건축허가에서 4m 미만이 가능한 경우

허가 신청시 (지정)도로를 확보해야 한다. 건축법의 도로는 ‘보행과 자동차 통행이 가능한 도로’를 말하는 것이므로, 건축허가에 필요한 도로는 4m이상이 원칙이고, 그 미만의 도로가 있는 대지는 맹지라고 생각하기 쉽다. 하지만, 건축주가 건축허가신청할 때에 확보하여야 할 통로는 4m미만이라도 이미 (허가권자인 시장·군수가) 건축법의 도로로 지정하였거나, 지정하지 않았더라도 지적법의 지목이 도로인 경우 그리고 오랫동안 주민이 도로인 경우에는 4m미만이라도 맹지가 아닐 수 있다. 법정도로(건축법제2조제1항제11호가목)는 너비가 모두 4m이상이므로 건축법의 도로너비 기준에 맞으나(자동차 전용도로 제외), 건축허가 시에 위치를 지정할 도로는 4m미만인 경우도 많으므로, 대지소유자는 어떤 경우에 4m미만의 진입로(통로)로도 건축허가나 신고가 가능할지가 궁금할 것이다. 여기서는 4m미만의 기존도로를 활용하는 방법을 살펴보자. 4m 미만의 도로로 건축허가가 가능한 경우 (1) 4m미만이지만 건축법의 도로로 이미 지정ㆍ공고된 도로를 이용하는 경우이다. 즉, 지목과 상관없이 어떤 대지까지 연결된 사실상의 도로가 이미 건축허가나 신고 시에 건축법의 도로로 지정받았다면, (신청 대지에서 보았을 때에 통과도로인 경우) 그 도로는 지목과 상관없이 (최소2m이상) 건축법의 도로가 되었으므로, 그 도로에 접하거나 연결된 대지에 건축허가를 신청하는 것은 가능할 것이다.(건축행정길라잡이제45쪽) - 행정정보공개요청 (2) 영제3조의3제1호를 이용하는 경우이다. 법제2조제1항제11호 본문괄호안에 의하면, 지형적으로 곤란한 경우 3m이상(막다른 도로인 경우에는 2m이상)이면 건축허가가 가능하다. 여기서 도로란 지적법의 지목이 ‘도로’인 경우만 아니라, 어떤 지목이라도 사실상 도로로 이용되고 있는 너비가 4m이상이면 무조건 가능하고, 4m미만이라도 영제3조의3제1호에 의하여 가능하다. 예를들어 대지가 도로의 끝부분에 있는 경우에는 그 도로의 길이가 10m미만이면, 너비 2m의 도로를 이용해서 건축허가나 신고가 가능하다. (3) 영제3조의3제2호를 이용하는 경우이다. 영제3조의3제1호에 해당하지 아니하는 막다른 도로를 이용하는 경우로써, 그 길이가 10m미만이면 너비 2m, 10~35m미만이면 너비 3m이면 된다. 또한 예외적으로 35m이상이면 너비 6m(비도시 읍·면은 4m)이상의 도로(진입로)가 확보되어야 한다.(뒤에 설명) (4) 법제44조제1항단서를 이용하는 경우이다. 건축허가를 받으려는 대지는 4-3-2m이상의 도로에 2m이상이 접하여야 하는 것이나, (지적도의 도로에 접하지 않았거나 또는 현황도로에 접하지 않았다고 하더라도), 허가권자의 판단에 의하여 해당건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우(제1호)와 건축물 주변에 공지가 있는 경우는 허가가 가능하다.(제2호) 이런 대지에 건축허가가 나려면, 광장, 공원, 유원지, 그밖에 관계법령에 따라 건축이 금지되고 공중통행에 지장이 없는 공지가 있는 경우이다.(영제28조제1항) (5) 건축후퇴선을 활용하는 경우이다. 건축후퇴선이란 도시지역 등에서 이미 건축물이 너비 4m미만의 좁은 도로를 이용하여 밀집되어 지어졌을 경우, 그 도로를 이용하여 건축물을 지으려는 사람은, 기존의 도로가 4m미만인 경우 그 도로를 4m이상으로 확장하기 위하여 개인의 토지를 수용할 수도 없고(민법제211조), 설사 사용할 수 있다고 하여도 타인의 손해를 보상할 능력이 모자라기 때문에 건축후퇴선이 존재하는 것이다. 즉, 내 집 앞에만 4-3-2m로 건축법에서 요구하는 소요 도로폭을 충족하면 되는 것이다.(건축행정길라잡이제301쪽) (6) 비도시지역의 면지역이다.(지구단위계획구역 제외) 이곳에는 건축법제44조가 적용되지 않으므로 기존의 도로에 2m이상이 접하지 않아도 된다. 다만, 도로를 신설하는 경우에는 4m이상의 도로의 확보를 요구하여 어려움이 있었다. 그러나 2009.8.24 개발행위허가운영지침에서 기반시설인 도로의 확보기준을 ‘건축법에 맞게’로 개정하여 녹지지역이나 비도시지역의 토지소유자의 불편이 해소된 것이다. 하지만, 면지역의 대지에도 통행이 가능한 통로는 확보되어야 하는 것이므로, 주변에 건축이 금지되는 공지가 없다면 최소 2m이상의 진입로는 확보되어야 할 것이다. (7) 비도시지역의 읍·동지역이다. 법제5조에 의하면, (국토계획법의) 비도시지역이면서 (행정구역이) 읍ㆍ동지역(지구단위계획제외)에 건축하는 건축물로서 건축조례로 정하는 건축물인 경우에는 법 제2조제1항제11호 및 제44조에 따른 기준이 완화되는 것이므로, 4m미만의 도로를 확보하여도 건축허가가 될 수 있다.(영제6조제1항제7의2호) 지자체 조례를 이용할 사례 (8) 오랫동안 주민들이 사용해 온 현황도로(지목이 ‘도’가 아니거나, 지적에 표시되지 않은 경우)를 이용하는 경우이다. 이 도로는 지목과 상관없이 그 너비가 4-3-2m 기준(건축법의 도로기준)에 맞다면 큰 문제없이 건축허가가 가능할 것이다. 다만, 이런 현황도로는 콘크리트 포장이 되었다고 하여 (곧바로 건축허가가 가능한) 건축법의 도로라고 할 수는 없다.(대법원 선고 89누7016) 그리고 이때 도로소유자의 동의는 법제45조에 의하여 필요하되, 예외적으로 소유자의 동의 없이 건축허가가 가능한 도로의 종류는 각 지자체 건축조례에 있다.(법제45조제2항) - 지자체마다 다르므로, 뒤에 다시 설명키로 함 (9) 농로를 이용하여 건축허가나 신고를 받는 경우이다. 농촌지역 또는 농업용으로 사용하고 있는 농로의 종류는, 국토계획법에 의한 용도지역(도시지역과 비도시(관리ㆍ농림 등))에 따라서, 또는 관리주체에 따라서(농촌공사, 면사무소 등), 또는 개설법규에 따라서(농어촌도로정비법, 농어촌정비법, 새마을도로, 현황도로 등), 그 종류가 다양하므로 일률적으로 판단할 수 없지만, 통상 그 농로를 통하여 마을로 직ㆍ간접으로 진입하고 있다면 그 너비가 3m이상이라면 허가가 가능할 것이나, 그 미만의 너비는 허가권자가 판단할 사항이다. 어떤 경우에도 (전업)농업인주택과 농업용창고 등 농업용 시설은 주로 비도시지역에 있으므로 그 너비가 완화 적용된다. (10) 하천의 제방(도로) 등을 이용하는 경우이다. 제방도로의 너비가 4m 이상인 경우, 다른 법률에 (건축)제한이 있거나 또는 일반인의 통행이 금지되지 않았다면, 건축법의 도로로 지정받을 수 있을 것이다. 다만, 너비가 4m미만의 제방도로인 경우에는 허가권자가 그 제방의 상황을 고려하여(제방의 기능을 저해하지 않는다면) 허가해야 할 것이나 불허될 수 있다. 왜냐하면 민법제219조의 주위토지통행권은 행정재산에도 적용될 수 있다는 대법원판례가 있고, 각 지자체 건축조례에 제방도 도로로 이용될 수 있다고 규정되어 있다