박제순의 뉴타운(재개발,재건축) 지상강좌 제7강 "관리처분계획의 인가 등"

[風林火山(박제순)]

 관리처분인가는 재개발지역내 조합원들의 갖고 있는 권리를 정확하게 평가하여

1. 분양대상자격

1) 있느냐?

2) 현금청산대상자인가? 를 가려내고

2. 분양대상자격이 있는 조합원들은

1) 상가냐?

2) 아파트냐 ?

3. 아파트분양대상자격이면

1) 몇 평형을  어떤 방법과 기준에 의하여 공급할 것인가에 대하여 정하는 것으로 아주 중요한 업무중 하나이다.

재개발의 꽃이라고 할 수 있는 관리처분방법을 철저하게 숙지 함으로써 뉴타운(재개발, 재건축)중개나 투자에 한 걸음 다가서는 것으로서 철저하게 분석해 보자.

설령 재건축조합에서 분양대상자격자로 잘못 분석하여 인가를 신청한다고 하더라도 구청 인가과정에서  다시 법률과 정관에 의거 철저하게 그 대상자를 가려내기 때문에 정확한 권리 분석이 중요하다.

특히 재개발은 조합원들의 이익이 첨예하게 대립되기 때문에 정부나 서울시에서도 법률로서 그 범위를 확실하게 정해놓고 있다. 단 재개발 추진을 원할하게 하기 위하여 일부는 정관에서 정하도록 하고 있음.

따라서, 법과 조례를 철저하게 숙지하여 혹 재개발조합에서 모르고 지나칠 수 도 있는 것을 가려내어 고객들의 권리를 찾아줘야 한다.

요즈음에는 도시정비사업업체가 따로 있어 옛날 처럼 막무가내식의 답변은 하지 않지만 아직도 시시가각 변하는 법률을 보지 않고 종전의 관행을 답습하는 경우가 있으니 주의요망.

5. 관리처분계획의 인가 등 (법 제48조)

 1. 사업시행자(주거환경개선사업은 제외)는 제46조 규정의 의한 분양신청기간이 종료된 때에는 이 법이 정하는 바에 의하여 기존 건축물을 철거 하기전에 제46조의 규정에 의한 분양신청의 현황을 기초로 다음 각호의사항이  포함 된 관리처분계획을 수립하여 시장.군수의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경.중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 또한 같다 (제1항)

가. 분양설계

나. 분양대상자의 주소 및 성명

다. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액

라. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가  있는 날을 기준으로 한 가격

마. 정비사업비의 추산 액 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기

바. 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세

사. 그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 대하여 대통령령이 정하는 사항

2. 관리처분계획의 기준 (제2항)

가. 종전의 토지 또는 건축물의 면적.이용상황.환경 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되고 합리 적으로  이용되도록 한다.

나. 지나치게 좁거나 넓은 토지 또는 건축물에 대하여 필요한 경우에는 이를 증가하거나 감소시켜 대지 또는 건축물이 적정규모가 되도록 한다.

다. 너무 좁은 토지 또는 건축물이나 정비구역 지정 후 분할된 토지를 취득한 자에  대하여는 현금으로 청산할 수 있다.

라. 재해 또는 위생상의 위해를 방지하기 위하여 토지의 규모를 조정할 특별 한 필요가 있는 때에는 너무 좁은 토지를 증가시키거나 토지에 갈음하여 보상을 하거나 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 대지의 공유지분을 교부할 수 있다.

마. 분양 설계에 관한 계획은 제 46조의 규정에 의한 분양신청기간이 만료되는  날을 기준으로 하여 수립한다.

바. 1세대가 1이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급하고, 2인 이상이 1주택을 공유한 경우에는 1주택을 공급한다.

예외)

1. 투기과열지구 안에 위치하지 아니하는 주택재건축사업의 토지 등의  소유자

2. 근로자(공무원인 근로자를 포함한다)숙소.기숙사. 용도로 주택을 소유하고 있는  토지등소유자

3. 국가.지방자치단체 및 주택공사 등

3. 주택재개발사업 및 도시환경정비사업 관리처분계획의 기준

(영 제52조 제1항)

가. 시.도조례가 분양주택의 규모를 제한하는 경우에는 그 규모 이하로 주택을 공급할 것.

나. 1개의 건축물의 대지는 1필지의 토지가 되도록 정할 것. 다만, 주택단지의  경우에는 그러하지 아니한다.

다. 정비구역안의 토지등소유자(지상권자 제외)에게 분양할 것.

(공동주택을 분양하는 경우 시.도조례가 정하는 금액.규모.취득 시기 또는  유형에 대한 기준에 부합하지 아니하는 토지등소유자는 시.도조례가  정하는 바에 의하여 분양대상에서 제외할 수 있다)

라. 1필지의 대지 및 그 대지에 건축된 건축물을  2인 이상에게 분양하는 때에는 기존의 토지 및 건축물의 가격과 토지등소유자가 부담하는 비용의 비율에  따라 분양할 것(주택재개발사업의 경우 제외)

마. 분양대상자가 공동으로 취득하게 되는 건축물의 공용부분은 각 권리자의  공유로 하되, 당해 공용부분에 대한 각 권리자의 지분비율은 그가 취득하게 되는 부분의 위치 및 바닥면적 등이 사항을 고려하여 정할  것.

바. 1필지의 대지위에 2인 이상에게 분양될 건축물이 설치된 경우에는 건축물의 분양면적의 비율에 의하여 그 대지소유권이 주어지도록 할 것. 이  경우  토지소유관계는 공유로 한다.

사. 주택재개발사업에서 재산을 평가하는 규정은 법 제48조 제1항 제3호 내지 제4호 규정에 의한 가격평가에 관하여 이를 준용할 것.

아. 주택의 공급순위는 기존의 토지 또는 건축물의 가격을 고려하여 정할   것. 이 경우 그 구체적인 기준은 시.도조례로 정할 수 있다.

4. 주택재건축사업 관리처분계획의 기준

  (영 제52조 제2항)

- 시.도조례가 정하는  경우에는 그에 의하고, 조합원전원이 동의를 얻어  그   기준을 따로 정하는 경우에는 그에 의한다.

가. 위 마 바 의 규정을 적용할 것.

나. 부대.복리시설(부속토지를 포함한다)의 소유자에게는 부대복리 시설을 공급할 것.

   다만, 다음 각목의 1에 해당하는 경우에는 1주택을 공급할 수 있다.

1. 새로운 부대.복리시설을 공급하지 않는 경우로서 기존 부대.복리시설의 가액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산 액에 정관 등으로 정하는 비율을 곱한 가액보다 클 것

2. 기존 부대.복리시설의 가액에서 새로이 공급받는 부대.복리시설의 추산액을  뺀  금액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산 액에 정관 등으로  정하는  비율을 곱한 가액보다 클 것

3. 새로이 공급받는 부대.복리시설의 추산 액이 분양주택 중 최소 분양단위규모의 추산 액보다 클 것

뉴타운투자 및 중개 고수가 되는 법

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