관리비나 부가세가 차임에 포함되는지 여부

[김은유]

관리비나 부가세가 차임에 포함되는지 여부

문제의 제기

상가건물 임대차보호법 제11조제1항은 “차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.” 동조제2항은 “제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.”고 규정하고 있다. 동법시행령 제4조는 “법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못한다.”고 규정하고 있다.

예를 들어 상가사무실에 대해 6개월 전 임대를 하였는데, 1년 후 연장 계약 시 9%를 증액요구 하려고 하는데, 이때 순수임대료의 9%인지, 관리비 포함 금액의 9%인지, 부가세포함 금액의 9%인지가 문제된다.

2. 부가가치세액이 상가임대차법상 차임에 해당하는지

수원지방법원은 “임차인이 부담하기로 한 부가가치세액이 상가건물 임대차보호법 제2조제2항에 정한 ‘차임’에 포함되는지 여부에 관하여 보건대, 부가가치세법 제2조, 제13조, 제15조에 의하면 임차인에게 상가건물을 임대함으로써 임대용역을 공급하고 차임을 지급받는 임대사업자는 과세관청을 대신하여 임차인으로부터 부가가치세를 징수하여 이를 국가에 납부할 의무가 있는바, 임대차계약의 당사자들이 차임을 정하면서 ‘부가세 별도’라는 약정을 하였다면 특별한 사정이 없는 한 임대용역에 관한 부가가치세의 납부의무자가 임차인이라는 점, 약정한 차임에 위 부가가치세액이 포함된 것은 아니라는 점, 나아가 임대인이 임차인으로부터 위 부가가치세액을 별도로 거래징수할 것이라는 점 등을 확인하는 의미로 해석함이 상당하고, 임대인과 임차인이 이러한 약정을 하였다고 하여 정해진 차임 외에 위 부가가치세액을 상가건물 임대차보호법 제2조제2항에 정한 ‘차임’에 포함시킬 이유는 없다”고 판결하였다(수원지법 2009. 4. 29. 선고 2008나27056 판결, 확정).

즉, 위 판결에 의하면 9% 한도금액에는 부가세는 포함되지 않는다. 다시 말하면 9%인상된 차임 외에 별도로 부가세를 받을 수 있다는 취지이다. 사견도 영세임차인을 보호한다는 점에서 부가세가 차임에 포함되면 법의 적용을 받는 범위가 적어지므로 임차인 보호를 위해 부가세는 차임에 포함하지 않는다고 본다. 그러나 임대차계약의 당사자들이 차임을 정하면서 ‘부가세 포함’이라는 약정을 하였거나, 아무 말이 없었다면 부가세도 차임에 포함된다고 보는 것이 타당하다고 본다.

다만 법무부 법무심의관실 유권해석은 부가세는 월차임에 포한된다고 유권해석을 한바 있다(2008.4.14.).

한편 월차임에 부가세가 포함되어 있다면 부가세를 제외한 순수 월차임에 대한 중개보수가 계산되어야 한다(국민신문고 민원답변). 나아가 중개보수와 부가가치세를 함께 수령하게 되어 결과적으로 그 금액이 법정한도를 초과하더라도 공인중개사법 제33조제3호의 규정에 위반되는 것은 아니라고 본다.

3. 관리비가 포함되는지

당사자간에 약정을 함에 있어서 차임 외에 관리비 별도라고 정하거나 관리비를 받는 것으로 하였다면 부가세와 같은 이유로 차임에 관리비는 포함되지 않는다고 보는 것이 다수의 견해이다. 물론 당사자간에 약정을 함에 있어서 관리비의 언급이 없다면 관리비는 차임에 포함될 것이다.

4. 한도초과 지급된 금액의 반환청구 가능여부

상가건물 임대차보호법의 입법 목적, 차임의 증감청구권에 관한 규정의 체계 및 취지 등에 비추어 보면, 법 제11조 제1항에 따른 증액비율을 초과하여 지급하기로 하는 차임에 관한 약정은 증액비율을 초과하는 범위 내에서 무효이고, 임차인은 초과 지급된 차임에 대하여 부당이득으로 반환을 구할 수 있다(대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결).

5. 계약 종료 후 재계약이나, 당사자간 합의 시에는 적용불가

상가건물 임대차보호법 제11조제1항에서 “차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.”고 규정하고, 제2항에서 “제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.”고 규정하고 있는바, 위 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 경우에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료한 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우에는 적용되지 않는다(대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다80481 판결).(“부동산 계약과 중개사고예방노하우” 책 참고)<법무법인 강산 임승택, 김태원, 김은유 변호사>

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