왜 하필 내 아파트 건설사가?

[시라소니]

분양 계약금 돌려받고 말았으면 좋겠는데

많고 많은 건설회사 중 왜 하필이면 내가 분양받은 아파트의 건설회사가 워크아웃 되거나 퇴출되었을까요. 부동산 시장도 좋지 않은 이때에 차라리 계약금을 돌려받고 말았으면 좋겠는데 그게 마음대로 안 된다고 하니 어찌하면 좋을까요?

지난 6월 25일 기업구조조정 심사에서 건설사 16곳 중 9개 회사는 워크아웃이 됐었고, 7개 회사는 퇴출이 됐었지요. 위 회사에서 짓고 있는 아파트를 분양받으신 분들께서는 앞으로 어찌될지를 가늠하기 힘들어 좌불안석(坐不安席)일 겁니다.

C등급을 받게 되면 워크아웃으로 가게 되는데 이를 “기업개선작업”이라고도 합니다. 범 금융권에서 혜택을 받지 못하게 되면 해당 채권단 공동 관리로 넘어가게 된다고 보심이 옳겠군요. D등급을 받은 회사들은 전혀 은행권의 도움을 받지 못하기 때문에 스스로 일어나는 길 외에 달리 길이 없다고 봐야 할 것입니다.

-기업개선 작업의 절차-

워크아웃 된 회사들은 경영정상화 계획서를 주채권은행에 제출해야 되고, 그 은행들은 채권단 협의회를 소집하되, 채권단 75%의 찬성으로 신청을 받아들이게 되는 것입니다. 동의하는 쪽으로 결정이 나게 되면 부채탕감과 금융지원이 있게 될 것이고, 앞으로 2년간 채무유예도 되겠지요.

금융지원을 조건으로 기업구조조정작업이 병행해서 이루어지게 되면 이때는 자산매각이나 인원 감축 등 몸집 줄이기 작업도 본격적으로 이루어지는 것입니다. 쇠붙이가 대장간에 들어가서 연장이 돼 나온다고 생각하시면 이해가 빠르실 겁니다.

부동의로 결정이 나게 되면 담보물을 압류하거나 경매에 붙여지게 되고, 법정절차가 진행될 것이며 결국 청산절차를 밟아야 하는 것입니다. 기업들은 대개 법원에 회생절차를 신청하게 되지만 꼭 그렇지 않은 업체들도 있습니다.

채권단은 2개월간 정밀심사를 하게 되는데 워크아웃은 기업회생절차와 달라 업체가 공사를 계속하거나 작업을 하도록 돼 있으므로, 채권단에서 기업을 살리는 쪽으로 가닥을 잡게 되면 대부분 다시 살아나는 쪽에 무게가 실리게 되므로 아파트는 지어지게 된다는 것입니다.

기업이 파산에 이르게 되면 채권단들도 많은 손해를 감수해야 하므로 십시일반(十匙一飯)으로 도와서 기업을 살리자는 쪽으로 방향을 바꿀 확률이 많게 되지요. 그리 될 때에는 채권단들의 경영간섭이 어느 정도 있게 됩니다. 경영자 입장에선 칼자루를 빼앗기는 처지가 될 수도 있다는 뜻이 되겠군요.

워크아웃은 흔히들 살빼기 작업이라고도 합니다. 신규자금 지원 대가로 자산을 매각하는 아픔을 겪기도 하지만 경영진이 교체되는 등 채권단 주도의 경영이 이루어지기도 해서 오너 경영체제의 종말을 가져오기도 하지요. 그러나 회사를 살린다는 마음가짐에는 채권단이나 경영진이나 뜻을 같이 한다고 봐야 할 것입니다.

-차라리 계약금 돌려주면 안 될까?_-

워크아웃이 되건 퇴출이 되건, 요즘 같은 부동산 시장에서는 기분 좋은 일이 아니지요. “빈총도 맞지 않는 게 좋다”는 말로 이해하심이 어떨는지요. 16개 회사 중 다시 살아나는 회사도 있겠지만, 영원히 역사 속으로 사라지는 회사도 있을 것이기에 앞으로 브랜드가 없어질 아파트를 가질 수도 있는 것입니다.

더구나 당장 부동산 시세가 내려가 있고 거래가 끊겨 있기 때문에 차라리 부도가 나던지 사업을 포기하고, 계약금이나 돌려주면 좋겠다고 하시는 분들이 많지 않던가요? 하지만 그게 마음대로 되지 않는다는 것입니다. 계약금 반환은 반드시 법에 정한 요건에 합치해야 하기 때문이니까요.

솔직히 말해서 워크아웃 되거나 퇴출되는 건설사의 아파트에 입주하려는 사람은 아무도 없을 것입니다. 건설회사가 워크아웃 되거나 퇴출이 되면 브랜드가 약해져서 분양권 거래도 끊기게 되고, 나중에 시세의 오름에도 영향을 받게 되는데 입장 바꿔 생각했을 때 누가 그런 아파트에 입주하기를 좋아 하겠는지요?

-입주예정자들이 알고 있어야 할 사항들-

계약금까지 떼일 염려는 없다고 보시면 되겠습니다. 20가구 이상은 분양승인 전에 대한주택보증의 보증에 가입해 두었으니까요. 계약금을 돌려받는 절차로 진행된다 해도 중도금 대출에 따른 이자. 선납 분양대금. 미리 지급한 옵션비용 등은 돌려받지 못합니다.

우선 건설사나 대한주택보증에서 계좌변경 통보가 오면 그 다음부터는 변경된 계좌로 입금을 해야 하며 종전 계좌로 입금을 하게 되면 사후 문제가 생겼을 때 보장을 받지 못하게 된다는 사실을 알고 있어야 하겠군요.

계약금을 돌려받는 조건으로는 파산. 부도. 사업포기가 있고, 예정공정률과 실행공정률에 25%P차이가 발생하면 보증사고로 간주하여 계약금을 돌려받게 됩니다. 또한 75%이상 실행 공정상태에서 6개월 이상 공사가 중단되거나, 입주예정일로부터 3개월이 초과되기 까지 입주가 되지 않을 때에도 보증사고가 될 수 있습니다.

보증사고 요건을 충족한다 해도 무조건 계약금을 돌려받는 게 아니고 입주예정자 2/3이상이 동의를 해야 합니다. 2/3 동의를 채우지 못하여 끝까지 건물이 지어지는 사례도 있었음을 아셨으면 좋겠군요.

계약금을 돌려주는 것을 환급이행이라 하고, 끝까지 건물을 짓는 것을 분양이행이라 하는데 분양이행은 대한주택보증회사에서 새로 지정하는 건설사로 하여금 짓게 하거나 기존 건설사로 짓게 하는 방법이 있습니다. 따라서 아파트의 이름이 바뀌는 수도 있습니다.

워크아웃 또는 퇴출을 당한 건설사나 대한주택보증은 될 수 있으면 계약금을 돌려주지 아니하고 건물을 지어 준공을 하려는 욕심을 부리더군요. 이익금을 챙겨 다시 살아나기 위한 방법이 아닐는지? 환급이행을 하게 되면 아파트는 다 지어진 다음에 공매처분을 하는 게 상례입니다.

아무튼 분양받은 아파트의 건설사가 워크아웃이 되거나 퇴출되는 일은 입주예정자나 회사 모두가 불행한 일임에는 틀림이 없는 일이겠지요. 그러나 어찌하겠습니까. 그리고 아무렇지 않던 회사가 그리될 줄을 누가 알았겠습니까. 그래서 부동산은 복불복(福不福)이라고도 하고, 부동산에 도통한 사람은 이 세상 어디에도 없다고 하는 모양입니다.

[춘향이]

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