제5장 주택 및 상가건물 임대차와 법률

[김상명교수]

제5장 주택 및 상가건물 임대차와 법률

Ⅰ. 민법상 임대차

1. 임대차의 성질

임대차는 임대인이 임차인에게 목적물(건물이나 토지 등)을 사용․수익하게 할 것을 약정(약속)하고, 임차인이 이에 대하여 차임(임대료)을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약이다(제618조). 임차인은 임대인에게 사용․수익의 차임을 지급하는 유상계약이나 만일 무상으로 빌려는 것이라면 사용대차(제609조)이다.

임대차와 시설대여(리스계약)의 구별
시설대여(리스)는 시설대여회사가 대여시설 이용자가 선정한 특정 물건을 새로이 취득하거나 대여받아 그 물건에 대한 직접적인 유지, 관리책임을 지지 아니하면서 대여시설 이용자에게 일정 기간 사용케 하고 그 기간에 걸쳐 일정 대가를 정기적으로 분할하여 지급받으며 그 기간 종료 후의 물건의 처분에 관하여는 당사자간의 약정으로 정하는 계약으로서, 형식에서는 임대차계약과 유사하나 그 실질은 물적 금융이고 임대차계약과는 여러 가지 다른 특질이 있기 때문에 시설대여(리스)계약은 무명계약(민법에 규정이 없는 계약)이고 이에 대하여는 민법의 임대차에 관한 규정이 바로 적용되지는 아니한다.

임대차는 채권계약이며, 계속적 계약관계이므로 당사자의 신뢰 관계나 계약관계에 중대한 영향을 끼친다. 사정변경이 고려되어야 할 경우가 많다. 임대차의 목적물은 물건이므로 권리나 영업허가 등을 임대하는 것은 전형(민법전)계약으로서의 임대차는 아니다.

2. 부동산임차권의 강화

임대차 중에서도 부동산임대차는 사회에서 널리 이용되나 채권에 불과하므로 임차인은 지상권자(타인의 토지에다 건물을 짓거나 나무를 심기 위해 설정 권리자)나 전세권자와 같은 물권자에 비해 상대적으로 열악한 지위에 놓이게 된다. 부동산임차권의 대항력 강화(민법 제621조 1항․주택임대차보호법 제3조․상가건물 임대차보호법 제3조), 임차권의 침해에 대한 배제청구, 임차권의 처분 가능성(제629조), 임차권의 존속보장(주택임대차보호법 제4조, 상가건물 임대차보호법 제9조) 등이 주로 논의된다.

등기된 임차권에는 용익권적 권능 외에 임차보증금반환채권에 대한 담보권적 권능이 있고, 임대차 기간이 종료되면 용익권적 권능은 임차권등기의 말소등기 없이도 곧바로 소멸하나 담보권적 권능은 곧바로 소멸하지 않는다고 할 것이어서, 임차권자는 임대차 기간이 종료한 후에도 임차보증금을 반환받기까지는 임대인이나 그 승계인에 대하여 임차권등기의 말소를 거부할 수 있다고 할 것이고, 따라서 임차권등기가 원인 없이 말소된 때에는 그 방해를 배제하기 위한 청구를 할 수 있다.

3. 임대차의 존속기간

당사자가 임대차 기간을 약정한 경우, 그 존속기간은 원칙적으로 최장 20년을 넘지 못한다(제651조 1항). 당사자가 이를 초과하는 기간을 약정한 경우에는 20년으로 단축된다(동조 1항 후단). 견고한 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차나 식목․체염을 목적으로 하는 토지 임대차의 경우에는 20년이라는 최장기간이 제한을 받지 아니한다(제651조 1항 전단).

임대차는 처분행위가 아니므로 처분의 능력이나 권한이 없는 자도 임대차계약을 체결할 수 있다. 처분의 권한이 없어도 관리할 권한은 있는 자로는 부재자재산관리인(제25조)․권한이 정하여 있지 않은 대리인(제118조)․후견인(제946조․제950조)․상속재산관리인(제1023조․제1047조) 등이 있다.

임대차 기간이 만료된 후 임차인이 사용․수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다(묵시의 갱신). 다만 당사자는 기간의 정함이 없는 경우와 같이 해지의 통고를 할 수 있다(제639조 1항). 임대차 기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다(제635조 1항). 토지․건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월, 동산에 대하여는 5일이 경과하는 때에 해지의 효과가 있다(제635조 2항).

4. 임차인의 권리

임차인의 권리로서 가장 중요한 것은 목적물의 사용․수익권이다. 다만 임차인은 계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용․수익하여야 한다(제654조․제610조 1항). 임차인이 이에 위반하여 생긴 손해에 대해서는 임대인이 목적물의 반환을 받을 날로부터 6개월 이내에 그 배상청구를 하여야 한다(제654조․제617조).

부동산임차인은 당사자간에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다(제621조 1항). 부동산임대차를 등기한 때에는 그 때부터 제3자에게 대하여 효력이 생긴다(제621조 2항). 건물의 소유를 목적으로 한 토지 임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다(제622조 1항). 다만 그 건물이 임대차 기간 만료 전에 멸실 또는 훼손한 때에는 그 대항력을 잃는다(제622조 2항).

임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대차의 종료를 기다리지 않고 곧 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다(제626조 1항). 필요비의 범위는 단순히 목적물 자체의 원상을 유지하거나 회복하는데 한하지 않는다. 목적물을 통상의 용도에 적합한 상태로 보존하기 위하여 지출한 비용도 포함된다.

임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대차가 종료한 때에 그 가액의 증가가 현저한 경우에 한하여 임차인이 지출한 금액이나 또는 그 증가액 중의 하나를 상환하여야 한다(제626조 2항). 임차인은 비용상환청구권에 관하여 유치권을 갖는다(제302조). 비용상환청구권의 규정은 강행규정이 아니다(제652조 참조).

건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속하거나 또는 임대인으로부터 매수한 부속물이 있는 때에는 임대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물매수청구권을 행사할 수 있다(제646조). 이는 형성권이다. 건물임차인의 채무불이행으로 임대차가 종료된 경우에는 부속물매수청구권은 인정되지 않는다. 임차인의 필요비․유익비의 상환청구권은 임대인이 목적물을 반환받은 날로부터 6개월 내에 행사하여야 한다(제654조, 제617조).

5. 임차인의 의무

임대인은 임대차기간 중 목적물을 사용․수익하는 데 필요한 상태를 유지해줄 의무를 부담한다(제623조). 임대인의 수선을 필요로 하는지 여부는 임차인이 목적물을 사용․수익할 수 없는 상태가 생길 정도에 따라 정한다. 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우, 임차인이 별 비용을 들이지 않고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용․수익을 방해할 정도가 아닌 때에는 임대인은 수선의무를 부담하지 않는다.

수선의무는 임대인의 책임 있는 사유로 임대물이 훼손된 경우뿐만 아니라 임대인에게 책임 없는 사유로 훼손된 경우에도 인정된다. 임대인의 수선의무는 특약을 면제될 수 있다. 다만 특약에 의한 수선의무의 면제는 그 범위를 명시하는 등의 특별한 사정이 없는 한 소규모의 수선에 국한된다. 가령 대파손에 대한 수리, 건물의 주요부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 않고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다.

임대인이 수선의무를 이행하지 않으면 계약의 해지할 수 있고 차임지급을 거절할 수 있다. 임차인이 임차목적물을 전혀 사용할 수 없는 경우에는 차임 전부의 지급을 거절할 수 있다. 사용․수익이 부분적으로 지장을 받고 있는 경우에는 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있다. 임대인이 임대물의 보존에 필요한 수선을 하려고 하는 때에는 임차인은 이를 거절하지 못한다(제624조). 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하고 임차인이 이로 인하여 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있다(제625조).

6. 보증금의 반환청구

보증금이란 부동산, 특히 건물의 임대차계약에 있어서 임차인의 채무를 담보하기 위하여 임차인 또는 제3자가 임대인에게 교부하는 금전이나 그 밖의 유가물을 말한다. 임차인의 청구원인은 임대차계약을 체결하고 보증금을 지급한 사실과 임대차가 종료한 사실이 있는 경우에 임대차 종료를 원인으로 한 임대보증금반환을 구하는 경우에는 기간만료 또는 해지 원인 등을 밝혀야 한다. 임차인의 부대청구로는 지연손해금을 구하는 경우에는 임대목적물을 인도한 사실을 입증하여야 한다.

기간만료로 종료되었다는 임차인의 주장에 대하여, 임대차가 종료 후에도 목적물을 계속 사용･수익하였고, 종료 후 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 않았다는 묵시의 갱신 항변이 필요하다. 다만, 주택임대차에서는 임차인만이 묵시의 갱신을 주장할 수 있다는 견해가 다수설이므로 주택임대인은 위 항변을 하지 못한다.

임차인이 반환을 구할 수 있는 보증금액은 목적물을 반환할 때까지의 연체차임과 관리비, 차임 상당의 부당이득금, 목적물의 훼손 등으로 인한 손해배상채무액 등을 공제한 잔액이므로, 임대인은 차임･관리비 약정 사실과 목적물 훼손사실 및 손해액을 주장･입증하여 공제 항변을 할 수 있다.

대항력 있는 주택임차인 또는 상가 임차인이라는 점과 임대차 목적물을 타에 양도하여 새로운 소유자가 임대인 지위를 승계하였다는 항변도 가능하다(주택임대차보호법 제3조 2항, 상가건물 임대차보호법 제3조 2항). 임대인의 보증금 반환 의무는 임차인의 목적물 반환 의무와 동시이행관계에 있다. 임대차가 종료하였지만 임대인이 보증금을 반환하지 않아서 임차인이 임차목적물을 점유하면서 사용․수익한 경우 그 점유는 불법점유라 할 수 없어 그로 인한 손해배상책임을 지지 않는다. 다만 사용․수익으로 인하여 실질적으로 얻은 이익이 있으면 부당이득으로서 반환하여야 한다. 이때 부당이득은 차임 상당액이다. 반면에 임차인이 임대차계약 종료 후 동시이행의 항변권을 행사하면서 임대차건물을 계속 점유하였으나 본래의 용도대로 사용․수익하지 않은 때에는 실질적 이득을 얻고 있다고 할 수 없으므로, 임차인의 부당이득반환의무는 성립하지 않는다.

Ⅱ. 주택임대차

1. 대항력

주택임대차보호법상 주택임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에게 효력이 생긴다(동법 제3조 1항). 즉 다음날 오전 0시부터 대항력이 생긴다. 가령, 甲이 乙소유의 주택에 관한 임대차계약에 따라 주택의 현관 열쇠를 넘겨받고(주택의 인도) 해당 주소지로 전임신고를 마쳤는데(주민등록), 며칠 후 乙이 그 주택을 丙에게 팔고 소유권이전등기를 마쳐주었더라도 甲은 丙에 대하여 乙과의 임대차계약에 따른 권리를 주장할 수 있다. 즉 丙은 계약기간 동안 甲에 대해서 주택을 비워 달라(주택의 인도)고 주장할 수 없으며, 임대차가 종료되면 甲은 乙에 대하여 보증금의 반환을 요구할 수 있다.

임차인이 가족과 함께 살면서 그 가족의 주민등록을 남겨둔 채 임차인만 일시적으로 주민등록을 다른 곳으로 옮긴 경우에도 그것은 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 할 수 없으므로 대항력은 그대로 유지된다. 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다.

주택의 인도와 주민등록이란 대항요건은 대항력의 취득시에만 일시적으로 구비하면 충분한 것이 아니다. 대항력의 유지를 위하여 계속 존속하여야 한다. 다만 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 임차주택의 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청하여, 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마친 경우에는 대항요건(동법 제3조 1항)을 상실한 때에도 대항력은 상실하지 않는다(동법 제3조의3), 임대차의 존속기간이 종료된 후에 임차권등기를 마치지 않는 상태에서 주민등록을 이전하면 그 즉시 대항력을 상실한다.

사례연구(가족 중 일부가 주민등록을 옮긴 경우에 대항력)
甲은 주택임대차계약을 체결하고 그의 배우자, 자녀들과 함께 입주하였으나 甲의 주민등록은 사업상의 필요에 의하여 다른 곳에 둔 채 그의 배우자만 주민등록전입신고를 하고 甲과 나머지 가족은 3개월 후에 전입신고를 하였다. 그런데 그 사이에 위 주택에 근저당권이 설정되었고 지금 경매절차가 진행 중에 있다. 甲은 경매절차의 매수인에게 주택임대차보호법상 대항력을 갖게 되는가?
주택임대차보호법 제3조 1항의 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다. 따라서 甲은 임차한 주택에 실제로 입주를 하였고 그의 배우자가 주민등록을 마쳤으므로 근저당권의 실행으로 위 주택을 경매절차에서 매수한 사람에 대하여 甲은 대항력을 주장할 수 있다(대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결).

주민등록은 임대차를 공시하는 것인 만큼 주택이 서 있는 올바른 토지의 지번에 전입신고를 하여야 한다. 가령 실제 지번이 ‘산 53의6’이나 등기부상의 지번인 ‘산53’과 일치하지 않는 ‘53의6’에 주민등록을 한 경우에는 주민등록이 유효한 공시방법이 아니다. 주민등록은 등기부상의 주택의 표시와 일치하여야 한다. 가령 부동산등기부상 동․호수 표시는 101동 403호인데 현관문 표시된 대로 101동 503호로 주민등록이 된 경우에는 주민등록을 공시방법으로서 유효하지 않다.

사례연구(현관문 표시대로 기재한 경우에 대항력)
乙은 甲소유 연립주택을 전세보증금 5,000만원에 임차하여 입주와 주민등록을 마쳤으나 주민등록 전입신고시 현관문에 표시된 대로 1층 202호로 기재하였다. 그런데 이것은 지하층을 고려하여 202호로 해두었던 것이고 연립주택 등기부상은 1층 102호로 등기되어 있다. 이 경우 을은 주택임대차보호법상의 대항력을 취득하는가?
신축 중인 연립주택 중 1층 소재 주택의 임차인이 주민등록 이전시 잘못된 현관문의 표시대로 1층 202호라고 전입신고를 마쳤는데, 준공 후 그 주택이 공부상 1층 102호로 등재된 경우, 주택임대차보호법상의 대항력이 없다. 따라서 乙의 주민등록은 그 임차주택에 관한 임대차의 유효한 공시방법을 갖추었다고 볼 수 없으므로 乙은 주택임대차보호법상의 대항력을 주장할 수 없다(대법원 1995. 8. 11. 선고 95다177 판결).

주택의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 대항력이 생긴 이후에 이해관계를 맺은 사람이 인도를 요구하여도 임차인은 그것을 거절하고 임차주택을 계속 사용․수익할 수 있다. 가령 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 갖춘 후 임차주택에 대한 소유권을 취득한 사람에게 임차권을 주장할 수 있다. 대항력이 생기기 전에 이해관계를 맺은 사람에 대하여는 대항하지 못한다. 즉 임차주택에 저당권설정등기 또는 가압류등기가 행하여진 뒤에 그 주택을 임차한 사람은 저장권실행 또는 가압류사건의 본안판결의 집행으로 그 부동산을 취득한 매수인(경락인)에게 임대차의 효력을 주장할 수 없다.

임차인이 대항력을 가지는 경우, 임차주택이 양도된 때에는 임차주택의 양수인(매매․증여․상속․경매 등으로 주택의 소유권을 취득한 사람)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다(동법 제3조 4항). 가령 주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖춘 후 임차주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계한 경우, 임대차보증금의 반환채무자도 부동산의 소유권과 함께 일체로서 양수인에게 이전되며, 그에 따라 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환채무는 소멸한다. 주택의 양수인이 임차인에게 임대차보증금을 반환하였더라도 이는 자신의 채무를 변제한 것에 불과하므로 주택의 양도인에게 보증금 상당액의 반환을 청구할 수 없다.

경매목적 부동산이 매각된 경우에는 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 소멸한다(동법 제3조의5 본문). 경매절차에서 주택의 소유권을 취득한 매수인은 주택임대차보호법상 임차주택의 양수인에 포함되지 않으므로 그 매수인에 대하여 임차권의 효력을 주장할 수 없다. 반면에 임차인이 甲이 주택에 대하여 대항력을 갖춘 후에, 乙 이 주택에 근저당권을 취득한 다음 甲이 그 주택에 전세권등기를 하였는데 乙의 경매신청으로 주택이 丙에게 매각되어 甲의 전세권이 경매로 인하여 소멸한 경우에도 甲의 주택임차권의 대항력은 그대로 존속한다(동법 제3조의5 단서).

주택의 임차인이 제3자에 대하여 대항력을 구비한 후에 임대주택의 소유권이 양도된 경우에는 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하게 되므로, 임대인의 임차보증금반환채무도 양수인에게 이전되는 것이다. 양수인이 임차보증금반환채무를 부담하게 된 이후에 임차인이 주민등록을 다른 곳으로 옮겼다 하여 이미 발생한 임차보증금반환채무가 소멸하는 것은 아니다.

대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 양수인이나 전차인이 인차인의 주민등록퇴거일로부터 주민등록법상의 전입신고기간 내에 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 점유를 계속하고 있다면, 비록 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 않고 동일성을 유지한 채로 존속한다.

사례연구(매수인이 보증금을 지급한 경우)
丙은 강제경매절차에서 甲소유의 주택을 매수하였는데, 주택에 거주하고 있는 임차인 乙이 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추고 있었으므로 임차보증금을 지급하고 주택을 인도받았다. 이 경우 丙은 원래의 임대인 甲을 상대로 임차보증금 상당의 금액을 구상할 수 있는가?
주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 구비한 후 임차주택의 소유권이 양도된 경우, 그 양수인이 임대인의 지위를 승계한다(동법 제3조 4항). 따라서 임차보증금반환채무는 주택의 소유권과 함께 양수인에게 이전하므로 양수인이 임차인에게 임차보증금을 반환하였더라도 이는 자신의 채무를 변제한 것에 불과하다. 그 결과 경매절차에서 주택을 매각받은 丙은 대항력 있는 임차인 乙에게 지급한 주택임차보증금에 대하여 원래의 임대인 甲에게 그 반환을 청구할 수 없다.

2. 존속보장

임대차기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다(주택임대차보호법 제4조 1항 본문). 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다(동법 제4조 1항 단서).

임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다(동법 제6조의3 1항 본문). 다만 ① 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, ② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, ③ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, ④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우, ⑤ 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우, ⑥ 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우, ⑦ 임대인이 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소유기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우나 건물이 노후․훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 등의 사유로 목적 주택의 전부는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우, ⑧ 임대인(직계존속․직계비속 등)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우, ⑨ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우에는 갱신거절을 할 수 있다(동법 제6조의3 1항 단서).

임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다(동법 제6조의2 2항). 갱신요구에 따라 갱신된 임대차에 대하여 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 이 경우 임대차의 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다(동법 제6조의3 4항). 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다(동법 제6조의3 3항).

임대인이 목적 주택에 실제 거주를 사유로(동법 제6조의3 1항 8호) 임차인의 갱신요구를 거절하였는데, 갱신요구가 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우, 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다(동법 제6조의3 5항). 임대인의 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 있는 때에는 그 예정액으로 한다. 갱신거절 당시 손해배상액의 예정에 관한 합의가 없는 때에는 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다)의 3개월분에 해당하는 금액, 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액, 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액 중 큰 금액으로 한다(법 제6조의3 6항).

임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않는 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다(동법 제6조 1항 전문). 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 또한 같다(동법 제6조 1항 후문). 그러나 묵시적 갱신은 2기분의 차임액 이르도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 때에는 인정되지 않는다(동법 제6조 3항).

묵시의 경신의 경우, 임대차의 존속기간은 2년으로 본다(동법 제6조 2항). 다만 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생한다(동법 제6조의2). 대항력과 우선변제권을 갖춘 임대차계약이 갱신된 경우에도 종전 보증금의 범위 내에서는 최초 임대차계약에 의한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다.

3. 차임․보증금의 증감청구권

당사자는 약정한 차임(임차료)이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 않게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있는 후 1년 이내에는 하지 못한다(주택임대차보호법 제7조 1항). 그러나 ‘증액’의 경우에는 일정한 제한이 있다. 즉 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만 특별시․광역시․특별자치시․도 및 특별자치도는 관한 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다(동법 제7조 1항). 한편 임차인이 증액비율을 초과하여 차임 또는 보증금을 지급한 경우에는 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당금액의 반환을 청구할 수 있다(동법 제10조의2). 차임․보증금 증감에 관한 규정(제7조)은 임대차계약의 존속 중 당사자 한쪽이 약정한 임차료 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는다.

보증금의 전부 또는 일부를 월단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액이 은행법에 의한 금융기관에서 적용하는 대출금리 및 대통령령이 정하는 비율(연 1할)을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다(동법 제7조의2, 시행령 제9조).

사례연구(월차임 전환)
甲이 乙의 주택에서 보증금 5천만원으로 임차하여 살다가 乙월 요구로 월세로 전환하는 경우에 월 얼마의 임대료를 지급하여야 하는가?
월차임 전환 시 산정률의 제한은 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환되는 경우에는 그 전환되는 금액에(법 제7조의2) 연 1할(동 시행령 제9조)을 곱하여 계산한다. 따라서 5,000만원×0.1%÷12개월 = 41만6천원이다.

4. 보증금의 우선변제권

주택임차인이 대항력을 위한 요건(주택인도와 주민등록)을 갖추고 임대차계약증서에 ‘확정일자’를 받은 경우, 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(동법 제3조의2 2항). 이는 주택임차인에게 부동산 담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지다. 따라서 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들 상호간에는 대항요건과 확정일자를 최종적으로 갖춘 순서대로 우선변제 받을 순위를 정하게 된다. 확정일자는 주택소재지의 읍․면사무소, 동 주민센터, 지방법원 또는 그 지원 등이 부여한다(동법 제3조의6). 확정일자를 갖춘 임차인에게 우선변제적 효력이 생기는 정확한 시기는 확정일자를 주택의 인도와 주민등록을 마친 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우에는 대항력과 마찬가지로 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터이다. 대항력의 요건이 구비된 뒤에 확정일자를 받은 경우에는 확정일자를 받은 즉시 발생한다.

주택임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 후에 임대차계약이 갱신되더라도 대항력과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있다. 은행 등의 기관이 대항요건(법 제3조 1항)과 확정일자, 임차권등기명령 또는 건물임대차등기를 통해 보증금의 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약을 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다(동법 제3조의2 7항). 다만 우선변제권을 승계한 금융기관 등은 임차인이 대항요건을 상실한 경우, 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 말소된 경우 또는 임대차등기(민법 제621조)가 말소된 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없다(동법 제3조의2 8항).

사례연구(근저당권자와 주택임차인의 배당순위)
甲은 乙의 주택을 보증금 1억원에 임차하여 입주하면서 같은 날 주민등록전입신고를 하고 확정일자를 받았다. 그런데 乙은 그 다음 날 丙은행으로부터 1억원을 대출받으면서 주택과 대지에 근저당권을 설정하였다. 그 후 乙이 丙은행의 대출금을 변제하지 않아서 丙은행이 주택과 대지에 대해 경매를 신청하여 丁에게 매각되었다. 이 경우 근저당권자 丙과 주택임차인 甲의 배당순위는 어떻게 되는가?
주택임대차보호법 제3조의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다는 것은 다음 날 오전 0시부터 대항력이 생긴다는 의미다. 주택임차인의 입주, 주민등록, 확정일자보다 근저당권자의 근저당권설정등기가 하루 늦은 경우 주택임차인이 우선하여 배당받는다(대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결). 임차인 甲의 배당순위는 제3조의 요건을 갖춘 다음 날 오전 0시부터 발생하고 근저당권자인 丙의 배당순위는 설정일이다. 즉 甲이 위 요건을 갖춘 다음 날이 되므로 근저당권자 丙보다 임차인 甲이 선순위의 배당권자가 된다.

5. 임차권등기명령

임대차가 종료되더라도 보증금을 반환받지 못하면 임차인은 대항력과 우선변제권을 잃을 염려 때문에 이사를 해야 할 사정이 있어도 하지 못하게 된다. 주택임대차보호법은 이러한 임차인을 보호하기 위하여 임차권등기명령 제도를 마련하고 있다.

임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우, 임차인은 신청서에 일정사항을 적어 임차주택의 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다(법 제3조의 1항). 임차권등기명령이 집행되어 임차권등기가 있게 되면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득한다(동법 제3조의3 5항). 다만 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건(주택의 인도와 주민등록)을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않는다(동법 제3조의3 5항 단서).

임차권등기명령에 의하여 임차권등기가 첫 경매개시결정등기 전에 마쳐진 경우, 주택임차인은 ‘저당권․전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정 등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자’에 준하여(민사집행법 제148조 4호). 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 수 있다. 물론 임차권등기명령에 의한 임차권등기가 첫 경매개시결정등기 후에 마쳐진 경우에는 임차인이 배당요구를 하여야 배당을 받을 수 있다(민사집행법 제148조 2호, 제88조 1항). 한편 임대인의 임대차보증금 반환의무는 임차권등기명령에 의한 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무이다.

6. 보증금 중 일정액의 보호

주택에 대한 경매신청의 등기 전에 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 때(동법 제3조 1항)에는 임대차계약증서에 확정일자를 받지 않은 경우에도 보증금 중 일정액을 다른 담보권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다(동법 제8조 1항). 이는 임차보증금이 소액이라 하더라도 임차인에게는 큰 재산이므로 사회보장적 고려에서 인정한 것이다. 다만 보증금 중 일정액의 범위와 기분은 주택가액(대지의 가액 포함)의 2분의 1을 넘지 못한다(동법 제8조 3항 단서).

우선변제를 받을 수 있는 보증금 중 일정액의 범위(동법 제8조 3항, 동법 시행령 제10조 및 제11조)는 ① 서울특별시에서는 1억5천만원 이하인 경우에 5천만원, ② 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외)․세종특별자치시․용인시․화성시․김포시에서는 1억3천만원 이하인 경우에 4천300만원, ③ 광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외)․안산시․광주시․파주시․이천시․평택시에서는 보증금 7천만원 이하인 경우에 2천300만원, ④ 그 밖의 지역에서는 보증금 6천만원 이하인 경우에 2천만원까지 대항력(주택의 인도와 주민등록전입신고)을 갖춘 경우에는 우선변제를 받을 수 있다. 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 보증금액이 많아 소액임차인에 해당하지 않았지만 그 후 새로운 임대차계약에 의하여 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당된 경우에, 그 임대차계약이 무효라는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 임차인은 소액임차인으로 보호받을 수 있다.

하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합산한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 2분의 1에 해당하는 금액을 기준으로 각 임차인의 보증금에 비례하여 분할한다(동법 시행령 10조 3항). 한편 임차등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택 또는 임차권등기가 된 주택을 그 등기 이후에 임차한 임차인에게는 소액보증금에 대한 우선변제권이 인정되지 않는다(동법 제3조의3 6항, 제3조의4 1항).

사례연구(소액임차인의 보호)
乙은 서울 소재 주택을 보증금 1억원에 임차하여 주민등록을 마치고 입주하여 거주하고 있다. 최근 등기부등본을 확인해보니 乙이 입주하기 전에 임차인 甲이 임차권등기명령에 의한 임차권등기를 해놓고 이사한 것을 알게 되었다. 지금 주택은 근저당권자에 의한 경매절차가 진행 중인데, 이 경우 乙은 주택임대차보호법상의 소액임차인으로서 보호받을 수 있는가?
임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 마쳐진 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금에 대하여 우선변제를 받을 권리가 없다(동법 제3조의3 6항). 주택임차권등기명령에 의하여 주택임차권등기를 마친 임차인을 보호하기 위하여 주택임차권등기가 마쳐진 주택에 대하여는 소액임차인의 최우선변제권을 인정하지 않고 있다. 그러므로 乙은 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 된 주택을 임차하였으므로 소액임차인으로서의 최우선변제권을 행사할 수는 없다. 다만 확정일자를 갖추고 있는 경우에는 그 순위에 따라서 우선변제권을 행사할 수 있다.

7. 주택임대차계약의 신고

주택임대차계약 당사자는 보증금이 6천만원을 초과하거나 월차임이 30만원을 초과하는 주택임대차계약을 체결한 경우, 그 보증금 또는 차임 등을 임대차계약의 체결일부터 30일 이내에 주택소재지를 관할하는 신고관청에 공동으로 신고해야 한다(부동산거래 신고 등에 관한 법률 제6조의2, 동 시행령 제4조의3 1항). 임대차계약 당사자 중 한쪽이 신고를 거부하는 경우에는 다른 한쪽이 단독으로 신고할 수 있다(동법 제6조의5 2항). 다만 임차인이 주민등록법에 따라 전입신고를 하는 경우, 제1항에 따른 주택임대차계약 신고를 한 것으로 본다(동법 제6조의5 1항).

임대차계약 당사자가 주택임대차계약 체결을 신고한 후 해당 주택임대차계약의 보증금, 차임 등 임대차 가격이 변경되거나 임대차계약이 해제된 때에는 변경 또는 해제가 확정된 날부터 30일 이내에 해당 신고관청에 공동으로 신고해야 한다(동법 제6조의3 1항). 만일 임대차계약 당사자 중 한쪽이 신고를 거부하는 경우에는 다른 한쪽이 단독으로 신고할 수 있다(동법 제6조의3 3항). 신고의 접수를 완료한 때에는 주택임대차보호법 제3조의6 1항에 따른 확정일자를 부여한 것으로 본다(동법 제6조의5 3항). 단, 임대차계약서가 제출된 경우로 한정한다.

사례연구(확정일자늘 받은 경우)
甲이 A은행으로부터 1천만원을 융자받으면서 그의 X주택에 1번 저당권을 설정했다. 그 후 乙이 X주택에 보증금 5천만원을 주고 임차함과 동시에 전입신고를 했다. 한 달 후에 甲이 B은행으로부터 5천만원을 융자받으면서 2번 저당권을 설정했다. 그런데 甲이 B은행에 융자금을 받지 못해 X주택이 6천만원에 경락되었다. 이 경우에 경락대금은 누구에게 배당되는가? 만약 乙이 전입신과와 동시에 임대차계약서에 확정일자를 받았다면 어떠한가?
A은행이 1천만원을 먼저 배당받고 나머지 5천만원은 B은행이 배당받는다. 이 경우에 乙은 대항력을 상실하게 되어 임차주택에서 퇴거해야 한다. 만약 乙이 전입신고와 더불어 확정일자를 받았다면 A가 배당을 받을 후에 B보다 먼저 5천만월을 배당받을 수 있다.

Ⅲ. 상가건물 임대차

1. 상가건물 임대차의 적용 범위

상가건물 임대차보호법은 보증금액이 ① 서울시에는 9억원 이하, ② 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역 및 부산광역시는 6억9천만원 이하, ③ 광역시․세종특별자치시․파주시․화성시․안산시․용인시․김포시․광주시는 5억원4천만원 이하, ④ 그 밖의 지역은 3억7천만원 이하인 상가임대차에 적용된다(동법 2조 1항, 시행령 2조 1항).

보증금액을 산정하면서 보증금 이외에 월차임이 있는 경우에는 월차임에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산한다(시행령 제2조, 2항, 3항). 다만 제3자에 대한 대항력(법 제3조), 계약갱신요구권(법 제10조 1항, 2항, 3항 본문), 권리금(법 제10조의3~제10조의5), 차임연체와 해지(법 제10조의8)에 관하여 규정은 위 보증금액을 초과하는 상가 임대차에도 적용된다(법 제2조 3항).

2. 대항력

사례연구(상가 임대차의 대항력)
甲은 乙소유의 상가건물을 보증금 1억원, 임대차기간 2년으로 정하여 임차하고, 보증금을 모두 지급한 후 상가건물을 인도받아 스낵코너를 운영하면서 2020.1.10. 임대차계약서에 확정일자를 받고 2020.1.15. 상호를 ‘찜질여행스낵’, 사업의 종류 및 종목을 ‘잡화소매업’으로 하는 사업자등록까지 마쳤다. 乙은 丙은행으로부터 1억원을 대출받으면서 2020.3.10. 그 상가건물에 채권최고액 1억 2천만원으로 하는 근저당권을 설정해 주었다. 한편 甲은 乙의 동의를 얻어 2020.10.30. 丁에게 상가건물을 전대, 인도해 주고 자신의 스낵코너 영업을 그만두었고 현재 丁이 사업자등록을 하지 않은 채 스낵코너를 운영하면서 甲에게 차임 월 100만원을 지급하고 있다. 그런데 乙이 丙에게 채무를 변재하지 않자 丙의 경매신청으로 상가건물이 戊에게 매각되었다. 이 경우 丁은 戊에게 상가임대차의 효력을 주장할 수 있는가?
상가건물 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 대항력과 우선변제권을 가지려면 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고 관할 세무서장으로부터 확정일자를 받아야 한다. 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차 건물의 전대차 등으로 해당 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우에는 그 사업자등록을 부가가치세법 및 상가건물임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없다. 이 경우 임차인이 상가건물임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하여야 한다(대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결).
따라서 丁이 자신의 명의로 상가건물에 대하여 사업자등록을 하지 않았고 경매로 임차건물이 매각되면 임차권은 소멸하므로(법 제8조), 丁은 경매로 상가건물의 소유권을 취득한 戊에 대하여 임대차의 효력을 주장할 수 없다.

상가임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 ‘건물의 인도’와 부가가치세법, 소득세법 또는 법인세법에 따른 ‘사업자등록을 신청’하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다(제3조 1항). 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재와 내용을 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이다. 사용자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지는 일반 사회통념상 사업자등록을 통해 건물에 관한 임대차의 존재와 내용을 인식할 수 있는가에 따라 판단하여야 한다. 임차건물의 양수인(증여․매매․상속․경매 등으로 상가건물의 소유권을 취득한 사람)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다(동법 제3조 2항).

3. 보증금의 회수

상가임차인이 건물의 인도 및 사업자등록을 갖추고(동법 제3조 1항) 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받으면 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때 임차건물(임대인 소유의 대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(법 제5조 2항). 임차인이 임차건물을 양수인에게 인도하지 않으면 보증금을 받을 수 없다(법 제5조 3항).

4. 임차권등기명령

임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우, 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원 등에 임차권등기명령을 신청할 수 있다(동법 제6조 1항). 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 임차인은 대항력(법 제3조 1항)과 우선변제권(법 제5조 2항)을 취득한다. 다만 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지된다. 임차권등기 이후에는 대항요건(건물의 인도와 사업자등록)을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다(법 제6조 1항).

임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마친 건물(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 해당 부분에 한한다) 또는 임차권등기(민법 제621조)가 된 건물을 그 등기 이후에 임차한 임차인은 보증금 중 일정액(제14조)을 다른 담보물권자보다 우선변제를 받을 권리가 없다(동법 제6조 6항, 제7조 1항).

5. 보증금 우선변제권의 승계

은행 등의 금융기관이 대항요건(법 제3조 1항)과 확정일자, 임차권등기명령 또는 건물임대차 등기를 통해 보증금의 우선변제권(법 제5조 2항, 제6조 5항, 제7조 1 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다(법 제5조 7항). 다만 우선변제권을 승계한 금융기관 등은 ① 임차인이 대항요건을 상실한 경우, ② 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 말소된 경우, ③ 임차권등기(민법 제621조)가 말소된 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없다(법 제5조 8항). 금융기관 등은 우선변제권을 행사하기 위해서는 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다(법 제5조 9항).

6. 경매에 의한 임차권의 소멸 등

임차권은 임차건물에 대하여 민사집행법에 따른 경매가 실시된 경우에는 그 임차건물이 매각되면 소멸하지만 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 소멸하지 않는다(법 제8조).

7. 소액보증금 중 일정액의 우선변제권

임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 ‘경매신청의 등기 전’에 상가를 인도받고 사업자등록을 하여야 한다(동법 제14조 1항).

우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위는 임대건물가액(대지격 포함)의 2분의 1을 최고한도로 하여, 보증금액이 ① 서울시에서는 6천500만원 이하인 경우에 2천200만원까지, ② 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역은 5천500만원 이하인 경우에 1천900만원까지, ③ 광역시․안산시․용인시․파주시․광주시는 3천800만원 이하인 경우에 1천300만원까지, ④ 그 밖의 지역은 3천만원 이하인 경우에 1천만원까지이다(법 제14조 3항, 시행령 6조, 제7조).

8. 임대차기간․계약갱신청구권 등

당사자가 임대차기간을 정하지 않거나 1년 미만으로 정한 경우에 그 기간을 1년으로 본다. 다만 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다(동법 제9조 1항). 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다(동법 제9조 2항). 임차인의 차임연체액이 3기분의 차임액에 이른 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다(법 제10조의8). 이는 보증액에 관계없이 모든 상가임대차에 적용된다(법 제2조 3항).

임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만 ① 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, ② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, ③ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, ④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우, ⑤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우, ⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우, ⑦ 임대인이 임대차계약 체결 당시 공사 시기 및 소요 기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우나 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실 되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우와 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우의 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우, ⑧ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우에는 계약갱신을 거절할 수 있다(동법 제10조 1항).

임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다(법 제10조 2항). 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다(묵시의 갱신). 다만 차임 또는 보증금의 증액청구는 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다(시행령 4조). 차임의 증액이 있은 후 1년 이내에서는 하지 못한다(법 제10조 3항). 계약갱신요구권은 법령이 정하는 보증금액을 초과하는 상가임대차에도 인정된다(동법 제2조 3항). 보증금액과 무관하게 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 임차인의 계약갱신청구권이 인정된다(법 제10조 1항, 2항, 3항 본문).

임대인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우 임대차의 존속기간은 1년으로 본다(법 제10조 4항). 이것은 임대차 갱신제도와는 그 취지와 내용을 달리하므로 임차인의 갱신 요구권에 관하여 전체 임대차기간을 10년으로 제한하는 제10조 2항은 묵시적 갱신에 적용되지 않는다. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생긴다(법 제10조 5항).

9. 권리금

사례연구(권리금)
甲은 乙에게 지하실을 3년 기한으로 얻어 카페를 차리며 시설비, 광고비 등으로 상당한 돈을 들였다. 甲은 열심히 경영하여 성업 중이었으나 건강이 나빠 도저히 이를 계속할 수 없게 되었다. 그래서 카페를 丙에게 넘기고 권리금 1억원까지 받았다. 기한이 되어 乙은 丙에게 지하실을 내놓으라고 한다. 丙은 권리금을 받을 수 있는가?
丙이 甲에게 지급한 권리금 1억원은 乙에게 반환 청구할 수 없다. 임대차관계가 종료된 경우에 임차인 乙은 물론 甲으로부터 임차권을 양수받은 丙은 甲에게 권리금의 반환을 청구할 수 없다.

권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에 영업을 하는 사람 또는 영업을 하려는 사람이 영업시설․비품․거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형․무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다(동법 제10조의3 1항).

영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니다. 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 사람이 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다(동법 제10조의3 2항). 권리금 계약은 임대차계약이나 임차권양도계약 등에 수반되어 체결되지만 임대차계약 등과는 별개의 계약이다.

권리금은 임대차 목적물이 가지는 장소적 이익이나 특정 점포의 영업상의 명성등의 대가로서 지급되는 것이기 때문에 임대차가 종료된 때에 그 반환을 청구할 수 없다. 임차인이 권리금을 임대인에게 지급한 경우, 그 유형․무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 권리금의 반환의무를 지지 않으며, 임차인은 새로운 임차인으로부터 회수할 수 있을 뿐이다. 다만 임대인이 임대차의 종료에 즈음에 그 재산적 가치를 다시 양수한다든지 권리금 수수 후 일정한 기간 이상 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용하기로 약정하였는데, 임대인의 사정으로 중도 해지되어 약정기간 동안 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있을 경우에는 임대인은 권리금 전부 또는 일부의 반환의무를 진다.

임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유(동법 제10조 1항)가 있는 경우를 제외하고는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차가 종료할 때까지 다음과 같은 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 신규임차인이 되려는 사람으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안된다. ① 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람으로부터 권리금을 받는 행위, ② 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람으로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, ③ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, ④ 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람과 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 등이다(동법 제10조의4 1항). 다만 ① 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람이 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, ② 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람이 임차인의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, ③ 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, ④ 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우에는 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람과 임대차계약의 체결을 거절할 수 있다(법 제10조의4 2항).

임대인이 권리금 회수기회 보호에 관한 규정을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다(법 제10조의4 3항). 이러한 임차인의 임대인에 대한 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸한다(법 제10조의4 4항). 임차인은 임대인에게 자신이 주선한 신규임차인이 되려는 사람의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다(법 제10조의4 5항).

10. 차임․보증금의 증감청구권

사례연구(차임증액 청구)
甲은 자신의 상가건물을 임대차보증금 5천만원, 임대차기간 2015.3.1부터 2022.2.28까지, 월 차임 100만원으로 정하여 乙과 임대차계약을 체결하면서, 甲이 일방적으로 차임을 인상할 수 있고 乙은 이의를 할 수 없다고 약정하였다. 임대인 甲이 일방적으로 차임을 인상할 수 있다는 약정은 유효한 것인가?
상가건물임대계약에 있어서 임대차기간 중에 당사자의 한쪽이 차임을 변경하고자 할 때에는 상대방의 동의를 얻어야 하고 그 동의가 없는 경우에는 상가건물임대차보호법 제11조에 의하여 차임의 증감을 청구하여야 한다.
임대인이 일방적으로 차임을 인상할 수 있고 상대방은 이의를 할 수 없다고 약정하였다 하더라도 이는 편면적 강행규정인 법 제11조에 위반한 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로 효력이 없다(법 제15조).

약정한 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세공과금 ․ 그 밖의 부담의 증감이나 감염병의 예방 및 관리에 관한 법률에 따른 제1급 감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 않게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다(법 제11조 1항 본문). 그러나 ① 차임 또는 보증금을 증액하는 경우, 청구 당시의 차임․보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다(법 제11조 1항 단서, 시행령 제4조). ② 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못한다(법 제11조 2항). 이를 초과하여 지급하기로 하는 차임 등에 관한 약정은 증액비율을 초과하는 범위 내에서 무효이고(법 제15조), 임차인은 초과 지급된 차임 등에 대해 부당이득으로 반환을 청구할 수 있다.

차임․보증금의 증감청구에 관한 규정(법 제11조)은 임대차계약의 존속 중 당사자 한쪽이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 경우에 한하여 적용된다. 임대차계약이 종료한 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우에는 적용되지 않는다.