스크랩 2010년 03월 30일 이강구 교수님 제 2탄

[녹색지대(박건영)]

2010.03.20 이강구 교수님

제2편 강의: 산지개발 및 수익분석: 산지 미래가치 판단 검토

Ex: 전남 강진군 대구면

   앞에 강진만 앞바다와 보성만이 보이는 자연경관이 보이는 산.

    인근에 작은 저수지(1킬로미터)가

  토지이용계획확인원: 농림지역, 산지관리법상 임업용 산지, - 국토계획법상 문제없음.

산지정보조회: 기타임업용산지(다른법적제한 없음

)

a.     산지관리법상

b.     주변사항에 따른 종합적인 의견

ㄱ.   산지 하단부에 소규모 저수지가 있음.

:

ㄴ.   산지 하단부에 (산53번지)는 국가지정 문화재가 있음: 국가지정문화재로부터 500m내는 개발이 안되나 문화재청장 동의를 얻어 개발 가능.

ㄷ.   산지 하단부에 소규모 자연휴양림으로 조성되어있음: 해당시군에서 저수지 바로 위에 주민시설(자연휴양림으로 지정해 놓은 상태.

      Ex:: 충남 서산시 부석면 마룡면 34

국토계획법상 생산관리지역, 산지관리법상 준보전 산지.

        산지정보조회: 준보전 산지, 생산관리지역

                      용도: 평균경사도 4도

                            표고:30m

                            나무:

        개발용도: 건축물 없는 용도로 개발하면 좋음.

(국계법 상 할 수 있는 용도: 노유자 시설, 승마장, 공동주택)

(도시계획조례를 꼭 확인해야 함) 등..

주의: 관정 등이 있으면 개발 하기 힘들다.

1.     토지관계법상

수도권정비계획법

     ↓

국토의 계획및이용에 관한 법률

     ↓

산지관리법

a.     수도권정비계획법

ㄱ.   과밀억제권역:시단위(서울시, 의정부시, 과천, 의왕시등.. 공장 못짓고(아파트형 60제곱미터 가능)

ㄴ.   성장관리권역: 안산시, 김포, 강화, 옹진, 파주 연천 등…

ㄷ.   자연보전권역: 여주, 이천 등 남한강 북한강 주변- 3만제곱미터이상 허가 내주지 않음.

(북한산공원의 매장식 납골당 (하나의 산소 안에 있는 납골당으로 그 안에는

보통 40기가 있는데 한 단위당 2500만원 수준: 가족납골당으로 주로 씀)

                (숙박시설, 음식물 시설 허가 안남)

                (분양 광고 중: 양평군 서정면 전원주택 분양: 특별권역이라 허가 안남)

2.국토계획및이용에 관한법률상 확인 사항

  용도지역 확인(국토이용계획확인원 확인)

  개발 가능 면적 확인:

  연접개발 가능 확인(농지, 잡종지, 계획관리) 등:

a.     용도지역 별 개발가능 면적

관리지역

 보전관리지역: 5000(5천이상일 때 사전에 환경성검토를 받음(환경부에서

 생산관리지역: 7500

      계획관리지역: 10,000

      농밀지역: 7,500

*참고: 환경부 환경영향 평가 :환경평가지도보기:

     환경부 →- 환경지리정보 →

     등급 별 색: 1등급: 녹색 -

                2등급:

                3등급:  - 보존, 개발 가능

                4등급:

                5등급: 개발 가능

4.자연대책법에 의한 검토: 사전재해영향성 검토

개발규모 면적이 5,000

  공장설립대상: 10,000⑽

5 .군사시설보호법 규정에 의한 검토: 해당군부대 작전성 검토

a.     타용도 전용시 군사작전 지장여부

b.     토지소유권 이전에도 사전 협의 가능

(단, 전 소유자의 토지상용승낙서와 인감증면서 첨부하여 협의 가능하다)

c.     처리기간: 30일 소요

(참고:산을 살 때에는 남쪽을 바라보는 산을 구입하는게 좋다.)

*질문: 국유림(산림청에 보면 표기되어있다)을 사용할 수 있나요?

     경기도 분당의 사유지인 종중 토지를 사용 승낙을 받아서 국유림을 사용하고 있다.

     “왈” 분수림 설정 권리권자로 되어있고, 주변이 개발이 되어있고, 내가 개발을 하겠다.

         묘지로 개발시 산림청 토지가 많이 있는 상태로 이를 예로 들면서 개발하겠으니 투자를

해라. 해서 3 천을 투자하라고 해서 하고 나중에 9천까지 투자한 상태임.

분당내에 요양원, 유로 양로원을 짓겠다고 함.

→이강구 교수님 曰: 일체의 국유지에는 더구나 분수림에는 일체의 행위를 하지 못함, 간혹 건물 없이 하는 행위는 할 수 있으나……

 정 국유지를 사용 할 때는 강화군에 가면 산 속에 있는 국유지 아래 사유지를 싸게 매입한다. 그래서 파주, 고양 일 때의 사유지속 국유지 토지를 찾아서 교환을 한다.(수의계약의 일종임)

Why: 국유지 내 사유지가 있으면 국에서 관리가 엄청 비용이 많이 들으므로 산림청에서 … 또 도심의 소량의 국유지는 쓸 모가 없어 처분이 분리하므로 10년 분할 등으로 처분을 하려고 하는데 사는ㄹ 사람이없어 교환을 하도록 해줌.

교환은 지역마다 국유림 관리사업소에서 관리를 하는데 여기에 신청을 함.(어디 어디에 있는 땅과 여기 이땅과 바꾸어 달라고 신청하고, 산림청은 감평 후 승인을 해주는데 이에 따른 금액으로 가감해서 교환해 준다. 쌍방 수의계약으로 내땅은 비싸게 감평후 국유림을 싸게 감평해서 바꾸는 방법이 있다.

 (해설: 분수림이란? 분수림은 옛날 6.25이후? 땔감도 없고 그래서 연료림으로 나무를 심어놓음.

       연료림: 주로 니기다소나무(땔깜용), 아카시아나무를 심음.- 50년 이후 벌채 가능.

       분수림 내에서는 어떤 행위도 하지 못함.

(사례1: 건축물 폐기물 철거회사, 철거된 폐기물 운반회사,

      건설폐기물 처리장 허가는 도심에 내주지 않아 도로계획이 난자리 중 찾아서 예정지를

미리 사 두고 동네가 생기기 전에 허가를 득해 놓음.

이때 토지 매입 할 때는 돌이 많은 악산을 골라서 매입: (가격이 싸다)

도로계획은 국토관리청에서 도로계획 설계를 하고(산을 까고 성토, 절토 등을 하는 일)

이때 성토를 하는 땅은 보존기층에 자갈을 넣어야 한다. 이때 내가 산 악산의 돌을 파는

 계획을 (내가 가지고 있는 악산을 개발하려는데 돌이 많이 나온다 이 돌을 써달라고 계약

 후 입찰한다. 이후 돌을 다 팔고 나면 이 토지는 악산에서 평지의 토지가 되고,….

(채석장허가는 개인이 나기에 굉장히 힘든데 국가에서 하는 사업은 어떤 제한이 있어도

하게끔 되어있는데 국토해양부 장관이나 국토 장관이름으로 허가를 득한다. 그리고 이

토지를 사용)

(참고: 법상 경사도가 31 보존산지, 나무 21도인 곳이 보존산지임.)

6. 상수도보호 지역 검토: 수도법 검토

    인근이 취수장인지 아닌지

7. 문화재보호구역 검토: 문화재보호법 검토

  지방자치단체 조례로 문화재 지역으로부터 500미터 이내는

8. 환경관련법 검토

대기오염, 분진, 폐수, 먼지, 소음, 진동 등을 확인하고 폐수, 소음 등을 어떻게 처리할 것인지를  관련시설을 해 놓으면 허가 가능..

9.

10. 진입도로관계

  a. 진입도로 확보:

    ㄱ. 읍,면지역의 개발면적이 3천제곱미터 이하: 4미터 확보

                              3천제곱미터 이상: 6미터 확보

    ㄴ. 동 지역 : 35미터 지점에서 막힌 도로: 6미터 확보

도로 등 다른 도로와의 연결: 가•감차선 설치(업종과 면적별로 가감이 다르다. 국도, 지방도만하고 군도나

일반도로는 관계 없음. )

※개발목적에 따라 복합 심의

 1. 공장설립: 산업직접활성화 및 공장설립에 관한 법률 담당자.

a. 공장설립 가능업종 확인

b. 업종에 대한 면적 율 확인

c. 공장 건축 총허용량 배정

※  토지개발 사례

위치: 파주시 적성면 자류로변 토지

면적: 약 10,000제곱미터

용도: 생산관리지역

      → 여기에 노유자 시설을 한다면,

        노유자 시설은 노인 요양병원으로 먼저 1층을 올려서 운영하다 2층 올리고 3층을 올린다.

,(운영실적에 따라 추가 증축함)

파주는 성장관리권역으로 면적도 법적제한도 없음,

용도지역을 보면 생산관리(노유자시설 가능, 면적은 9,999제곱미터를 신청,

사전환경성 검토를 받는다: 4급지 지역임,

재해성 검토 : 저촉되지 않음,

상수도 보호법: 취수장으로부터 10킬로 이상이므로 오케이,

군사시설보호법상 이상무,

건축법상 건폐율 용적율 이상무.

산지관리법상 생산관리지역이므로 오케이,

보안림지정, 국고보조조림지, 집단적 성공조림지 이상무,

산지전용제한구역 아님,

임목축적 관계없음 150%이내임.

경사사업계획실현판단 가능도 25도 이하임,

연접개발 주변250m이내 가능임.

사방지로 지정여부 관계없음.

전용 후 주변산림과 단절 여부 관계없음,

전용지역이 높아 경관저촉여부 관계없음,

보호수 수형목, 노거수  해당무,

허가신청면적 과다여부 적정.

.

.

.

기타법률에 저촉여부 저촉사항 없음…  )

토지매입 평당 8만원 3천평

토지 매입비:  약 240,000천원

설계용억비   약 10,000천원

환경성검토용역비: 약 약 15,000천원

재해영향검토 용역비 약 10,000천원

산림자원조성비 약 21,000원

지역개발공채매입 약 20,000천원

토목공사비 약 150,000천원

기타 약 40,000천원

총매입비: 5억원

매출액: 24억

순수익: 19억 (각종세금 및 부담금 제0외 추정치임)

         → 간접예상 수익 기대치

토지지가 상승률: 년 10% 기대

은행 정기예금과 물가상승율 분석

물가상승율(2008년도) 4.7% 상승

은행정기예금 이자 기대치

수고하셨습니다~~

대길공영, 대길환경개발

 02- 357-6767  02- 357-6767 ,  010-2240-3339  010-2240-3339

이강구 교수님~

감사합니다~~~

산지개발 및 미래가치 투자에 참고하여 모두 부자 되십시오~~