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위 치 |
인천 연수구 연수동000-00번지 |
면 적 |
342.80m2(103.69py) |
토지 가격 |
7억5천만원(7.500.000원/평) |
지역 지구 |
준주거지역/1종지구단위계획지구 |
기타 사항 |
현재 2층건물 |
2. 연수동 주변현황
- 위치-인천시연수구 연수동
- 인구-275.492(명)
3. 입지 특성
- 위치-인천시청.송도신도시로부터약3km지점에 위치함
- 교통-인천지하철 선학역과2km 개통예정인 연수역과1km 연계된 시내버스 정류장과 고속버스터미널등 공항 송도 신도시와 교통이 발달된곳임
- 주거시설-연수4단지는 원룸과 단독.다가구 주택단지로 건물이 노후된 관계로 신축시 그수요는 풍부함 또한 송도 인천대/연세대 가천의대 학생으로 현재 공급이 부족한지역임
- 의료시설-가천의과대가 바로앞이고 주변에 전문병원이 많고 길병원도 적십자병원등도 가까운거리에 있음
- 교육시설-함박초등학교.인천여고.인천과학고.운남초등학교가천의대등 교육여건은 양호함
- 유통시설-롯데마트.이마트.롯데백화점.신세계백화점등 유통시설은 포화상태임
4. 개발가능 시설
도입 제외 시설 |
도입 가능 시설 |
- 도매.소매시설 |
- 오피스텔/원룸텔/고시텔 |
- 공장/창고시설 |
- 원룸/원룸텔 |
- 숙박시설 |
- 근린생활시설 |
- 교정/격리시설 |
- 학원/업무시설 |
5. 도입 가능성의 타당성 검토
구 분 |
검토 의견 |
도 입 |
오피스텔/원룸형 |
원룸/오피스텔 수요층이 많으면 가천의대생과 인천대.연세대학생과 유흥업소종사자의 수요는현재 공급이 부족한 상황임 |
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근린생활시설 |
주변이 유동인구를 집중시킬수 있는 잠재력이 풍부함 |
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업무/운동시설 |
주변이 원룸촌으로 업무/운동시설은 그 수요가 충분치 않음 |
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판매/유통시설 |
이미 포화상태임 |
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6. 개발 계획 (컨셉)
구 분 |
개 요 |
비 고 |
대지면적 |
342.80m2 |
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연 면 적 |
1.089.84m2 |
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규 모 |
지상7층 |
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용 도 |
근린생활시설/오피스텔 |
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기 타 |
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- 1층 주차장(8대), 2-8층(오피스텔/원룸형)
7. 오피스텔/원룸형 신축시 고려사항
- 신축시 예상단가는 인근지역의 분양가와 경제적인 사항을 고려하여 산출한 금액임
- 부동산 경기침체로 경제여건을 고려하여 오피스텔.원룸텔 건물로 신축함을 감안하여 기획함
- 주변의 가천의대/인천대/연세대/추후 송도이전 캠퍼스의 인하대 한국외대/서강대학생과 직원의 잠재적인 수요를 고려하여 신축을 기획한것임
8. 임대가 결정및 수지 분석
- 주변의 원룸촌의 임대가격은 기본적으로500/40으로 통용되고가천대.연세대.인천대학생의 수요는 풍부하고 신축건물이라임대는 별어려움이 없을것으로 사료됨.
- 현재 수요에 공급이 부족한현상이고 신축건물이라는 플라스요인이있어 임대가는 500/40으로 기존원룸건물과의 차별화할 계획임
- 층별면적및 임대 가격산정 (단위:평/만원)
층 별 |
용 도 |
분양 면적 |
룸 갯수 |
월 세 |
F7 |
원룸텔/오피스텔 |
140.00m2 |
5개 |
500/40 |
F6 |
원룸텔/오피스텔 |
203.36m2 |
9개 |
500/40 |
F5 |
원룸텔/오피스텔 |
203.36m2 |
9개 |
500/40 |
F4 |
원룸텔/오피스텔 |
203.36m2 |
9개 |
500/40 |
F3 |
원룸텔/오피스텔 |
203.m2 |
9개 |
500/40 |
F2 |
원룸텔/오피스텔 |
136.40.m2 |
5개 |
500/40 |
F1 |
주차장 |
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46개 |
2억3천/1.840 |
8. 예상 사업 수지 현황 (단위:평/만원)
항 목 |
내 역 |
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산출내역 |
수 입 |
임대 수입 |
1.840만원 |
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500/40 풀월세 |
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소 계 |
1.840만원 |
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2억3천/1.840만원 |
지 출 |
토지구입비 |
75.000만원 |
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75.000만원 |
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설계용역비 |
만원 |
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7만원/평 |
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감리용역비 |
만원 |
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5만원/평 |
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공사비 |
만원 |
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350만원/평 |
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보존등기비 |
만원 |
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공사비의3.16% |
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시설인입비 |
만원 |
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공사비의 1% |
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소 계 |
7억5천만원 |
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총사업자금15억 | |
사업 수지 |
14억5천투자-월1.840만원 임대수익 |
9. 자금 조달계획
- 총건축자금-15억(토지구입비7억5천/공사비외부대비용일체7억5천)
- 제2금융권 대출(수협/신협/새마을금고)5억
- 제3자 투자금-5억
- 일부전세전환금으로 5억조달(원룸20개 전세로 전환하여 부족자금충당)
10. 투자금 및 투자자 수익배분
- 투자금5억(1구좌당1억이상 5명이내)
- 투자자 투자금액 비율로 대지 등기 등재
- 투자수익률-건물을 신축후 매각목적이므로 월세가 2.000만원이상 수익이 발생되는 건물로 매각예상금액은 25억으로 책정하나 급매로23억정도면 즉시 매각되는건물임(주변시세대비)
- 투자자는 건물이 매각될때까지(신축후2개월이내) 매월투자분에 대하여 월세수입을 지급함
- 1억투자시 신축후(4개월예정) 매각시 투자금의 50%즉 총1억5천만원을 지급함
- 투자시 법적보장과함께 등기부 등본에 투자자 명의로 등기
11. 종합의견
- 사업지주변은 원룸촌으로 원룸 세입자에게 이미 광고된지역으로 꾸준한 수요가 발생하는 장소임.
- 가천대/연세대/인천대/인하대/한국외대/서강대학의 항후 개교로 그수요는 공급이 부족한상황으로 수요층은 무한하며 신축건물로 타원룸건물의 노후로 경쟁력에서 우선순위이며 학생들의 편이시설
확보로 수요층을 확보할수 있는위치와 조건이 모든갗추어진 위치에 소재함.
- 또한 인근 연수역 개통으로 항후 수요자와 지가상승으로 충분한 임대수익과 투자가치 상승지역으로 충분한 투자가치가 있는 지역임.
12. 원룸텔 신축이후 계획
- 원룸텔 신축후 매각방안-예상매각대금-25억원
- 총공사비15억-25억매각시-10억 수익발생(5억투자자지분 순수익의 1/3지급-2억5천만원/투자금5억-총7억5천만원지급)
- 원룸텔임대시-투자자 등기등재(투자지분률)투자지분에대한 월임대료 매월수익발생
- 제1안 -신축후 매각원칙
- 제2안 -신축후 임대
- 매각을 원칙으로 하나 경우에따라 임대를 할수도 있음
신축에 관심이 있으신 분이 있으면 참고 하십시요.