 기대효과는 환경영향평가서 재심의요인을 사전 검토함으로써 심의통과율을 높여 사업기간을 단축할 수 있으며,

○ 향후 사업진행시 주변건축물 소유주로부터 일조권 침해 사유로 공사금지가처분 등 민원분쟁시 사전 분석한 자료(시뮬레이션)로 조기에 민원 응대가 가능하여 분쟁의 소지를 사전에 차단 할 수 있으므로 사업시행기간을 적기에 진행할 수 있어 주민들로부터 신뢰성을 확보할 수 있다고 봄

□ 참고(전농7구역 영향평가 진행경과)

  ○ 작성계획서 제출        '06. 04. 05

  ○ 작성계획서 의견통보    '06. 04. 20

  ○ 평가서 초안 접수       '06. 06. 09

  ○ 초안서 공람 :      '06. 06. 23 ~ 07.13

  ○ 주민설명회             '06. 06. 29

  ○ 초안서 검토의견 통보   '06. 07. 04

  ○ 본보고서 접수          '06. 12. 28

      * 교통심의('06.10.26) 및 건축심의('06.11.27) 의견반영 후 본보고서 접수

  ○ 본안 심의              '07. 01. 22

(재심의결정)

      * 일조권침해해소방안 및 토양정밀조사 후 오염토양정화방안 제출 要

  ○ 본안 검토의견 통보     '07. 02. 01

  ○ 보완보고서 접수        '07. 03. 27

  ○ 재심의                 '07. 04. 16

종    전	개    선
초안 보고서 제출 ↓ 주민공람 및 주민설명회 ↓ 초안심의 ↓ 본보고서 제출 1. 일조권장해 일부해소안    제출 2. 지질조사결과서 제출 ↓ 본안심의 ↓ 보완보고서 제출 1.일조권장애 최소화방안   제출 2.토양오염발생시 토양정밀   조사 후 오염토양정화방안   제출 ↓ 본안재심의 및 결과통보	초안 보고서 제출 ↓ 주민공람 및 주민설명회 ↓ 초안심의 ↓ 본보고서 제출 1. 일조권장해 최소화    방안 제출 2. 토양오염발생시 토양    정밀조사 후 오염토양    정화방안 제출 ↓ 본안심의 및 결과통보

동대문구청 도시계획과 최 석 순

【처음으로】

◆ 제6차 도시재정비위원회 상설자문소위원회 개최

  ○ 일    시 : 2007. 4. 2(월)  14:00

  ○ 참석대상 : 도시재정비위원회 상설자문소위원회 위원

  ○ 안    건

    - 이문․휘경, 거여․마천 재정비촉진계획(안) 자문

    - 장위, 신길 재정비촉진계획(안) 자문

◆ 은평뉴타운 정례회의 개최

  ◦ 일  시 : 2007. 4. 3(화) 10:00

  ◦ 참석자 : 뉴타운사업단장, 뉴타운사업2반장

              SH공사 본부장외 2명

  ◦ 안건

     - 은평뉴타운 대중교통 복합환승센터 건립방안 검토 보고

     - 통일로 이전등 추진현황보고

      · 중앙공원설치, 도로망체계 개선 등 전면재검토

◆ 제7차 도시재정비위원회 상설자문소위원회 개최

  ○ 일    시 : 2007. 4. 9(월)  15:00

  ○ 참석대상 : 도시재정비위원회 상설자문소위원회 위원

  ○ 안    건

    - 2차 의제처리촉진지구의 재정비촉진계획 변경결정

      추진사항 보고

    - 은평 재정비촉진지구 도시개발계획 변경(안)자문

◆  제5차 도시재정비위원회 개최

  ○ 일    시 : 2007. 4. 10(화)  15:00

  ○ 참석대상 : 도시재정비위원회 위원

  ○ 안    건

    - 창신․숭인 재정비촉진지구 지정(안) 심의

    - 신길 재정비촉진지구 재정비촉진계획(안) 자문

【처음으로】

달라지는 법령

▣ 개정되는 법령

【주택법 국회 통과…분양가상한제 9월 시행】

 지난 ‘07.4.2일 분양가상한제 내용을 포함한 주택법 개정안이 국회를 통과하였습니다.

□ 개정 사유

신규 분양 공동주택의 분양가를 인하하고 분양가 책정의 투명성을 확보하기 위해 기존에 공공택지 안에서 시행하고 있던 분양가 상한제 및 분양가격 공시를 공공택지 외의 택지로 확대하고, 분양가상한주택의 택지비 결정방식은 공공택지의 경우 공급가격등을 기준으로 산정하고 공공택지외의 경우는 원칙적으로 감정평가 가액으로 하되 예외적으로 매입가격을 적용하도록 하였으며, 분양가격내역 공개대상지역은 수도권과 분양가 상승우려가 큰 지역으로 한정하기로 하였고, 임대주택 건설의 활성화를 위해 국민주택기금에서 대한주택공사 또는 한국토지공사에 출자할 수 있는 근거를 마련하며, 임대주택 건설을 위한 특수목적법인이 직접 임대주택건설사업을 할 수 있도록 하는 한편, 사업자가 공급받은 공공택지를 용도대로 사용하지 않고 전매할 경우 영업정지 등의 근거를 마련하고, 투기과열지구의 해제 등의 운용절차를 개선하며, 주상복합 공동주택의 체계적인 관리체계의 마련 및 주택관리사협회가 공제사업을 할 수 있도록 하는 등 현행 제도운영상 나타난 미비점을 개선 보완하려는 것임.

□ 주요 내용

  가. 공공택지의 범위에 수용․사용방식의 도시개발사업이나 경제자유구역개발사업으로 조성된 택지도 포함시키도록 규정하고(안 제2조제3호의2 마목 및 바목 신설), 「임대주택법」제12조의2 제1항의 규정에 의한 “임대주택 건설을 위해 설립된 특수목적법인 등”을 주택건설사업자 등록기준을 완화하여 특수목적법인 등이 직접 임대주택건설 사업주체가 될 수 있도록 규정함(안 제9조제3항 신설).

  나. ｢택지개발촉진법｣상에 택지전매금지 조항을 신설하고 공급받은 택지를 용도대로 사용하지 않은 채 소유권이전등기 전에 이를 그대로 전매하는 주택건설업체에 대하여 주택건설사업에 대한 영업정지의 근거를 마련하려는 것임(안 제13조제1항제6호의2 신설).

  다. 사업주체가 주택을 공급하고자 하는 경우에는 건설교통부령이 정하는 바에 따라 벽지․바닥재․주방용구․조명기구 등을 제외한 부분의 가격을 별도로 제시하고, 이를 입주자가 선택할 수 있도록 할 것(안 제38조제1항제3호 신설).

  라. 분양가상한제가 적용되는 주택을 기존 공공택지에서 건설․공급하는 공동주택에서 공공택지외 택지에서 건설․공급하는 주택으로 확대함(안 제38조의2제1항 내지 제3항).

    (1) 분양가격은 택지비 및 건축비로 구성되며, 구체적인 내역, 산정방식, 감정평가 기관 선정방법 등은 건설교통부령으로 정함.

    (2) 공공택지에서 공급되는 공동주택의 택지비는 해당 택지의 공급가격과 택지와 관련된 비용을 가산한 금액으로 함.

    (3) 민간택지에서 공급되는 공동주택의 택지비는 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 감정평가한 가액과 택지와 관련된 비용을 가산한 금액으로 함. 다만, 대통령령이 정하는 범위내에서 경․공매 낙찰가격 등의 매입가격을 택지비로 볼 수 있도록 함.

    (4) 분양가상한제가 적용되는 주택의 건축비는 건설교통부장관이 정하여 고시하는 기본형건축비와 그에 가산되는 비용으로 함. 이 경우 기본형건축비는 시장･군수･구청장이 해당 지역의 특성을 감안하여 건설교통부령이 정하는 범위 안에서 따로 정하여 고시할 수 있음

  마. 분양가상한제 적용주택을 공급하고자 하는 경우 분양가격을 공시하도록 함(안 제38조의2제4항 내지 제6항 신설).

  (1) 공공택지안에서 공급하는 공동주택에 대하여 사업주체가 입주자모집승인을 얻은 때에는 입주자모집공고안에 택지비, 공사비, 간접비, 그 밖에 건설교통부령이 정하는 비용에 대해서 공시하되, 건설교통부령이 정하는 세분류를 포함하여 공시하여야 함

  (2) 공공택지외 택지에서 공급하는 공동주택에 대하여 시장･군수･구청장이 입주자모집승인을 하는 경우에는 택지비, 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비, 그 밖에 건설교통부령이 정하는 비용을 공시하되, ｢수도권정비계획법｣ 제2조제1호의 규정에 따른 수도권 등 분양가상승우려가 큰 지역으로서 대통령령으로 정하는 기준에 해당되는 지역안에서 공급되는 주택에 한함.

  바. 시장․군수․구청장은 입주자모집을 승인하기 전에 분양가격의 적정성 등을 심의하기 위해 분양가심사위원회를 설치․운영하도록 함(안 제38조의4 신설).

  사. 국가․지방자치단체․대한주택공사 및 지방공사는 대통령령이 정하는 범위내에서 토지임대부 분양주택 또는 환매조건부 분양주택을 공급할 수 있도록 함(안 제38조의5 신설).

  아. 건설교통부장관은 1년마다 투기과열지구의 지정 계속 여부에 대하여 재검토하도록 함(안 제41조제3항 신설).

  자. 투기과열지구로 지정된 지역의 관할 지방자치단체장은 투기과열지구 지정사유가 없어졌다고 인정되는 경우에는 건설교통부장관 또는 시․도지사에게 그 지정해제를 요청할 수 있도록 하고, 이 경우 지정해제를 요청받은 자는 40일 내에 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 투기과열지구 해제 여부를 결정하도록 함(안 제41조제4항 내지 제6항 신설).

  차. 「건축법」 제8조의 규정에 따라 허가를 받은 주택외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축하는 경우에도 「주택법」상의 공동주택 관리규정을 적용하도록 함(안 제43조제1항).

  카. 주택관리사 등은 관리사무소장의 업무를 집행함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 입주자 등에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상하도록 하고, 주택관리사 등의 입주자 등에 대한 손해배상을 위해 주택관리사협회에서 공제사업을 할 수 있도록 함(안 제55조의2 및 안 제81조의2 신설).

  타. 국민주택기금의 운용용도로 대한주택공사 또는 한국토지공사에의 출자를 할 수 있도록 함(안 제63조제1항제13호의2 신설).

□ 경과 조치(부칙)

제1조(시행일) 이 법은 공포한 날로부터 시행한다. 다만, 제38조제1항제3호･제38조의2･제38조의4･제38조의5･제41조･제97조제8호의2･제102조 및 제102조의2의 개정규정은 2007년 9월 1일부터 시행하고, 제43조, 제55조의2 및 제81조의2의 개정규정은 공포 후 1년이 경과한 날로부터 시행한다.

제4조(주택의 분양가격 제한 등에 관한 적용례)

① 제38조의2(주택의 분양가격 제한) 등의 개정규정은 2007년 9월 1일 이후 최초로 주택법제16조의 사업계획승인(｢도시 및 주거환경정비법｣ 제28조의 규정에 따른 사업시행인가, ｢건축법｣ 제8조의 규정에 따른 건축허가를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 신청하는 분부터 적용한다

② 2007년 8월 31일 이전에 사업계획의 승인을 얻었거나 승인을 신청한 경우로서 2007년 12월 1일 이후 제38조제1항의 규정에 따른 입주자모집승인(｢도시 및 주거환경정비법｣에 따라 공급하는 주택(주거환경개선사업을 제외한다)의 경우는 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가)을 신청하는 경우에는 제1항의 규정에 불구하고 제38조의2의 개정규정을 적용한다.

③ 제38조의2의 개정 전 규정에 따라 분양가상한제 적용주택이 된 경우 법률 제7334호「주택법중개정법률」 부칙 제2항 및 법률 제7757호 「주택법 일부개정법률」 부칙 제2항의 규정에 불구하고 제2항의규정을 적용한다.

【서울특별시 도시계획조례 일부 개정조례안 입법예고】

1. 개정이유

   ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령｣ 및 관련법령의 개정내용의 시행에 필요한 사항을 정하고, 부동산시장 안정화방안과 관련된 주거복합 건축물의 주택연면적 비율을 확대하는 한편, 조례 운영과정에서 나타난 일부 미비점을 보완․개선하려는 것임

2. 주요내용

  가. 지구단위계획구역 안에서 건폐율 등을 완화할 수 있는 기반시설을 기존 공공청사 이외에 문화시설, 체육시설, 도서관, 사회복지시설, 폐기물처리시설로 확대함.

  나. 제2종 및 제3종 일반주거지역 안에서 건축할 수 있는 위험물저장 및 처리시설에 ‘도료류 판매소’를 추가하고, 차고의 경우에는 너비 12m 이상 도로에 접하도록 하던 자동차대여사업용 차고 및 마을버스운송사업용 차고에 대하여 각각 너비 6m 이상 및 8m 이상으로 완화함.

  다. 중심상업지역 안에서 건축할 수 있는 건축물에 ‘금은세공업’을 추가하고, 자연녹지지역 안에서 건축할 수 있는 건축물에 “제과점”을 추가함.

  라. 준공업지역 안에서 노유자시설중 노인복지주택을 건축할 수 있도록 하되, 실제 공동주택과 같이 운영되고 있는 점을 고려 준공업지역 안의 공동주택 규정을 준용함.

  마. 주거복합 건축물의 주택연면적비율 완화 및 용도용적제 배제 가능지역을 부도심 등 4대문밖 도시환경정비구역 및 재정비촉진지구에 대하여도 확대 적용함.

  바. ｢재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법｣ 및 동법 시행령 개정에 따라 시장정비사업 추진계획 승인을 받은 재래시장의 용적률, 건폐율 및 심의 위원회 규정을 변경함.

    ◦ 제2종일반주거지역 안에서 시도시계획위원회 심의를 거쳐 15층 이하로 완화하는 것을 시장정비사업심의위원회에서 심의하는 것으로 변경

    ◦ 준공업지역 안에서 시장정비사업 추진계획 승인을 받은 재래시장의 건폐율 완화(70퍼센트 이하) 규정을 신설

    ◦ 상업지역 안에서 시도시계획위원회 심의를 거쳐 건폐율을 90퍼센트 이하까지 완화하는 것을 시장정비사업심의위원회에서 심의하는 것으로 변경

    ◦ 시장정비사업 추진계획 승인을 받은 재래시장의 용적률을 일반주거지역 안은 400퍼센트 이하로, 준주거지역은 450퍼센트 이하(시장정비사업심의위원회 심의시 500퍼센트까지 추가 완화)로, 준공업지역은 400퍼센트 이하(주거복합시에는 350퍼센트 이하)로 적용

  3. 의견제출 기일 : ‘07년 4월18일한

  4. 제 출 처 :서울특별 도시계획과

   02)6360-4735,

【처음으로】

우리 사업장은..

▣ 은평 뉴타운지구

￭ 사업 개요

 - 위 치 : 은평구 진관내·외동, 구파발동 일대

  - 면 적 : 3,495,248㎡

  - 도시계획사항

   ․ 개발제한구역,자연녹지지역,군사시설보호구역

  - 사업방식 : 도시개발법에 의한 도시개발사업(공영개발)

  - 개발방향 : 주거·생태·문화·상업 등의 복합도시 기능을 가진 환경친화적인 리조트형 생태전원도시로 조성

  - 개발효과

    · 개발제한구역내 낙후지역 시가지를 종합적으로 개발·정비하여 쾌적하고 편리한 생활환경조성

    · 임대주택 공급 등을 통한 서민 주거생활 안정기여

￭ 추진계획

  -전체를 적정 권역별로 구분하여 단계별(3단계)시행

  

구 분	계(㎡)	1지구 (1단계)	2지구 (2단계)	3지구 (3단계)
면적(천㎡)	3,495	777	727	1,991
건립호수	15,200	4,583	5,134	5,483
사업기간	′02~′10	′02~′08	′04~′09	′05~′10

￭ 그간의 추진 경위

- ′02.10.23 : 뉴타운시범사업 지구 선정

- ′03. 4.14 : 은평뉴타운 개발구상안 발표

- ′04. 2.25 : 도시개발구역 지정 및

                 개발계획승인 고시

- ′04. 6.24 : 1지구 보상계획 공고

- ′04.10.29~12.3 : 1지구 협의보상

- ′04.12.20 : 1지구 실시계획인가 고시

- ′04.12.23 : 1지구 부지조성공사 착공

- ′05. 3.29 : 2지구 보상계획 공고

- ′05. 4. 6 : 1지구 주택건설업체 선정

- ′05. 6.21 : 2지구 주택건설업체 선정

- ′05.12.30 : 2지구 실시계획인가 및

                 주택건설사업계획승인고시

- ′05.12.30 : 3-2지구 보상계획 공고

- ′06. 2.15 : 3-1지구 보상계획 공고

- ′06.12.29 : 3지구 실시계획인가 및

                 주택건설사업계획승인 고시

￭ 향후 추진일정

- ′07.  5월 : 3지구 공사착수

- ′07. 10월 : 1지구 분양

- ′08.  4월 : 1지구 준공

- ′09. 12월 : 2지구 준공

- ′10. 12월 : 3지구 준공

￭ 토지이용계획도

￭ 1지구 조감도

http://www.eunpyeong.seoul.kr/newtown/main/main.asp 를 보시면 은평뉴타운사업에 대한 상세한 계획을 보실수 있습니다.    【처음으로】

뉴타운 추진현황

󰏚 가재울 뉴타운제3구역 정비구역 지정 주민설명회 개최

 ◦ 일  시 : ‘07.4.10(수) 15:30

 ◦ 장  소 : 모래내교회

 ◦ 설  명 : 서대문구 균형발전사업반장

 ◦ 참석대상

    - 정두언 국회의원, 구청장, 김수철 시의원

    - 조합원 및 관계자 200명 이상 참석예정

󰏚 수색․증산뉴타운 개발기본계획 MP회의개최

  ◦ 일  자 : 2007. 4. 12(목) 16:00

  ◦ 참석자 : 총괄MP, 자문MP, 용역사, 구청 관계자 등

  ◦ 회의내용

     - 재정비위원회 자문에 따른 변경사항 검토

     - 주민 공람공고 및 주민설명회 자료 준비

󰏚 가리봉촉진지구사업 추진

○ 제7차 MP회의 개최 결과

   - 일  시 : 2007. 4. 2(월) 15:30

   - 대  상 : 시, 구, 시행자, 용역사, MP 등

   - 보고내용 : 사업 실행화 계획 등 수립

○ 구역내 위장 전입자 사실조사 준비(계속)

   - 사실조사 : 세입자의 사실 거주 등 조사

   - 향후 계획

    ․계획수립 및 사실조사  : 2007.4

    ․조 치(정정 또는 말소) : 2007.5

󰏚 흑석뉴타운  추진 사항

  ○ 제28차 MP회의 개최 

      - 일  시 : ‘07. 4. 3(화) 15:00

      - 참석자 : 관계국장 및 용역사 책임기술자 등

      - 안  건 : 토지이용계획 및 건축물계획 재검토

󰏚 창신․숭인재정비촉진지구 지정 추진사항

  ○ 도시재정비위원회 안건 상정

     - 일  시 : ‘07. 4. 4

  ○ 민원 접수 및 처리

     - 내방 및 전화상담 민원 : 10건

     - 서류 및 인터넷 민원 처리 : 2건

󰏚 청량리 균형발전촉진지구 사업추진

 ○ 도시․건축공동위원회 심의 상정 준비

   - 안    건 : 용두도 시환경정비구역 변경지정

   - 준비사항

     ․상정안 방침 및 배부 자료 30 부

     ․PPT 설명 자료 등

󰏅 상봉 촉진지구사업 추진

 ○ 도시재정비위원회 자문 실시

   - 일시 : 2007. 4. 3(화) 15:00

   - 안건 : 재정비촉진계획(안) 및 강원산업연탄공장부지 세부개발 계획(안) 자문

󰏚 거여․마천재정비촉진지구

 ○총괄계획가팀 회의개최(24차)

    - 일 시 : ‘07.4.4(수) 15:00~18:00

    - 내 용 : 소위원회 자문사항 반영여부 검토

󰏚 천호․성내 재정비촉진지구 사업추진

 ○ 제18차 MP 자문회의

   - 일    시 : 2007. 4. 6(금) 16:00

   - 참석대상 : MP, 구, 시, 용역사

   - 내    용 : 재정비촉진계획안 검토 등

󰏅 미아 촉진지구사업 추진

 ○ 도시계획위원회 심의 의견 보완 제출

   - 심의의견 : 교통처리계획 교통전문가 자문

   - 자문내용 : 월곡1․2간 도로 15m 유지, 광장부분을 포함하여 교통처리계획 검토, 길음구역 이면도로 선형 뉴타운 계획시 개선등

 ○ 미아 도시환경정비기본계획 변경 관련 현장 방문

   - 일시 : '07. 4. 6(금) 16:00~18:00

   - 참석 : 김분란 의원, 성북구청 국장,

            지역중심반장, 개발2팀장 등

   - 내용 : 성북구 도시환경정비기본계획 변경(안)에 대한 현장 조사 및 검토

 ○ 강북구 개발기본계획 보완 도서 작성

   - 기본계획 변경(안)에 대한 사유서 작성

   - 계획관리1구역에 대한 용도지역 변경 재검토

   - 롯데부지 계획정비구역 재검토 등

   - 성북구 개발기본계획 반영

󰏚 홍제 촉진지구사업 추진

 ○ 개발기본계획변경(안) 보완 

   - 지역균형발전위원회 심의 의견 보완

   - 도로 축소 계획 재검토 및 이면부 교통 처리계획 보완등

󰏅 합정 촉진지구사업 추진

 ○ 합정1구역 군부대 협의 회신

   - 결과 : 원안동의

 ○ 합정1구역 사업시행계획 공람공고

   - 공 람 일 : 3.29

   - 공람기간 : 3.29 ～ 4.30(30일)

󰏚 한남 뉴타운 추진 사항

  ○ 촉진계획수립을 위한 용역 추진

    - 총괄 MP 선정 검토

    - 용역발주를 위한 입찰공고 완료

󰏚 2차 중화 재정비촉진지구

 ○ 주민의견수렴

    - 기    간 : ‘07.3.19 ~ 4.15

    - 조사기관 : 리서치앤리서치

    - 조사내용 : 중화지구에 대한 전반적인 인식

󰏚 미아뉴타운지구

 ○ 미아6·12구역 합동착공식 추진

   - 일시 : 2007. 4. 30(월) 14:00

   - 장소 : 미아6주택재개발구역

   - 참석예정인원 : 약500명

【처음으로】

부동산 및 주택 정책

타운하우스에 훈풍이 불기 시작한다.

  시대에 따라 선호되는 주거형태는 변한다. 이를 입증하듯 삶의 질에 대한 향상욕구가주택에도 영향을 미치기 시작했다. 아파트 문화의 획일화된 단조로움과 답답함을 탈피해 다양함과 양질의 주거문화를 통해 여유를 누리고 싶은 욕구가 바로 그것이다. 이에 부응하여 차별화, 고급화된 이미지로 타운하우스가 고개를 들고 있다.

독립성과 편리함이 매력적이다

타운하우스는 단독주택의 독립성과 아파트의 편리함이 절충된 저밀도의 공동주택이다. 답답한 도심을 벗어나 강과 산 등 친환경적인 여건을 충족시키는 곳에 위치한다. 기존의 전원주택단지와는 다르다. 공동브랜드로 통일성 있는 형태의 외관을 지닌 단지가 형성되며 관리인이 따로 있다. 관리인에 의해 마치 아파트처럼 관리된다는 점이 다르다. 형태는 크게 4가지이다. 지상 1~3층의 단독주택 형, 단독주택을 여러 채 이어 붙인 합벽식의 수직 분류형, 한 가구가 한층 전체를 사용하는 수평 분류형 그리고 연립주택 형이 있다.

고급스러운 이미지를 형성하는 타운하우스

외국의 경우는 저렴한 가격대의 보급형부터 시작해 단지 내부에 학교와 쇼핑몰은 물론 18홀 규모의 골프장이 자리 잡고 있는 최고급형까지 다양한 양상을 보인다. 하지만 한국에선 고급 빌라 단지와 유사한 개념으로 정착되고 있다. 대형화, 최고급화, 차별화 경향이 강하다. 거주지와 주택의 가격이 곧 자산을 드러내는 간접지표로 인식된다는 것을 이용해 업체들이 부가가치를 높이기 위한 틈새상품으로단순 공간만이 아닌 고급이란 이미지를 판매한데 따른 결과이다. 외관은 물론 내부 인테리어를 고급스럽게 꾸미고 독립된 정원 또는 단지 내 공동 정원, 수영장, 테니스클럽, 놀이터, 헬스클럽 등 다양한 부대시설을 갖추고 있다. 그만큼 가격대가 높아 고급 타운하우스의 분양가는 대부분 평당 2천만 원을 넘어서며 그 크기도 주로 50평형~100평형의 대형이다. 건축법에 따라 20가구를 기준으로 분양방식이 달라진다. 20가구 이상이면 아파트와 마찬가지로 청약통장 가입자를 대상으로 분양되고, 20가구 미만이면 청약통장과는 상관없는 임의분양방식을 취한다.

주 수요층인 퇴직자가 늘어난다

주택을 매입할 때는 미래의 가격이 현재보다 높을 것이란 기대감을 바탕으로 이루어진다. 그러므로 사전에 타운하우스의 투자가치를 가늠해보는 것이 필요하다. 아직은 투자성이 검증되지 않아 섣불리 예단하기는 어렵다. 그러나 잠시 관심을 끌다 사라지는 일시적인 유행이 아닌 지속적인 수요가 있는 트렌드로 자리매김 될 가능성이 있다. 예측하기 위해 인구통계학적 분석, 개인의 라이프사이클과 소득 등을 이용할 수 있다. 타운하우스는 위치의 특성상 직장과 학교 등이 있는 도심과 거리가 떨어져 있다는 특징이 있다. 이에 따라 전원생활을 즐기고 싶은 노년층에 적합하다는 인식이 지배적이며 실제로도 타운하우스 견본주택에는 젊은 층보다는 곧 은퇴를 앞둔 40~50대가 많이 찾는다. 오십(五十)은 ‘지천명(知天命)’이라 하여 세상의 이치를 알고 하늘의 뜻까지 아는 나이라 자연이 그리워지는 시기라 하지 않던 가. 따라서 경제력을 갖춘 퇴직자들의분포가 중요하다. LG 경제연구원의 자료에 따르면 평균퇴직연령이 52.3세로 당겨졌다. 이를 근거로 우리나라 베이비부머(1954∼1963년생)의 은퇴가 지난해말부터 시작되고 있다는 것을 유추해낼 수 있다. 바로 베이비부머 세대의 퇴직이 시작되었다는 것과 연립으로 분류되어 아파트보다 규제나 간섭의 정도가 상대적으로 자유롭다는점이 맞물리면서 타운하우스에 대한 수요층과 공급물량 모두 증가하고 있는 것으로 보인다.

국민소득 2만 달러는 새로운 주거문화의 분기점

어느 나라이든 개발도상국 시절에는 공동 주택인 아파트가 인기가 끈다. 하지만 선진국으로 분류되는 국민소득 2만 달러를 넘어서게 되면 친환경ㆍ생태주택에 관심이 커지면서 다양성과 쾌적함을 갖춘 단독주택으로 관심이 이동한다. 한국은 예외적으로 국민소득 2만 달러를 눈앞에 두고도 아직까지 아파트를 가장 선호한다. 그러나 안을 들여다보면 획일화된 아파트문화를 탈피하여 거주의 질과 다양성을 중시 여기는 욕구가 강해져 차별화 양상이 심해지고 있다. 통계청의 2006년 가계자산 조사 결과를 보면 소득 상위 10%의 부자들이 전체 가구 순자산의 절반이 넘는 51.9%를 보유하고 있다. 삼성경제연구소 자료에도 10억 원 이상의 현금보유자가 22만명을 웃도는 것으로 나타난다. 이처럼 빈부격차의 이격이 크다는 것은 부자들은 자신들만의 커뮤니티에 대한 강한 욕구가 있는 특성에 따라 특화된 주거 공간 높은 가격을 지불할 할 수 있다는 의미이다. 또한 지식화사회로 이전되면서 주택의 기능이 변화하고 있다. 단순히 잠을 자고 휴식을 취하고 식사를 하던 일차적인 기능을 넘어서기 시작했다. 주거 공간의 한 부분을 영화관이나 노래방처럼 꾸미기도 하고 와인 바를 설치하는 등의 개인의 취향을 살리는 가정이 늘고 있다. 이외에도 재택근무의 공간으로도 활용된다. 바로 이런 부분에서 일반 아파트보다는 다양한 공간 형태를 갖추고 프라이버시가 잘 보장되는 타운하우스가 제격이다. 따라서 타운하우스는 고급주상복합아파트에 이어 부자들의 주거지로 자리 잡을 것으로 보인다.

 환금성 약해 아직은 실거주 겸한 중장기투자가 제격

타운하우스의 단점을 들라면 아직까지는 고급, 특화 마케팅 주거상품이라 가격이 만만찮다는 부분이다. 이는 수요층의 한정성으로 이어져 일반 아파트에 비해 손 바뀜이 쉽지 않아 환금성이 떨어지는 요인으로 작용한다.따라서 노후재테크라는 시각만으로 접근하기보다는 실거주를 겸한 중장기 관점에서 투자를 하는 것이 바람직하다. 선택 시 전원생활의 멋스런 풍취에만 집착하다보면 주변의 교통, 상업. 교육. 근린생활시설 등에 소홀하기 쉽다. 그러나 주상복합이나 일반 아파트가 입지, 평형, 학군, 교통여건 등에 의한 차별화가 나타나듯이 타운하우스 역시 차별화가 진행될 수밖에 없다는 것을 염두에 두고 신중하게 판단해야 한다. 주택의 위치는 모름지기 활기(活氣)가 넘쳐야 좋다. 도시의 인프라를 어렵지 않게 이용할 수 있는 곳이나 택지개발지구 내 블록형 단독주택용지에 들어선 곳을 선택하는 것이 좋다. 그래야 가격 상승 시 유리하고 환금성이란 취약점을 극복하는데 일조를 할 수 있다.

이외에도 분양을 받을 때 완공 후 증, 개축을 할 때는 주민의 동의를 받아야 하므로 처음부터 단지의 주차동선이 편리한지. 개별 가구들의 독립성이 잘 보장되는지, 주로 어떤 계층이 입주를 하는지, 적절한 가격인지, 시행사와 시공사의 신용도는 어떠한지, 브랜드의 인지도 등도 살펴봐야 한다.

올해 수도권 택지지구에 타운하우스 분양 예정 물량
지 역	업 체	가구수	평형	분양월	문 의
용인  동백지구	극동건설	38	78，87	6	031-716-9005
	금호건설	48	78，84	4	02-6303-0924
	ＳＫ건설	126	55∼75	하반기	031-898-1058
	동원건설	47	75∼80	6	02-589-4762
용인  죽전지구	동광건설	22	68∼74	4	031-898-3202
	에코 프렌드	55	60∼80	7	02-514-1300
	위드씨앤 아이	30	70∼90	6	02-523-0523
	극동건설	96	50∼80	6	031-711-6200
용인  흥덕지구	우남건설	153	64∼102	4	1588-8012
용인  보라지구	우남건설	19	105	4	1588-8012
	일성건설	90	43，48	5	032-429-3270
	동원건설	36	65	6	02-589-4762
고양  행신2지구	신동아 건설	106	46	5	02-7097-114
	중흥건설	60	46	6	02-2016-2621
고양  일산2지구	중흥건설	94	51	5	02-2016-2621
남양주  진접지구	부영	314	45	하반기	1577-5533
파주  교하지구	ＪＢＳ	43	120	4	031-955-8971
화성  동탄지구	영동건설	40	85∼95	9	02-2118-7055
＊업체사정에 따라 달라질 수 있음． 자료：각 업체

【처음으로】

해외 개발 사례

◆ 친환경주거단지 리젤펠트(Riesel-feld)지구

∙위  치 : 독일 프라이브르그의 서쪽

∙총면적 : 320ha (97만평)

∙인  구 : 12,000명

∙도시형성 : 프라이브르그 서쪽에 위치한 시소유의 습지 형태의 미개발지였으나 1994년 이래 생태 주거단지로 형성

￭￭ 도시변천 과정

․ 프라이부르그의 주택소요량이 6,000가구로 소요되었으며 이를 도시내에서 소화 할 수 없게 되자 도시외곽에 4,500가구 12,000명을 수용할 대상지 물색

․ 단순한 주택공급의 문제가 아니라 1970년도 도시 개발정책의 실수를 개선하고 질적으로 우수한 주거환경을 조상하는 것이 계획 목표

￭￭ 도시 이미지

․ 높은 밀도를 유지하면서도 도시의 삷의 질을 확보한 도시

․ 우수한 생태환경,에너지절약형 도시

￭￭ 공간 계획

▪건설은 4단계로 이루워져 있으며 첫번째 건설대상지에는 3~5층 블록형 건물군이 지어짐, 전체 지역에 대해 상대적으로 높은 밀도가 적용되어 용적률 60~260%로 구성

▪건축 및 도시설계는 단순 구조를 다양한 공간창출을 위해 대지를 18m의 폭으로 정함

▪건물의 배치는 배후면에 녹지공간을 갖고 도로를 따라 건물을 배치하면서 중정식 구조를 가짐

▪고층의 건물과 다세대주택은 일자형 배치를 하거나 독립적으로 배치하고 사주택은 복층구조형도 도입해 연립과 대칭주택도 다양하게 배치

￭ 저층형 타운하우스

￭ 다양한 형태의 주거용 건축물이 아름다운

도시경관 연출

▼ 친환경 교통수단인 트램이 주거단지 내부로 관통

※트램 - 지하철이나 일반 기차와는 달리 일반적으로 자동차나 사람들이 다니는 도로상에 홈이 있는 레일을 심고 그위를 자동차, 사람들과 공유하여 주행하는 기차

【처음으로】

뉴타운 Q $ A

 도시재정비 촉진을 위한 특별법 관련 서울시와 건설교통부의 질의 회신내용입니다.

 질의 가) 서울시에서 시행중인 시범뉴타운지구는 지구지정시 별도의 주민공람 등을 하지 않았으나 뉴타운개발기본계획의 수립시에는 도촉법 부칙제2조의 규정에 의한 유사한 절차를 이행하였는 바, 이러한 경우에 동법에 의한 재정비촉진지구의 지정 및 재정비촉진계획의 결정 모두를 의제처리할 수 있는 지 여부

    회신) 시범뉴타운지구 지정이후 뉴타운  개발기본계획 수립시 동법에서 정한 면적 이상으로서 동법에 의한 주민공람·지방의회 의견청취 및 관련 위원회의 심의 등의 절차를 거친 경우에는 도촉법 부칙제2조에 의한 주민의견 수렴 등의 취지가 충분히 반영되었다고 보아 유사한 절차를 거친 것으로 볼 수 있는 경우 재정비촉진지구의 지정 및 재정비촉진계획의 결정으로 볼 수 있을 것입니다.

 질의 나) 도촉법 시행이전('06.7.1) 서울시 뉴타운개발기본계획의 내용이 동법의 재정비 촉진계획의 내용과 일치하지 않아도 재정비  촉진계획의 결정의제가 가능한지 여부

    회신) 도촉법 시행이전('06.7.1) 서울시 뉴타운개발기본계획은 동법 부칙제2조에서 정한 면적 이상으로서 동법에 의한 주민공람·지방의회 의견청취 및 관련 위원회의 심의 등의 절차와 유사한 절차를 거친 경우에는 동법의 재정비촉진계획의 내용과 반드시 일치하지 않더라도 동법에 의한 재정비촉진계획의 결정으로 볼 수 있을 것이나, 동법에서 정한 특례사항을 적용하여 계획을 변경하고자 하는 경우 변경받고자 하는 내용과 관련된 모든 규정의 적용을 받아야 할 것입니다.

 질의 다) 질의 나)와 관련하여 뉴타운사업은 뉴타운개발기본계획의 결정 이후에 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비계획의 수립 및 정비구역의 지정을 개별 사업법령에 따라 추진하고 있으나, 도촉법 제13조제1항의 규정에 의한 재정비촉진계획의 결정은 정비계획의 수립 및 정비구역의 지정으로 보는 바, 뉴타운사업지구중 개별사업법령에 의한 정비계획의 수립 및 정비구역의 지정절차를 거치지 않은 구역에 대하여 별도의 정비계획의 수립 및 정비구역의 지정절차를 거쳐야 하는지 여부

    회신) 도촉법 제13조제1항제1호에 의하면, 재정비촉진계획이 결정·고시된 때에는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비계획의 수립 및 정비구역의 지정이 된 것으로 간주하므로 도촉법 시행('06.7.1) 이전 서울시 뉴타운개발기본계획이 결정되었으나 정비계획의 수립 및 정비구역의 지정절차를 거치지 않은 구역의 경우에는 동법 부칙제2조에 정한 유사한 절차를 거쳤다고 볼 수 없으며, 동 구역은 동법의 규정에 의한 재정비촉진계획을 수립하여야 할 것입니다.

 질의 라) 뉴타운개발기본계획 결정이후 정비계획 수립 및 정비구역지정의 절차를 거쳤으나 사업시행인가를 득하지 않은 구역인 경우 도촉법 부칙제3조를 적용하여 정비계획을 변경하여야 하는지 여부   

    회신) 도촉법 시행이전('06.7.1) 서울시 뉴타운개발기본계획이 동법 부칙제2조에서 정한 면적 이상이고 동법에 의한 주민공람·지방의회 의견청취 및 관련 위원회의 심의 등의 절차와 유사한 절차를 거친 경우로서 동법 부칙제3조의 규정에 의하여 사업시행인가를 득하지 않은 사업인 경우에는 동법 부칙제2조에 의하여 정비계획을 반드시 변경할 필요는 없을 것입니다.

 질의 마) 도촉법 부칙제2조의 규정에 의한 재정비촉진지구의 지정고시 및 재정비촉진계획의 결정고시일은 서울시 뉴타운지구지정 및 뉴타운개발기본계획의 고시일인지 아니면 동법 부칙제2조의 규정에 의한 건설교통부의 의제 인정일인지 여부

    회신) 재정비촉진지구의 지정고시 및 재정비촉진계획의 결정고시일은 도촉법 부칙제2조의 규정에 의한 건설교통부장관이 인정하는 일로 보아야 하나 2003.12.30일 이후부터 도시재정비촉진지구 지정(인정)일까지 다가구 주택의 다세대 전환등 도시재정비촉진을 위한 특별법 제33조에 정한 행위에 대하여 분양권을 인정여부에 대하여는 도시재정비촉진을 위한 특별법에 의한 촉진지구의 지구지정 고시일 이전의 단독 또는 다가구 주택이 다세대주택으로 전환되는 등의 경우 분양권 산정을 위한 구체적 기준은 서울특별시 도시주거환경정비조례제24조 각호에서 결정되므로 동 조례 각 호의 해당 여부를 판단 할 사항이며

 또한 조례 제12조에 의하면 단독 또는 다가구 주택을 건축물 준공이후 다세대 주택으로 전환된 주택을 취득한 자에 대한 분양권 부여에 관한 사항은 조합정관에 정하는 사항인바  조합이 인가된 지구의 경우 구체적 자료(건축물 관리대장,등기부 등본)를 구비하여 조합에 문의, 상담하시기 바랍니다.

【건설교통부 4877(2006.8.31)】호