스크랩 2009년 변경되는 부동산제도

[용인박문각]

2009년에는 세제, 재건축 등 부동산 시장 전반에 놓은 결과다. 물론 2009년이 과연 집을 사야 할 적기인지에 대해선 의견이 엇갈리지만 집을 살 계획이 없더라도 달라진 부동산 제도를 숙지하는 것이 장기적인 계획을 짜는 데 유리하다고 전문가들은 입을 모은다. 무엇보다 2009년부터 바뀌는 세제 완화 내용에 주목해야 한다. 부동산 세제와 관련해 개편되는 핵심 내용은 `다주택자 양도소득세 한시적 감면` `종합부동산세 부담 완화` 등이다.



◆다주택자 양도세 중과 완화

= 2009년 1월 1일부터 2010년 12월 31일까지 2년간 한시적으로 양도하거나 신규 취득하는 주택에 대해 세율이 할인된다.

1가구 2주택자의 경우 50%로 중과되던 세율이 일반세율(2009년 6~35%, 2010년 6~33%)로 완화된다. 3주택 이상자는 세율이 60%에서 45%로 낮아진다.

기존 주택(2008년 12월 31일 이전 보유 주택)은 특례기간(2009년 1월 1일~2010년 12월 31일) 중 양도하는 경우에만 적용되며, 신규 취득 주택(2009년 1월 1일~2010년 12월 31일)은 양도 시점에 관계없이 완화된 세율이 적용된다. 다만 다주택자에 대해선 장기보유특별공제가 지금과 마찬가지로 적용되지 않는다.

예를 들어 기존에 A와 B주택을 가진 2주택자가 특례기간 중에 집을 팔 때 A주택은 일반세율, B주택은 비과세될 수 있다. 만약 특례기간 이후 양도한다면 A주택은 50% 세율, B주택은 비과세될 수 있다. A, B, C주택을 가진 3주택자의 경우를 살펴보자. 특례기간 중 양도할 때 A주택은 45% 세율, B주택은 일반세율, C주택은 비과세될 수 있다.

1가구 1주택자가 고향주택(지방 소재) 취득으로 2주택이 된 경우, 종전 주택을 양도할 때 1주택자로 간주해 양도세 비과세 여부를 판단하며 지방의 고향주택을 양도할 경우 일반과세(일반세율, 최대 30% 장기보유공제 적용)한다.

1가구 1주택자가 근무상 형편, 취학, 질병치료 등 실수요 목적으로 지방 소재 1주택을 취득해 2주택이 된 경우, 종전 주택을 양도할 때 1주택자로 보아 양도세 비과세 여부를 판단하며 지방 소재 실수요주택을 양도할 때는 일반과세(일반세율, 최대 30% 장기보유공제 적용)한다.

아울러 1가구 1주택 장기보유특별공제가 연 4%, 최대 80%(20년 이상 보유)에서 연 8%, 최대 80%(10년 이상 보유)로 확대된다.

일시적 2주택자 중복 보유기간이 1년에서 2년으로 연장(2008년 11월 28일 이후)되며, 양도세가 비과세되는 주택 가격이 양도 당시 실제거래가액 기준으로 6억원에서 9억원으로 높아진다.

이에 따라 9억원 이하인 집을 3년 이상 보유했다면 양도세 없이 집을 팔 수 있다.

다만 서울과 5대 신도시, 과천 등에 집을 갖고 있다면 2년 거주 요건을 채워야 비과세 혜택을 받을 수 있다.

한편 지방 미분양 아파트 세제 혜택도 주어진다. 취득ㆍ등록세를 기존의 절반으로 감면해주는 지방 미분양 아파트 세제 혜택이 2009년 6월 30일까지 이어진다. 아울러 정부는 미분양 해소 차원에서 지방 미분양 주택을 산 뒤 5년간 발생한 양도차익에 대해 세금을 물지 않는 방안을 재차 추진하기로 했다. 아직까지 이 내용은 확정되지 않았지만 공감대는 형성돼 있는 분위기다.

◆종부세 부담 완화

= 위헌 논란을 불러일으켰던 종부세와 관련해 헌법재판소는 `가구별 합산 부과`에 대해 위헌 결정을 내렸다.

이에 따라 `가구별 합산`은 효력이 정지됐고, `인별합산`으로 전환됐다. 종부세 과세기준금액이 인별 6억원으로 결정돼 부부가 50%씩 공동명의로 12억원짜리 주택 한 채를 갖고 있는 경우, 종부세를 내지 않아도 된다.

인별로 6억원으로 하면서도 단독 명의의 1가구 1주택자에 대해선 기초공제 3억원을 인정해 9억원까지 종부세를 내지 않도록 했다.

단독 명의 1가구 1주택자 장기보유세액공제와 고령자세액공제가 신설된다.

고령자 세액공제는 △60세 이상 10% △65세 이상 20% △70세 이상 30%다.

1주택자 장기보유로 인한 세액공제는 △5년 이상~10년 미만 20% △10년 이상 40%다. 장기보유세액공제와 고령자세액공제는 중복 적용이 가능하다. 아울러 과표구간과 세율도 조정된다. 당초 정부안은 0.5~1%였지만 결론적으로 0.5~2%로 정해졌다.

과표기준별로 보면 △6억원 이하 0.5% △12억원 이하 0.75% △50억원 이하 1% △94억원 이하 1.5% △94억원 초과 2%로 세분화됐다.

종부세 과표적용률은 80%로 동결됐고, 세부담상한액도 전년도 납부액의 300%에서 150%로 낮아졌다.

아울러 비수도권 소재 1주택에 대한 종부세는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지 한시적으로 비과세하기로 했다.

◆ 재건축 규제 완화

= 도심 내 공급확대, 재건축 아파트 거래 활성화를 위해 재건축 핵심규제가 완화된다.

기존 △60㎡ 이하 △60㎡ 초과~85㎡ 이하 △85㎡ 초과 비율을 각각 2:4:4로 규정했던 소형주택 의무건설 비율이 2009년에 조정될 예정이다. △85㎡ 이하 △85㎡ 초과로 나눠 6:4 비율로 지으면 된다. 즉 85㎡형만 건설하고 초소형 주택은 짓지 않아도 되는 셈이다. 구체적인 비율은 지방자치단체 조례로 위임된다.

임대주택 의무비율 완화 및 용적률 상향은 `도시 및 주거환경정비법` 개정안이 통과되면 하위법령을 마련해 시행할 예정이다. 임대주택 의무비율은 재건축 사업에 따라 증가하는 용적률의 25%만큼 임대주택을 짓는 정책으로 2009년부터는 보금자리 주택 공급으로 바뀐다.

정비계획용적률을 초과해 용적률을 받을 경우 초과용적률의 30~50%를 보금자리주택으로 지으면 된다. 임대주택 의무비율이 완전히 없어지는 것이 아니라 명칭을 바꾼 채 규제를 덜 받는 방향으로 전환되는 셈이다.

◆ 국민임대주택단지 내 자전거길 설치

= 2009년 사업승인분부터 국민임대주택 모든 단지 내에 자전거도로와 자전거 주차장 등의 자전거 이용시설이 설치된다.

자전거길 조성은 아파트단지 외부로부터 연계가 가능하도록 한다.

또 자전거 보관소도 옥외 및 옥내공간에 가구당 0.3대 이상 규모로 통행인에게 지장이 없도록 설치해야 한다.

◆ 중개업자 손해배상책임 보장금액 상향

= 2009년부터 부동산 중개사고시 소비자 보호를 위해 중개업자의 손해배상 책임 보장금액이 개인중개업자는 현행 5000만원에서 1억원, 중개법인은 1억원에서 2억원으로 상향 조정된다.

모든 중개업자는 2008년 말까지 손해배상책임 보장금액 상향에 맞춰 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁해야 한다.

◆ 감정평가사 최소 합격인원제 도입

= 2009년부터 감정평가사의 안정적인 수급과 시험제도의 신뢰성을 높이도록 최소 합격인원을 미리 공고하고 그 인원 이상을 합격시키는 최소 합격인원제도가 도입된다.

현행 절대평가제를 유지하되 합격자 수가 최소 합격인원에 미달하는 경우 미달한 범위에서 매 과목 40점 이상을 득점한 자 중 전과목 총득점의 고득점자 순으로 합격자를 결정한다.



◆ `지분형 임대주택` 첫선

= 10년간 거주하면서 집값을 나눠내는 지분형(분납) 임대주택이 2009년에 첫 선을 보인다.

첫 지분형 임대주택은 오산 세교지구(A1블록, 전용 59㎡ 832가구)에서 1월 13일 공급될 예정이다.

지분형 임대주택은 입주할 때까지 집값의 30%를 내고 입주 후 4년차에 20%, 입주 후 8년차에 20%, 분양전환시에 30%를 각각 내도록 한 주택이다.

지분형 임대주택은 분양주택이나 10년 임대주택과 비교할 때 일시적인 자금마련 부담이 작다.

또 임대기간에 미납부 분납금에 대해 부과되는 임대료도 국민주택기금 대출금리가 적용돼 일반은행의 주택담보대출 이자보다 저렴하다.

아울러 분납금 납부에 따라 임대료가 점차 줄어드는 장점이 있다.

이와 관련해 오산세교 시범단지의 경우, 초기 분납금은 4320만원, 월임대료는 35만원 수준이다. 청약저축 가입자인 무주택가구주에게 공급되며 청약저축 24회 이상 납입자가 1순위다.



◆ 서민용 보금자리주택 공급

압구정 현대아파트

= 2009년부터 보금자리주택이 본격 공급된다.

정부가 서민용으로 보급하는 주택에 대해 `보금자리주택`이라는 새로운 용어를 붙이고 2018년까지 150만가구를 공급하기로 했다.

보금자리주택은 공공임대주택만이 아니라 공공이 짓는 중소형 분양주택과 임대주택을 포괄하는 새로운 개념의 주택을 의미한다.

보금자리주택은 하반기에 사전예약제 방식으로 첫 분양될 예정이다.

사전예약제란 청약자들이 입주시기, 분양가, 입지 등을 앞서 확인해 예비 당첨자를 선정하는 것을 뜻한다.

아울러 소규모로 산재된 다세대주택의 주거환경을 개선하고 주택 공급을 늘리기 위한 `단지형 다세대` 제도도 2009년에 도입된다.

이는 다세대주택을 일정 규모(20~149가구)로 집단화시키고 놀이터, 관리사무소 등 시설ㆍ건축기준 등을 완화해 공급을 활성화하는 제도다. 도심 내 서민용 주택공급 효과를 극대화하기 위해 규모는 85㎡ 이하로 규정된다.

아울러 1~2인가구를 위한 기숙형ㆍ원룸형 주택 유형도 신설된다.



◆ 신혼부부주택 청약자격 완화

= 2009년부터 신혼부부 주택을 특별 공급받을 수 있는 자격요건이 완화된다.

완화 방향은 크게 청약통장 가입기간 단축, 3순위 신설, 소득기준 완화 등 세 가지다. 우선적으로 청약통장 가입기간이 기존 12개월에서 6개월로 단축된다. 또 불임부부, 무자녀 신혼부부 등도 혼인기간이 5년을 넘지 않았으면 3순위로 청약할 수 있다.

아울러 소형 분양주택과 공공임대주택의 소득기준을 전년도 도시근로자 평균소득의 70% 이하에서 100%(외벌이 기준) 이하로 상향 조정된다.



◆ 재당첨금지 2년간 적용안돼

= 상한제 적용 주택에 당첨돼 재당첨금지기간(3~10년)이 지나지 않은 경우라도 2009년 3월부터 2년간 한시적으로 민영주택 청약기회를 주기로 했다.

또 재당첨금지기간을 단축하는 방안도 추진된다. 재당첨 금지조항은 동일가구에 속한 가구원이 당첨됐을 때 나머지 가구원의 당첨을 제한하는 규정이다.

-근로자 모집 및 채용시 연령제한 금지

노동부는 `고용상 연령차별 금지 및 고령자 고용촉진에 관한 법률' 시행령 개정안이 23일 국무회의에서 심의, 확정됐다고 밝혔다.

개정안에 따르면 내년 3월22일부터 근로자 모집, 채용에 한해 불합리한 연령 제한이 금지되고 2010년부터는 임금, 복리후생, 교육, 전보, 승진, 퇴직, 해고 등 모든 부문에서 연령에 따른 근로자 차별이 전면 금지된다.

노동부는 연령을 기준으로 한 직접적인 차별 외에도 다른 기준을 적용해 특정 연령 집단에만 불리한 결과를 초래한 경우에도 이를 간접적인 차별로 인정할 방침이다.

연령 차별을 당한 피해자는 국가인권위원회에 진정을 낸 뒤 구제조치 등의 인권위 권고가 나오면 6개월 이내에 노동부 장관에게 사유서를 제출해 시정명령을 받아낼 수 있다.

정당한 사유 없이 시정명령을 이행하지 않은 사업주에게는 3천만원 이하의 과태료가 부과된다.

노동부는 아울러 구인 기업과 직업소개기관 사이의 소개 요금을 자율화하고 `헤드헌터'를 법률상 직업소개기관으로 인정하는 내용의 직업안정법 일부 개정안도 이날 국무회의에서 함께 통과됐다고 덧붙였다.

- 국가공무원 채용 시험의 응시연령 상한 폐지

현재 5급 시험인 행정고시는 32세, 7급은 35세, 9급은 32세까지로 규정된 응시연령 상한이 내년부터 사라지게 된다.

응시연령 상한제가 폐지되지만 행시와 7급은 20세, 9급은 18세로 돼 있는 응시연령 하한제는 그대로 유지된다.

행안부 관계자는 "공무원 임용시험 연령 제한이 폐지됨에 따라 능력에 따라 누구나 공직에 진입할 수 있는 기회가 확대되고, 사회 전반에 만연한 연령에 의한 차별이 해소될 것"이라고 말했다.


- 정부기관 장애인 의무고용률 3%로 상향

장애인고용촉진 및 직업재활법 개정에 따라 1월1일부터 국가 및 지방자치단체의 장애인 의무고용 비율이 소속 공무원 정원의 2%에서 3%로 상향 조정된다. 장애인 공무원 수가 정원의 3%에 미달하는 정부기관은 신규 채용인원의 6% 이상을 장애인으로 채용해야 한다.

- 저소득층 취업패키지 사업 시행

3월부터 일할 능력이 있는 저소득 취업 취약계층에 통합적인 취업지원 서비스를 해주고 취업에 성공한 경우 취업성공수당 100만원을 지급하는 `저소득층 취업패키지 지원사업'이 시행된다. 사업 참여를 원하는 저소득층 취업 희망자는 전국 82개 고용지원센터를 통해 신청할 수 있다.

이같은 내용을 포함하는 `저소득층 취업패키지 지원` 사업은 월평균 소득이 전국 가구 월평균 소득 60% 미만인 가구의 구성원을 대상으로 실시된다.

기초생활보장수급자는 155만명으로 전국민의 3.2%다.

- 경력단절여성 등의 경제활동촉진법시행

육아나 출산 등 부담으로 직장을 중단했던 여성들에게 원스톱 취업 지원 서비스를 제공하는 센터가 전국적으로 50곳이 운영된다.

- 1인 지식서비스 기업 육성

내년부터 고학력 청년실업 문제를 해결하기 위해 1인 지식서비스 기업이 육성된다.

1인 지식서비스 기업은 1인 기업 중 한국표준산업분류상 지식서비스 분야에 해당하는 업종이다.

- 젊은 인력의 귀농을 유도하기 위해 농어촌 뉴타운 사업

 내년부터 3년간 5개 시ㆍ군에서 시범 실시된다.

- 9급 및 기능직 공무원 신규채용인원의 1%를 2년 이상 기초생활보장 수급자에 할당

기초생활보장수급자는 155만명으로 전국민의 3.2%다.

- 최저임금 3770원→4000원으로 6.1% 인상

내년부터 시간당 최저임금은 지난해 3770원에서 4000원으로 6.1% 오른다. 하루 8시간 기준으로는 일급 3만2000원, 월 환산시 주40시간을 적용하는 사업장 기준(월 209시간)으로 월 83만6000원 수준이다. 수혜대상 근로자는 208만5000여명이다.

정부는 전체 근로자중 13.1%에 해당하는 저임금 근로자들이 혜택을 볼 것으로 기대하고 있다. 

- 청년실업 해소 위해 공무원인턴 선발

정부는 내년중 취직난으로 어려움을 겪고 있는 대졸자들을 대상으로 공무원 인턴 2600명을 선발한다. 이는 각 부처 정원의 1%에 해당하는 수준이다.

이명박 대통령이 지난 8월 열린 국무회의에서 대졸자들이 공공기관에서 아르바이트 할 수 있는 방안 모색을 지시한 것에 따른 후속조치다.

인턴으로 선발되면 평균 10개월, 주 40시간 근무하게 된다. 급여는 월 약100만원 수준이다. 아울러 재취업 수요가 증가하고 입직연령이 늦어지는 추세에 따라 내년부터는 공무원 신규 채용시 적용되던 연령 상한선이 폐지된다.

- 박물관ㆍ미술관 학예사 자격요건 완화

내년초부터 박물관이나 미술관의 3급 정학예사 자격요건 중 전공 제한이 폐지되고 준학예사가 정학예사로 인정받을 수 있는 경력인정 기간도 종전 7년에서 4년으로 짧아진다.