둔촌주공 관리처분총회 내용 압축정리

[다튜라]

● 둔촌주공 재건축 관리처분총회 개요

기존 사업시행인가 보다 771세대 증가함.
세대수 변화량 : 11,106세대 -> 11,877세대
용적율 변화량 : 273,86 -> 273.85%(282.61%) : 장애인승강기 바닥면적제외
장애인 승강기 바닥면적제외에 따른 세대수 증가가 되고, 일반분양세대수 증가로 인해서 수익구조가 개선된다고 함.

● 둔촌주공 재건축 향후 추진예상 일정

이미 공람은 실행중에 있으며,
시공자와의 본계약은 롯데건설을 제외하고 모두 완료된 상태임.
현재는 위의 추진일정과 더불어 관리처분인가와 이주시작이 언제가 되느냐가 관건이다.

둔촌주공 재건축 조합에서는
- 둔촌주공 재건축 관리처분총회 인가는 2016.12 ~ 2017.2월 예상
- 2017. 5~6월 이주시작 예정(현재상황을 볼때 2017.여름~가을경 이주시작 현실성이 높음)
- 이주기간은 통상 3~6개월 소요(둔촌주공 단지 특성상 기간이 3~6개월 더 늘어날수도 있음)
- 위의 자료를 토대로 볼때 설계변경에 따른 관리처분총회와 설계변경에따른 조합원 추가분담금

  확정은 이주가 마무리되는 2018년 상반기 ~ 중반기예상
- 약2~3개월후 조합원 동호수 추첨과 일반분양 실시 가능함.
- 입주는 2021년 하반기~ 2022년 정도 소요예상.

● 둔촌주공 재건축 세대수 변화현황 분석

설계변경안에 대해서 가장 민감한 부분은 50평.37평.1+1이 될것이다.
- 50평형 : 360세대
- 37평형 : 898세대
- 1+1(19+23) = 704세대 / 1+1(19+19) = 238세대
- Total = 2,200세대

- 절대수치로 1~ 2,200번째 내에 있는 물건들이 지원대상이 될수 있다는 것이다. 다만, 종전평가금액으로 볼때 지원가능한 물량은 더 많다. 하지만, 절대적으로 위의 평형을 받고자 하는 경우 위의 세대수 물량에 배수(X?)를 설정해서 매수와 향후 평형재신청시에 접근을 해야할것이다.

- 지금으로써는 몇배수범위까지가 위의 평형에 안정권이 될것인지는 참으로 답을 내기가 어렵다.
- 50평형.37평형의 경우 절대수치에서 3배 이내(안정권예상).
- (19+23). (19+19)의 경우 절대수치에서 2배 이내(안정권예상).

▶ 19+19 = 종전평가액 76,880만 이상 / 종전면적(1.2단지25평/3.4단지34평) 지원가능
▶ 19+23 = 종전평가액 85,333만 이상 / 종전면적 해당없음

- 26.34.43평형의 경우 일반분양물량도 많은 부분에서 나올수가 있기 때문에 조합원들은 거의 로얄층이나 좋은층을 가져갈수가 있을 것이다. 특히, 34평형의 경우 바뀌는 물량을 볼때 반수정도가 지원예상으로 보며... 특별한 변수가 없는한 거의 로얄층이 될수 있겠다.

● 둔촌주공 재건축 설계변경안 분석

둔촌주공 재건축 단지설계안은 전체적으로 타워식 -> 판상형 구조로 많은 부분이 개선됨
- 50평형과 37평형 : 전세대 남향.판상형 배치.Bay구조와 내부설계 개선
- 43평형 : 세대수 감소, 대부분 판상형 배치로 바뀌고 동향 또는 남향으로 나뉘어짐. Bay구조개선됨
- 34평형 : 세대수 증가, 타워식은 남향만. 판상형의 경우 동향과 남향 배치가 주력구조임
- 25평형 : 세대수 증가, 동향주력에서 남향비율을 늘리면서 향배치 개선됨
- 22평형.19평형 : 지하철 5.9호선 인접지역으로 배치를 하고, 직주근접이 용이하게 바뀌고 있음. 

이전보다는 전체적으로 남향배치와 판상형에 대한 비율이 많은 부분에서 개선을 가져왔다. 인동거리(동간격)도 넓게 되고 거의 대부분 남향 설계가 되면 좋겠지만...
현실적으로 아파트 분양수익에 대한것도 검토를 해야하기 때문에 바뀌고있는 설계변경안이 나름 타당성이 아주없다고는 할수가 없겠다.

43평형의 경우 세대수 물량을 많은 부분에서 감소를 시켰고, 25평형의 경우 일반분양 성공과 최근 소형아파트의 트랜드 변화에 따른 설계변화로 예상할수가 있다.

특히, 장애인 승강기 면적제외 부분에 따른 수익구조에 대해서는 상당히 주목할만 할것이다.

여기서 나타나는 일반분양 증대수익은 조합의 이익으로 추가가 될것이다. 따라서, 설계변경에 따른 비용부담이 많은 부분에서 늘어날것이다라는 이야기도 있으나, 향후 부동산시장의 영향과 설계구조 개성에 따른 영향이 어떻게 될지는 봐야 할것이다.

구조적인 부분의 개선이다. 타워식 통풍이 잘안되고 맞바람이 안되는 부분을 L형 또는 T형으로 개선을 하면서 일부분에서는 개인프라이버시 침해의 영향이 있을수 있겠지만, 전체적으로 타워식보다는 좋아보인다. 아쉬움이 있다면 평면도 설계에 대해서 좀더 세심한 부분까지 잘 개선했으면 한다.

34평형의 경우 코어 돌출로 이전보다는 통풍성과 Bay구조에서 좀더 개선된 부분이 있다. L형으로 꺾이는 부분에 대한 개인프라이버시 또한 침해를 안받도록 개선된 부분도 보인다.

방향에 대한 개선이다.
위의 자료를 보면 동향배치를 좀더 남향쪽으로 개선이 되게끔 동배치 설계를 살짝 꺾었다는 것이다. 이로써 남향의 확보 비율이 많이 개선되었다.

● 둔촌주공 재건축 시공사 본계약 관련내용 정리

- 무상지분율 150.38% / 비례율 106.89%
- 설계변경에 따른 추가분담금 변동사항만 특별이 없다면 지금으로써도 둔촌주공 재건축의 투자는

  유망하다고 하겠다.
- 오히려 조합의 설명자료를 볼때 추가분담금이 일반분양가 개선과 설계변경에 따른 개선부분으로

  인해서 더 좋아질수도 있다고 한다.

현재 가장 우려가 되는 부분이다.
이주와 설계변경 그리고, 관리처분 진행을 동시에 같이 병행을 한다는 복안이다.
이것이 조합과 시공사의 설명되로 잘된다면... 더할나위가 없겠지만, 어차피 처음부터 다시 시작하는 부분이기때문에 이주이후에도 잘 마무리가 안되면 조합원들에게 조금은 불리한 상황이 발생할수도 있다는 것이다.

오히려 조합원에게 이익이 되도록 하는 방안이고, 최근의 병행사례가 많다고 하니 두고 볼일이다.

● 둔촌주공 재건축 이주비 현황 및 관련내용정리

기본이주비의 위의 자료로 정리된다.
- 이사비용 세대평균 천만원 지급 -> 대여 천만원 변경됨
- 추가분담금 납부와 환급금 지급시점은 준공이후 일시납부 또는 지급 조건임
- 추가유이자 경우 일반적인 적용사례일경우 각동호수별 권리가액 대비 최대 80%까지 가능하며,

   70%까지는 1금융권 그 이상은 2금융권(신협등)예상함. 기존대출은 정리해야함.
- 기본이주비를 안받는 경우는 통상 할인율을 적용하여 향후에 정산함.

- 조합원 신규 분양 신청에 있어서, 다액순으로 하며 동일할 경우 전산추첨에 의한다.

둔촌주공 재건축전문 대일부동산(02-484-7474)

[다튜라]

두서없이 정리해드렸습니다.

투자하시는데 도움이 되시길 바랍니다... 이상 다튜라였습니다.

[비아]

감사합니다..보다보니 궁금한게 있는데요.

1.지하연면적 축소 및 세대수가 증가 하게 되는데. 세대당 주차수가 어느정도 되는 건가요?

2.이주비 한도 기준이 종전자산평가액 기준인가요? 권리가액(즉 종후자산) 기준인가요? 고덕 일부단지 경우 종전자산평가액
기준으로 이주비 한도 산정했다는 기사 본거 같아서요..

[다튜라]

1. 기존 총 주차대수는 17,544대 입니다. 향후 변경에 따라서 변화될것입니다.

2. 이주비의 경우 종전 평가액이 아닌 권리가액을 기준으로 하는것이 일반적입니다.

[비아]

바쁘실텐데 빠른 답변 감사합니다...
1. 그럼 세대당 주차수는 기존에는 1.58대였는데..지하면적 줄고 세대수 느니..약 세대당 1.4 대 정도 예상하면
되겠네요.
2. 저도 지금 찾아보니 개포 경우도 어떤 곳은 종전평가액, 어떤 곳은 권리가액 기준인 거 같네요..
조합원들이야..당연히 권리가액 기준이면 좋을거란 생각해보며..조합에서 어떻게 은행과 협상하는지
지켜봐야 겠습니다...
감사합니다.

[다튜라]

네네~~ 이주비관련해서는 조합마다 금융권과 어떻게 협상을 하느냐에 따라서 다릅니다.

앞에서 말씀드린대로 권리가액을 기준으로 하는것이 일반적이나...
조합에 따라서 종전평가액을 기준으로 하기도 합니다.

[전현도]

현재 둔촌주공 보유중입니다. 제가 구매를 고려하면서 둔촌 주공에 대한 기사를 인터넷에서 검색한 적이 있는데
그때 조합원의 경우에는 확장을 무료로 시공해 주고 시스템 에어컨 또한 무료 시공해 준다는 기사를 본적이 있거든요.
일부 가전 제품도 들어가구요...
헌데 그 이후로 둔촌주공 부동산업체들에서 올려 주신 내용을 보면 그런 내용이 없더라구요.
혹시 현재 기준으로는 어떠한 옵션이 무료 제공 되는지요? 그리고 그게 최종 확정인지도 궁금합니다.
간단하게마나 회신 요청 드립니다.

[다튜라]

무엇이든물어보세요란에 무상제공품목 관련 자료 올려드렸습니다. ^^
아무쪼록 조금이나마 도움이 되셨으면 합니다.

[70antonio]

자료감사합니다