<p>안녕하세요 평가사님!</p><p>제가 평가사님 강의를 GS부터 듣고 있어서요..!</p><p> </p><p>1. 물음2번에 용도전환을 전제한 가액을 산정할 때,</p><p>원가법으로 건물 가액을 가산했다면,</p><p>'철거 전제에 대한 사항과 제합사용의 원칙'을 이해하지 못한것이라고 해주셨는데요!</p><p> </p><p>제합사용의 원칙이라는 용어를 처음 들어봐서요..</p><p>인터넷에 검색해도 별다른 자료가 나오질 않네요 ㅠㅠ</p><p>무슨 뜻으로 이해하면 될까요??</p><p> </p><p>물음1번에서는 시장가치로 건물의 가액까지 포함한 대형판매시설의 가치를 구했는데,</p><p>왜 물음2번에서는 토지의 가치만 구하는 걸까요??</p><p> </p><p> </p><p> </p><p>2. 물음2번의 지분수익률은 r=R+g 산식을 활용해서,</p><p>지분수익률 = 지분배당률 + 상승률 을 해주신 것 같은데,</p><p>상승률을 구하는 산식이 </p><p>'전체 부동산 기준 총 상승금액' ÷ E 가 맞을까요??</p><p>식에서 (71-70)이라는 숫자가 나온 원리가 잘 이해가 안갑니다 ㅠㅠ</p>
<!-- -->
첫댓글1. 제합사용의 원칙 또는 일치성의 원리를 못들어 보셨다면 이론과목 공부가 좀 부족하신 상태입니다. 개념을 다 이해시켜드릴 수는 없습니다만 최분석에 따라 토지는 상업용, 건물은 단독주택 으로 이용상황을 다르게 판정할 수는 없다는 것 입니다. 따라서 용도전환으로 철거후 신축으로 토지 용도가 달라지는데 건물을 원가법으로 가산할 수 없고 그 건물은 철거비로 인식해서 없애야 한다는 것 입니다. 물음2는 토지만의 가치가 아니라 지상 건물을 철거하는 것을 기준으로 토지+건물 현황을 산출한 것 입니다.
대상물건에 대한 이해도나 최유효개념에 대한 개념이 부족한 이유입니다. 이론적 이해도를 단계적으로 높이지 않는 이상 질문에 대한 답변으로 쉽게 이해하시기는 어려워 보이네요
첫댓글 1. 제합사용의 원칙 또는 일치성의 원리를 못들어 보셨다면 이론과목 공부가 좀 부족하신 상태입니다. 개념을 다 이해시켜드릴 수는 없습니다만
최분석에 따라 토지는 상업용, 건물은 단독주택 으로 이용상황을 다르게 판정할 수는 없다는 것 입니다.
따라서 용도전환으로 철거후 신축으로 토지 용도가 달라지는데 건물을 원가법으로 가산할 수 없고 그 건물은 철거비로 인식해서 없애야 한다는 것 입니다.
물음2는 토지만의 가치가 아니라 지상 건물을 철거하는 것을 기준으로 토지+건물 현황을 산출한 것 입니다.
대상물건에 대한 이해도나 최유효개념에 대한 개념이 부족한 이유입니다. 이론적 이해도를 단계적으로 높이지 않는 이상 질문에 대한 답변으로 쉽게 이해하시기는 어려워 보이네요
2. 수익률 산식에 대한 이해가 낮아 보입니다.
기초적 산식부터 모두 설명드리기는 어려워요.ㅠㅠ
투자수익률 = 소득수익률 + 자본수익률 로 구성되고
이것은 지분수익률과 저당수익률로 나눠서 볼 수 있고
지분수익률= btcf/지분투자액 + (지분복귀가 - 지분투자액) / 지분투자액
의 산식을 구성할 수 있습니다.
더 자세한 설명은 답변으로는 어렵습니다
수익률에 대한 개념적 체계를 기본강의로 부터 쌓아 오셔야 합니다