1. 부동산 매매거래시 당사자 확인의무
1) 거래권한 확인의무
(1) 권리를 이전하는 매도인의 소유권 확인
매도인 등이 진정한 소유자인지를 조사하는 것은 매우 중요하다. 특히 등기부상의 소유자와 실제의 소유자가 다를 경우에 문제가 된다. 이 경우 일반적으로 등기부상의 명의인이 일단 소유자로 추정되므로 부동산등기부와 등기필증 및 주민등록증 등을 조사하여 확인한다.
【판례】본인확인의무
중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의, 성실로써 매도 등 처분을 하려는자가 진정한 권리자와 동일인인지의 여부를 부동산등기부와 주민등록증 등에 의하여 조사 확인할 의무가 있다고 할 것이다(대판 1992.2.11. 91다36239)
2) 대리인의 계약
(1) 대리권 확인방법
① 대리인이 부동산매매계약을 체결할 경우에는 중개업자는 대리인에게 대리권한이 있는지 여부를 입증하는 서면(본인의 인감증명서가 첨부된 위임장) 등을 제시하도록 요구하여 확인해야 한다.
【판례】 인감도장과 일치하는 인감증명서가 첨부되어 있는 경우 계약 서의 진정성
인감도장과 일치하는 인감증명서가 첨부되어 있다면 특별한 사정이 없는 한 본인이나 그로부터 정당한 권한을 위임받은 자에 의하여 그 권한의 범위안에서 적법하게 작성된 것으로 보아야 하므로 본인에게 대리권의 수여여부를 확인하지 아니하였다 하더라도 중개업자에게 책임을 물을 수는 없다(대법원 판결 1996.6.30. 94도1286).
(2) 부부간의 대리행위
일상 가사의 범위를 벗어난 경우에는 부나 처가 주택의 매매를 일방이 행할 수 없다.
【판례】부부의 일상의 가사의 범위
민법 제832조에서 말하는 일상의 가사에 관한 법률행위라 함은 부부의 공동생활에서 필료로 하는 통상의 사무에 관한 법률행위를 말하는 것으로, 그 구체적인 범위는 부부공동체의 사회적지위ㆍ직업ㆍ재산ㆍ수입 능력 등 현실적 생활상태뿐만아니라 그 부부의 생활장소인 지역 사회의 관습등에 의하여 정하여진다고 할 것이나, 당해 구체적인 법률행위가 일상의 가사에 관한 법률행위인지 여부를 판단함에 있어서는 그 법률행위를 한 부부공동체의 내부사정이나 그 행위의 개별적인 목적만을 중시할 것이 아니라, 그 법률행위의 객관적인 종류나 성질 등도 충분히 고려하여 판단하여야 할 것이다(대판 1997.11.28. 97다31229).
3) 타인소유 부동산의 거래
(1) 타인소유 부동산거래의 효력
특정한 매매의 목적물이 타인의 소유에 속하는 경우라 하더라도, 그 매매계약이 원시적 이행불능에 속하는 내용을 목적으로 하는 당연 무효의 계약이라고 볼 수 없다(대판 1993.9.10. 93다20283)
(2) 권리를 이전하지 못한 경우의 손해배상
매매의 목적이 된 권리의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없게 된 때에는 선의의 매수인은 매도인에게 담보책임을 물어 이로 인한 손해배상을 청구할 수 있는 바, 이 경우에 매도인이 매수인에 대하여 배상하여야 할 손해액은 청구할 수 있는 바, 이 경우에 매도인이 매수인에 대하여 배상하여야 할 손해액은 원칙적으로 매도인이 매매의 목적이 된 권리의 일부를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없게 된 때의 이행불능이 된 권리의 시가, 즉 이행이익 상당액이라고 할 것이어서, 불법 등기에 대한 불법행위책임을 물어 손해배상청구를 할 경우의 손해의 범위와 같이 볼 수 없는 것이다(대판 1993.1.19. 92다37727).
(3) 타인소유 부동산거래에 포함되지 않는 경우
부동산을 매수한 후 그 소유권이전등기를 하지 아니한 채 이를 다시 제3자에게 매도한 경우에는 그것을「민법」제569조에서 말하는 “타인의 권리 매매”라고 할 수 없다(대판 1972.11.28. 72다982).
(4) 타인소유 부동산거래에 포함되지 않는 경우
타인의 명의로 오피스텔을 분양 받은 후 그 소유권 이전등기를 하지아니한 채 매도하였다면, 그 매도인은 오피스텔을 사실상 처분할 수 있을 뿐 아니라 법률상으로도 처분할 수 있는 권원에 의하여 매도한 것이므로 이를 「민법」제569조 소정의 타인의 권리의 매매에 해당한다고 해석할 수는 없다(대판 1996.4.12. 95다55245).
※ 참고➡ 거래당사자 확인 및 처분방법
구 분 | 진정한 권리자 확인 방법 | 처분능력 확인 방법 |
미성년자 | -주민등록증 -가족관계등록부 | -법정대리인(부모)의 인감증명서 가 첨부된 동의서 |
금치산자 | -가족관계등록부 | -처분능력 없음(법정대리인 만 가능) |
한정치산자 | -가족관계등록부 | -법정대리인(후견인)의 인감증명 서가 첨부된 동의서 |
법인의 대표자 | -법인등기부 | -법인등기부 |
공유 | -지분처분:부동산등기부 등본 | - 공유자의 동의 불 필요 |
-공유물 처분:부동산등기부 등본 | -공유자 전원의 인감증명서가 첨부된 동의서가 필요 |
합유 | 합유지분 및 합유물 처분:부동산등기부 등본 | -합유자 전원의 인감증명서가 첨부된 동의서가 필요 |
총유 | 부동산등기부 등본 | -종중규약, 총회회의록 등 |