세금 소득세법[양도소득세]상 거주요건과 세대의 범위

[오베론]

박상용

부동산컨설턴트
전문분야 : 아파트, 세무, 법률

국내에 거주하는 거주자로서 주택을 임차할 때의 대항력과 주택을 청약할 때 세대의 범위, 주택을 보유 및 양도할 때의 세대의 범위와 실 거주요건이 일반인들이 이해하기에는 혼선되는 부분이 많아 각 법률과 판례에 따른 주민등록 전입과 실 거주요건• 세대의 범위 등을 살펴보고자한다.

★소득세법[양도소득세]상 거주요건과 세대의 범위

 

■법제89조와 법 시행령154조1항의 1가구 1주택 비과세요건은 1가구 1주택을 거주자가 그 배우자를 포함한 세대원이 구성하는 가족이 3년이상보유[서울·과천·5대 1기신도시는 보유중 2년이상 거주요건추가]하고 매도하면 6억원이하에대해 양도소득세를 비과세해준다. 이 경우 거주요건은 주민등록전입보다 실 거주한 요건이며 혼인이나 부모부양[남60세, 여 55세]을 위해 1가구 2주택이된 경우는 혼인신고일이나 합가일로 2년이내 1가구 2주택중 1주택의 매도는 1가구 1주택의 양도로 간주한다.

다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

1. 「임대주택법」에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년이상인 경우

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.
가. 주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우
나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.
다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.
3. 1년이상 거주한 주택을 기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우

■1세대란 거주자와 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 하나의 세대를 말한다.[영154 ①]

1.세대의 판정은 주민등록표에 의하되, 주민등록이 실제 거주내용과 다른 경우에는 실제 거주내용에 따른다.

2.부부는 주민등록상 따로 세대를 구성하더라도 1세대로 본다[통칙89-2]
 생계를 같이하는 가족의 범위에는 거주자와 동일한 주소 또는 거소에서 실질적으로 생계를 같이하는 자로서 거주자와 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 말한다[영154 ⑥].

3.장인, 장모, 처남, 처제, 사위, 며느리도 동일한 주소 또는 거소에서 실질적으로 생계를 같이하는 경우에는 1세대를 구성하는 가족의 범위에 포함된다. 반면 형제ㆍ자매의 배우자(동서)나 직계존속의 형제ㆍ자매[고모, 숙부] 등은 같은 주택에 살더라도 가구에 포함되지 않는다.

 

■배우자가 없는 때에도 1세대로 보는 경우가 있다. 즉 거주자의 연령이 30세 이상인 경우와 배우자가 사망하거나 이혼한 경우, 또한 소득세법의 규정에 따른 소득이 국민기초생활보장법의 규정에 따른 최저생계비 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택과 부수토지를 유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우[단, 미성년자를 제외하되,  미성년자의 결혼 가족의 사망 등으로 불가피한 경우를 포함]

[소득세법상은 30세미만으로 미혼이거나 30세미만으로 소득이 없으면 타 주소지의 단독세대주로 보지않고 부모세대의 세대원으로 간주한다.][영154②].

 

■주택의 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 다음 각 호의 기간을 통산한다. [법제95조8항]

1. 거주하거나 보유하는 중에 소실·도괴·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간

2. 비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 해당 주택에 대한 거주기간 및 보유기간

 

■주민등록상으로는 동일 세대원으로 등재되어 있다하더라도 사실상 따로 거주하고 있고 생계를 같이 하지 아니하면 동일 세대원으로 보지 않는다. 또한 주민등록이 등재되어 있지 않더라도 실제 거주하였다는 증빙을 할 수 있으면 거주요건이 충족된다. 다만, 이들 경우에는 납세자가 객관적인 증빙자료를 첨부하여 생계를 같이 하고 있지 않다는 사실을 입증하여야 한다

 

■주민등록지와 실거주지가 상이한 경우 동일세대 여부의 사례
청구인은 쟁점주택(A) 양도당시 B주택에 주민등록이 등재되어 있으나 양도일로부터 소급하여 3년 이상을 쟁점주택에 거주하였고, 청구인의 자[子] 甲[쟁점주택 외의 1주택 별도 소유]은 양도당시 쟁점주택에 주민등록이 등재되어 있으나 청구인과 생계를 같이 하지 아니한 별도의 세대로서 C아파트 등에 거주한 사실이 확인되므로 처분청이 쟁점주택의 양도에 대하여 청구인이 쟁점주택에 2년이상 거주하지 아니하였거나 甲과 동일세대원이라고 보아 1세대 1주택의 비과세를 배제하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단하였다.

 

거주 증빙자료로 천주교 교적증명서·교무금 영수증, 주택관리비·도시가스비 납입영수증, 현대백화점의 회원주소변경자료, 아파트 입주자기록카드, 현대해상화재보험·교보생명보험의 고객정보자료, 상현연세내과의 병원진료자료, 인근주민 3인의 확인서 등을 제출하엿다. [국심 2005서4197, 2006.4.17]

 

■한 주소지에 부자[父子]가 각각 세대를 구성한 경우 1층과 2층, 한울타리내 2동의 주택 등 물리적으로 출입과 주방·거실 등이 독립된 경우 한주소지에서 2세대로의 인정이 가능하다.

 

■거주자와 비거주자에 따른 과세상 차이점

현행 소득세법은 외국국적이나 영주권의 취득과 상관없이 국내 가족 및 자산의 유무 등 생활의 근거에 따라 거주자와 비거주자로 구별하여 과세하고 있다. 즉, 한국인도 비거주자가 될 수 있다는 말이다. 다만 외교관이나 국내법인 해외파견 또는 항공승무원 등 직업 때문에 외국에 체류하는 이들은 거주자로 간주된다. 

1.비거주자가 거주자로 되는 시기: [1. 국내에 주소를 둔 날, 2. 국내에 주소를 가진 것으로 보는 사유가 발생한 날, 3. 국내에 거소를 둔 기간이 1년이 되는 날]

2.거주자가 비거주자로 되는 시기: [1. 거주자가 주소 또는 거소의 국외이전을 위하여 출국하는 날의 다음날, 2. 국내에 주소가 없는 것으로 보는 사유가 발생한 날의 다음날] 

3.과세상 차이점 [양도소득세]: 거주자는 국내자산 및 국외자산 모두에 대하여 납세의무를 지고, 비거주자는 국내 자산에 대해서만 납세의무를 갖는다. 양도소득세의 계산은 거주자와 비거주자의 구분은 없지만 1가구1주택 비과세, 일시적2주택 비과세 등의 규정은 거주자에게만 적용된다.

 

예를 들어 A가족이 사업차 해외로 출국하면 다음날 국적은 한국인 이지만 거주자에서 비거주자로 바뀌기 때문에 출국 이후에 구입하는 주택은 1가구1주택 비과세 혜택을 받을 수 없다.

4.해외에 이민을 가거나 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 해외에서 체류해야 하는 경우 양도세 비과세를 받을 수 있다. 이 때 가구원 전원이 출국해야 한다. 가구원 중 일부만 출국하고 나머지는 국내에 남아 있으면 특례 혜택을 적용받지 못한다.

 

다만, 출국 전이라도 해외이주신고를 하고, 해외이주신고 확인서 발행일로부터 1년

이내에 가구 전원이 출국하는 조건으로 보유 중인 주택을 파는 경우 비과세 혜택을 받을 수 있다. 종전에는 양도 시기와 상관없이 양도세 비과세를 받을 수 있지만 법이 개정돼 2006년 2월 9일 이후 해외로 출국한 경우 2년 안에 집을 팔아야 한다.

 

■거주자가 배우자 또는 동일 세대원인 가족으로부터 증여받는 경우
거주자가 배우자 또는 동일 세대원인 가족으로부터 증여받은 주택 1채를 양도한 경우로서 양도일 현재에도 동일 세대원인 경우 증여자의 보유기간과 수증자의 보유기간을 합산하여 3년 이상(서울·과천·5대 신도시 소재 주택의 경우에는 2004년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 보유기간 3년 이상 및 거주기간 2년 이상)이고 양도 당시 증여자, 수증자, 세대원 명의로 다른 주택이 없으면 1세대 1주택으로 보아 양도소득세가 비과세 된다.

■배우자 이월과세 [소득세법 제97조제4항]
거주자가 배우자로부터 증여받은 주택을 양도하는 경우, 세금의 부당한 감소가 없더라도 양도일부터 소급하여 5년 이내에 배우자로부터 증여받은 주택의 취득가액은 당해 배우자의 취득당시 기준시가 또는 실지거래가액으로 계산하며[신고 납부의무자는 수증받은 거주자], 증여받은 후 5년 이내에 양도하는 경우라도, 1가구1주택세대로서 부부가 동일 세대원인 경우에는 증여자와 수증자의 보유 등을 합해 보유기간이 3년 이상[서울·과천·5대 신도시 소재 주택의 경우에는 보유기간 3년 이상 및 거주기간 2년 이상]이고, 양도 당시 수증자(배우자)와 그 세대원 명의로 다른 주택이 없으면 양도소득세가 비과세 된다.

 

양도당시 이혼에 의하여 부부관계가 소멸된 경우에는 당해 재산을 증여받은 날부터 보유기간이 3년 이상(서울·과천·5대 신도시 소재 주택의 경우에는 보유기간 3년 이상 및 거주기간 2년 이상)이고, 양도 당시 수증자(배우자)와 그 세대원 명의로 다른 주택이 없으면 양도소득세가 비과세 된다. 

 
■부당행위부인규정[세금의 부당한 감소가 있는 경우 적용]

배우자가 아닌 특수관계인인 양도자[예:아들]가 동일 세대원인 가족[예:아버지]으로부터 주택 1채를 증여 받은 후에 그 증여받은 주택을 양도한 경우, 부담한 양도소득세와 증여세의 합이, 원래 증여자가 양도하엿다고 가정할 경우의 양도소득세보다 적다면 신고·납부의무자는 증여자인 아버지가 되고 증여자인 아버지의 취득가액으로 양도차익을 산정한다.

 

그러나 1가구 1주택으로서 증여시와 양도 당시 증여자와 수증자가 동일 세대원이면, 증여자의 보유기간과 수증자의 보유기간을 합하여 3년 이상 보유[서울·과천·5대신도시소재주택의 경우에는 보유중 2년 이상 거주]이고, 양도 당시 증여자, 수증자, 세대원 명의로 다른 주택이 없으면 1세대 1주택으로 보아 양도소득세가 비과세 된다[재일46014-113, 1997.1.22][박상용]

★종합부동산세 세대의 범위[2006년 신설]

 

￭ 본인 및 배우자와 동일한 주소에서 생계를 같이 하는 직계존비속(배우자포함)·형제자매
  -취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편에 따른 일시 퇴거자는 동일세대이다.
￭ 배우자가 없는 경우에도 다음의 별거하는 독립된 생계유지자는 각각 1세대로 간주한다.
  -민법상 30세 이상인 경우, 배우자가 사망하거나 이혼한 경우
  -소득이 최저생계비 수준 이상으로서 소유하는 주택·토지를 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우[예외적으로 미성년자는 제외하나 미성년자의 결혼, 가족의 사망 등으로 부득이하게 1세대를 구성하는 경우는 인정]
￭ 합가주택:혼인 또는 60세이상(女55세이상)의 직계존속을 봉양하기 위해 혼인(합가)한 날부터 2년간은 세대합산 유예하므로 혼인 또는 합가한 자별로 각각 1세대로 봄
  - 혼인(합가)한 날부터 2년 동안은 각각 1세대로 간주 [야탑에 사는이: 박상용]

★주택 임대차보호법상의 대항력과 우선변제권

 

■대항력의 발생
①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.[주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건]
그러나 대항력보다 선순위의 권리에는 대항할 수 없는 것으로 선순위의 저당권으로 인한 경매나 선순위의 환매권의 실행으로 소유권을 취득한 자 등은 임대인의 지위를 승계하지 않는 것으로 풀이된다.[제3조①②③④항 (대항력등)]

■대항력의 소멸
*임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.[제3조의5 경매에 의한 임차권의 소멸] 
*주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기위해서 계속 존속하고 있어야한다.[대법원 89.1/17 판례]

③임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항의 규정에 의한 보증금을 수령할 수 없다.[제 3조의 2의 ③]
*제3조 제1항(대항력)에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함하는 것이고 주택 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼, 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다.[대법원 95다30338 판례]

ㅁ.처음에 다가구용 단독주택으로 소유권보존등기가 경료된 건물의 일부를 임차한 임차인은 이를 인도받고 임차 건물의 지번을 정확히 기재하여 전입신고를 하면 주택임대차보호법 소정의 대항력을 적법하게 취득하고, 나중에 다가구용 단독주택이 다세대 주택으로 변경되었다는 사정만으로 임차인이 이미 취득한 대항력을 상실하게 되는 것은 아니다. [대법원2002다59351 판례]

ㅁ.임차인들이 다세대주택의 동·호수 표시 없이 그 부지 중 일부 지번으로만 주민등록을 한 경우, 그 주민등록으로써는 일반의 사회통념상 그 임차인들이 그 다세대주택의 특정 동·호수에 주소를 가진 것으로 제3자가 인식할 수는 없는 것이므로, 임차인들은 그 임차 주택에 관한 임대차의 유효한 공시방법을 갖추었다고 볼 수 없다[대법원 89다카18648 판례]

■소액보증금의 보호와 최우선변제권

[최우선변제권]임차인은 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기전에 제3조제1항의 요건(주택의 인도와 주민등록전입)을 갖추어야 한다.[제8조 보증금중 일정액의 보호]

■확정일자인의 효력
*대항력만 있는 경우와 다르게 대항력과 확정일자인이 있으면 보증금 전액이 보호된다.
*제3조제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

[제3조의2의②]
*확정일자인의 효력은 대항력을 갖춘 다음날 00:00시부터 우선변제력이 발생하고 해당 주택에서 거주하고 있는 기간 동안 우선 변제력이 존재한다.[확정일자보다 주민등록과 이사가 먼저][대법원 판례97다22393]

■임차권등기명령
①임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

 

[제3조의3 ①]
⑤임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 제3조제1항의 규정에 의한 대항력 및 제3조의2제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권은 주민등록의 이탈이 있더라도 그대로 유지되며, 임차권등기이후에는 제3조제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.[제3조의3 ⑤]
⑥임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료된 주택[임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당부분에 한한다]을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조의 규정에 의한 우선변제를 받을 권리가 없다.[제3조의3 ⑥] [반드시 계약전  등기부 등본 확인]

ㅁ.임차권등기명령과 달리 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마쳤더라도 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 상실하면 이미 취득한 주택임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 상실한다.[대법원2004다69741 판례】

★주택공급규칙상 세대의 범위.

 

■주택공급규칙상 세대주의 정의는 주민등록표상에 배우자 또는 직계존속[배우자의 직계존속 포함)]비속인 세대원으로 이루어진 세대의 세대주를 말하며, 다만, 직계존∙비속이 없는 단독세대주로서 20세 이상인 분도 세대주로 보며 20세이전 결혼했으면 20세미만이어도 1세대로 인정한다.

■ 세대원과 비세대원의 차이점은 세대별 주민등록표상에 세대주의 배우자 또는 직계존속(배우자의 직계존속포함)· 비속으로 이루어진 구성원만을 세대원이라 한다. 따라서 형제자매 등은 비세대원에 해당한다.

■ 무주택세대주의 정의는 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등

록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원 포함) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주를 말한다.

■[청약 가점제에서의 무주택기간 산정은?] 예를들어 입주자모집공고일 현재 주민등록표상 청약자, 배우자 및 미혼자녀가 등재 되어 있고 청약자[만55세 이고 만32세에 혼인]와 배우자는 계속하여 무주택자이나 만28세인 자녀는 3년전 주택을 소유한 사실이 있는 경우 청약자의 무주택기간은 25년이다. 즉 무주택기간은 청약자와 배우자만을 대상으로 하며 청약자가 만30세 이후 혼인을 하여 무주택기간은 만30세를 기산점[30세전 결혼은 혼인신고일]으로 한다. 또한 입주자모집공고일 현재 자녀는 무주택자이므로 자녀가 3년전 매도한 주택은 청약자의 무주택기간 산정에 영향을 미치지 않는다.

■청약가점제 항목의 부양가족 해당 여부의 판단방법
1.입주자저축 가입자의 세대원을 대상으로 부양가족을 판단하는데, 세대원 인정여부는 원칙적으로 주민등록표를 기준으로 판단하며, 타 주소지로 분리되어 가입자와 동일한 주민등록표상에 등재되어 있지 않은 “가입자의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원은 가족관계등록부를 징구하여 확인한다.

2.직계존속[배우자의 직계존속 포함]을 부양하는 경우는 분양공고일 현재 가입자가 세대주여야 하고 최근 3년이상 계속하여 동일한 주민등록표에 등재된 경우에 부양가족 점수를 받을 수 있고, 배우자가 세대를 분리하여 직계존속을 부양하는 경우에는 분양공고일 현재 배우자가 세대주여야 직계존속[3년이상 배우자와 한 주민등록에 등재]을 부양가족 점수로 계산할 수 있다.

3.직계비속은 주민등록표상에 등재된 미혼자녀로 한정된다.[타 주소리로 분리된 배우자와 한 주민등록에 등재죈 비속 포함]
다만 30세이상의 미혼자녀는 입주자모집공고일 기준으로 최근 1년이상 계속하여 동일한 주민등록표상에 등재된 경우에만 부양가족 점수를 받을 수 있다.

■투기과열지구에서 민영건설 청약 1순위
투기과열지구에서 공급하는 주택을 공급받고자 하는 청약통장 가입자 중 최초 입주자 모집공고일 현재 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 1순위자격이 제한된다[2순위 자격으로 청약신청 가능].

1.과거 5년 이내 주택에 당첨된 사실이 있는자의 세대에 속한 자
2.2주택 이상을 소유하고 있는 세대에 속한 자
3.2002년9월5일 이후 청약예금/부금 가입자 중 세대주가 아닌 자
4.청약가점제하에서 1주택만 소유하여도 1순위로 청약하면 가점제물량 1순위에서는 배제되고 추첨제물량 1순위에서 경합한다.[야탑에 사는이: 박상용]

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