지분경매에서 공유자 우선매수권 행사에 대한 대응방법

1. 공유자 우선매수권  지분경매를 하다 보면, 공유자 우선매수 신고제도라는 것이 있다. 민사집행법 제140조 제1항은 “공유자는 매각기일까지 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다”, 동조 제2항은 “제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다.”, 동조 제3항은 “여러 사람의 공유자가 우선매수하겠다는 신고를 하고 제2항의 절차를 마친 때에는 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 한다.”, 동조 제4항은 “제1항의 규정에 따라 공유자가 우선매수신고를 한 경우에는 최고가매수신고인을 제114조의 차순위매수신고인으로 본다.”고 정하고, 민사집행규칙 제76조 제1항은 “법 제140조 제1항의 규정에 따른 우선매수의 신고는 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 할 수 있다”, 같은 조 제2항은 “공유자가 법 제140조 제1항의 규정에 따른 신고를 하였으나 다른 매수신고인이 없는 때에는 최저매각가격을 법 제140조 제1항의 최고가매수신고가격으로 본다. 고 정하고 있다. 위 규정들에 의하면, 공유자는 집행관이 ‘매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전’까지 우선매수신고를 할 수 있는 것이고, 또한 공유자가 보증을 제공하지 아니한 채 미리 우선매수신고를 하였다 하더라도 매각기일이 종결되기 전까지 보증을 제공하면 우선매수권을 행사할 수 있다고 할 것이다(대법원 2002. 6. 17.자 2002마234 결정 등 참조). 공유자가 매각기일 전에 우선매수신고를 하였으나 다른 매수신고인이 없는 경우 공유자는 그 매각기일이 종결되기 전까지 보증을 제공하고 우선매수권행사의 효력을 발생시킬 수 있으나, 다른 한편 보증을 제공하지 아니하여 우선매수권행사의 효력을 발생시키지 아니하는 것을 선택할 수도 있다(대법원 2011. 8. 26. 자 2008마637 결정).경매개시결정 후에 공유지분을 취득한 자에게도 인정된다. 현재 법원에서는 공유자 우선매수권을 1회로 제한하고 있는 경우가 많다. 이는 아래에서 보는 바와 같이 이 제도의 악용을 방지하기 위함이다. 2. 우선매수권 인정 취지공유자의 우선매수권을 규정한 민사집행법 제140조는, 공유자는 공유물 전체를 이용ㆍ관리하는 데 있어서 다른 공유자와 협의하여야 하는(민법 제265조 참조) 등으로 다른 공유자와 인적인 유대관계를 유지할 필요가 있기 때문에 공유지분의 매각으로 인하여 새로운 사람이 공유자가 되는 것보다는 기존의 공유자에게 우선권을 부여하여 그 공유지분을 매수할 수 있는 기회를 주는 것이 타당하다는 데 그 입법 취지가 있다 할 것이다(대법원 2011. 8. 26. 자 2008마637 결정).3. 공유자 우선매수권이 인정되지 않는 경우 그러나 이러한 공유자 우선매수권은 다음의 경우에는 인정되지 않는다. 즉, ①공유물분할을 위한 형식적 경매, ②공유물 전부에 대한 경매, ③공유물 지분의 경매라도 경매신청을 받은 당해 공유자, ④일괄매각결정시 매각대상 부동산 중 일부에 대한 공유자, ⑤구분소유적 공유관계, ⑥기간입찰에서 매각기일에 출석하여 행사는 경우, ⑦“최고가매수신고인이 매각의 적정한 실시를 방해한 사람”에 해당되는 경우에는 인정되지 않는다.특히 여러 차례에 걸쳐 우선매수신고만 하여 일반인들이 매수신고를 꺼릴 만한 상황을 만들어 놓은 것을 막기 위한 마지막의 경우를 유의하여야 한다. 대법원 1991. 12. 16. 자 91마239 결정공유물분할판결에 기하여 공유물 전부를 경매에 붙여 그 매득금을 분배하기 위한 환가의 경우에는 공유물의 지분경매에 있어 다른 공유자에 대한 경매신청통지와 다른 공유자의 우선매수권을 규정한 민사소송법 제649조, 제650조는 적용이 없다.(참고로 현재는 민사집행법 제140조)대법원 2008. 7. 8. 자 2008마693 결정민사집행법 제139조는 공유물 지분을 경매하는 경우에 다른 공유자의 우선매수권을 보장하는 규정으로서 공유물 전부에 대한 경매에서는 그 적용의 여지가 없고, 공유물 지분의 경매라도 경매신청을 받은 당해 공유자는 우선매수권을 행사할 수 없다.  대법원 2006. 3. 13. 자 2005마1078 결정집행법원이 여러 개의 부동산을 일괄매각하기로 결정한 경우, 집행법원이 일괄매각결정을 유지하는 이상 매각대상 부동산 중 일부에 대한 공유자는 특별한 사정이 없는 한 매각대상 부동산 전체에 대하여 공유자의 우선매수권을 행사할 수 없다고 봄이 상당하다.   대법원 2011. 8. 26. 자 2008마637 결정공유자가 민사집행법 제140조의 우선매수권제도를 이용하여 채무자의 지분을 저가에 매수하기 위하여 여러 차례에 걸쳐 우선매수신고만 하여 일반인들이 매수신고를 꺼릴 만한 상황을 만들어 놓은 뒤, 다른 매수신고인이 없는 때에는 매수신청보증금을 납부하지 아니하는 방법으로 유찰이 되게 하였다가 최저매각가격이 그와 같이 하여 저감된 매각기일에 다른 매수신고인이 나타나면 그때 비로소 매수신청보증금을 납부하여 법원으로 하여금 공유자에게 매각을 허가하도록 하는 것에는 민사집행법 제121조, 제108조 제2호의 “최고가매수신고인이 매각의 적정한 실시를 방해한 사람”에 해당되는 매각불허가사유가 있다고 할 것이다(대법원 2010. 3. 4.자 2008마1189 결정 참조).   *공유자가 민사집행법 제140조의 우선매수권제도를 이용하여 공유 부동산의 채무자 지분에 관한 경매절차에서 두 차례에 걸쳐 우선매수신고를 하였으나 제2회 매각기일까지 다른 매수신고인이 없자 매수신청보증금을 납부하지 않는 방법으로 유찰이 되게 하였다가 제3회 매각기일에 다시 우선매수신고를 하면서 입찰에 참가한 사안