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출처: 김하연박사의 민법교실 원문보기 글쓴이: 해바라기
실 질 임 료
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ⓒ ① 예금적 성격을 갖는일시금의 운용 익(전세) ② 선불적 성격을 갖는 일시금의 상 각액(사글세) ③ 선불적 성격을 갖는 일시금의 미 상각액에 대한 운용익(선불적 상각 액 중 아직 기간 미도래에 의한 상 각되지 않은 금액에 의한 운용액) |
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지 불 임 료 |
ⓐ ① 각 지불시기에 일정액씩 지불되는 임료중 순임료액 ② 부가사용료, 공익비중 실비를 초 과 하는 금액 |
ⓑ ① 감가상각비 ② 유지관리비 ③ 손해보험료 ④ 세금 및 공과금 ⑤ 대손준비비 ⑥ 공실 등에 의한 손실상당액 ⑦ 정상운영금이자 상당액(인식액) | |
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순 임 료 |
필요제경비 |
- 실질임료 : ⓐ+ⓑ+ⓒ
- 순 임 료 : ⓐ+ ⓒ
- 지불임료 : ⓐ+ⓑ
▣ 필요제경비
① 감가상각비 ② 유지관리비 ③ 손해보험료 ④ 세금 및 공과금 ⑤ 대손준비비
⑥ 공실 등에 의한 손실상당액 ⑦ 정상운영금이자 상당액(인식액)
▣ 공익비 : 부동산의 공용부분에 소요되는 비용으로 수도광열비, 위생비, 공공시설비, 안전관리비등이 이에 속한다.
▣ 부가사용료 : 부동산의 일부 임대시 통상 전용부분에 관계되는 가스료, 전기료, 수도료, 냉․난방비 등으로 차주가 직접 공급자에게 지불하지 않고 대주에게 지불하는 것
▣ 실비 초과의 의미 : 임차인이 지불하는 월 일정액이 1만원인데 실제 지불한 비용이 8천 원인 경우 그 차액 2천원은 임대인이 받는 임료가 된다.
실질임료= ㉠ 2천만원+㉡ 300만원+㉢ 200만원+㉤ 중 소멸성보험료 150만원 +㉥ 50만원 =2,700만원
6. 노량진의 A쇼핑센터에서 임대료를 비율임대차로 지불하는 조건으로 다음과 같은 계약이 체 결되었다. 이 점포의 임차인이 그 해당 월에 지불해야 하는 월 임대료는 얼마인가?
기본임대료는 월 150만원이고, 매월 매출액이 2천만원 초과시 초과분에 대하여 4%를 추가 임대료로 지불할 것으로 계약을 체결하였다. 그런데 당해 월 매출액이 3,500만원으로 집계 되었다.
[KEY] 기본임대료 150만원 +(3,500만원-2,000만원=1,500만원×4%=60만원)=210만원
7. 1억원을 투자하면 1,500만원의 순운영소득이 생기는 사업이 있다. 그런데 이 사업을 2,000 만원은 지분으로 하고 나머지 8,000만원은 이자율 10%로 빌려서 투자했을 때 이 경우, 총 자본수익률과 지분투자에 대한 수익률은 각각 몇 %가 되는가?
[KEY] 총자본수익율=15백만원/1억=15%
지분수익율=1500만원-800만원(8,000만원×10%이자=800만원)/2,000만원
=700만원/2,000만원=35%
8. 1년 후 인근지역에 대형할인점이 들어설 가능성이 있는 일단의 토지가 있다. 다음 조건이 라면 얼마의 가격으로 이 토지를 매매가 가능하며, 정보가치는 얼마인가? (단, 100만원 미 만의 금액은 절사한다.)
㉠ 1년 후 대형할인점이 들어설 확률은 80%이다.
㉡ 대형할인점이 들어서면 해당 토지가격은 6억원이 되고, 그렇지 않으면
3억 5천만원이 될 것으로 예상된다.
㉢ 투자자의 요구수익률은 10%이다
[KEY] 1. 매매가능금액= 들어설 확률80%, 안들어설 확률 20%에 대한 일시불의 현재가치
2. 정보비용= 확실이들어설 때(100%)의 현재가치- 매매가능금액
1. 매매가능금액=(6억×80%) + (3.5억×20%)/(1+10%)=5억
2. 정보비용=100%들어설 때 현재가치 545백만원(6억/1+10%) - 매매가능금액 5억=45백만원
9. 다음의 자료를 활용하여 건물의 수익가격을 구하면 얼마가 되는가?
㉠ 건물의 상각 전 순수익: 1,000만원
㉡ 건물의 상각 후 환원이율: 10%
㉢ 건물의 잔존내용연수: 10년
[KEY] 수익가격= 상각전순이익/상각후 환원이율 + 상각자산의 상각율
수익가격=1,000만원/10%+(1/10년)=5,000만원
10. 일단의 공장용 토지를 매각하고자 하는 甲은 乙로부터 다음과 같은 2가지의 지급조건을 제안받았다. 공장의 매각대금으로 옳은 것은? (단, 이자율은 12%이다.)
제안 1 : 5년 후 18억원을 지급한다.
제안 2 : 매년도 말에 1억 9천만원씩 10년간 지급한다.
기간 |
일시불의 내가계수 |
연금의 내가계수 |
감채기금계수 |
일시불의 현가계수 |
연금의 현가계수 |
저당상수 |
5 |
1.76 |
6.35 |
0.15 |
0.56 |
3.60 |
0.27 |
10 |
3.10 |
17.54 |
0.05 |
0.32 |
5.65 |
0.17 |
[KEY] 제안1=일시불의 현재가치계수(현가계수), 제2안=연금의 현재가치계수(현가계수)
제안 1 토지의 현재가치= 5년후 18억×일시불의 현재가치계수(현가계수)0.56=10억8백만원
제안 2 토지의 현재가치=매년지급액 1억9천만원 ×연금의 현재가치계수(현가계수)1.76
= 10억7,350만원