조합장 인사말
벌써 입동이 지나고 겨울이 성큼 다가오고 있습니다. 조합원님 모두 댁내 두루 편안하신지요?
우리 조합은 사업시행인가를 준비하기 위해 그동안 정비계획변경, 교통영향분석, 지질조사, 측량 등 여러 사전 준비 등으로 나름 분주히 움직여 왔습니다. 그러나 인허가 진행상황이 지지부진하다가 금번에 건축심의 일자가 확정되었습니다. 또한 11월 7일 추정분담금이 개별 통지되어 조합원님들께서 여러모로 걱정이 많으실 것으로 압니다. 일일이 찾아뵙고 자세한 말씀을 드려야겠지만 우선 소식지를 통해 건축심의 접수내용과 추정분담금에 대해 설명말씀을 드리고자 합니다.
1. 건축심의 일정이 11월 21일로 확정되었습니다.
지난 9월 30일 부천시청 도시재생과에 건축심의 도면 일체를 접수하였고, 10월 24일 부천시청 도시재생과 과장 보고 및 내부검토를 완료하여, 10월 29일 부천시청 건축과로 주무부서가 이관되었습니다. 건축심의 접수 건축개요와 도면을 자세히 첨부하였으니 참조하시고, 조합사무실에서 개최하는 설명회에서는 화면을 통해 보다 상세한 내용을 설명드릴 예정입니다.
2. 추정분담금이 11월 7일 개별 통지되었습니다.
우리 구역의 토지등소유자가 부천시청에 “개략적인 정비사업비 및 추정분담금 정보제공 요청”을 하여 부천시청에서는 추정분담금 발표를 위해 관련 자료를 조합에 요청하였으며, 조합에서는 제39차 및 제40차 이사회의를 개최하여 추정분담금과 관련된 사항을 논의하였고, 제21차 대의원회의를 개최하여 추정분담금과 관련된 자료 일체를 공개하여 설명한 후 관련 자료를 입력하기로 하였습니다.
조합에서는 제39차 및 제40차 이사회의와 제21차 대의원회의에서 논의된 내용에 따라 경기도 추정분담금 시스템에 관련 자료를 10월 15일까지 입력하였습니다. 이후 부천시청 및 감정평가사의 검토 작업 후 부천시청에서 11월 7일 개별 조합원님들께 추정분담금 관련 내용을 통지하였습니다.
조합장이라는 중책을 맡고 있는 저로서는 추정분담금이 발표됨으로 인해 발생할 것으로 예상되는 여러 혼선이 크게 염려되었습니다. 인근 구역들도 추정분담금이 발표된 후 내분이 발생하고 크게 혼선이 발생하는 것을 보았기 때문입니다. 확정되지 않은 추정치로 인해 발생하는 혼선을 가급적이면 피하고 싶었지만 이러한 문제를 조합장이 단독으로 결정할 수 없었기 때문에 이사회의 및 대의원회의를 개최하였으며, 조합의 임원 및 대의원님들의 의견을 반영하여 추정분담금과 관련된 사항들을 정리하였습니다.
추정분담금 통지문을 보시고 조합원님들 상당수가 많이 당황하셨을 것으로 생각됩니다. 그러나 소위 말하는 ‘탁상감정’이라는 점을 감안하시어 너무 속상해 하실 필요는 없을 것 같습니다. 금번 소식지 내용을 잘 살펴보시고, 설명회에 참여하셔서 설명을 들으시면 궁금하신 내용의 상당부분이 풀리지 않을까 조심스레 생각해 봅니다.
추정분담금과 관련하여 조합의 입장을 간단히 말씀드리면 다음과 같습니다.
첫째, 추정분담금은 향후 변경될 것이 예상되는 정비구역 변경고시내용을 기준으로 사업성을 검토하였습니다. 우리 조합의 건축계획은 사업시행인가로 확정됩니다. 아직 사업시행인가를 받지 않은 상황이므로 정비구역 변경고시내용과 사업시행인가상의 건축계획 내용은 향후 변경될 수 있습니다.
둘째, 금번 추정분담금은 약식감정(소위 ‘탁상감정’)의 결과입니다. 추후 사업시행인가를 받게 되면 2개의 우수감정평가법인이 정식으로 조합원님들의 종전자산가치를 감정평가하게 됩니다. 탁상감정은 조합원님들의 개인재산에 대한 충분한 현장검증이나 개별적인 사항들을 고려하지 않은 것이고, 추후 진행될 정식감정평가는 개별 조합원님들의 가정을 일일이 방문하여 충분히 검증 후 감정평가를 하게 됩니다. 또한 감정결과에 대해 이의제기절차를 거칠 수 있고, 이의제기를 한 조합원들의 재산에 대해서는 감정평가사가 다시 검증절차를 거치기도 합니다. 탁상감정은 이러한 모든 절차가 생략된 것이므로 정확성이 현저히 떨어질 것으로 판단하고 있습니다.
셋째, 금번에 발표된 추정분담금은 아무도 책임지는 자가 없습니다. 경기도 추정분담스시스템 자체도 참고자료 1. 2. 3에서 보듯이 경기도나 지자체는 아무런 책임이 없고 참고자료로만 활용하라고 되어 있습니다. 향후 관리처분계획에서는 조합원님들이 의결절차를 통해 스스로 책임을 지게 되는 것입니다. 발표는 하고 책임은 아무도 지지 않는 추정분담금의 내용을 과신할 필요는 없습니다.
3. 우리 조합의 사업성 향상을 위해 최선을 다하겠습니다.
우리 조합의 최우선 과제는 사업성 향상을 위해 건축심의를 무사히 통과하는 것이라 생각하고 있습니다. 또한 사업시행인가 과정에서도 조합원님들에게 최대한 이익이 될 수 있도록 관련부서 협의를 진행하겠습니다.
최근 부동산시장의 활성화를 위한 대책이 정부차원에서 마련되고 있고, 일부 부동산 전문가들은 주택시장이 저점을 찍었다는 의견을 내놓고 있기도 합니다. 우리 구역은 소사 원시선 개통, 심곡복개천사업 등 호재도 있어 분양시장이 회복된다면 높은 사업성을 보일 것으로 예상하고 있습니다.
추정분담금 발표로 인해 조합원님들께서 혼란스러우시더라도 현혹되지 마시고, 우리 조합의 재개발사업에 적극 협조해 주실 것을 간곡히 부탁드리며, 추운 날씨에 건강하시기를 기원하겠습니다. 감사합니다.
조합장 김남수 배상
참고자료 1.
경기도 사이트에 기재된 추정분담금시스템(GRES)의 한계
가. 정비사업의 특성에 따른 한계
정비사업은 다양한 이해관계인이 참여하며, 장기간이 소요되는 사업의 특성상 현재 시점에서의 예측과 실제 결과는 차이를 가질 수밖에 없음. 특히, 부동산경기의 변동, 관련 법령의 개정 및 물가변동 등에 따른 외부요인의 변동에 따라 결과가 달라지므로 단순한 참고자료로서 제한적으로 활용되어야 할 것임.
나. 종전자산 추정 방법이 가진 한계
정식 감정평가가 아닌 공시가격에 보정률을 적용하는 간편법에 의한 종전자산 추정 방법은 토지등소유자별 추정분담금을 산정하는데 한계가 있음.
다. 개별 정비사업구역이 갖는 특수성에 따른 한계
GRES는 대량의 표준적인 추정 분담금 로직을 적용한 결과이므로 개별 정비사업구역이 갖는 특수성을 반영하지 못함으로써 구역에 따라서는 비현실적인 결과치가 도출될 가능성이 있음. 특히, 사업비 항목은 정비사업구역별로 계약의 형태, 인·허가사항이 달라질 수 있고 분쟁·소송 등에 대한 표준화가 불가능함에 따른 오류가 발생할 여지가 있음.
라. GRES 운영상의 한계
GRES는 경기도에서 시스템을 구축해서 제공하되 실제 정비사업과 관련된 기초 자료는 추진위원회 등에서 입력을 하고 시장, 군수가 승인하도록 되어 있으나 추진위원회에서 자의적인 입력을 할 경우 결과치가 왜곡될 개연성이 있음.
참고자료 2.
GRES(경기도 추정분담금 시스템)의 이용약관 제 11 조 (책임제한)
① 토지등소유자 또는 추진위원회(필요시 조합)가 사업성 제고를 위해 총 수입금을 과도하게 부풀리는 행위 등 제공된 자료에 결함이 있는 경우 등 자료의 결함에 대하여는 책임을 지지 않습니다. ② 개략적인 정비사업 및 개인별 추정분담금 등 제공되는 정보는 단순 참고용으로 법적 효력이 없으며, 이의 활용으로 발생하는 어떠한 분쟁에 대해서도 경기도는 법적인 책임을 지지 않습니다.
참고자료 3.
GRES(경기도 추정분담금 시스템) 메인화면에 기재된 주의사항
◧ 설명회 개최 안내
추정분담금의 발표로 인해 조합원님들께서 여러 모로 궁금하신 점이 많이 있으실 것으로 생각됩니다. 이에 우리 조합에서는 추정분담금 발표와 관련하여 아래와 같이 설명회를 개최하고자 합니다.
- 아 래 -
□ 일시 : 2013년 11월 26일 화요일 오후 7시
□ 장소 : 조합사무실
이번 설명회에서는 추정분담금에 대해 상세하게 설명할 예정입니다. 또한 건축심의 접수 도면에 대해서도 성우예 건축사사무소 담당자가 참석하여 상세하게 설명말씀 드리겠습니다.
◧ 개인별 상담 안내
추정분담금 발표와 관련하여 궁금하신 사항에 대해 개별적으로 상담을 원하시는 조합원님들은 아래와 같이 개별상담을 진행하고자 하오니 참조하시기 바랍니다.
- 아 래 -
□ 일시 : 2013년 11월 18일(월), 19일(화) 오전11시부터 오후4시까지
□ 장소 : 조합사무실
※ 개인별 상담 이외에도 궁금하신 점은 언제든지 조합사무실로 문의하시기 바랍니다.
◎ 조합사무실 주소 및 연락처
◯ 주소 : 경기도 부천시 원미구 심곡동 138-3번지 부영빌딩 5층
◯ 전화 : 032-347-3551
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