부천 재개발 인근 보상기준 분석자료집

<TABLE class=post-body id=printPost1 cellSpacing=0 cellPadding=0> <TBODY> <TR> <TD class=bcl noWrap></TD> <TD class=bcc> <TABLE class=post-top> <TBODY> <TR> <TD vAlign=bottom> <DIV class=htitle>부천 재개발 인근 보상기준 분석자료집 <IMG class="pcol2b fil3" height=11 alt="" src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fblogimgs.naver.com%2Fimgs%2Fnblog%2Fspc.gif" width=1><A class=pcol2 href="xxjavascript:PostList('shb1018','1');">정보알림</A> <IMG height=1 alt="" src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fblogimgs.naver.com%2Fimgs%2Fnblog%2Fspc.gif" width=105> </DIV>   <DIV class="post-sub ptr" id=sendPost_kitchen_60052403128 style="DISPLAY: none"> </DIV></TD></TR></TBODY></TABLE> <DIV class="post-view pcol2" id=post-view> 부천 재개발이  구역별로 지구지정 공고공람에  들어갔습니다.. 이제  본격적인  재개발의 첫삽을 뜨는 걸음마 단계로 접어들었다고 볼수 있습니다.. 인근지역의 보상가 분석으로  사업성과  향후 전망을 가늠해 보아야  하겠습니다..   ◆가정오거리 보상가 분석자료 1) 집합건물의 보상가격     ↘통상 집합건물의 감정평가 기준인 거래사례비교법 보다, 대지지분당 가격에  건물면적까지 고려 보상  함        (일반적인  단독이나,상가 보상기준을 적용)        복성식 평가를 기초로 하고 거래사례비교법을  적용함        감정평가지침에 있는 비교표준지 공시지가를 사용하지 않고, 개별공시지가를 사용한점은, 거래사례비교        법을 적용함이 원칙이지만, 현실적으로 빌라나 저층아파트 의 경우 개별적 요인이 다양하여  평가자체를        용이하게 하려, 토지,건물 을 따로 평가하여  가중치를  보정함        따라서, 대지지분은  개별공시지가를 많이 참조하고,                   건물지분은 복성식평가후 감가상각함        토지의 경우, 비교표준지 공시지가에 보정지수를  가감하기보다, 개별공시지가를 활용한 흔적이 역력        -감정가에 거의 접근함        건물의 경우,복성식평가-신축비용에서 경과년수 즉  감가상각으로  산정함        예) 신축빌라,아파트:건축비  평당 350만             구빌라,연와조:건축비 평당 300만        ♣(토지+건물)  의 가중치 보정        예) 신축빌라: 130%             구빌라,저층아파트:120%             연립주택: 110%        ♣ 결과분석           통상적으로 , 대지지분으로만 거래되는 재개발 지역의 빌라, 아파트의 경우  전용면적도 상당히 중요           한 부분인만큼  충분히 고려 해야함을  느낌           단점은, 물건의 노후도,향,층 등 고려해야할 요인 의 변수가 감정평가에 반영되는 만큼, 대지지분이나           전용면적으로만  가격을 추산하기 어려워  감정가와 산출가의 편차가 발생되는 점이다.. 2)단독,상가 의 보상가격    ↘통상적인 토지,건물 의 표준지공시지가와 복성식평가를 기준으로 평가함   ◆보상사례    1.대지가격 산정: 개별공시지가의 150%    2.건물지분 산정: A.빌라:전용면적만 표기되므로  공용면적까지 포함 130% 적용=점유면적(주거전용면적+                                      주거공용면적) 계산함                            B:건축비 산정: 아파트, 신축빌라-평당 350만                                                구옥,빌라-평당 300만                            C:경과년수:2008년 현재  건축년도를 뺀 경과년수를  40년에서 공제 잔존년수 정함                            D:계산식:점유면적*건축비*(40-경과년수)/40=건물지분 산정액    3.가중치   <TABLE height=40 cellSpacing=2 cellPadding=0 width=718 bgColor=#000000 border=0> <TBODY> <TR bgColor=#f1e2ea> <TD width=143>    빌라 반지하 경우</TD> <TD width=143>       연립주택 경우</TD> <TD width=143>  빌라,저층아파트 경우</TD> <TD width=143>      신축빌라 경우</TD> <TD width=143>    고층 아파트 경우</TD></TR> <TR bgColor=#f1e2ea> <TD>           100%</TD> <TD>           110%</TD> <TD>           120%</TD> <TD>            130%</TD> <TD>           170%</TD></TR></TBODY></TABLE>      4.감정가격 계산       (대지지분 가격+건물지분가격)*가중치    예) 저층아파트  91년 준공 대지 50.39m2(15평)   전용 68.85m2(20평)-보상통보가격:\ 155,000,000         토지분 산정-개별공시지가 m2 당 \1,060,000*50.39=\53,413,400의 150% 곱=\80,120,000         건물분산정-점유면적 85m2(25.7평)*350만(신축비)*23년(잔존년수)/40년(내용년수)=\51,720,000         토지+건물=\80,120,000+\51,720,000=\131,840,000         산출액-\131,840,000*가중치120%=\158,208,000         ---감정평가액과 통보가격의 편차가  약 2% 내외로  거의 비슷한 가격을 예측함   ◆분석:위 분석자료를 바탕으로  기대수익과 미래가치를 평가해보시길^^           가정오거리 재개발 사업은, 부천 중동 1-1구역,1-2구역 의 주택재개발법 과, 도시환경정비법,주거           환경개선지구의 적용법령과는  상이한, 도시개발법상 수용에 의한 평가기준임을 인지하시고, 판단           에 착오 없으시기 바랍니다..           아울러, 도시개발법상  지구지정 공고공람일 이후의  조합원 자격 부여여부 와  부천 재개발 지역과는           아무런 상관관계가 없음을  주지하시기 바랍니다^^ <DIV class=autosourcing-stub></DIV> </DIV></TD></TR></TBODY></TABLE>