송진형 씀:
제가 그전부터 부동산 물권은 전자증권화해야 한다는 말을 많이 했는데, 페친중 한 분이 문서로 정리해 달라는 요청을 해 오셨습니다. 그냥 말로 하다가 문서로 하자니 부담도 되고 했는데, 하는데까지 해 보았습니다. 이런 아이디어가 국가 시책에 반영되기를 기대하며.
제목: 부동산 전자증권화와 그 활용
정보화 시대에 부응하는 국가적 차원의 부동산 관리 방안
1. 부동산 물권의 전자증권화
개요: 현재 부동산 물권은 등기부등본에 기재된다. 이것은 일제시대 이후 근대적 등기제도가 생긴 이후 큰 변화를 하지는 않다가 전자 파일로 옮겨지고 이를 인터넷으로 열람 출력할 수 있게 되었다. 그러나, 종이에 기재된 문서를 전자파일로 옮겨적은 것에서 벗어나지 못하고 능동적 기능을 하지는 못하고 있다. 이것을 증권시장의 거래 시스템과 같은 수준으로 전자화해서 거래와 세무등 제반 업무를 할 수 있게 하고 국가 경제에 큰 영향을 끼치는 부동산 시장을 실시간으로 파악할 수 있게 하고자 하는 것이다.
2. 양도소득세의 개념을 바꾸자
개요: 기간에 따라 적절한 상승 용인 기준치 설정과 이를 초과하는 과다이익 부분은 환수.
매수금액과 매도금액의 차이 즉 양도차익 중에서 일정 기간이 경과함에 따라 적절하게 상승하여 소유자가 가져도 될만한 적절한 기준을 정하고 이것을 넘는 부분은 전부 과세하는 것으로 바꾸어야 한다. 현재 양도소득세는 양도소득의 일정 비율을 과세하며, 기간 경과에 따라 자연스럽게 오르는 상승분에 대한 고려가 없으며, 또한 일정 기간이 지나면 아예 면제를 해 주는등 기준도 일관되지를 않고 있다.
자연스럽게 표현을 하면 부동산을 매수하고 다시 되팔 때에 적정한 수준의 상승분은 용인을 하되 전국의 평균적 상승분을 뛰어 넘는 과도한 차익은 전부 세금으로 환수하게끔 하는 것이다. 이렇게 하면 부동산에 투자를 하여 약간의 이득 또는 재산 보존을 기대할 수 있으되, 현재, 무주택자에게 절망감을 주는 수준의 터무니 없는 폭리는 애초부터 기대를 할 수 없게 만든다.
일정 기간 보유를 하고 되팔 때에 현행처럼 양도소득의 일정 부분을 일율적 세율로 세금을 납부하는 것이 아니고 보유한 기간만큼 전국 평균 상승치 정도의 적절한 기준치를 적용하여 이것에 미달하면 양도소득이 없는 것으로 간주하고 반대로 장기간 보유를 했다 하더라도 과도한 상승이 발생을 했다면 기준치 이상은 전부 과세해야 공평할 것이다.
주지하다시피 특정 지역의 과도한 부동산 상승은 결코 그 소유자의 노력으로 이루어졌다고 볼 수가 없으며 국가 사회 공동체의 노력으로 이룬 경제적 성과를 불공평하게 독점을 하는 행태이며, 국민통합을 저해하는 수준의 심각한 문제이다.
이와 같은 정밀한 수준의 관리와 계산은 현행 등기부등본 시스템으로 자동으로 할 수가 없으며 전자증권화하여 시스템으로 자동으로 계산되고 조회할 수 있게 하여야 가능하다.
3. 보유세 납부를 증권 내에서 차감
현재 종합부동산세등 보유세에서 저항과 항변의 큰 이유가 은퇴자 같이 소득이 없는 소유자에게 과세를 하는 것에 대한 저항이 크며 타당한 이유가 있다. 또한, 이에 따른 감면등의 조치를 하면서 전체 틀이 복잡해지고 또다른 불공평을 야기하는 등의 문제가 발생해고 있다. 이것에 대해 개념을 혁신하도록 하자. 돈이 없으면 가진 부동산 가치액 중에서 일정액을 담보나 국가에 지분 양도를 하는 방식으로 납부를 하는 것이다. 소유자는 현금을 조달할 필요가 없으며, 이만큼의 소비 여력을 확보하여 개인과 국가경제에 도움이 된다. 단 죽을 때에 이 부동산의 상속인은 그만큼의 세금을 납부해야 할 것이며, 그 능력이 안되면 상속을 포기하던가 지분을 차감 받은 채로 상속 받는 것을 감수해야 한다. 이것은 경제 정의에서 벗어나지 않는다. 또한, 국가는 전자증권에 납부된 지분만큼을 담보로 발권을 하면 실질적으로 현금을 납세 받은 것과 같은 효과를 가져와서 재정도 확보할 수 있다. 상기 프로세스는 부동산을 두고 유연한 금융경제를 발생시키는 것이며, 국가 전체 경제에 활력을 줄 것이다.
당연히 이런 정도의 정밀한 관리와 계산은 부동산 물권을 전자증권화해야 가능하다.
4. 전자증권 즉 등기부등본의 공신력을 국가가 보장
현재, 부동산 등기부등본의 공신력은 100%가 아니다. 가끔 상속 등 과정에서 사후 범죄가 밝혀져서 상속 등이 취소되고 그 전에 등기부등본을 믿고 매수한 사람의 소유권이 상실되는 사고가 일어 난다. 이에 대한 법원의 판결은 매수자의 권리보다 진짜 상속자의 권리를 보장해주고 있다. 매수자는 범인에게 손해배상을 청구할 수 있을 뿐이지만 회수를 하기 어렵고 불가능한 경우가 많다. 이러한 일을 막기 위해 보험등의 방법이 있으나 별로 이용되고 있지 않다. 전체에 비해서 아주 드문 경우인데, 아예 국가가 보상을 해 주어도 큰 무리가 없으며 국민 경제의 안정에 이득이 더 많다고 볼 수 있다. 국가가 운영하는 부동산 증권에 100% 공신력을 확보하는 것은 국격에도 매우 큰 이익이 된다.
5. 부동산 가격에 대한 실시간 자동 파악
매일 주식시장에서 상장 주식의 총액등이 원단위까지 합산되어 파악되고 있다. 전국의 부동산 증권을 전자화한다면 주식시장처럼 전국의 부동산 실거래 물권과 총액등을 매일매일 실시간 파악할 수 있으며, 이는 부동산 시장의 움직임을 선제적으로 파악하여 대책을 마련하는데 크나큰 도움이 될 것이다.
6. 부정확한 공시 가격이 아니라 실거래가에 근거한 과세 정책
현재, 공시 가격이라는 이름으로 실제 거래액보다 낮은 가격으로 부동산 가격을 책정하고 과세등을 하고 있다. 반면에 미국 같은 경우 매수시 실제 금액을 근거로 보유세가 과세되고 있다고 한다. 한국도 전자증권을 활성화하여 실제 거래한 금액에 근거하여 과세하여야 할 것이다.
이에 대한 효과의 한 예. 인위적 호가 상승 방지
아파트 단지에서 소유자가 싸게 물건을 내놓고 싶어도 입주민 단체가 압력을 넣어 호가를 올리는 현상이 예전부터 있어 왔다. 부동산 전자증권이 활성화되면 다음과 같은 효가가 생긴다. 호가가 올라가서 실제 매매로 이어진다면 그 단제 전체의 가격이 상승이 되는 것이 파악이 될 것이고 이것은 단지의 보유세 상승 근거가 될 것이다. 억지로 부동산 가격을 올리는 것이 결코 이득만이 되지 않게 되는 것이다.