●―향후 부동산 시나리오..!

[일출]

- 큰틀을 보고 장래 부동산시장을 예측해 보자 -

2006년 초, 강남권부동산이 득세할때 2006년 하반기부터 노도강(노원구, 도봉구, 강북구)의 대반격이 있었습니다.강남권 부동산이 득세할때 강북권 부동산은 왜 이렇게 오르지 못하냐고 중산층의 불만이 극에 달했는데 2006년 하반기부터 저평가, 저가격대를 등에 업고 노도강 부동산이 비상하기 시작하였습니다.

이 지역 대세가 얼마나 무서운가하면 예를들어 도봉구 쌍문동, 방학동 모 민영 30평대 아파트의 경우 2006년 상반기에 시세가 1억 7000만원내외에 머무르고 있었는데 현재 3억원을 호가합니다.노도강 및 의정부, 동두천 등 수도권 북부지역은 2006년 말 경원선전철, 2007년 말 수도권외곽순환도로 개통이란 교통 호재를 안고 2008년 상반기까지 급등하였으나 2008년 하반기, 미국발 금융쇼크란 대외악재로 그만 이 상승 리듬이 깨져버리고 말았습니다.

서울 강남권 및 강북권 대세에 이어 2007년 하반기에는 부산 해운대 마린시티 현대아이파크 분양을 기점으로 지방 제1의 도시 부산 훈풍이 불기 시작했습니다. 부산 부동산시장은 2008년 미국발 금융쇼크, 얼마전 유럽발 재정위기로 잠시 출렁거렸으나 지금도 부산 대세는 이어지고 있으며 지방 부산 대세에 이어 대전이 그뒤를 이어오고 있습니다.

작금의 부동산시장 상황은 향후 실물경제가 회복되더라도 일전에 제 칼럼에서 밝혔듯이 "서울은 출렁출렁 지방은 쑥쑥"이라는 전망이 지배적입니다.향후 지방은 아파트 대세, 수도권은 수익형부동산(오피스텔, 상가, 상업용빌딩) 대세가 불변의 법칙이 될 것입니다.고액권화폐 발행, 인플레 시대를 맞아 전국의 모든 부동산 가격이 순차적으로 상승해야 한다는게 필자의 지론인데 지금 가치주 시대는 뒤로하고 부동산시장이 이러한 방향으로 흘러가고 있습니다.

경기가 소강상태일때는 소형이, 경기가 좋아질때는 중대형아파트가 상승하기 마련인데 2007년 하반기부터 시작된 지방 소형아파트 전성시대는 뒤로하고 향후 코스피지수의 상승 즉 실물경제가 회복된다면 그동안 전국 부동산시장을 주도해온 부산 등 지방 소형 전성시대에 이어 지방 중대형 전성시대가 곧 펼쳐질 것으로 예견됩니다.

참고로 강남권부동산은 2001~2002년 소형 전성시대에 이어 2003~2005년 중대형 전성시대가 있었습니다.개인적으로 지방 중대형 전성시대는 MB정부 임기 말까지 이어질 것으로 예상됩니다.지방이 그러하는 동안 수도권은 아파트 전성시대를 뒤로한채 수익형부동산 전성시대가 펼쳐지겠죠.이는 경제 상황에 따라 물은 높은 곳에서 낮은 곳으로 흐르고 투자는 고평가지역에서 저평가지역으로 물 흐르듯 한다는 말과 일맥상통합니다.

가치주라는 말은 강남3구가 득세할때 나온 말로 가치주 전성시대는 이제 당분간 물건너 갔습니다. 얼마전 지방은 상승, 수도권은 침체, 전국적으로는 부동산경기가 그렇게 우려할 사항이 아니다라는 정부 모 인사의 발언도 향후 지방대세를 더욱더 뒷받침해 주고 있습니다. 아니 향후 합리적인 시장 흐름을 뒷받침해 주는 말인지 모릅니다.

사실 경제든 무엇이든 지나치게 한쪽으로 치우치는 것은 좋지 않습니다.이러한 상황을 조정해 주는것이 바로 정부의 역할이구요.1987년 하반기~1991년 상반기까지는 전국적인 부동산 가격 상승이 있었는데 IMF 이후 국가경제가 취약한 상태에서 김대중정부의 경기(부동산)부양책에 힘입어 인위적으로 부동산 가격이 상승한 곳이 바로 강남3구입니다.

이때부터 서울 및 수도권, 지방 부동산의 양극화가 초래하였구요.통상 부동산 가격은 나라 경제가 좋아진 이후에 상승하기 마련인데 2005년 하반기~2007년 조선, 철강 등 재래산업 수출호경기에 이어 그동안 소외되어온 지방 부동산이 대세상승을 타기 시작했습니다.

2001~2005년 강남권대세, 2007~2012년 전후로 지방대세가 이어진다면 향후 몇년뒤에도 부동산시장의 흐름은 수도권과 지방은 서로 움직임이 다른 시장이 펼쳐질 것으로 예상됩니다.2000년대 중반 수출호경기로 코스피지수가 500 포인트를 바닥으로 하여 2007년 2000 포인트를 돌파, 4배 상승했듯이 곧 내수호경기가 도래하면 2008년 코스피지수 1000 포인트 바닥에서 향후 4000 포인트까지 4배 정도 상승할 것으로 예견됩니다.

코스피지수 4000포인트 돌파 이후 증시가 조정을 거쳐 몇년뒤 다시 경기가 좋아질때 비로소 증시가 꿈틀되겠죠.강남권부동산은 내수호경기가 최고조에 달한 이후 막 하강 코스를 그릴때 즉 지방부동산 대세가 꺾인 후 다시 2013년쯤부터 각광을 받을 것으로 사료됩니다.부동산시장은 경기사이클, 정책, 개발, 수요공급 등과 복합적으로 맞물려 돌아갑니다.

그리고 아무리 좋은 부동산이라도 고평가, 고가격대가 되면 꺾이게 마련입니다.세상엔 영원한 승자도 영원한 패자도 없습니다. 때가 되면 다 자기 차례가 오기 마련입니다.증권시장에서도 가치주, 성장주, 우량주, 후발주, 잡주 등이 몇년마다 번갈아 오르고 있습니다.

순환의 논리, 이는 곧 정치, 경제, 사회 논리와도 일맥상통합니다.

2013년쯤 다시 서울 요지 대세가 온다면 종전처럼 강남3구가 주도할지? 아니면 새로운 스타 용산, 압구정, 반포, 한남, 뚝섬이 주도할지 그것 또한 하나의 숙제입니다.이 또한 영원한 승자도 없고 영원한 패자도 없다는 말처럼 분명 새로운 스타가 탄생할 것으로 예상됩니다.향후 서울 요지 부동산의 포인트는 외곽지 신도시 시대가 가고 서울 도심회귀현상이 일어나고... 강남, 북 한강 라인 주변지로 신흥 고급주택지가 몰리고... 이 2가지만 말씀드리겠습니다.

서울 인기 주거지는 1970년대 성북동, 한남동, 동부이촌동, 여의도, 반포, 압구정에서 1980년대 개포, 대치, 송파로 1990년대엔 분당, 일산 등 외곽지 신도시로 꾸준히 변천해 왔습니다.그러나 2000년대 중반부터는 용산, 압구정, 한남, 반포, 뚝섬 등 한강 라인 옛도심으로 회귀하고 있군요.

마지막으로 부(富)는 철저히 개발논리를 따라 갔습니다.서울 도시개발 흐름을 예의주시하면서 장래 인기 주거지를 예상해 보라고 말씀드립니다.요약하자면 향후 몇년동안은 지방대세, 그 이후로는 서울 요지 대세가 올 것이라고 나름대로 시나리오를 그려보았습니다.

필자의 이 부동산 시나리오가 맞아들어갈지 2010년~2013년 부동산시장 장세가 벌써부터 궁금해 집니다