[9강] 경매입찰절차 - 전체절차

[건대 박소장]

1. 경매절차 진행표

경매신청

경매신청각하, 불복시 이의신청

경매신청 취하

경매개시결정

배당요구종기결정[2월후 ~ 3월이내]

개시결정에 대한 등기촉탁

청 구 이 의 의 소

개시결정이의

경매집행정지

즉시 항고

침해행위방지조치

경매개시 결정 송달

제 3 자 이 의 의 소

공무소 최고

채권계산서제출 최고

배 당 요 구

물건현황조사

감정평가

최저경매가격결정

매수신청인

배당

무잉여시 경매 취소

청 구 이 의 의 소

요구

물건명세서작성

종기

일까지

경매.매각기일지정.공고

(이해관계인에 통지)

경매실시(매각기일)

매수인 NO 신경매

매각결정기일. 결정 확정

매각허.부결정[불:신경매]

7일 이내 즉시항고

대금지급

지급 NO 재경매 재경매 3일전까지 대금납부시 재경매 취소

부동산인도명령, 명도소송

소유권이전등기촉탁

매각 대금의 배당

배당이의(異意)

배당이의의소

청구이의의소

예납금잔액반환(종료)

기록인계

<1> 경매사건의 진행 순서 및 처리시한[집행기간 예규]

[ 부동산 경매절차는 각 단계별로 아래기간 이내에 진행하여야 한다 ]

	행 위		기 간
경 매 신 청 서 접 수	경매신청서 접수		접수당일
	미등기건물 조사 명령		신청일부터 3일 안[조사기간은 2주 안]
	경매개시결정 및 등기 촉탁		접수일부터 2일 안
	채무자에 대한 개시결정 송달		임의경매: 개시결정일부터 강제경매: 등기필증 접수일 부터	3일 안
	현황조사명령		임의경매: 개시결정일부터 강제경매: 등기필증 접수일 부터	3일 안 [조사기간은 2주 안]
	감정평가명령		임의경매: 개시결정일부터 강제경매: 등기필증 접수일 부터	3일 안 [평가기간은 2주 안]
	배당요구종기결정 및 배당요구 종기 공고, 고지		등기필증 접수일 부터 3일 안
배 당 요 구 종 기 결 정	배당요구 종기		배당요구 종기결정일 부터 2월 후 3월안
	채권신고의 최고		배당요구 종기결정일 부터 3일안
	최초매각기일, 매각결정기일의 지정, 공고,이해관계인에 대한 통지		배당요구종기일 부터 1월안
	매각물건명세서의 작성, 그 사본 및 현황조사보고서, 평가서 사본의 비치		매각기일[입찰기간개시일] 1주 전까지
	최초매각기일 또는 입찰기간 개시일		공고일부터 2주 후 20일안
매 각 기 일	입찰기간		1주 이상 1월 이하
	재매각기일, 재매각결정기일 의 지정, 공고, 통지		사유발생일 부터 1주 안
	새매각 또는 재매각기일		공고일 부터 2주 후 20일 안
	배당요구의 통지		배당요구일 부터 3일 안
	매각실시	기일, 호가	매각기일
		기간입찰	입찰기간 종료일 부터 2일이상 1주일 안
	매각기일조서 및 보증금의인도		매각기일 부터 1일 안
매 각 결 정 기 일	매각결정기일		매각기일 부터 1주 안
	매각허부결정의 선고		매각결정기일 부터1 주 안
	차순위매수신고인 에 대한매각결정기일의 지정, 통지		최초의 대금지급기한 후 3일 안
	차순위매수신고인에 대한 매각결정기일		최초의 대금지급기한 후 2주 안
	매각부동산 관리명령		신청일 부터 2일 안
대 금 납 부	대금지급기한의 지정 및 통지		매각허가결정확정일 or 기록송부를 받은날부터 3일 안
	대금지급기한		매각허가결정확정일 or 기록송부를 받은날부터 1월 안
	매각부동산의 인도명령		신청일 부터 3일 안
배 당 기 일 및 종 료	배당기일의 지정, 통지, 채권계산서 제출의 최고		대금납부 후 3일 안
	배당기일		대금납부 후 4주 안
	배당표의 작성 및 비치		배당기일 3일전까지
	배당표의 확정 및 배당실시		배당기일
	배당조서의 작성		배당기일부터 3일 안
	배당액의 공탁 또는 계좌입금		배당기일부터 10일 안
	매수인의 소유권이전등기 등의 촉탁		서류제출일부터 3일 안
	기록인계		배당액의 출급, 공탁, 계좌입금 완료 후 5일안

<2> 전국 지방법원별 경매 관할지역 (2013년현재, ()은 기간입찰)

지 역	법 원 별	계 수	관할 행정 구역
서 울	중앙지법	12	서초, 강남, 관악, 종로, 중구, 성북, 동작
	동부지법	6	강동, 송파, 성동, 광진
	서부지법(기간)	7(1)	은평, 마포, 서대문, 용산
	남부지법	10	강서, 양천, 구로, 금천, 영등포
	북부지법(기간)	8(2)	노원, 강북, 도봉, 중랑, 동대문
	의정부	17	의정부, 양주, 구리, 미금, 남양주, 가평, 포천, 연천, 동두천, 철원
	고 양	10	고양시, 파주시
인 천	인 천	30	인천, 강화, 옹진
	부 천	8	부천, 김포
경 기	수 원(기간)	16(1)	수원, 용인, 오산, 화성,		안 양		5		과천, 군포, 의왕, 안양
	안 산	10	광명, 시흥, 안산
	성 남	6	성남, 하남, 광주
	여 주	5	여주, 이천, 양평
	평 택	5	평택, 안성
충 남	대 전	9(1)	대전, 금산, 연기
	천 안	7	천안, 아산
	공 주	3	공주, 청양
	서 산	5	서산, 태안, 당진
	홍 성	5	홍성, 서천, 보령, 예산
	논 산	3	계룡, 논산, 부여
충 북	청 주	8	청주, 괴산, 보은, 청원, 진천, 증평
	충 주	3	충주, 음성
	제 천	2	제천, 단양
	영 동	2	영동, 옥천
강 원	춘 천	4	춘천, 홍천, 인제, 양구, 화천
	강 릉	4	강릉, 동해, 삼척
	속 초	2	속초, 양양, 고성
	영 월	3	영월, 평창, 정선, 태백
	원 주	4	원주, 횡성
경 남	부 산	12	강서구, 금정구, 동구, 동래구, 부산진구, 북구, 사상구, 사하구, 서구, 연제구 영도구, 중구
	동 부 산	5(3)	기장군, 남구, 수영구, 해운대구
	울 산	7	울산, 양산, 울주
	창원 마산	8	김해시, 마산시, 의령군, 진해시, 창원시, 함안군
	통 영	4	통영, 거제, 고성
	거 창	2	거창, 함양, 합천
	밀 양	2	밀양, 창녕
	진 주	5	진주, 사천, 남해, 하동, 산청
경 북	대 구	10	대구, 경산시, 영천시, 청도군, 칠곡군
	경 주	3	경주	대구 서부지원		5		달서구, 달성군, 서구, 고령군, 성주군
	김 천	3	김천, 구미
	상 주	2	상주, 문경, 예천
	의 성	2	의성, 군위, 청송
	영 덕	2	영덕, 울진, 영양	포항지원		3		포항, 울릉
	안 동	2	안동, 봉화, 영주
전 남	광 주	20	광주, 화순, 담양, 영광, 고성, 나주, 장성
	목 포	6	목포, 무안, 영암, 함평, 신안
	순 천	9	고흥군, 광양시, 구례군, 보성군, 순천시, 여수시
	해 남	5	해남, 완도, 진도
	장 흥	2	장흥, 강진
전 북	전 주	7	전주, 완주, 김제, 무주, 진안, 임실
	남 원	2	남원, 순창, 장수
	군 산	5	군산, 익산
	정 읍	3	정읍, 고창, 부안
제 주	제 주	6(1)	남제주군, 북제주군, 서귀포시, 제주시
총 계	57개 법(지)원	361	전국

<3> 경매절차의 상세개요

부동산 경매절차는 강제경매와 임의경매로 구분

2002. 7. 1.부터 새로운 민사집행법 시행

1) 강제경매:

- 채무자에 대하여 대여금 혹은 물품대금 등을 받을 것이 있어서 소송을 제기하여 승소판결

- 채무자가 임의로 갚지 아니할 경우에는 강제적인 채무이행을 구하는 강제집행을 실행

- 채무자 소유의 재산 중 부동산에 대하여 실행하는 강제집행의 한 방법.

2) 임의경매: 담보권의 실행을 위한 경매

- 저당권 등의 담보권을 가진 채권자에 있어서 채무자가 채무를 이행 하지 아니할 경우

- 담보권에 의하여 보장되는 우선변제를 받기 위하여 담보의 목적물을 경매.

3) 기간입찰의 방법과 입찰보증금을 경매보증보험증권의 제출로도 가능.

(2004.9.1부터 시행)

Ⅰ. 경매신청

(1) 경매신청서 작성 요령

① 채권자와 채무자의 성명과 주소

② 집행법원

③ 부동산의 표시 : 부동산등기부등본의 표제부 사항을 기재.

④ 강제경매에 의하여 변제를 받고자 하는 일정한 채권과 그 청구액 전부

⑤ 집행할 수 있는 일정한 집행권원(공정증서, 판결문, 설정계약서 등)

(2) 첨부서류

① 집행권원의 집행력 있는 정본 사본

② 강제집행 개시의 요건이 구비되었음을 증명하는 서류

채무명의의 송달증명서, 조건성취를 채권자가 증명하여야 하는 경우의 조건성취집행 문 (조건이 채권자의 담보제공인 경우 제외)과 승계집행문 및 각 경우의 증명서 (승 계사실이 법원에 명백한 경우 제외)의 송달증명서, 담보제공의 공정증서 및 그 등본 의 송달증명서, 반대의무의 이행 또는 이행제공을 증명하는 서면, 집행불능증명서

③ 부동산등기부등본이나 이를 대신할 수 있는 서류

④ 부동산목록 30통

⑤ 등록세(청구채권액의 2/1000)와 지방교육세(등록세의 20/100)를 납부한 영수필통지서, 확인서 1통

⑥ 경매수수료 예납 : 경매절차에 있어서 필요한 송달료, 감정료, 현황조사료,

신문공고료, 집행관수수료 등의 비용에 대한 대략의 계산액을 예납 하여야 함.

※ 서울중앙지방법원 예납액 산정표

1. 신문공고료 건당 200,000원

2. 현황조사수수료 건당 63,260원

3. 매각수수료

청구금액 1천만원 이하 : 청구금액×0.02 + 3,000원

청구금액 1천만원 초과 5천만원 이하 : (청구금액-1천만원)×0.015 + 203,000원

청구금액 5천만원 초과 1억원 이하 : (청구금액-5천만원)×0.01 + 803,000원

청구금액 1억원 초과 3억원까지 : (청구금액-1억원)×0.005 + 1,303,000원

청구금액 3억원 초과 5억원까지 : (청구금액-3억원)×0.003 + 2,303,000원

청구금액 5억원 초과 10억원까지 : (청구금액-5억원)×0.002 + 2,903,000원

청구금액 10억원 초과 : 3.903,000원(상한선)

4. 감정수수료

청구금액 1억 5천만원까지 : 금 200,000원

청구금액 1억 5천만원 초과 50억원까지 : 청구금액×0.0004 + 138,000원

청구금액 50억원 초과 : 청구금액×0.0002 + 1,138,000원

5. 유찰수수료 1회당 6,000원

6. 송달료 (신청서상 이해관계인수 + 3) ×10회분(1회분 3,190원)

(3) 관할법원

경매신청의 관할 법원은 경매 대상 부동산의 소재지의 관할법원임

Ⅱ. 경매개시결정

(1) 임의경매, 강제경매 신청이 접수되면 집행법원은 신청서의 기재 및 첨부서류에 의하여 강제집행의 요건, 집행개시요건 및 강제경매에 특히 필요한 요건 (부동산이 채무자의 소유일 것, 압류금지 부동산이 아닐 것) 등에 관하여 형식적 심사

(2) 경매개시결정 기입등기의 촉탁 ⇨ 채무자, 소유자에게 경매개시결정문의 송달(적법유효요건)

(3) 배당요구의 종기결정 및 공고

개시결정및 압류효력 발생 1주일 내에 결정하되, 종기는 첫 매각기일 이전의 날로 정함.

- 배당요구를 하지 아니한 경우의 불이익

배당을 받을 수 없게 될 뿐만 아니라 자기보다 후순위 채권자로서 배당을 받은 자를 상대로 별도의 소송으로 부당이득반환청구를 하는 것도 허용되지 않음.

- 배당요구의 종기까지 반드시 배당요구를 하여야 할 채권자

가. 집행력있는 정본을 가진 채권자

나. 민법, 상법 기타 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자(주택, 상가, 임금채권자)

다. 경매개시결정기입등기 후에 가압류한 채권자

라. 국세등의 교부청구권자

- 국세 등 조세채권 이외에 의료보험법, 국민의료보험법, 산업재해보상보험법, 국민연금법에 의한 보험료 기타 징수금

- 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자

첫 경매개시결정등기 전에 이미 등기를 경료한 담보권자, 임차권등기권자, 체납처분에 의한 압류등기권자, 가압류권자,

Ⅲ. 매각의 준비

(1) 현황조사

- 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 임대차 보증금의 수액 기타 현황에 관하여 조사를 명함.

- 현황조사 결과 알게 된 임차인에 대하여 즉시 배당요구의 종기일까지 법원에 그 권리신고 및 배당요구를 할 것을 통지하여야 함.

- 입찰물건명세서 작성의 기본, 임차인의 우선변제권, 낙찰자에 대한 대항력 의 유무 등을 중요자료임.

- 현황조사명령시 실무상 2주내로 하고 있으나, 실제 3달 이상 소요되는 경우도 있음

- 목적물의 용도가 주거용인지 여부와 주민등록 현황, 확정일자 있는 임대차인지 여부를 알 수 있도록 하며, 건물의 내부구조를 그려 어느 임차인이 어느 방실을 임차하고 있는지를 밝혀 두는 것이 추후 허위 의 소액임차인 발생을 방지할 수 있다.

- 등기부상의 지목이 전, 답, 과수원에 해당하는 경매목적물에 대한 현황조사시에는 그 현황 및 이용 상황을 객관적으로 조사하여

- 당사자의 불신으로 인한 비협조 등으로 부실한 조사보고서가 많으므로 필요시는 재조사를 명함.

- 2중압류의 경우 선행절차에서 현황조사를 하였으면 다시 할 필요는 없다.

(2) 공과를 주관하는 공무소에 대한 催告 (지자체, 세무서, 관세청)

(3) 이해관계인에 대한 채권신고의 催告

※ 이해관계인이란

① 이해관계인의 권리

② 이해관계인의 범위

가] 압류채권자와 집행력 있는 정본에 기한 배당요구채권자(607조 1호

나] 가압류권자, 가처분권자, 집행력 있는 정본 없이 배당요구를 한 채권자는 제외.

다] 채무자 및 소유자, 가등기권자(607조 2호)

마] 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자(607조 3호)

(전세권자, 지상권자, 지역권자, 임대차등기를 한 임차권자),담보권자

(저당채권자에 대한 질권자)

- 공유자도 이해관계인이다.

- 임차권의 등기를 하지 아니한 토지의 임차인은 이해관계인이 아니다.

- 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 자(607조 4호) 유치권자, 점유권자, 특수지역권자

- 건물등기있는 토지임차인(민법 622조), 인도 및 주민등록을 마친 주택임차인

- 경매신청등기 후에 목적부동산의 소유권을 취득한 자나 용익권, 담보권의 설정등기 를 한 자.

부동산 위에 위와 같은 권리를 가지고 있다는 것만으로 당연히 이해관계인이 되는 것은 아니고 집행법원에 스스로 그 권리를 증명한 자만이 비로소 이해관계인이 된다

- 등기 없는 진정한 소유자는 이해관계인이 아니다.

- 매각허가결정이 있은 후 항고를 제기하면서 그 권리를 주장한 자는 이해관계인이 될 수 없다

(4) 부동산의 감정평가 및 최저매각가격의 결정

- 집행법원은 등기관으로부터 기입등기의 통지를 받은 후 3일 내에 평가명령을 발하여 감정인으로 하여금 경매부동산을 평가하게 하고, 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정함.

- 최저매각가격은 매각을 허가하는 최저의 가격으로 그 액에 미달하는 응찰에 대하여는 매각이 허가되지 아니함.

- 감정은 감정평가사무소의 감정인에게 명한다. 집행법원이 감정인에게 부동산시가의 감정평가를 명하는 것은 경매절차에서 대상 부동산의 시가를 정확히 파악하여 최저경매가격을 결정 하기 위한 것.

- 감정서의 최소기재사항

감정가격은 최저입찰가격의 출발점으로서 이후 입찰의 핵심적인 기초가 되므로 감정서는 가능한 한 정확하고 자세할 필요가 있다. 그러기 위하여는 감정서에는 최소한 감정가격의 결정을 뒷받침하고 응찰자의 이해를 도울 수 있도록 감정가격산출근거(특히 집합건물을 제외한 건물의 부지나 나대지등의 토지의 경우에는 표준지의 공시지가를 밝히도록 한다. 이를 위하여 서울지방법원에서는 아예 평가명령서에 가격산출근거를 밝히도록 명함과 아울러 별지 1.과 같은 예시를 첨부하고 있다), 평가요항표(토지, 건물, 집합건물별로

감정인들이 사용하는 소정양식이 있다), 위치도, 건물내부구조도, 사진 등을 첨부하여야 한다. 이들 중 누락된 것이 있으면 즉시 보정을 명한다.

(5) 매각물건명세서의 작성, 비치

① 부동산의 표시

② 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술

③ 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각에 의하여 그 효력이 소멸하지 아니하는 것

④ 매각에 의하여 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등을 기재한 매각물건명세서를 작성

- 이를 매각기일의 1주일 전까지 법원에 비치하여 일반인이 열람가능,

[매각물건명세서, 현황조사보고서 및 감정평가서]

➣ 매각에 의하여 소멸되지 아니하는 등기된 부동산에 대한 권리와 가처분을 기재

➣ 입찰목적물에 설정된 최선순위 타물권을 기준으로 정한다.

➣ 최선순위저당권설정일자 및 주의문구

➣ 입찰물건명세서의 작성, 비치 및 경정

Ⅳ. 매각방법, 매각 및 매각결정기일의 지정, 공고, 통지

(1) 매각기일 및 매각결정기일의 지정

- 집행법원은 공과주관 공무소에 대한 통지, 현황조사, 최저매각가격결정 등의 절차가 끝나고 경매절차를 취소할 사유가 없는 경우에는 매각명령을 하고, 직권으로 매각기일을 지정하고 공고.

- 최초의 매각기일은 공고일로부터 14일 이후의 간격을 두고 하게 됨.

- 집행법원은 매각기일을 지정함과 동시에 직권으로 매각결정기일을 정하여 공고 함. - 매각결정기일은 대개 매각기일로부터 7일 후로 정함.

- 매각기일 및 매각결정기일의 지정은 원칙적으로 입찰을 실시할 때마다 하여야 하나, 3-4회 정도의 기일을 일괄하여 지정할 수도 있음.

(2) 매각기일의 공고

매각기일의 공고는 공고사항을 기재한 서면을 법원의 게시판에 게시하는 방법으로 하고, 최초의매각기일에 관한 공고는 그 요지를 신문에 게재하는 외에 속행사건과 함께 인터넷 법원경매정보사이트(www.scourtauction.go.kr)에 공고.

(3) 매각기일의 통지

- 매각기일과 매각결정기일(기일입찰), 입찰기간 및 매각기일(기간입찰)을 지정하면 이를 이해관계인에게 통지.

- 통지는 집행기록에 표시된 이해관계인의 주소에 등기우편으로 발송하여 할 수 있으며, 따라서 발송한 때 송달된 것으로 간주.

(4) 매각기일의 변경

- 지정된 매각기일 및 입찰기간등은 법원이 필요하다고 인정할 경우에는 변경(연기)할 수 있음.

- 매각기일의 지정은 법원이 재량으로 하는 것이나, 신청채권자 또는 채무자가

신청채권자의 동의서를 첨부하여 변제에 관한 협의가 진행중이라는 등의 사유로 매각기일의 변경(연기)를 신청하는 경우에는 2회 정도(법원이나 경매계에 따른 차이가 있을 수 있음)에 한하여 이를 허용하는 것이 보통.

Ⅴ. 매각의 실시[입찰기일]

① 기일입찰의 경우 집행관이 집행보조기관으로서 미리 지정된 기일, 장소에서 매각을 실시하여 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인을 정함.

② 기간입찰의 경우 매각기일에 입찰기간 동안 접수된 입찰봉투를 개봉하여 최고가 매수신고인과 차순위 매수신고인을 정하기만 할 뿐 직접 입찰을 실시하지는 않음.

※ 부동산의 매각방법

①매각기일에 하는 호가경매

②매각기일에 입찰 및 개찰 하는 기일입찰

③매각기간내에 입찰하여 매각기일에 개찰하는 기간입찰

매각기일에는 집행관이 집행보조기관으로서 미리 지정된 매각장소에서 매각을 실시하여 최고가매수인 및 차순위매수신고인을 지정할 뿐임.

Ⅵ. 매각결정절차 [매각결정기일]

- 법원은 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각허부 결정을 함

- 매각허부의 결정에 대하여 이해관계인은 즉시 항고할 수 있음.

(1) 매각기일 및 매각허부 결정

- 법원은 입찰기일의 종료 후 미리 지정된 기일에 매각결정기일을 열어 매각의 허부에 관하여 이해관계인의 진술을 듣고 직권으로 법이 정한 이의사유가 있는지 여부를 조사한 다음 매각의 허가 또는 불허가결정을 선고함.

- 집행법원은 매각결정기일에 출석한 이해관계인으로 하여금 매각에 관한 의견을 진술하게 하여 이를 참고로 하는 외에 직권으로 매각불허가사유 유무를 기록에 의하여 조사한 다음 매각허부의 재판을 함.

- 매각의 허부는 결정으로 재판하고 매각결정기일에 선고 함.

(2) 매각허부에 대한 즉시항고

- 이해관계인이 매각허가 또는 불허가의 결정에 의하여 손해를 받은 경우에는 즉시항고할 수 있고,

- 또 매각허가의 이유가 없거나 허가결정에 기재한 이외의 조건으로 허가할 것임을 주장하는 매수인 또는 매각허가를 주장하는 매수인도 즉시항고를 할 수 있음.

- 즉시항고는 원결정을 고지한 날로부터 1주일 내에 제기하여야 하는바, 위 1주일의 기간은 매각허부결정 선고일로부터 일률적으로 진행됨.

[구법]

- 채무자․소유자 또는 매수인이 매각허가결정에 대하여 즉시항고를 할 때에는 보증으로 매각대금의 10분의 1에 해당하는 현금 또는 유가증권을 공탁하여야 함.

- 보증의 제공이 없으면 원심법원(집행법원)은 항고장을 접수한 날로부터 7일 이내에 결정으로 이를 각하하게 되며, 원심법원은 이후의 절차를 진행할 수 있음.

- 채무자나 소유자의 즉시항고가 기각된 때에는 항고인은 보증으로 제공한 금전이나 유가증권의 반환을 청구하지 못하고, 이는 배당재단에 편입되어 배당의 대상임.

[신법]

- 항고에 관한 요건이 많이 강화

- 매각허가결정에 대한 항고는 반드시 항고이유가 기재된 항고장을 제출하거나 항고장을 제출한 날부터 10일내에 항고이유서를 원심법원에 제출하여야 함.

- 또한 항고를 하고자 하는 모든 사람은 보증으로 매각대금의 10분의 1에 해당하는 금전 또는 법원이 인정한 유가증권을 공탁하여야 함.

- 채무자 및 소유자 외의 사람이 한 항고가 기각된 때에는 항고인은 보증으로 제공한 금전이나, 유가증권을 현금화한 금액 가운데 항고를 한날부터 항고기각결정이 확정된 날까지의 매각대금에 대한 법정이자(연 20%의 비율에 의한 이자) 부분에 대하여는 돌려 줄 것을 요구할 수 없으며 몰수한 금원에 대하여는 배당할 금액에 포함하여 나중에 배당하게 됨.

Ⅶ. 매각대금의 납부

- 매각허가결정이 확정되었을 때에는 대금지급기한을 정하여 매수인에게 매각대금의 납부를 명함.

- 매각허가결정이 확정되면 법원은 대금지급기한을 지정하므로, 정해진 기한내에 언제든지 대금을 납부 할 수 있음.

(1) 대금지급(납부) 기한

-[구법] 법원은 매각허가결정이 확정되면 지체없이 직권으로 대금지급기한을 지정하게 되며, 매수인은 대금지급기일에 낙찰대금을 납부하여야 함.

-[신법] 매각허가결정이 확정되면 법원은 대금의 지급기한을 정하여 이를 매수인에게 통지하고, 매수인은 대금지급기한까지 언제든지 매각대금을 납부할 수 있음.

(2) 대금 납부의 절차

- 대금은 지정된 기한내에 법원에서 발급하는 납부명령서와 함께 은행에 납부하여야 함.

- 납부할 금액은 매각대금에서 입찰보증금으로 제공한 금액(현금 또는 자기앞수표)을 제외한 금액임.

- 매수인은 배당표의 실시에 관계되는 채권자들이 승낙하면 매각대금의 한도에서 매각대금의 납부에 대신하여 채무를 인수할 수 있음[채무인수]

- 배당받을 채권자가 동시에 매수인인 경우에는 매수인은 자기가 수령할 배당액과 매각대금을 배당액에서 상계할 수 있음[상계신청]

- 매각대금액이 배당액보다 클 경우에는 상계한 잔액을 현금으로 납부하여야 함

- 채무인수 또는 상계신청을 위하여는 미리 (채권자가 매수인인 경우에는 매각결정기일이 끝날 때까지) 법원에 신청서를 제출하여야 함.

(3) 대금 납부의 효과

- 매수인은 매각대금을 완납한 때에 경매의 목적인 권리를 확정적으로 취득함.

- 차순매수신고인은 매수인의 매각대금을 납부함으로써 매수의 책임을 면하고 즉시 보증금을 반환받음

(4) 대금 불납부에 따른 법원의 조치

① 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정

- 차순위매수신고인을 정하여 놓은 경우에 매수인이 대금지급기일에 대금납부의무를 이행하지 아니할 때에는 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정 여부를 결정하게 됨.

- 차순위매수신고인에 대하여 매각허가결정이 내려진 때에는 종전 매수인도 매수보증금의 반환을 청구하지 못하며, 위 보증금은 배당재단에 편입됨.

- 최고가매수인이 매수보증금으로 보증보험증권을 제출한 후 매각대금을 대금납부하지 않으면 법원은 차순위매수신고인이 있을 경우에는 그에 대한 매각허가결정이 있을 때에, 차순위 매수 신고인이 없을 경우에는 재매각기일 3일전에 서울보증보험(주)에 보증금납부를 최고한 다음 납부된 보증금은 배당금의 배당재단에 편입.

② 재매각

재매각은 법원이 정한 대금지급기한까지 매수인이 매각대금을 완납하지 않는 경우에 법원이 직권으로 다시 실시하는 매각.

- 매수인이 매각대금을 완납하지 않는 경우 차순위매수신고인이 있는 때에는 매가가결정 기일을 다시 지정하여 차순위매수신고인에 대하여 매각허가결정을 하고 대금지급기한을 지정하게 되며, 새로이 정해진 대금지급기한에도 대금납부를 하지 않으면 재매각을 하게 됨.

- 재매각의 경우에는 전매수인이 최고가매수인으로 호창 받았던 매각기일에 정하여졌던 최저매각가격, 기타 매각조건이 재매각 절차에도 그대로 적용됨. 따라서 최저매각가격을 저감하지 않음.

- 재매각기일에서의 절차는 모두 일반의 매각기일에서의 절차와 마찬가지로 실시.

재매각에서는 전매수인은 입찰에 참가하지 못합니다.

- 다만, 전매수인이 재매각기일의 3일 전까지 매각대금 연 2할의 자연이자와 재매각절차의 비용을 납부한 때에는 재매각절차를 취소하게 됨.

Ⅷ. 소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산인도명령

① 소유권이전등기 등의 촉탁

- 매수인은 매각허가결정이 선고된 후에는 매각부동산의 관리명령을 신청할 수 있고 대금 완납 후에는 인도명령을 신청할 수 있음.

- 매수인이 대금을 완납하면 부동산의 소유권을 취득하므로, 집행법원은 매수인으로부터 필요서류의 제출이 있게 되면 매수인을 위하여 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 아니하는 부동산상의 부담의 말소등기를 등기관에 촉탁하게 됨.

- 다만, 그 등기와 말소의 비용은 매수인의 부담이므로, 매수인으로부터 주민등록표등본, 등록세영수필통지서 및 영수필확인서, 국민주택채권매입필증 등

첨부서류가 제출되었을 때 집행법원은 비로소 소유권이전등기등을 촉탁하게 됨.

②부동산인도명령

매수인이 매각대금 전액을 납부한 후에는 채무자에 대하여 직접 자기에게 매각부동산을 인도할 것을 구할 수 있으나, 채무자가 임의로 인도하지 아니하는 때에는 대금완납 후 6월 이내에 집행법원에 대하여 집행관으로 하여금 매각부동산을 강제로 매수인에게 인도케 하는 내용의 인도명령을 신청하여 그 명령에 의하여 부동산을 인도받을 수 있음.

- 인도명령의 상대방은

① 채무자, ② 채무자의 일반승계인, ③ 소유자, ④ 부동산점유자

다만, 그 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원을 가진 자는 제외

- 민집에서는 매수인이 용이하게 경매목적물을 인도받을 수 있도록 하기 위하여 인도명령의 상대방 을 확장하여 점유자가 매수인에게 대항 할 수 있는 권원을 가진 경우 이외에는 인도명령을 발할 수 있고

- 인도명령을 발할 때는 상대방을 필요적으로 심문하되 그에 대한 예외로서 채무자 또는 소유자가 점유할 때, 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있지 아니함이 명백한 때, 이미 그 사람을 심문한 때에는 심문을 생략하도록 함

Ⅸ. 배당절차

- 매수인이 매각대금을 완납하면 법원은 배당기일을 정하여 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 통지하여 배당을 함.

(1) 채권계산서의 제출

- 각 채권자는 배당요구종기까지 법원에 그 채권의 원금, 이자, 비용 기타 부대채권의

계산서를 제출하여야 함.

- 채권자가 계산서를 제출하지 아니한 때에는 법원은 배당요구서 기타 기록에 첨부된

증빙서류에 의하여 채권액을 계산함.

- 계산서를 제출하지 아니한 채권자는 배당요구종기 후에는 채권액을 보충할 수 없음.

- 다만, 이자채권자의 경우에는 배당요구종기 전에 제출된 계산서에 이자채권이 기재되어 있으면 배당요구종기 이후 추가로 배당기일까지의 이자를 계산해 오면 그 부분 이자를 배당받을 수 있음.

(2) 배당표의 작성 및 확정

집행법원은 미리 작성한 배당표 원안을 배당기일에 출석한 이해관계인과

배당요구채권자에게 열람시켜 그들의 의견을 듣고, 또 즉시 조사할 수 있는 서증을 조사한 다음, 이에 기하여 배당표 원안에 추가, 정정할 것이 있으면 추가, 정정하여 배당표를 완성, 확정함.