임차보증금액이 상가건물임대차보호법상의 적용범위를 초과한 경우

[바다와호수]

저는 2014년 5월 1일부터 수원 소재 甲소유 상가건물의 1층 점포 일부분을 보증금 1억원에 월 250만원의 임료를 내고 금은방을 운영하고 있습니다. 그런데 甲은 임대차기간이 만료하자 월 임료를 대폭 인상하겠다며 싫으면 나가라고 합니다. 저도 제가 상가건물임대차보호법의 적용범위를 벗어난 임차인이라는 것을 알고 있지만 전혀 보호를 받지 못하는지요?

상가임차인의 권익보호를 위해 제정된 「상가건물임대차보호법」은 모든 상가임차인을 보호하는 것은 아니며 당해 지역의 경제여건 등을 감안하여 지역별로 구분하여 규정되어 있습니다.
그 적용범위에 관하여 같은 법 제2조는 “①이 법은 상가건물(제3조제1항의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. ②제1항 단서의 규정에 의한 보증금액을 정함에 있어서는 당해 지역의 경제여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 감안하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 은행법에 의한 금융기관의 대출금리 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다.”라고 규정하고 있고,  2014년 1월 1일부터 시행되고 있는 개정 「상가건물임대차보호법 시행령」대통령령 제25036호, 2013. 12. 30.개정)은 「상가건물임대차보호법」의 적용범위가 되는 보증금액을 서울특별시에서는 보증금액이 4억원 이하, 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시는 제외)에서는 보증금액이 3억원 이하, 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시에서는 보증금액이 2억4천만원 이하, 그 밖의 지역에서는 보증금액이 1억8천만원 이하로 규정하고 있습니다. 다만, 보증금액을 산정함에 있어서 보증금 외에 월차임이 있는 경우에는 월차임에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산하면 될 것입니다.
그리고 이러한 위의 임차보증금을 넘는 금액의 상가임차인은 위 법의 보호대상에서 제외하고 있습니다.
따라서 위 사안의 경우 보증금 1억원에 월세 250만원을 내는 상가임차인인 귀하의 임차보증금액은 월세 250만원에 1백을 곱한 2억5천만원에 보증금 1억원을 더한 3억5천만원(1억원+250만원×100=3억5천만원)이 된다 할 것이고, 귀하가 소재한 수원시의 경우 「상가건물임대차보호법」 제2조 및 같은 법 시행령 제2조 제1항 제2호에 따라 3억원 이하의 보증금액에 한해서 동법이 적용되는바, 귀하의 경우 위 보호범위를 초과하여 「상가건물임대차보호법」의 보호를 받기 어렵다 할 것입니다.