|
*6강
표준세율 +8% 사치성재산 ;별골오선주)
-표준세율+4% : 과밀억제권역에서 법인의 본점(주사무소)의 사업용부동산 취득(신증축만 됨)
과밀억제권역에서 공장의 신증설시: 사업용 과세물건의 취득(부동산 차량 기계장비만 중과)
-표준세율 3배 -4% : 대도시(산업단지를 제외한 과밀억제권역)에서 법인이 설립, 지점(분사무소)설치되어도 중과. 분지점등의 전입; 부동산취득시 중과: 법인이 취득하는 경우 다됨.(예외: 대도시중과제외법인, 사원용주택은 중과하지 않음)
대도시에서 공자을 신증설시 부동산취득.(공업지역 산업단지, 유치지역은 제외.
중과제외(승계취득, 공장이전, 업종변경, 부동산취득후 5년뒤 공장신설, 개축, 단 공장이전의 경우 서울시외에서 서울시로 이전하는 중과, 임차경영인이 공장설립 2년이내 이전하면 중과)
<17>표준세율 +4%
취득세 중과
<18>대도시에서
부동산 취득시 중과세
<19>취득세
일반부동산취득(4%)표준세율->5년이내-> 중과대상 : 표준세율+8% 추징.
5년이후면 추징하지 못한다.
*대도시와 사치성 재산이 중복되면 : 표준세율3배+4%
*특례세율
1)표준세율-2%
-개인간의 환매권행사
-상속을 받아서 1가구 1주택, 감면농지
-법인의 합병
-공유물분할(지분바뀌면 안됨)
-건축물이전(증가금액없애야)
재산분할
2)중과기준세율만 적용:2%
-간주취득
-묘지
-1년을 초과하는 임시용건축물
-골프연습장등의 시설물설치
<20>
<21>취득세 세율
간주취득
2)과밀억제권역 3배, 사치성 5배
3)
*7강
<22>취득세의 비과세
1.국가 지자체가 취득
2.국가등에게 귀속, 기부체납하는 부동산
3.신탁법에 의해서 신탁재산이 수탁자와 신탁자 사이에 오고가는 경우
4.법률에 의한 환매
5.1년을 초과하지 않는임시용건축물
면제: 공동주택 85이하: 승강기 교체
취득세 부과징수
<23>신고납부 :위득일부터 60일이내신고납부 : 상속 6개월이내
지방세(물세) 물건 소재지에 세금을 내야 함.
일반과세->중과대상
비과세감면->과세대상
=>중과대상이 된날부터 30일이내에
=>사유발생이로부터 30일이내에 신고납부
신고납부조세는 기한후 신고 : 법정신고 기한 만료후 1개월내 신고서 신고불성실시 50%
<24>취득일로부터60일 이내에 신고납부 증여 60일 이내에
납부불성실가산세: 미납세액 ×지연일수 1만분의 3
취득세는 물세이기에 따로따로계산
<25>취득일부터 60일이내 신고납부
등기등록전까지 신고납부
2)개인이 주택 차량또는을 취득하여 취득일부터 30일이내에 등기등록하는 경우에는 취득세액의 50%를 60일 이내에 분할납부할 수 있다.
중가산세: 취득일부터 2년내 신고납부하지 않고 매각시
적용제외 : 신고를 한 경우 또는 등기등록했을 시
등기등록대상이 아닌 경우(단, 골프회원권은 제외)
간주취득
제3장 등록면허세
<1>등록면허세
형식주의 조세
신고납부조세+가산세 : 보통징수
등기등록세 : 형식주의 조세(사실관계가 의미없다)
신청(수수료적인 조세)
등기말소되어도 납수한 조세는 환급이 없다.
형식주의 조세 : 납세의무자(명의자)=>외형상 권리자
(저당권등기: 말소하면
<2>말소등기는 소유자
*8강
<3>등록면허세 납세의무자 =>"명의자" 외형상 권리자
저당권등기=>저당권자(채권자)
지상권등기=>지상권자
&말소시->소유자
채권자 대위등기 : 채무자 명의 보존등기하지 않을 경우 : 채권자가 대ㅣㄴ해도 소유자가 낸다.
갑물건 보존등기<==을이 가압ㅂ류
채권자 대위등기(신청자가 아니라 명의자가 소유..)
<4>등록면허세 부동산등기의 과세표준
과세표준 등기종류
부동산가액: 소유 가등 지상
채권금액 : 재산권가압류, 경매 가처분
전세금액 전세권
월세(보증금ㅈ제외) 임차인
1건당
부동산가액 : 원칙 : 신고가액 =>시가표준액
특례 사실상 취득가액
-국가등으로부터 취득
-수입
-판겨물말소등기, 변경등기, 추가담보물등기
공매경매
-법인장부
-중개사법에 의해 실거래가신고검증
*취득가액시 드ㅡㅇ기등록시당시에 변거ㅕㅇ된 경우 =>
<5>등록면허세 과세표준
채권금액이 없는 경우 채권의 목적이 되는 금액
<6>등록면허세
소유권
-유상 :부동산가액의 20/1000
무상(증여)15
상속 12
보존등기 8
저당권가압류가처분경매신청 - 채권금액 2
전세권 -전세금액 2
임차권 -월세 2
말소 변경 1건당 3,000원(세액이 3천원 미만이면 3천원)
<7>국가등이 등기등록
묘지
<8>등기등록전까지 신고
일반과세->중과대상 : 중과대상된날로부터 30일 이내에 ㅣ신고하라.
비과세, 감면대상->과세대상 : 사유발생일로부터 30일이내에 ㅣㄴ고납부.
신고납부조세 : 기한후 신고 신고기한이 만료ㅚ고 1개월이내 신고시 가산세를 50%를 깎아준다.
제4장 재산세
*9강
<1>재산세
실질과세: 사실(형식)
현황(공부상)
지방세(물세)<->인세(토지 합산과세부분에서는ㄴ 재산세는 인세적인 요소가 약간 들어 있음)
과세대상으 5가지 토건주선항
재산세 |종부세=>과세권자가 결정
(보통징수) (정부부과과세)->예외로 신고납부
--------------------------------------
등록면허세 |양도소득세 =>신고납부
치득세
주거용건물+부수토지
건물+부수토지의 가액 곱하기 세율= 세액
<2>재산세 납세의무자
원칙 : 매년 6월1일의 사실상 소유자(공유물->지분권자가 지분만큼)
지분표시가 없으면 균등지분으로 본다
예외1) ㅅ실상 소유자를 몰ㄹ 경ㅇ
*상속->상속인
신고와 등기 없을 때 주된사속인
종중재산->종중
신고업을 때 공부상 소유자
신탁재산(수탁자명의로 등기시) =>신탁자(위탁자)
매수계약자 : 국가등과 연부계약 체결시
매수계약자가 무상 사용시
사업시행자(등긱비, 체륮 ;ㅣ
분리과세 : 저율분리 : 0.07% 농지 목장용지 임야
0.2%
공장용지 산업용토지
거율분리 40% : 골픞장 토지 고급오락용지
-별도합산(산업용토지) 0.2%~0.41%
종합합산(나대지등 0.2%`1
<6>바닥면적 500
부속토지2500
<10강>
<8>
토지 : 분리과세 : 저율 0.07 : 농지 목장용지 임야
0.2 : 공장용지, 산업용토지(공급용토지)
고율 : 골프장 고급오락장 : 토지4%
별도합산 0.2~0.4
종합합산(0.2~0.5)
건축물 : 일반 0.25%
중과대상 : 과밀억제권역 : 공장 건축물 : 5년간 5배.1.25%
주택 : 별장 4%
일반 0.1~0.4%
<9>주택 재산세
주택개별과세 : 1인이 여러 개의주택보유시 : 주택별로 따로 계산
겸용주택 : 재산세
겸용주택 : 1구의 건물 주택부분이 전체의 절반 주택으로 본다
1동의 건물이 주택부분만 주택이다.
<10>재산세 과세트례도
도시계획세->재산세 과세특례
세율: 표준세율 중과세율 : 적용에서
세액산출 + 과세표준 곱하기 1.4/1000(세율)
개발제한구역은 과세되지 않는다. 별장, 고급주택은 과세된다.
<11>
수탁자명의신탁재산
<12>재산세 부과징수
납기 : 건축물 선박 항공기 7월 중하순
토지 9울 중하순
주택 : 반은 7월중하순 반은 9월 중하순
보통징수 +가산금(3%)+중가산금(1개월 경과시 1.2%
지방세 ->30만원이상, 국세->100만원 이상
재산세 : 고지서 : 재산세 지역자원시설세 6.1일
재산세 : 부가세: 지방교육세 납부세액의 20
% : 감면에 붙는 것은 없다.
분납 : 500만 45일
500만~1000만 :500만 초과금액만 가능
1000만 초과 :50%까지 가능
소액부징수-.>고지서 1매당 2천원미만이면
<11강>
<14>부과지수
보통징수 (고지서)+가산금(3%)+중가산금(1개월경과시 1.2%)
세액->30만원이상
<15>세부담상한 150%
주택 : 공시가격 3억원이하 105
3억원초과 6억원미만110
6억초과 ㅊ130%
<16>지방세법상 재산세
토지의 정의는 같다.
과세대상은 틀리다.
재산세(분리과세, 종합합산 별도합산)
종부세(분리과세없다. 종합합산, 벼도합산만 있다)
*여객터미널용토지(공익성+이윤추구)0.2% 산업용토지, 공급용토지
염전
매립간척토지(4년)...
<17>취득세 재산세 종부세
표준세율 취득세 등록면허세 재산세 : 부동산 +-50%
일정세율 : 종부세 : 주택 : 0.5~2%
재산세 |종부세
------------------------------
등록면허세 |양도소득세
취득세
재산세와 종합부동산세를 함께 설명하는것은 이 세목이 둘 다 보유에 관련한 세금이기때문이다.
2005년 종합부동산세가 신설되기 이전에는 재산세만 부담하면 되었으나 재산세의경우 개인별 과세였던것에 비해 종합부동산세는 세대별과세라는 차이를 가지고 있고 일정금액까지는 적용되지 않는다는 점이 다를뿐 보유기간동안 내야하는 세금이기에 같이 묶어서 설명하겠다. 1세대가 가지는 주택의 가액이 6억을 넘지 않는다거나 토지의 가액이 40억을 넘지 않는다면 일단 종합부동산세에서는 자유로울 수 있으니 재산세만 참고해보면 될것이다.
재산세는 지방세이다. 종합부동산세가 국세인것과 차이점은 과세주체가 다르다는 것이다. 지방세는 관할 시,군의 세금이기때문에 고지서가 발송되고 체납하게되면 지방세법에 의해 압류및 추징이 된다. 그러나 종합부동산세는 국세이기때문에 각 시군구의 국세청에서 담당하며 체납시 국세징수법에 의거하여 압류및 추징이 이루어진다. 여기까지 들어보면 척하고 떠오르는게 있어야 한다. 지방세보다 종합부동산세가 더 엄격하고 철저하게 징수한다는 것이다.
1. 재산세
재산세는 크게 토지와 건물에대한 재산세와 주택에 대한 재산세로 구분되어진다. 예전에는 토지재산세와 건물재산세로 구분하던것을 개정하여 토지와 건물 그리고 주택으로 구분하여 징수하고 있다. 이유는 주택의 경우 토지와 건물을 합해서 하나의 세금을 내도록 변경되었기 때문이다. 눈치빠른분은 벌써안다. 이렇게 한 이유를...
1) 재산세의 납세의무자
원칙 : 과세 기준일(6월1일)현재 사실상의 소유자
예외
① 공부상의 소유자 : 소유권의 변동후 등기하지 않았거나 신고하지 않은경우
② 사용자 : 소유권의 귀속이 불분명하여 소유자를 알 수 없는 경우
③ 상속재산의 주된상속자 : 상속등기가 되지 않았거나 신고가 없는 경우
④ 매수계약자 : 국가.지자체,조합과 연부(할부)로 매매계약을 체결하였고 이를 무상으로 사용시
⑤ 종중재산의 명의자 : 종중소유등기가 없거나 종중소유신고가 없을시
⑥ 명의신탁의 수탁자 : 명의신탁의 경우 수탁자가 사실상의 소유자로 간주
⑦ 사업시행자 : 체비지와 보류지
⑧ 공유재산 : 원칙은 지분권자 이나 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다른경우 당해주택에 대한 산출세액을 건축물과 그 부속토지의 시가표준액으로 안분계산한 부분에 대해 그 소유자를 납세의무자로 본다.
2) 주택
① 반드시 토지가액과 건축물가액을 통합하여 세액을 산출한다.
② 주택의 경계가 불분명할 시 건축물의 바닥면적 10배를 그 부속토지로 본다.
③ 겸용주택의 경우 1동건물의 주거와 주거이외의 목적이라도 주거부분만 주택으로 본다. 1구(다가구와 같은것을 말함)의 건물일 경우 주거용이 50%인상인 경우 전부주택으로 본다.
④ 고급주택이라고 해서 중과세하는 것은 없다.
⑤ 다가구주택의 경우, 1세대가 독립하여 구분 사용할수 있도록 구획된 부분은 독립된 주택으로 본다.
⑥ 1인이 여러개의 주택을 보유해도 합산하지 않고 개별 주택별로 과세한다.
⑦ 주택의 과세표준액 (토지,건물을 일괄평가)
공동주택의 과세표준액 = 공동주택가격 * 적용비율 (55%) - 2008년
단독주택의 과세표준액 = 개별주택가격 * 적용비율 (55%) - 2008년
*주택에 대한 적용비율은 2008년부터 매년 5%씩 인상하여 2017년부터는 100%로 한다.
⑧ 주택의 세율
과세표준
세율
4000만원 이하 0.15% 4000만원초과 1억원이하 6만원 + 4000만원 초과금액의 0.3% 1억원 초과 24만원 + 1억원 초과금액의 0.5% ⑨ 별장(주택용 건축물로서 상시 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양,피서,위락 등의 용도로 사용되는주택)은 4%의 중과세를 부과한다.
⑩ 세부담의 상한
주택공시가격이 3억원 이하인 주택의 경우 당해 주택에 대한 재산세의 산출세액이 직전년도의 당해 주택에 대한 재산세액 상당액이 105/100을 초과할시에는 105/100만을 부과한다.
주택공시가격이 3억원초과 6억원이하인 주택의 경우 당해 주택에 대한 재산세의 산출세액이 직년년도의 당해 주택에 대한 재산세액 상당액이 110/100을 초과할시에는 110/100만을 부과한다.
주택공시가격이 6억원을 초과할시에는 당해 주택에 대한 재산세의 산출세액이 직전년도의 당해주택에 대한 재산세액 상당액이 150/100을 초과할시에는 150/100만을 부과한다.
3) 토지, 건물
토지재산세의 경우 세가지로 분류하여 과세한다. 종합합산과세대상, 별도합산과세대상, 분리과세대상이다. 이중 종합합산과세대상과 별도합산과세대상은 종합부동산세에 부과대상에 해당하나 분리과세대상은 해당하지 않는다. 그리고 주택외의 건축물은 골프장과 고급오락장을 제외한 전체에 대해 일괄적으로 기준시가에 0.25%를 적용하고 골프장과 고급오락장만 4%를 적용하여 간단하다.
토지의 구분
구 분
대상토지
비고
저율 분리과세 대상토지
농지(전,답,과수원),목장
공익목적의 임야
공부상의 지목과 무관
소유자의 재촌, 자경과 무관
고율 분리과세 대상토지
골프장, 고급오락장
4%중과세
별도합산과세 대상토지
상업용
건축물과 그부속토지
기준면적을 초과한 토지는
모두 종합합산과세대상
종합합산과세 대상토지
나대지, 비사업용토지
면적을 초과한 별도,
분리대상토지는 모두해당
① 시지역의 농지 중 도시지역내 농지는 원칙적으로 종합합산과세대상이나 개발제한구역내이나 녹지지역 농지는 분리과세대상
② 목장은 분리과세대상이나 도시지역에 위치하거나 기준면적을 초과한 토지는 종합합산과세대상
③ 임야는 원칙적으로 종합합산과세대상이나 공익목적의 임야와 1990년 5월 31 이전부터 종중소유로 인정된 임야의 경우 저율 분리과세대상
④ 공장은 분리과세대상이나 공장지역에 위치하지 아니하거나 기준면적을 초과할시에는 종합합산과세대상
⑤ 상업용건축물과 부속토지는 별도합산과세대상이나 무허가, 위법건축물(토지가액의 3%에 미달하는 건축물의 부속토지)이거나 기준면적을 초과하는 토지에 대해서는 종합합산과세대상
⑥ 과세표준
토지의 과세표준액 = 개별공시지가 * 적용비율 (65%) - 2008년
* 2007년부터 매년 5%씩 인상하여 2015년부터는 100%로 한다.
건물의 과세표준액 = 시가표준액 * 적용비율 (65%) - 2008년
*2007년부터 매년 5%씩 인상하여 2015년부터는 100%로 한다.
⑦세율
토지 - 분리과세 - 저율 (농지)
저율 (공장)
분리과세 과세표준
세 율
농지, 목장용지, 임야
0.07%
공장용지, 주택산업용공급용지
0.2%
골프장, 고급오락장
4%
- 별도과세 - 상업용건축물
별도합산과세 과세표준
세 율
2억원이하
0.2%
2억원초과 ~ 10억원이하
40만원 + 2억원초과금액의 0.3%
10억원초과
280만원 + 10억원초과금액의 0.4%
- 종합과세 - 기타토지 및 면적초과
종합합산과세 과세표준
세 율
5000만원이하
0.2%
5000만원초과 ~ 1억원이하
10만원 + 5000만원초과금액의 0.3%
1억원초과
25만원 + 1억원초과금액의 0.5%
⑧ 세부담의 상한 : 당해재산에 대한 재산세액의 산출액이 전년도 부과액의 150%이상이 될시 150%만 부과
2. 종합부동산세
종합부동산세는 개인별과세가 아닌 세대별과세라는데 큰 차이가 있다. 그래서 가족이 3명이고 각각 2억원대의 주택을 가지고 있다면 종합부동산세의 대상이 된다. 하지만 토지의 경우 별도합산과세대상토지는 40억이상인경우 종합합산토지의 경우 3억원 이상인 경우만 해당된다.
1) 납세의무자(2006년 개정)
■ 주택 및 종합합산토지:개인은 세대별 합산액이 과세기준금액을 초과하는 세대의 세대원 중 주택이나 토지별로 각각 그 합계액이 가장 큰 자, 합계액이 같은 경우에는 국세청장이 정하는 자, 다만, 납세자가 신고하는 경우에는 신고하는 자.
법인(단체,종중 등 포함)은 법인별 합산액이 과세기준금액을 초과하는 법인
-개인의 나머지 세대원은 소유한 부동산 공시가격을 한도로 연대납세의무가 있음
■ 별도합산토지:인별 전국합산 토지의 공시가격 합계액이 40억을 초과하는 자
※ 세대의 범위(2006년 신설)
■ 본인 및 배우자와 동일한 주소에서 생계를 같이 하는 직계존비속(배우자포함)․형제자매 - 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편에 따른 일시퇴거자는 동일세대임
■ 배우자가 없는 경우에도 다음의 별거하는 독립된 생계유지자는 각각 1세대로 간주
- 민법상 30세 이상인 경우, 배우자가 사망하거나 이혼한 경우
- 소득이 최저생계비 수준 이상으로서 소유하는 주택․토지를 관리․유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우 (예외적으로 미성년자는 제외하나 미성년자의 결혼, 가족의 사망 등으로 부득이하게 1세대를 구성하는 경우는 인정)
■ 합가주택:혼인 또는 60세이상(女55세이상)의 직계존속을 봉양하기 위해 혼인(합가)한 날부터 2년간은 주택 또는 토지를 소유한 자와 혼인(합가)한 자별로 각각 1세대로 봄
- 혼인(합가)한 날부터 2년 동안은 각각 1세대로 간주
※2008년도 최저생계비
구 분
1인 가구
2인 가구
3인 가구
4인 가구
5인 가구
6인 가구
금액 원/월
463,047
784,319
1,026,603
1,265,848
1,487,878
1,712,186
2) 과세대상
■ 주택(부속토지포함), 종합합산토지(나대지,잡종지 등), 별도합산토지(일반건축물의 부속토지)로 구분하여 과
세대상 판정(공부상의 등재현황과 사실상 현황이 다른 경우 사실상 현황대로 과세)
- 세대별 합산과세:주택 및 종합합산토지는 세대별로 전국 합산한 가액이 과세기준 금액을 초과하는 경우
(2006년 개정) * 단, 법인(기타단체 등)은 인별로 합산
- 인별 합산과세:별도합산토지는 인별로 전국 합산한 가액이 과세기준금액을 초과하는 경우
과 세 대 상
과세 기준금액
적 용 비 율
주 택
주택공시가격 6억원
90% (2009년부터 100%)
토
지
종합합산토지
토지공시가격 3억원
90% (2009년부터 100%)
별도합산토지
토지공시가격 40억원
65% (2015년까지 매년 5%p씩 증가)
서비스업등
별도합산토
지
토지공시가격 200억원
65% (2009년까지 매년 5%p씩 증가)
■ 과세대상 구분
구분
재 산 의 종 류
재산세
종부세
건
축
물
주
거
용
․주택(아파트,연립,다세대,단독․다가구)
,오피스텔․ 별장(주거용 건물로서 휴양․
피서용으로 사용)
․일정한 임대주택․미분양주택․사원주택․
기숙사․가정보육시설용 주택
과세
과세
과세
과세
×
×
기
타
․일반건축물(상가, 사무실, 빌딩, 공장,
사업용건물)
과세
×
토
지
종
합
합
산
․나대지, 잡종지, 분리과세가 아닌 농
지・임야・목장
․재산세 분리과세대상 토지 중 기준초
과 토지
․재산세 별도합산과세대상 토지 중 기
준초과 토지
․재산세 분리과세․별도합산과세대상이
아닌모든토지
과세
과세
과세
과세
과세
과세
과세
과세
별
도
합
산
․
일반 건축무의 부속토지 (기준면적 범
위내의 것)
․법령상 인․허가 받은 사업용 토지
과세
과세
과세
과세
분
리
과
세
․일부 농지・임야・목장용지 등(재산세만
0.07% 과세)
․공장용지 일부, 공급목적 보유 토지(재
산세만 0.2%과세)
․골프장, 고급오락장용 토지(재산세만
4% 과세)
과세
과세
과세
×
×
×
3) 종합부동산세의 과세표준
■ 주 택 분 = 세대별(법인은 인별) 전국합산 공시가격 - 6억
■ 종합합산토지분 = 세대별(법인은 인별) 전국합산 공시가격 - 3억
■ 별도합산토지분(서비스업 등 제외) = 인별 전국합산 공시가격 - 40억
■ 별도합산토지분(서비스업 등) = 인별 전국합산 공시가격 - 200억
→ 2007년 조특법 신설, 2009년까지 3년간 한시 적용
※ 서비스업 등 : 관광호텔업, 종합휴양업, 유원시설업, 스키장업, 대중골프장업, 유통단지, 공동차고지, 공장용 건축물의 부속토지(8개 업종)
【감면이 있는 경우】
- 주 택 : [세대별(법인은 인별) 전국합산 {공시가격× (1 - 감면율)} - 6억]
- 종합합산토지 : [세대별(법인은 인별) 전국합산 {공시가격× (1 - 감면율)} - 3억]
- 별도합산토지 : [인 별 전국합산 {공시가격× (1 - 감면율)} - 40억(또는 200억)]
4) 2008년 종합부동산세 세율
■ 주택
과세표준
세율
누진공제
3억이하
1%
-
14억이하
1.5%
150만원
94억이하
2%
850만원
94억초과
3%
1억250만원
■ 종합합산
과세표준
세율
누진공제
17억이하
1%
-
97억이하
2%
1,700만원
97억초과
4%
2억1,100만원
■ 별도합산(서비스업 등 제외)
과세표준
세율
누진공제
160억이하
0.6%
-
960억이하
1%
6,400만원
960억초과
1.6%
6억4,000만원
■ 별도합산(서비스업 등) : 공시가격 200억 초과분 0.8%(단일세율,‘07년부터 3년간 한시 적용)
5) 종합부동산세 산출세액 계산
■ 주택분
산출세액=(주택분 과세표준 × 세율 - 누진공제) × 90% - 법정공제세액
* 법정공제세액 = 공제할 재산세액 + 세부담상한초과세액
과세기준 6억초과분 재산세액
․공제할 재산세액=주택별로 부과된 재산세액 합계×
주택합산금액에 대한 재산세액
․세부담상한초과세액 = (재산세 + 산출세액전종부세) - (전년재산세․종부세 × 300%)
* 산출세액전종부세=(주택분 과표× 세율-누진공제)× 90%-공제할 재산세액
■ 종합합산토지분
산출세액=(종합합산토지분 과세표준 × 세율 - 누진공제) × 90% - 법정공제세액
* 법정공제세액 = 공제할 재산세액 + 세부담상한초과세액
과세기준 3억초과분 재산세액
․공제할 재산세액=종합합산토지분으로 부과된 재산세액 합계×
토지합산금액에 대한 재산세액
․세부담상한초과세액= (재산세 + 산출세액전종부세) - (전년재산세․종부세 × 300%)
* 산출세액전종부세=(종합분 과표× 세율-누진공제)× 90%-공제할 재산세액
■ 별도합산토지분(서비스업 등 제외 - 기타용토지, 2007년 개정)
산출세액=(별도합산토지분 과세표준 × 세율 - 누진공제) × 65% - 법정공제세액
* 법정공제세액 = 공제할 재산세액 + 세부담상한초과세액
기타용토지 재산세 과세표준합계액
․공제할 재산세액=별도합산토지분으로 부과된 재산세액 합계×
재산세 과세표준 합계액
과세기준 40억초과분 재산세액
×
기타용토지합산금액에 대한 재산세액
․세부담상한초과세액= (재산세 + 산출세액전종부세) - (전년재산세․종부세 × 150%)
* 산출세액전종부세=(별도분 과표× 세율-누진공제)× 65%-공제할 재산세액
■ 별도합산토지분(서비스업 등, 2007년 신설)
산출세액=(별도합산토지분 과세표준 × 단일세율(0.8%)) × 65% - 법정공제세액
* 법정공제세액 = 공제할 재산세액 + 세부담상한초과세액
서비스업용토지 재산세 과세표준합계액
․공제할 재산세액 =별도합산토지분으로 부과된 재산세액 합계 ×
재산세 과세표준 합계액
과세기준 200억초과분 재산세액
×
서비스업용토지합산금액에 대한 재산세액
․세부담상한초과세액= (재산세 + 산출세액전종부세) - (전년재산세․종부세 × 150%)
* 산출세액전종부세=(별도분 과표× 세율-누진공제)× 65%-공제할 재산세액
6) 종합부동산세 고지, 납부 (2008년부터 고지납부제 시행, 신고납부도 가능)
■ 과세기준일 : 매년 6월 1일
■ 납부기간 : 매년 12월 1일 ~ 12월 15일
■ 물납:납부할 세액이 1천만원초과시 종부세 과세대상인 주택 및 토지 중에서 관리․처분이 가능한 재산의 공시가격
을 기준으로 물납신청
■ 분납:납부할 세액이 1천만원초과시 그 초과금액 또는 2천만원초과시 그 세액의 50%이하의 금액을 납부기한 경과일로부터 45일 이내 분납가능
※ 합산배제 임대주택(종부세법 시행령 § 3 )
▷임대사업자등록 및 사업자등록 필수(다가구 또는 다가구와 그 밖의 주택 소유자로 호수요건 미달로 임대사업자등록이 안 되는 경우에는 세무서에서 사업자등록만 요함)
주택 종류
주거전용면적
주택가격
주택수
임대기간
지역
건설임대주택
149㎡이하
6억원이하
2호이상
5년이상
동일시․도
매입임대주택
국민주택규모이하
3억원이하
5호이상
10년이상
기존임대주택
국민주택규모이하
3억원이하
2호이상
5년이상
전국
미임대건설임대주택
149㎡이하
6억원이하
-
-
-
* 국민주택규모 : 전용면적이 85㎡(단,수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍․면 지역은 100㎡) 이하
※ 합산배제 기타주택(종부세법 시행령 § 4 )
-기숙사 : 학교, 공장 등의 학생 또는 종업원 공동취사용 주택(건축법 시행령 별표1)
-사용자 소유의 사원용 주택 : 종업원에게 무상 또는 저가로 제공하는 국민주택규모이하 주택
-주택건설업자의미분양주택:주택건설업자(주택법의사업계획승인이나건축법의 허가를 받은 자) 소유의 미분양주택으로 다음 기간별로 적용(사용승인일로부터 3년이 경과하지 아니한 주택)
미분양기간별 적용 구분
합산배제년도
2008년
2009년
2010년
사용검사
일 또는
사용승인
일
'05. 6. 2. ~ '06. 6. 1. 이전
○
×
×
'06. 6. 2. ~ '07. 6. 1. 이전
○
○
×
'07. 6. 2. ~ '08. 6. 1. 이전
○
○
○
- 가정보육시설용 주택:’08.06.01.까지 자치단체장 인가 및 세무서에서 고유번호 부여 받고 5년 이상 계속하여 가정보육시설로 운영하는 주택
■ 주택(과표적용률 55%) ■ 종합합산(과표적용률 65%) ■ 별도합산(과표적용률 65%)
※ 주택은 2009년 과표적용률이 60%(이후 매년 5%씩 증가), 종합합산, 별도합산 매년
5%씩 증가http://cafe.daum.net/kj2004/GYBw/106?docid=h0T7|GYBw|106|20110414110320&q=%C0%E7%BB%EA%BC%BC%20%C1%BE%C7%D5%BA%CE%B5%BF%BB%EA%BC%BC%20%BA%F1%B1%B3
<18>
분납 : 500만원 초과 1천만원 : 500만원초과금 가능
1,000만 :50%이하만 가능
<19>
물납: 세액 1,000만원 초과시 가능
관할구역내 부동산만 가능.
제5장 종부세
<1>
<2>1세대 1주택자
주택 9억원을 초과할 때 과세
종합부동산세액-재산세액(이중과세액)
합산은 틀림
세부담상한 150%: 전년도 총세액 : 재산세 +종부세
<12강>
과세대상 : 주택(별장부분없다)
전국에 있는 주택을 소유자별로 공시가격으로 합산하여 6억원을 초과하는 경우 과세.
합산배제: 임대주택, 미분양주택은 합산하지 않는다. 사원주택, 가정보육시설용주택. 솓권외의 1주택(올해 없어짐)
토지 : 종합합산 : 전국에 있는 종합합산 대상 토지의 공시가격을 합해서 소유자별로 5억언을 초과할 때는 과세가 됨.
별도합산 : 전국에 있는 별도합산 과세대상토지의 공시가격을 합해서 소유자별로 80억원을 초과하면 과세.
개인별로 합산, 법인별로 합산. =>세대별 합산은 없음.
*1세대1주택자
:세대구성원 중에서 단 1명의 명의로 1주택을 보유하는 경우.
과세표준계산시 : 모든 소유자별로 공시가격을 합한 금액-6억-3억) 곱하기 공정시가격비율(80%)
*세액이 산출되면 세액공제(연령별공제, 만 60세 만65세미나 10%공제 만65세 만70세미나 20% 만 70세이상 30%
장기보유공제: 5년~10년미만 20% 10년이상 40%
토지는 분리과세없음.
314쪽
<4>종합부동산센ㄴ 감면은 없다.
[공인중개사문제] 다음 중 종합부동산세에 대한 설명 중 맞지 않는 것은?
① 관할세무서장은 종합부동산세로 납부하여야 할 세액이 5백만원을 초과하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 그 세액의 일부를 납부기한이 경과한 날부터 2월 이내에 분할납부하게 할 수 있다.
② 1세대1주택자 중 10년이상 장기보유한 자에 대해서는 산출된 주택분 종합부동산세의 세액에서 100분의 40에 해당하는 보유기간별 공제율을 적용하여 공제한다.
③ 법정요건을 충족하는 단독소유의 1세대1주택자는 과세기준일 현재 보유기간이 5년이상이면 보유기간에 따른 세액공제를 받을 수 있다.
④ 별도합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 당해 과세대상 토지의 공시가격을 합한 금액이 5억원을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.
⑤ 당해연도에 납부하여야 할 주택분 재산세액과 주택분 종합부동산세액의 합계액이 전년도 세액의 150%를 초과하는 경우에는 그 초과하는 세액은 없는 것으로 본다.
<정답> ④ [출처] 공인중개사▨기출문제|작성자 포로리
<해설> 별도합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 당해 과세대상 토지의 공시가격을 합한 금액이 80억원을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.
<5>주택에 대한 종부세
공시가격합해서-6억원 *공정시장가액비율80%
<6>
1세대 1주택 장기보유 5년~10년 20%
종부세액-재산세액
<7>종합부동산세 과세대상
<8>종합부동산세 과세되는 토지
공시가겨합-80억 ×
<9>종부세 과세대상 토지
■ 다음 중 재산세의 분리과세대상토지에 해당하는 것은? <기출응용 예상문제>
① 자경하지 아니한 개인소유 농지
② 지상정착물이 없는 나대지
③ 상가용 건축물의 기준면적 이내의 토지
④ 서울특별시지역의 산업단지와 공업지역 안에 위치한 공장용 건축물의 부속토지로서 공장입지기준면적을 초과하는 부분의 토지
⑤ 고급오락장으로 사용되는 건축물의 부속토지
http://blog.daum.net/skac6309/1240☞정답 ⑤
①,②,④는 종합합산과세대상 토지에 해당한다. ③ 별도합산과세토지에 해당한다. ⑤ 고율분리과세대상이 된다.
*13강
<10>
재산세 종부세
물납: 1,000만원 초과
분납: 500만~1000만 : 500만원 초과분그액만 가능
1,000만 초과 : 50%이하가능
재산세 : 45일 이내
종부세 2개월이내
세부담상한 : 재산세 150%원칙 예외 105%~~~
<11>종합부동산세
<12>표준세율(탄력적 이용)
제7장 소득세 총설
<1>부동산임대업
부동산 및 부동산권리를 대여: 부동산 임대
=>지상권 지역권은 제외
2)주택의 임대 ->1주택자의 임대(고가주택 제외)
해외주택은 주택수 관계없이 과세
(공동소유 : 지분이 가장 큰 지분 소유자)
논밭의 대여로 인한 소득 비과세.
3)주택의 간주임대료 : 주택은 과세하지 않았는데 2011년부터 주택의 경우 3주택이상인ㅇ자 보증금등의 합계약이 3억초과하는 부분은 과세.
<2>부동산관련 사업소득
부동산을 계속적 반복적 매매.
부가가치세 과세기간 6개월동안 취득 1회이상, 판매2회이상.
일반토지를 개발해서 상가부지 공장용지...분양하는것
자신의 토지 위에 상가신축 분양하는 것.
주택을 니축판매
-1동의 주택을 신축판매
-자신의 토지에 주택을 신축판매
-도급을 주어 주택을 신축판매
-주택 신축 중에 판매
-주택신축 후에 일시적 임대후 판매
=>건설업으로 봐야 한다.
<3>
하나의 매매단위 : 주택>주택이외
*겸용주택
부수토지 : 도시지역 :5백
도시외지역 10배
*14강 제8장 양도소득세
5문제에서 6문제
<1>
*종합소득세
----------------분류과세
양도소득세
퇴직소득세
재산세 |종부세
등록세
취득세 |양도소득세
이혼: 재산분할; 위자료(부동산등으로 지급)
<2>
양도가 되는 것
-매도, 현물출자, 교환, 대물변제, 물납, 수용, 경매 공매
*부담부증여는 양도 ->채무인수액은 양도금액이다.
*직계존비속, 배우자 간의 거래는 증여다.
입증하면 양도다.
양도가 아닌 것
-환지처분
체비지충당 (양도가 될려면: 감환지, 매각시 양도)
공유물분할 -> 지분이 변하면 양도다
양도담보 ->채무불이행시 양도
소유권환원 : 신탁해지, 원인무효소송 =>적법하게 이전된 경우
<3>양도의 개념
<4>
<5>과세대상
1.부동산: ㄴ토지 건물
2.부동산에 관한 권리 : 사용 : 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권
취득: 분양권, 입주권, 계약금만 지급하고 되파는 부동산에 관한 권리.
3.주식 : 상장주식 : 대주주, 장외거래
비상장주식 : 장외거래
4.기타자산 : 사업용고정자산과 함께 양도하는 영업권
특정시설물을 이용할 수 있는 권리(회원권, 주식)
<6>과세대상
<7>취득세는 부동관한 권리는없다.
*15강
<8>
특정주식
부동산과다보유법인주식