계약의 취소나 해제시 물권의 자동복귀에 대하여...

<질문>   2005-11-04   계약의 해제,합의해제,해제조건부증여일 때 당연복귀 되었을 때 갑으로 등기가 자동복귀된다는 말이 당사자들이 법원에 신청해서 법원에서 등기를 갑에게 복귀시켜 주는 것인지요. 그렇지 않다면 을에게 소유권이전등기가 되어 있는데 어떻게 갑에게 있다고 하는지 모르겠습니다. 이러한 법리가 무효,취소에서도 다 같이 적용되는지요. 당사자들이 어떤 행동을 취해서 등기상 갑 명의로 해 둘수가 있을까요. 너무 궁굼하고 답답하네요. 교수님 부탁드립니다.     <답변>   안녕하세요, lott1023님. 일단 질문 자체의 오류를 지적해 드리겠습니다. 다음의 판례에서 보듯이 계약해제로 인해 자동복귀되는 것은 이전하였던 물권이지 등기가 아닙니다. 어떻게 등기가 자동복귀 되겠습니까? 인공지능잉크가 있어서 계약이 해제된 것을 등기부가 인식하고 자동으로 삭제되는 일은 SF영화에서나 가능한 일이겠지요.^^ “계약이 해제되면 그 계약의 이행으로 변동이 생겼던 물권은 당연히 그 계약이 없었던 원상태로 복귀한다(75다1394).” 갑이 을에게 자신의 부동산을 매도하고 잔금은 후일 받기로 하면서 먼저 소유권이전등기를 해 주었는데, 그 후 을이 잔금지급기일에 잔금을 지급하지 않아 갑이 매매계약을 해제했다고 가정해 보겠습니다. 갑의 계약해제의 의사표시가 을에게 도달(예컨대, 해제의 뜻이 적혀 있는 내용증명우편이 을에게 도달한 경우)하면 을에게 이전하였던 소유권은 자동으로(즉, 말소등기 없이도) 갑에게 돌아옵니다. 물론 등기는 여전히 을에게 남아있지만 그때부터 을의 등기는 무효등기가 되는 것입니다. 갑이 말소등기를 하지 않아도 해제 이후부터는 그 부동산의 소유자로 취급되지만, 만일 아직까지 말소되지 않은 그 무효의 등기가 을에게 남아있음을 기화로 을이 제3자 병에게 부동산을 처분하고 이전등기를 해 준다면, 병이 선의(계약해제로 인해 무효등기가 되었다는 점을 모르는 것)인 경우에는 민법 제548조 제1항 단서에 의해서 소유권을 취득할 수 있고, 따라서 갑에게의 소유권 복귀는 일어날 수가 없게 됩니다. 요컨대, 계약이 해제되면 법적으로야 말소등기 없이도 갑이 다시 그 부동산의 소유자가 되지만 위와 같은 불행한 사태가 일어나지 않도록 하기 위해서 갑으로서는 반드시 말소등기를 할 필요가 있는 것입니다. 그리고 구체적인 말소등기절차에 대해서는 공시법 교과서를 참고하시고(공시법 교과서 p.196부터 나오네요.^^), 의문이 있으시면 공시법 선생님에게 질문해 보십시오. 훨씬 더 정확하고 자세한 설명을 들으실 수 있을 테니까요. 마지막으로 한 가지 더 말씀드리자면, 계약이 무효인 경우에는 해제나 취소의 경우와는 달리 ‘자동복귀’라는 말을 쓸 수가 없습니다. 왜냐하면 무효라는 것은 처음부터 법률행위의 효력이 발생하지 않는 것을 말하므로, 예컨대 무효인 매매계약을 통해서 매수인에게 소유권이전등기가 경료되었더라도 처음부터 그 등기는 무효인 것이므로(즉, 매수인은 소유권을 취득한 적이 없으므로) 매도인에게 자동으로 복귀할 일도 없기 때문입니다. 즉, 매매가 무효인 것이 밝혀지면 소유권이 매수인에게 이전된 적이 없었던 것도 함께 밝혀질 뿐입니다. 이해가 되셨는지요? 열공하세요. ^^