2004년 부동산정책변화 요약

[호랭]

2004년 부동산정책변화 요약

1. 세제관련 정책변화
법령	주택거래신고제	다주택자 중과세	임대사업자 등록여건강화	종합부동산세
시행시기	2004년3월시행예정	2004년1월시행	03년10월30일로 소급적용	2005년1월예정
내용	· 투기지역 내 상승률	· 7대도시 내	· 국민주택규모(전용 25.7평)	· 종합토지세 별도 부과
	월 1.5%, 3개월 3%이상	· 1가구 3주택자 양도세	· 기준시가 3억미만	· 종합토지세율 인하
	· 주택매매계약 체결	(보유 년 수 관련없음)	· 기존 2채 → 5채 이상	(0.2~5% 누진세)
	15일이내 신고	· 기존 종합소득세(9~36%)	· 기존 5년 → 10년 이상 보유	· 과다 보유자 종합부동산세
	(계약→신고→검증)	→ 중과세율(60%)		부과 (5% 단일세율)
	· 가격, 인적 사항	· 투기 지역 내 탄력세율 15%
	주택보유현황 신고	주민세 10% 추가
		· 임대 사업등록자 제외
시장영향	· 공시지가가 아닌 실거래	· 주택매물 증가요소	· 사업자증가 감소	· 소규모 소유자 세금감소
	가액으로 과세	· 주택투자 메리트감소	· 기존 사업등록자 상대적혜택	· 과다 보유자 세금증가
	· 취.등록세 3배 증가예상
	강남 6~7배 증가
비고	투기과열지구 내 전지역적용	단 2004년 이전 3채 이상	10월30일 이후 등록자도	시.군.구에서 걷은 세금을
	에서 개별 동 단위로 법안	보유자의 경우 2004년12월	소급적용(10월30일 이후	종합부동산세를 내는 단계
	축소방안 검토 중	까지 유예	5채 이하 사업자 등록무효)	에서 전액 세액공제 받도록
				허용 이중과세를 방지
· 올해부터 시행이 중지되었던 "개발부담금제도" 재상정 중
· "재개발 교통부담금 확대"안 등이 시행예정 중
2. 분양관련 정책변화
법령	선 시공 후 분양제	무주택자 우선공급제도	300세대미만 주상복합전매금지	견본주택 설치제한 조치
시행시기	2004년7월 이후	2004년2월시행	2004년3월시행예정	2004년 사업승인 제한부터
내용	· 3000㎡ 상가, 오피스텔 등	· 투기과열지구 내	· 20세대 이상	· 발코니 확장금지
	골조공사 2/3 이상 공사	· 국민주택 규모(전용 25.7평)	· 300세대 미만	· 옵션품목 분양가포함 금지
	마쳐야 분양 가능	· 입주자 모집 승인 신청 분	· 주상복합 분양권전매금지	(플러스 옵션제)
	· 2개 이상 일정규모 회사	· 기존 50% → 75% 확대	· 청약통장 가입자대상	· 실사용제품과 동일마감재
	연대보증의무		· 공개청약	시공
	· 공개모집, 공개청약			· 비상구 설치 의무화
시장영향	· 공급물량 감소	· 실수요자 중심 분양	· 300세대 미만 주상복합	· 분양가 인하
	· 분양가 상승		투자감소	· 이전 사업승인 받은 사업
	· 분양피해자 감소			모델하우스 영업 상대적 유리
비고	단, 신탁이나 보증금 납부 후	무주택자 요건	기존 300세대 미만 주상복합	기존의 옵션 품목 전면금지 안
	착공과 동시분양 가능	· 5년간 무주택	1회 전매가능	→ 명시후 설치가능으로 완화
		· 5년간 당첨사실 없음
		· 35세 이상
· "주거용 오피스텔 제안법규" (업무시설 강화, 주거 취사 난방 시설 제한)는 무기한 연기
· "선 시공 후 분양제"는 3단계에 걸쳐 시행
초기 선도단계(03~06년) → 활성화 단계(07~11년) → 정착단계(12년 이후)

3. 기타 정책변화
법령	장기주택 담보대출 안 (모기지론)	조합원 명의변경 제한	공동주택 발코니 개선안
시행시기	2004년3월시행예정	2004년1월이후	2004년 신규사업승인부터
내용	· 10년 이상 장기저리	· 투기 과열 지구 내	· 20층 이상 주상복합
	· 20세 이상 1가구 1주택자	· 설립 인가 후 재건축 조합원	· 발코니 섀시 사전설치해야
	· 국민주택규모, 2억미만	명의변경 불가	건축허가 가능
	· 오피스텔, 상가 제외	· 생업상의 이유 등 예외	· 발코니 전용면적 포함
	· 7%대 고정금리		· 커튼월 형태 시공
	· 집값 40% 한도		· 하중 안전검사
시장영향	· 세금혜택으로 실질금리 6%	· 단기투자 메리트 감소	· 20층 이상 신규사업 감소
	· 주택구입 부담 감소		· 분양가 증가
	· 분양시장 활성화		· 주상복합의 상품경쟁력 약화
비고	기존은행 3년 상환, 변동금리	이전 설립인가의 경우	서비스 면적 발코니
	→ 10년 이상 장기, 고정금리	1회 전매가능	→ 전용면적 포함
	축소방안 검토 중		→ 실제 분양면적 감소

2004년부터 바뀌는 조세제도와 절세방안

　

♠ 부동산 취득관련 조세제도의 변화

1. 주택거래신고제의 시행
○ 주택거래신고제의 구체적 내용
① 의의 : 투기지역 내 일정지역에서 공동주택을 취득하는 경우
         계약체결일로부터 15일 이내 지자체에 계약내용 및 실거래가를
         신고하고 지자체는 국세청 및 등기소에 거래정보를 제공하는 제도
② 시행대상 : 투기지역 중 건교부장관이 지정한 지역에서 공동주택을 매매하는
             거래당사자 (단독주택 제외)
③ 시행시기 : 2004년 3월 중 주택법시행령을 개정하여 시행예정
④ 허위신고시 과태료 : 매도자 및 매수자 각자 취득세액의 5배 부과

2. 주택거래신고제로 인한 영향
① 세금부담의 증가 : 취득세·등록세 부담이 3배 정도 늘어남
② 등기비용의 증가 : 국민주택채권매입금액의 증가

3. 절세 대책
① 주택거래신고제의 시행가능성 : 예정대로 시행될 가능성 낮을 것으로 예상
② 투기지역 중에서도 건교부장관이 지정하는 지역만 시행하므로 실제 시행
   지역은 그리 많지 않을 것으로 보임 (강남구, 강동구, 송파구 정도 예상)

♠ 부동산 보유관련 조세제도의 변화

1. 재산세 강화내용
(1) 2004년 시행내용
① 건물시가표준액 산정기준금액 상향조정 : ㎡당 170,000 ⇒ ㎡당 180,000원
② 아파트 및 고급빌라과세표준 상향조정
  ⇒ 아파트에 대한 국세청기준시가를 반영하여 시가가 높으면 재산세가 많이 부과
③ 기대효과
  · 강남 고가 아파트의 재산세 : 현행보다 2∼3배 상승할 것으로 예상
  · 강북, 수도권, 지방 대형저가 아파트 : 20∼30% 낮아질 것으로 예상
  · 단독주택 및 상업용 건물 또한 공시지가 등 상승으로 1.5배 증가 예상
(2) 2005년 시행내용
① 건물시가표준액 산정기준금액 상향조정 : ㎡당 180,000 ⇒ ㎡당 460,000원
② 기대효과
  · 아파트, 단독주택, 상업용 건물을 불문하고 재산세부담이 3∼5배 증가 예상

2. 종합토지세 및 종합부동산세의 도입
(1) 과세표준 적용비율 상향조정
  ※ 종합토지세의 과세표준 :  ㎡당 개별공시지가 × 적용비율 × 면적
① 상향조정내용
2004년 : 33.3% ⇒ 36.3%
2005년 : 36.3% ⇒ 50%
② 기대효과
2004년 : 2003년 대비 2배 정도 상승
2005년 : 2004년 대비 3∼5배 상승
(2) 종합부동산세의 도입
① 시·군·구는 기존대로 관할 구역내의 토지를 대상으로 종합토지세를 징수하되
  종합토지세와 별도로 "종합부동산세"를 신설, 부동산 과다 보유자들을 선별하여
  이들이 전국에 소유하고 있는 토지를 합산하여 추가적으로 누진과세할 예정임
② 적용대상자 및 적용예상인원
  · 적용대상자 : 2002년 개별공시지가가 9억원 이상 토지소유자
  · 적용대상인원 : 10만명
③ 1가구 2주택 이상으로서 소유자가 거주하지 않는 주택에 대해서도
  종합부동산세를 과세하는 방안을 검토 중 (10·29 대책에 추가)
④ 추가부담세액 : 현행 종토세의 2∼3배 수준 예상

♠ 부동산 양도관련 조세제도의 변화

1. 1가구 3주택 이상 보유자 양도소득세 실가과세
(1) 내용 : 1세대가 3주택 이상을 보유하는 경우 그 소재지에 불문하고 양도소득세를
         실지거래가액으로 과세함
(2) 유의사항 및 절세전략
  · 5호 이상 신축임대주택 등 양도소득세 감면대상 주택이나
    공동상속주택 등도 3주택 산정시 포함되므로 이에 유의해야 함.
  · 1가구 3주택 해당시는 세대분리, 건물멸실, 양도차익이 적은 건물 선양도,
    별도세대 구성자에 대한 선증여 등 절세대책을 수립해야 함.

2. 2년 이하 단기양도에 대한 양도소득세율 인상
(1) 현행 부동산 양도소득세율 (2004.1.1 이전 양도시)
  · 1년 미만 보유 : 36%
  · 1년 이상 보유 : 9∼36%
(2) 개정(안) 단기양도에 대한 세율인상 (2004.1.1 이후 양도시)
  · 1년 미만 보유 : 50%
  · 1년 이상 2년 미만 보유 : 40%
  · 2년 이상 보유 : 9∼36%
※ 절세대책 : 2년 이내의 단기양도는 지양하고, 불가피한 양도시 잔금수령시점을 매수자와
             협의하여 최대한 이연시키는 것이 필요함

3. 1세대 2주택자의 투기지역 내 주택양도시 탄력세율의 적용
  ⇒ "현행세율 + 15%" (현재 시행령 미개정으로 시행하지 않고 있음)

4. 일정 3주택 이상 보유자 양도소득세율 인상 및 장기보유특별공제 미적용
  ⇒ 일정 3주택자 양도소득세율 인상
     (기존 3주택자 1년간 유예기간 부여 : 2005.1.1 이후 양도분부터 적용)
     (2004.1.1 이후 주택 추가 취득자의 경우 : 2004.1.1 이후 양도분부터 적용)
  · 비투기지역 소재 주택 양도시 : 60%
  · 투기지역 소재 주택 양도시 : 75%
  ⇒ 일정 3주택자 장기보유특별공제 미적용 (2005.1.1 이후 양도분부터 적용)

5. 1세대 3주택 양도소득세 중과세율 적용의 주요내용
(1) 1세대 3주택이상 해당여부 판단기준은?
① 지역기준 : 수도권 (서울, 인천, 경기도) 및 광역시 (부산, 대구, 대전, 광주, 울산)
               소재 주택 해당. (군단위는 제외)
② 주택가액기준 : 수도권 및 광역시 외 시군 지역의 경우
                   국세청기준시가 3억원을 초과하는 주택만 해당
  ※ 상기 기준에 해당하는 주택숫자 : 7,428,000호 (전국 주택의 60%)
  · 서울, 경기, 광역시 소재 주택 : 7,427,000호
  · 시군지역 기준시가 3억원 초과주택 : 1,000호
(2) 1세대 3주택 중과대상에서 제외되는 주택은?
① 5호 이상 일정 장기임대주택
② 2호 이상 신축임대주택
③ 다음의 신축주택
  · 98.5.22 ∼ 99.6.30 (국민주택은 99.12.31) 최초 매매계약 체결 주택
  · 98.5.22 ∼ 99.6.30 (국민주택은 99.12.31) 사용승인 받은 신축주택
  · 98.5.22 ∼ 99.6.30 (서울, 과천 등은 02.12.31) 최초매매계약 체결
                                              또는 사용승인 받은 신축주택
  · 기준시가 6억원 초과 고가주택 제외
④ 시군구에 주택임대사업자 등록하고, 세무서에 주택임대사업자로
  등록한 국민주택규모 이하 & 기준시가 3억원 이하의 주택
⑤ 상속 받은 주택으로서 5년이 경과하지 아니한 주택
⑥ 가격 면적 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 소형주택(미정)
⑦ ①∼⑥ 외에 1주택만 보유하고 있는 경우 그 1주택
(3) 1세대 3주택 양도소득세 중과의 시행시기는?
  · 2004.1.1 이후 양도분 부터 적용하되, 2003.12.31 현재 1세대 3주택 이상인 경우
    2004.12.31 이전에 기존주택을 양도하는 경우 중과하지 않고 일반세율 적용
    (1년간 유예기간 부여)
  · 단, 2004년 1월 1일 이후 신주택을 추가 취득하는 경우에는 1년 유예기간을
    부여하지 않고 중과세함.

6. 양도소득세 절세대책
(1) 세대별 보유 주택 수 확정
(2) 주거용 오피스텔에 유의 - 주거용 오피스텔은 양도세 과세시 주택으로 간주
(3) 세대분리 가능성 검토 - 소유자가 2인 이상인 경우
(4) 비과세·감면대상 주택 선 양도 또는 부담부증여
  ★ 양도소득세 감면대상
  · 98.5.22 ∼ 99.6.30 최초매매계약 주택 (고급주택 제외) 
  · 98.5.22 ∼ 99.12.31 최초매매계약 주택 (국민주택규모 이하)
  · 86.1.1 ∼ 2000.12.31 임대 개시한 5호 이상 장기임대주택 (5년 이상 임대 필요)
  · 99.8.20 ∼ 2001.12.31 사이에 최초매매계약을 체결하고 임대를 개시한 2호 이상
                        신축임대주택 (5년 이상 임대 필요)
  · 2001.5.23 ∼ 6.30 (서울, 과천 등은 2002.12.31)사이 최초매매계약 주택
(5) 재건축·재개발 아파트의 경우 재건축 시행시기 등을 고려하여 판단
(6) 신규분양아파트의 경우 취득시기를 잘 감안하여 판단
(7) 자녀에게 증여하는 방안
  ⇒ 별도세대 구성이 가능한 자녀 (소득 유 또는 결혼 또는 30세 이상 자녀)
  ⇒ 양도소득세와 증여세의 부담을 종합적으로 고려
  ⇒ 양도소득세 감면대상 주택을 우선적으로 부담부 증여
  ⇒ 유의사항 : 아파트 기준시가 상향조정에 대비한 검토필요
(8) 명의신탁은 부동산 실명법상 과징금 및 세무조사 등을 감안하여 지양하는 것이 좋음

♠ 상속증여세 완전포괄주의 도입관련 개정내용
 
1. 상속증여가액 평가시 시가로 보는 범위 확대
① 현행 증여가액 평가방법
    상속증여일 전후 6월 (증여의 경우 3월) 내 증여재산에 대하여 감정가액, 매매사례가액
    등을 시가로 보아 증여가액을 평가
② 개정 증여가액 평가방법
    당해 재산과 면적 위치 및 용도 등이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 감정 또는
    매매사례가액 등도 시가에 포함
<사례> ○○아파트 705호(28평형)의 매매가액이 6억원 (기준시가 4억원)인 경우로서
       같은 아파트 805호 (기준시가 4억원)를 평가하는 경우
  · 현행 : 당해 아파트에 대한 매매사례가액이 없으므로 기준시가 4억원으로 평가
  · 개정 : 면적 위치 및 용도 등이 유사한 매매사례가액 (705호)이 있으므로 기준시가
           (4억원) 대신에 6억원으로 평가
　

2. 오피스텔 및 일정규모 이상 상가에 대한 기준시가 현실화
① 현행 오피스텔 및 상가의 상속증여세 평가기준
  · 토지 : 개별공시지가
  · 건물 : 국세청장 고시 평가액
  · 시가의 30∼40% 수준
② 개정(안) 오피스텔 및 상가의 상속증여세 평가기준
  · 아파트와 동일하게 국세청장이 토지와 건물을 일괄하여 고시
  · 시가의 70∼90% 수준으로 현실화
③ 기준시가가 현실화 되어 있는 아파트에 비해 오피스텔 등 상가건물의 기준시가가
  상대적으로 낮은 점을 해소.
④ 시행시기 : 2004년 하반기 또는 2005년 상반기부터 적용 예정

♠ 금융소득종합과세관련 개정내용

1. 금융소득 과세제도 정비 - 당연종합과세 폐지
① 현행 당연종합과세제도
  · 다음 소득은 금융소득종합과세 기준금액(4천만원)이하인 경우에도 종합과세
    - 비영업대금의 이자, 비상장법인 배당소득, 상장법인 대주주 배당소득
② 개정(안) 당연종합과세제도 폐지
  · 다음 소득도 다른 이자, 배당소득과 합산하여 4천만원을 초과하는 경우만 종합과세
    - 비영업대금의 이자, 비상장법인 배당소득, 상장법인 대주주 배당소득 

2. 저축성보험에 대한 비과세요건 강화 : 7년 ⇒ 10년

3. 33% 분리과세 가능 금융자산의 범위 축소
① 현행 33% 분리과세 가능 금융자산
  · 발행기간 5년 이상 채권
  · 가입기간 5년 이상 정기예금
  · 발행기간 5년 이상 채권을 편입한 가입기간 1년 이상인 신탁 수익증권
② 개정(안) 33% 분리과세가능 금융자산
  · 발행기간 10년 이상 채권
  · 가입기간 10년 이상 정기예금
  · 발행기간 10년 이상 채권을 편입한 가입기간 10년 이상인 신탁 수익증권  

♠ 기타 주요개정내용

1. 부동산투기혐의자에 대한 금융재산일괄조회 허용
① 기준시가 5억원 이상이고,
② 세금탈루혐의가 높은 거래로서,
③ 거래당사자가 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 제시하지 않거나 제출한
  증빙서류의 내용이 허위임이 명백한 경우
  · 투기지역내 부동산 양도
  · 다량의 토지를 매입하여 분할하여 분할매각
  · 2년 이내 단기 보유 부동산거래
  · 1세대 3주택 이상 보유자로서 60% 중과대상인 경우
  · 1세대가 1년 동안 3회 이상 양도, 취득하는 경우

2. 장기보유주식 분리과세세율 인하 : 11% ⇒ 5%
  · 배당기준일 현재 1년 이상 보유한 액면가액 5천만원 초과 3억원 이하 상장주식의
    배당소득

3. 부가가치세 예정고지제도 폐지
  · 개인사업자 중 간이과세자 및 고지세액 10만원 이하 일반과세자

4. 경비지출시 정규영수증을 받아야 하는 금액
  · 10만원 ⇒ 5만원

자료출처 : 부동산을 연구하는 사람들의 모임(cafe.daum.net/goldinfo) jeon123님