1. 토지별도등기 발생 배경
토지별도등기란 토지가 대지권으로 정리되기 전에 토지에 대해 저당권이나 가압류•가처분•보전가등기 등이 설정된 경우를 말한다.
주로 저당권인 경우가 대부분인 바, 대지 전부에 이미 저당권이 설정되어 있는데 그 위에 아파트, 연립 등의 집합건물을 신축하고, 각각의 구분건물에 관하여 대지권등기를 하여 주었을 때, 이러한 아파트나 연립 등 구분건물의 등기부를 보면, "토지별도등기 있음"이라고 등재 되어 있다.
이런 경우에 대지권등기를 하면서 토지에 이미 설정되어 있는 저당권을 각 구분건물별로 분할하여 주는 방법 등으로 법률관계를 단순화시켰으면 좋았을 텐데, 막연히 대지권등기만 하다보니 경매 또는 매매 등의 경우에 복잡한 문제가 발생한다.
예를 들어 아파트 1세대가 낙찰되었을 때, 전체 아파트 대지 중 극히 일부분에 불과한 경매목적 아파트의 대지권을 위하여 전체 대지위의 저당권이 말소 될 수는 없다.(민사소송법 제608조 제2항 참조)
토지별도 등기가 되어있는 부동산이 경매에 부쳐지는 이유는 대개 건설회사가 땅을 담보로 설정하고 돈을 빌려 공동주택을 지은 다음, 저당권을 풀고 세대별로 토지등기를 해줘야 하는데 부도가 난 경우가 대부분이다.
2. 경매법원에서 처리방법 : 법원실무에서는 토지에 대한 저당권을 낙찰자가 인수한다는 특별매각조건을 붙이거나, 인수조건을 붙이지 않을 경우 토지의 저당권자로 하여금 채권신고를 하게 하여 그 중 경매대상 구분건물의 대지권비율만큼 토지저당권을 말소시키는 방법으로 경매를 진행한다. 구체적으로
(1) 특별매각조건으로 경매절차를 진행하는 경우 : 경매실무에서는 토지(대지권)에 대한 저당권을 인수할 것을 조건으로 경매한다는 특별매각 조건("토지저당은 낙찰인이 인수해야함")을 붙여서 경매절차를 진행한다. 이런 절차 없이 경매가 진행되었다면 낙찰불허가 사유, 항고 사유가 된다.
(2) 토지의 저당권자를 배당에 참가시키는 경우 : “특별매각조건(토지저당은 낙찰자가 인수해야한다)”이 붙어 있는 구분건물을 경락받았을 때 토지위의 저당권은 말소되지 않고 그대로 존속하게 되며, 만일 채무변제가 되지 않아 토지의 저당권자가 경매를 신청하게 되면, 낙찰로 인한 새로운 토지 소유자에게 토지사용료 즉 지료를 지불해야 하고, 최악의 경우에 건물이 철거당하는 상황이 벌어질 수도 있다.
따라서 이러한 불합리한 문제점을 제거하고, 법률문제를 단순화시키기 위하여 토지별도등기가 있는 물건의 경매는 법원에서 토지의 저당권자에게 채권신고를 하게하며, 감정평가 시에 대지권과 건물의 가격을 분리하여 감정하며, 낙찰 시에 토지의 저당권자에게 배당하고 해당되는 저당권의 일부를 말소한다.
즉, 경락대금이 완납되면 등기부상의 A동 A호의 대지권에 대한 부분에 해당하는 지분을 말소시키는 방법으로 토지근저당에 부기등기를 순차적으로 행한다.
궁극적으로 전체 구분건물의 순차로 전부 경매되기에 이르면, 토지의 저당권자는 채권액을 전부 변제받게 되고, 토지의 저당권도 전부 말소되는 합리적인 결과가 나오게 됩니다. 이 경우에 토지 위의 저당권자가 건물 부분의 매각대금에서는 우선변제를 받을 수 없음은 물론입니다.
따라서 토지별도 등기 있음 물건에 입찰할 때에는
① 토지에 대한 등기부 등본을 발급받아 채권자가 누구인지 확인한다.
② 토지에 대한 저당권 변경 내역을 확인 한다.
③ 해당 건물의 등기부 등본을 떼어 집합 건물의 보존 등기 내역과 매매 내역을 확인하고 대지권 지분 등기가 되어 있는지 확인한다.
④ 매각 물건 명세서 등을 확인하여 토지에 대한 저당권을 인수한다는 특별매각 조건이 있는지 여부를 반드시 확인하고 토지의 저당권자가 채권신고를 하였는지 확인한다.
⑤대법원 경매 싸이트에서 경매개시에 대한 송달이 되었는지 점검한다. 또 법원 감정평가서를 확인하여 토지와 건물이 일괄평가 되어있는지 확인한다.
토지의 저당권자가 채권신고를 하였고, 토지와 건물이 일괄 평가 되었다면 경매에 참여해도 좋다.
그러나 법원 감정평가서 상에 건물만 평가 되었거나, 토지별도등기를 인수한다는 특별 조건이 있다면 입찰에 참여시 인수금액을 고려하여 입찰해야한다.
3. 결론
(1) 토지별도 등기 있는 부동산에 응찰하기 위해서는 먼저 "토지저당 낙찰인이 인수해야 함" 이라는 인수조건이 붙어 있는지의 여부를 확인해야 한다. 이런 경우에는 낙찰자가 토지저당(대지권 비율 만큼에 해당하는 금액)을 인수하게 되기 때문이다.
그러나 그러한 인수조건이 붙어 있지 않다면 토지 위의 저당권자가 경매 절차에 참여하여 채권신고 등을 하였는지 여부를 확인하고, 채권신고를 하였다면, 특별히 문제될 것은 없다.
토지별도 등기 있는 물건을 응찰하기 위하여 등기부를 열람하여 저당채권의 존부, 원인, 수액 등을 확인하는 것 또한 잊지 말아야 한다.
(2) 토지별도등기가 되어 있는데 토지등기부에 가처분, 보전가등기 등 소멸되지 않는 권리가 있을 경우에는 해당지분만큼 매수인이 인수해야 하기 때문에 입찰에 신중을 기해야 한다
4. 토지별도등기와 임차인의 배당여부
세입자는 건물의 저당일을 기준으로 대항력을 판단하므로 세입자가 토지•건물 2개의 저당일보다 빠르면 전체 낙찰가에서 배당받고, 토지저당 이후 건물저당 이전에 전입한 세입자라면 건물의 낙찰가에서만 배당되고 미배당금은 인수하게 되므로 세입자의 배당가능금액을 정확히 계산해야 한다.
5. 실제 사례에서는
(1) 토지별도등기가 말소되어야 함에도 불구하고 당사자의 말소신청이 없어 '토지별도등기있음'이라는 문구가 그대로 남아있는 경우도 있다.
(2)경매대상 건물과는 아무런 상관이 없이 기재된 경우도 있다.
(3)토지상에 근저당이 설정된 후 건물과 공담이 되어 건물등기부에 같은 내용의 채권이 이중으로 기록된 경우도 있습니다. (건축 전에 대지를 담보로 은행에서 저당권 설정하고 건물완공 후 새로운 대출이 없이 대지에 대한 저당을 각 구분건물의 등기부에 할당하여 기재하는 경우)
이 경우 근저당권자가 채권을 전액 배당받을 가능성이 있는 경우에는 토지별도등기는 아무런문제가 되지않는다.
6.토지 별도등기를 정리하지 않아 문제가 된 사례
1) 광명시 광명동 중앙맨션 (안산 02-24)
위의 빌라는 99년 11월에 수원지법의 경매(수원 98-145476)에서 감정가 5500/낙찰가 ??에 문애*에게 낙찰되었다. 당시의 등기부에는 융창상호가 저당설정하고 융창상호가 경매신청하였으며 토지별도 등기가 있었고 토지등기부에 융창상호의 저당설정이 있었습니다.
그때의 감정평가서에는 건물 및 토지가 별도의 금액으로 감정되었고 특별매각조건이 없었으며, 융창상호의 토지와 건물의 근저당은 같은 내용으로 추정되고 낙찰금액 모두가 융창상호에 배당되었습니다.
따라서 종전(99년) 경매 후 토지상의 별도등기는 말소 되었어야하나 낙찰자가 이를 간과한 채 지내다 올해 2월에 새로운 경매가 진행 되었습니다.
새로운 경매에서 세입자(김영*)가 낙찰 받았는데 올해 5월 안산법원의 배당법정에서 토지저당권자로 남아있던 융창상호에 1300(?). 세입자에게 1800(?)이 배당되었습니다.
세입자 입장에서는 선순위 저당권자에게 1000여만원 배당되고 나머지 전액은 임차보증금으로 배당되리라는 계산아래 신건에서 낙찰 받았는데 의외의 결과가 나온 것입니다.
배당일에 배당이의 제기하고 현재 배당이의의 소가 진행중입니다.(안산 03가단13185 )