부동산세금 총정리③-상가ㆍ오피스텔ㆍ콘도의 세금은?

[헐리웃키드(최석문)]

상가나 오피스(업무용)빌딩, 오피스텔, 콘도 등은 주택이나 토지에 비해 수요자가 적은 만큼 아무래도 관심도 덜한 편이다.

하지만 최근 일부 아파트단지 내 상가 등은 분양가가 매우 비싼데도 없어서 못 팔 정도로 인기가 높아졌다. 정부가 집값을 잡겠다며 주택ㆍ토지시장을 옥죄고 있기 때문으로 풀이된다.

주택, 토지 외 상가나 오피스텔 등을 사거나 팔 때 내야 하는 세금 종류를 알아보자.

상가의 취득ㆍ등록세는 얼마?

우선 상가를 취득한 경우 취득ㆍ등록세와 교육ㆍ농특세를 내야 한다. 취득ㆍ등록세는 실거래가의 각각 2%. 여기에 등록세의 20%를 교육세로, 취득세의 10%를 농특세로 내야 한다.

상가를 처음 분양받은 경우 사업자 등록(일반 과세자)을 하면 분양가에 포함된 부가가치세를 환급받을 수 있다. 일반적으로 상가 분양가에 포함된 부가세는 전체 분양가 중 건물부분 분양가(건축비)의 10% 선이다. 토지부분 부가세는 면세이기 때문이다.

보유 때는 재산세와 종합부동산세(상가 부족 토지의 공시지가가 40억원을 초과할 경우)를 내야 한다. 상가의 재산세는 건물분과 토지분으로 나눠진다. 따라서 건물분과 토지분의 재산세를 각각 계산해 더하면 된다.

건물분은 시가표준액에 과세표준율(60%)과 세율(0.25%)를 곱하면 된다. 시가표준액은 지방세 부과 기준이 되는 토지·건물의 가격으로 매년 1월 1일 시장, 군수, 구청장이 거래가격, 용도, 경과연수 등을 감안해 결정하고 도시사 등의 승인을 얻는다.

 

시가표준액은 해당 관청에 가 열람하면 된다. 토지분은 공시지가에 과세표준율(60%)과 세율(0.2~0.4%)을 곱해 구한다.

 

상가를 상속ㆍ증여할 때는 상속ㆍ증여세를 내는데, 상속ㆍ증여세는 시가에 해당하는 가액(가액이 없는 경우 기준시가)의 과세표준(상속ㆍ증여공제 등을 제한 가액)에 세율을 곱해 계산한다.

세율은 과세표준액이 1억원 이하면 10%, 5억원 이하면 20%, 10억원 이하 30%, 30억원 이하 40%, 30억원 초과 50%가 적용된다.

업무용빌딩은 상가와 같아

상가를 팔 때는 양도소득세와 부가가치세(토지 외 건물가액의 10%, 사업을 통째로 팔 때는 면제)를 내야 한다. 양도세율은 1년 미만 보유 때는 50%, 1년 초과 2년 미만 보유 땐 40%, 2년 이상 보유 땐 9~36%이 적용된다.

양도세 외에도 양도세의 10%를 주민세로 내야 한다. 1년에 한 번에 한해 양도세기본공제(250만원)도 받을 수 있다.

상가와 주택이 함께 있는 상가 주택 건물의 경우 주택 총 면적이 상가 총 면적보다 넓다면 소득세법에 따라 건물 전체를 주택으로 간주한다. 이 경우 양도세 등은 주택과 동일해진다.

그러나 주택 총 면적과 상가 총 면적이 같거나 상가 면적이 더 클 경우 주택부분은 주택으로, 상가부분은 상가로 본다. 따라서 양도세 등이 주택과 상가부분으로 나눠져 과세된다.

업무용빌딩 관련 세금은 상가와 같다. 취득ㆍ등록세는 물론 보유세, 양도세 등이 상가와 동일하게 적용된다.

오피스텔, 용도에 따라 세금 달라

오피스텔은 실제 사용 용도에 따라 세금이 달라진다. 오피스텔은 건축법 적용을 받는 업무용 시설이다. 업무용빌딩과 같다고 보면 된다.

▲ 오피스텔은 용도에 따라 세금이 크게 달라진다. 법적으로 업무용인

오피스텔을 주거용으로 사용하면 주택으로 간주돼 종합부동산세

대상이 된다. 사진은 분당신도시 구미동의 한 오피스텔.  

그러나 오피스텔을 업무용이 아닌 주거용으로 사용하면 세법상 주택으로 간주, 주택과 똑같은 세금이 메겨진다.

오피스텔을 구입한 경우에는 상가와 동일한 취득ㆍ등록세와 교육ㆍ농특세를 낸다. 오피스텔은 또 상가처럼 사업자 등록을 하면 분양가에 포함된 부가세(분양가의 10%)를 환급 받을 수 있다.

그러나 오피스텔을 자신이 직접 혹은 임대해 주거용으로 사용하는 경우에는 부가세를 환급받을 수 없다. 부가세를 환급받은 뒤 주거용으로 사용하다 적발되면 환급받은 부가세를 돌려줘야 한다.

기본적으로 오피스텔의 재산세는 시가표준액의 60%에다 세율(0.25%)을 곱하면 된다. 하지만 오피스텔을 본인이 직접 혹은 임대해 주거용으로 사용하는 경우에는 주택과 같은 방법으로 재산세(0.15~0.5%의 세율 적용)가 부과된다.

그러나 오피스텔을 주거용으로 사용하면 주택으로 보기 때문에 종합부동산세 대상이 된다. 기본적으로 오피스텔은 종부세 대상이 아니다.

오피스텔의 상속ㆍ증여세는 업무용으로 사용하던 주거용으로 사용하던 차이가 없다. 오피스텔의 상속ㆍ증여세율 등은 상가와 같다.

오피스텔의 양도세는 재산세와 마찬가지로 사용 용도에 따라 달라진다. 주거용 오피스텔을 1채 소유하고 있는 경우 주거용 오피스텔 외에 아파트 등이 1채 더 있다면 1가구 2주택자가 돼 양도세가 중과세된다.

또 주거용 오피스텔 1채만 가지고 있다면 아파트와 마찬가지로 3년 보유(서울 등은 2년 거주해야) 때 양도세가 비과세된다. 이때 업무용 등으로 사용했던 기간은 보유 기간에서 제외된다. 업무용 오피스텔의 양도세는 상가와 같다.

콘도는 상속ㆍ증여세 안내

콘도를 분양받은 경우에는 분양가의 2%를 취득세로 내야 한다. 또 취득세의 10%를 농특세로 내야 한다.

콘도는 분양 방법에 따라 등기를 할 수 없는 경우(회원제로 분양한 경우)가 있는 데, 이때는 등록세와 교육세가 부과되지 않는다. 하지만 등기를 하면(공유제로 분양한 경우) 등록세(2%)와 교육세(등록세의 20%)도 내야 한다.

콘도는 상속ㆍ증여세, 재산ㆍ종부세 대상이 아니어서 가지고 있는 동안에는 특별히 내야할 세금이 없다.

다만 공유제로 분양받아 등기한 경우에는 재산세를 내야 한다. 재산세는 콘도의 전체 지분 중(콘도마다 다름) 자신이 소유한 지분에 대한 부분만큼만 내면 된다. 통상적으로 콘도의 재산세는 3만원 선으로 저렴한 편이다.

콘도의 양도세는 보유기간에 관계없이 누진세율(9~36%)이 적용된다. 따라서 양도차익(양도가액-취득가액)에서 양도소득세 기본공제 250만원(1년에 1회만 가능)을 차감한 후 누진세율을 적용하면 된다.

도움말=박정현 세무사(031-898-0030)

 

상품별 세금 종류
종류	취득 때	보유 때	상속·증여 때	양도 때
상가 (업무용빌딩)	취득·등록·교육·농특세	-재산세 -종부세(부속토지의 공시지가가 합계가 40억원을 초과할 경우)	상속·증여세	-양도세 -부가가치세(사업을 통째로 매각할 때는 면세)
오피스텔	취득·등록·교육·농특세	-재산세(주거용으로 사용시 주택 재산세와 동일), -종부세(주거용으로 사용시 종부세 대상)	상속·증여세	-양도세(주거용으로 사용시 주택과 동일)
콘도	취득·등록세, 교육·농특세(공유제로 분양해 등기한 경우만 해당)	재산세(공유제 분양의 경우)	관련 없음	양도세(보유기간 관계없이 9~36% 누진세율 적용)