다주택자양도세중과 피하는 전원주택 1세대2주택 비과세조건

[김인정]

 안녕하세요 전원생활을 꿈꾸는 분들에게 필요한 정보들을 제공하고 있는 마루입니다. 코로나 19로 인해 많은 분들이 해외여행도 못가시고 도시에서는 답답해하시면서 전원주택에 발길을 많이 돌리고 계신 요즘입니다.

하지만 수도권에 집이 있으신 분들은 전원주택을 장만하기 꺼려하시는 부분이 바로 다주택자양도세중과에 따른 1세대2주택 법으로 인한 세금이 부담스러워서 그러지 못하신 분들이 많으실겁니다.

제가 운영하고 있는 '전원생활을 꿈꾸는 사람들' 카페에서도 많은 회원분들이 이 전원주택 양도세 비과세 조건을 알아보시는 분들이 많습니다. 오늘은 1세대2주택으로 인한 다주택자양도세중과를 피하는 조건들에 대해 몇가지 공유해보겠습니다.

오늘 소개해드린 조건말고도 다른 부분이 궁금하신 분들은 제가 운영하고 있는 '전원생활을 꿈꾸는 사람들' 카페에 오셔서 추가로 많은 정보 얻어가세요.

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전원주택과 같은 부동산을 팔 때 내는 세금이 양도소득세입니다. 매매하면서 생긴 양도차익을 표준으로 내는 세금을 말합니다. 주택의 양도세 적용 세율은 보유기간이 1년 미만은 양도차액의 40%, 1년 이상은 과세표준에 따라 6~38%가 적용됩니다.

1세대 1주택자가 2년 이상 보유한 주택은 양도세가 없습니다. 즉 다주택자양도세중과를 피할 수 있습니다. 하지만 1세대 1주택자라도 주택 실거래가액 기준 9억이 넘는 집을 양도해 차액이 생기면 초과분에 대해서는 양도세를 냅니다.

3년 이상 장기 보유한 주택은 양도차익에 대해 장기보유특별공제 혜택을 받습니다. 보유기간이 길수록 양도세부담은 줄어듭니다. 보유기간이 3년 이상부터 10년 미만까지 1년 단위로 양도세 장기보유특별 공제율이 8%씩 상승해 24%~72%까지 적용됩니다.

10년 이상 보유했을 경우 특별공제율은 80%로 동일합니다. 다주택자 장기보유특별공제율은 1세대 1주택자 비율보다 낮아집니다. 보유기간이 3년이상~10년 미만은 10%에서 27%까지 1년 단위로 공제율이 커지고, 10년 이상은 30%까지 공제를 받습니다.

△신규취득

△결혼

△노무보봉양

△상속

△농어촌주택 구입등으로 인해 일시적 1세대 2주택자가 된경우는 다주택자양도세중과를 피하고 양도세비과세 혜택을 받습니다.

신규취득으로 2주택자가 된 경우

1년 이상 주택을 보유한 상황에서 새로운 주택을 구입해 2주택자가 된 경우, 먼저 보유한 주택을 새로운 주택 취득 시점부터 3년이내에 매도할 경우, 양도소득세 비과세 대상입니다. 기존주택은 2년 이상 보유 조건을 갖춰야합니다.

결혼으로 1세대 2주택자가 된 경우

각각 1주택을 보유한 남자와 여자가 결혼을 해서 일시적으로 2주택자가 된 경우, 결혼일로부터 5년 이내에 1주택을 처분하면 양도소득세 비과세 혜택을 받아 다주택자양도세중과를 피할 수 있습니다. 처분하는 주택은 2년 이상 보유기간을 갖춰야 합니다.

부모 봉양으로 2주택자가 된 경우

자녀가 1주택을 보유한 상태에서 만 60세 이상의 부모(직계존속)를 봉양하기 위해 합가한 경우, 합가한 날부터 5년이내 자녀 또는 보무가 소유한 주택 중 2년 보유한 주택을 처분하면 양도소득세 비과세 혜택을 받습니다.

상속으로 2주택자가 된 경우

부모 사망 후 상속주택 1채를 받아 2주택자가 된 경우, 상속개시 당시 보유한 주택을 매매할 때는 양도세 비과세 대상이 됩니다. 상속 당시 조합원입주권을 가지고 있다가 사업시행 완료 후 취득한 신축주택도 해당됩니다. 기한 제한은 없지만 상속받은 주택을 먼저 처분할 경우에는 2년 보유 했어도 양도소득세를 내야합니다.

농어촌주택 구입으로 2주택자가 된 경우

'조세특례제한법 제 99조의 4항'과 '소득세법 시행령 제 155조' 조건에 해당하는 농어촌주택을 구입해 2주택자가 된 경우, 기존 보유 1주택을 팔면 양도소득세 비과세를 받습니다. 양도기간은 제한이 없고 조세특례제한법에 따른 농어촌주택 기준은 2003년 8월 1일부터 2017년 12월 31일 농어촌지역(수도권 광역시 제외 읍면 지역) 에 있는 주택이고 취득할 때 기준시가가 2억원 이하(2014년 1월 1일 이후 취득한 한옥은 4억원 이하)다. 3년 이상 보유해야 합니다. 그리고 2020년 12월 31일까지는 이 농어촌 주택에 660㎡ 라는 면적제한이 있었지만 2021년 1월 1일부로 이 면적제한은 없어졌습니다.

소득세법에 따른 농어촌 주택은 수도권을 제외한 읍면 지역에서 소재하고, 세대 전원이 농어촌 주택으로 이사한 후 처음으로 양도하는 1개의 기존주택에 대해 양도소득세 비과세 특례를 적용받습니다. 이 때 농어촌 주택 유형은 상속주택, 이농주택, 귀농주택으로 세분화됩니다.

이렇게 다주택자양도세중과에 해당안되는 1세대2주택 비과세 조건들에 대해 정리해봤습니다. 많은 분들이 이런 조건들을 알고 전원생활의 한 발 더 다가가셨으면 좋겠습니다. 이밖에도 전원생활, 전원주택, 토지 등과 관련된 정보는 '전원생활을 꿈꾸는 사람들' 카페에 오셔서 얻어가세요.

[출처] 다주택자양도세중과 피하는 전원주택 1세대2주택 비과세조건|작성자 마루