스크랩 구의동 부동산동향과 및 부동산시세

[친구]

     구의역 1번출구 먹자골목 삼거리 친구공인중개사 박봉조 

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1.부동산 동향

<부동산 전체동향>

정부의 5.10일 부동산 대책이 부동산 거래를 활성화 하는데는 한계가 있다고 본다.

부동산시장 참여자들의 투자에 대한 기대심리가 너무나 악화되어 있다는 것이 문제다.

부동산의 특성상 가격이 올라가야만 관심을 가지는데 2008년 미국발 금융위기 이후부터

부동산경기의 침체로 인하여 투자심리가 극도로 위축되어 있는것이 사실이다.

강남의 투기지역해제와 분양권 전매제한기간의 단축이 전체 부동산 시장을 활성화 하기에는

부족한 면이 있다. 2006년 부동산가격의 상승이 2007년을 넘기면서 하락을 시작했지만 단독주택

지역과 역세권의 부동산 가격은 도시형생활주택과 고시원의 법률적 완화를 통하여 꾸준히 상승

되어 왔다고 본다. 아파트는 서울의 도심권과의 거리가 멀수록 하락의 폭이 커지고있고 회복에

대한 기대심리도 살아날 것에 대한 희망이 점점 줄어드는 현실이다.

전세시장은 여전히 공급이 부족한 실정이다. 저금리로 인한 임대인들의 월세전환과 전세시장대책이

오히려 전세가를 올리는 악순환을 하고 있다는 생각이다. 은행에서 적극적인 전세자금대출은 전세

수요 증가를 가파르게 상승하게 하였기 때문이다. 전세공급에 대한 인센티브를 주는 것으로 정책의

방향을 잡는 것도 하나의 방법이 될 수 있을 것이다. 

 <구의동 부동산 동향>

구의동 부동산은 2006년 부터 꾸준히 상승을 유지해 오고 있다.

현재는 원룸의 신축이 대세를 이루고 있어 70년대에 건축한 주택은 계속해서 신축이 이루어 질것으로

본다. 구의동 주택의 신축이 가장 많이 이루어 진것이 1994년 부터 1996년까지로 볼 수 있다.

지금까지는 15년 전후의 주택은 임대하는데 문제가 전혀 없었지만 계속된 신축이 이루어 지므로 인하여

점점 임대의 어려움이 예상된다. 단독대지의 가격상승으로 인하여 다세대 주택의 신축은 수익율을 높이는데 한계가 있어 공급이 많이 이루어 지기는 힘들것으로 보이며 60평이상의 다세대 신축을 위한 대지를 찾는 것도 어려울 것으로 보아 다세대, 빌라의 가격은 하락할 가능성이 낮다고 본다.

그러나 현재 부동산 투자심리가 위축되어 있어서 다세대의 분양도 쉬운편은 아니라 전세가는 높지만 매매수요로 연결하기는 어려움이 있는 것이 현실이다.

다세대 빌라의 가격은 현재는 약보합의 상태가 지속되고 있다고 본다.

구의동의 수익형 다가구주택에 대한 수요는 지속적이지만 매매호가에 비하여 수익율이 적당한

물건들이 많지는 않아서 전년도와 가격의 변동은 없는상태다.

구의사거리에서 경찰서쪽은 지구단위계획구역입안으로 개발행위가 제한되어 신축이 이루어 질수 없어 당분간은 거래가 활발하지는 않을 것으로 본다. 지구단위계획의 입안은 상당한 시간이 소요되므로 소유자의 재산권행사에 상당한 기간동안 제한이 따를 수 밖에 없다.

구의동 235 236번지의 재건축예정구역은 건축허가제한은 해제되었지만 다세대전환허가제한구역으로 지정되어 있다. 정비예정구역지정 해제는 주민들의 의견이 일치하지 않아서 미해결 상태가 지속되고 있는것 같다. 재건축이 이루어 진다해도 지주들에게 큰 이익이 될 만한 지역은 아닌 것으로 보인다.

광진경찰서 맞은편 도로에 접한 지역은 지구단위계획구역이 해제되어 개발행위를 할 수 있게 되어 신축이 이루어 질 것으로 보인다.  

237번지는 정비예정구역으로 지정되어 있지도 않은데 건축허가기준강화 지역으로 지정된 것은 지주들에게는 재산권행사에 부당한 측면이 있는 것으로 보이며 구청과의 협의하여 건축을 할 수 있도록 하는것이 이익이 될 것으로 보인다.  

2.구의역 역세권의 오피스텔과 원룸

5월22일에 광진아크로텔의 분양이 완료되었다. 지하주차장, 1-2층판매시설, 3-4층 업무시설, 5-24층 오피스텔로 2014년 입주예정으로 500세대의 오피스텔이 공급된다고 한다. 높은 경쟁율로 청약이 완료되었다고 하니 가까운 곳에서 중개업을 하는 입장에서는 다소 놀라운 일이라 생각된다.

현재 구의역의 오피스텔의 임대료는 전용8평 기준으로 보증금 1000만원에 임대료는 60만원에서 65정도에 형성되어 있다. 최근5년동안의 오피스텔의 매매가격은 구의역1번출구의 크레신 오피스텔이 3년전 1억2천정도의 시세에서 1억6천정도로 형성되어 있다. 구의역 주변의 원룸시세가 보증금 1000만원에 임대료가 55만원 정도였는데 신축공급이 증가하여 현재는 50만원 정도로 형성되어 있고 오피스텔도 65만원 정도에서 60만원으로 보합수준으로 형성되고 있는 것 같다. 임대료의 상승보다 매매가의 상승이 수익율의 하락을 가져오고 있으며 현재의 1억6천 매매가는 임차료의 상승을 동반하기 어려운 여건이라 추가상승의 여력은 없는 것으로 판단된다. 구의역 근처의 베스트오피스텔이나 YN오피스텔 같은 경우는 매매가가 1억4천 정도로 형성되어 있다. 최근5년사이의 임차료는 10만원정도의 상승이 이루어 진것으로 매매가의 상승에 비교해 임차료의 상승율은 저조한 것으로 파악된다.  광진아크로텔의 분양가는 3.3평방미터당 1100만원정도로 1억7천정도에 분양되었는데 다소 높은 편이라 생각된다.  현재의 임차료 수준에서는 수익율이 5%정도를 맞추기도 쉽지는 않다고 보여지며 분양가에 취득세등 비용이 800만원정도 추가로 지불해야되며 보유세도 1년에 20만원정도의 비용도 발생한다고 했을 때 큰 매력이 있는 가격은 아니라고 볼 수 있다. 2년후 완공시점에서 임차료가 80만원 이상이 되어야 되는데 지난 2년 동안의 임차료 상승은 5만원 정도여서 만족스러운 수익율이 나올 수 있을지 지켜볼 일이다.

대표 공인중개사 박봉조