50대! 노후가 걱정되면 부동산과 사랑에 빠져라

[김박사]

50대! 노후가 걱정되면 부동산과 사랑에 빠져라  

글 : (주)RE멤버스

고종완 대표이사

디플레에서 인플레로 이동하는 경제위기의 지속

최근 들어 우리사회의 최고 화두는 무엇일까. 정답은 경기불황과 함께 노후문제다.

우선, 경기불황문제를 살펴보자. 작년 하반기 불어 닥친 세계 2차대전이후 최대불황이라는 미국의 서브프라임모기지 사태발 글로벌 경제위기가 선․후진국 할 것 없이 세계를 강타하고 있다. 자산 및 소득감소-일자리축소-소비감소-구조조정-경기침체의 악순환 고리가 예상된다. 그러나 2009 2/4분기 들어 우리 경제는 위기의 터널을 지난듯하다. 금리인하, 유동성확대 등 통화정책과 재정확대 등 소위, 글로벌 정책공조에 힘입어 국내의 실물경제가 다소 살아나는 조짐을 보이고 있기 때문이다. 실례로 OECD, IMF 등 국제기관은 우리경제가 마이너스 성장에서 벗어나 본격적인 회복세로 돌아설 것이라는 전망을 쏟아내고 있다. 하지만 반론도 만만치 않다. 영국발 위기론이나 미국의 상업용 부동산폭락, 개인의 카드채부실에 기인한 제2의 금융위기론도 고개를 들고 있다. 이번 위기가 해소된다고 하더라도 제2, 3의 위기의 재발이나 위기의 상시화 가능성을 배제할 수 없다는 뜻이다. 한편, 최근에 불거진 심각한 인플레 우려도 디플레 못지 않은 세계경제의 뇌관으로 작용할 것이다. 올 하반기 이후 원유, 원자재값이 급등할 경우 물가상승으로 인해 금리가 오르면 부동산 자산가격도 하락압력에 노출될 것이다.

50대의 가장 큰 위험은 장수리스크, 은퇴 후 경제문제다

경기침체 말고도 우리 사회가 직면한 최대 복병은 은퇴후 장수 리스크문제다.

지금 우리나라는 세계 최고라는 고령화 속도가 진행중이다. 2015년경 초고령화 사회로의 진입은 조기은퇴-대량실업-소득감소-소비감소-성장률 둔화현상이 불가피하다. 요컨대, 경기불황과 조기은퇴로 소득과 자산은 감소하는 반면, 생존 기간은 더욱 늘어나 은퇴후 경제적 삶의 문제가 개인은 물론 국가의 심각한 해결과제다.

은퇴후 자산관리가 중요한 이유는 돈을 버는 기간과 소득, 자산의 크기는 줄어드는 대신 돈을 써야 하는 은퇴후 기간은 늘어나기 때문이다. 최근 통계를 보자.

우리나라 사람들은 평균적으로 56.3세 정도에 은퇴하고 평균 수명은 남자 76세, 여자 82세로 조사됐다. 그렇다면 은퇴후 30년 이상을 소득 없이 살아야 하는데 이에 대한 준비상태는 어떠한가? 미래에셋이 얼마 전 발표한 자료를 보면 우리나라 가계는 거의 노후준비를 하고 있지 못하는 것으로 드러났다. 한국 직장인들의 은퇴준비는 주요 국가들 가운데 가장 미흡했다. 한국 직장인들이 60세에 은퇴할 경우 예상 연소득은 평균 1600만원 수준으로 은퇴 직전 연소득 4000만원의 41%에 불과하다. 이는 독일(58%), 미국·영국·캐나다(50%), 일본(47%) 등 선진국은 물론 대만·홍콩(43%)보다도 낮은 수치다. 한마디로 노후준비가 부실하기 짝이 없다. 부실한 이유는 무엇일까? 우리나라의 높은 주거비와 교육비, 자녀결혼비용 등 소득대비 소비지출 요인이 넘치기 때문이다. 그렇다면, 은퇴기에 직면한 50대의 절대 절명의 과제는 장수리스크, 노후의 경제문제를 언제, 어떻게 해결해야 할 것인가이다.

이를테면, 50대가 맞이할 은퇴후 삶의 질, 행복지수는 결국 은퇴전에 자산관리를 어떻게 하느냐에 달려있다고 해도 과언이 아니다. 만일, 50대 이후 부동산, 금융 등 자산관리에 실패할 경우, 은퇴후 30년의 인간다운 “삶의 질”은 실종되고 만다. 따라서, 글로벌 경기불황속의 불확실성시대를 맞아 은퇴후 자산의 취득, 운용, 교체, 이전 등 이른바 부동산자산의 과학적 분석과 창조적인 운용전략에 대해 알아보자.

은퇴후, 자산관리는 부동산위주로 포트폴리오를 짜라

우리나라사람들은 가계자산의 70~80%정도를 부동산으로 보유하고 있다. 과거 경험적 사례를 볼 때, 우리나라 부자들 또한 대다수가 부동산으로 돈을 벌었다는 사실도 잘 알려져 있다. 일반적으로 자산에는 주식․채권․예금․파생상품 등 금융자산과 주택․상가․토지 등 부동산 자산과 금․은․골동품․미술품 등 실물자산이 있다. 그런데, 금융과 부동산의 자산적 성격은 똑같을까? 정답은 “아니다”이다. 금융과 부동산은 자산의 특성이 매우 다른데다 투자전략도 매우 판이하기 때문이다. 이를테면, 수익성, 위험관리, 투자기준, 투자법칙, 거래방법, 관리요령, 세금 등 여러 가지 측면에 있어서 커다란 차이점이 존재한다. 특히, 은퇴후 효율적 자산관리를 위해서는 가계자산의 절대적 비중을 차지하고 있는 부동산에 대한 체계적인 연구와 효율적인 자산관리는 필수적이다. 최근의 부동산 시장의 움직임에 대한 사례를 들어 쉽게 설명해보자. 이번 부동산 파동은 시사하는 바가 크다. 작년 하반기 미국발 서브프라임모기지 사태 이후 부동산 시장은 버블세븐지역과 재건축을 중심으로 6개월여 사이에 급등락을 연출했다. 예컨대, 2008년도 하반기 동안만 해도 반포, 압구정, 잠실 등 소위, 한강변 재건축단지의 경우 2006년 고점대비 30~40% 정도 급락하면서 작년 11월말 바닥권을 찍었다. 그런 다음 2009년 초부터 불과 3개월만에 저점대비 50~60% 넘는 강한 반등을 기록했다. 왜 이런 현상이 발생했을까? 이유는 간단하다. 한마디로 시중의 부동자금 내지 여유자금이 부동산으로 몰린 때문이다. 부자들 내지 고소득, 자산계층이 얼마나 부동산을 선호하는지 잘 대변해 주는 대목이다. 그렇다면, 이때 부자들은 경기회복 이전임에도 불구하고 부동산 자산을 공격적으로 매입한 구체적 이유는 무엇일까? 부동산자산이 갖는 안전자산적 특징과 가치보전기능, 자본이득(capital gains), 소득수익(income gains)의 2마리 토끼를 노린 복합투자수익률이 가능한데다 금리인하에 대비한 레버리지 효과, 경기회복후 자산가치 상승효과를 겨냥한 투자수요의 집중 등 이른바, 과학적 종합분석후 투자에 나선 창조적 전략의 총체적 결과물이라고 말할 수 있다. 사정이 이러함에도 불구하고, 혹자는 우리나라 사람들의 유난한 자가주택 집착현상이나 투기수요가 재유입된 때문이라고 말할지도 모르겠다. 하지만 그렇게 단정하기는 힘들다. 한강변 재건축 단지와 강남 3구, 용산, 마포, 과천, 분당, 목동의 집값상승과 송도, 청라지구의 청약과열이유도 부동산학 관점에서는 쉽게 설명이 가능하기 때문이다. 금리인하, 유동성증가 등 금융변화, 인구․가구와 주택수급구조, 주택의 국제적 자산가치비교, 주택고유의 복합재화성 등 복합적 요인이 내재하고 있다는 뜻이다.

한편, 노후 자산으로서의 주택은 모두의 관심사이고 매우 중요한 자산이다.

우리는 주택을 소유하고 매일매일 거주하면서도 주택의 진정한 자산적 가치를 깨닫지 못하는 경우가 많다. 주택은 소비재, 투자재, 신분재, 정보․문화재적인 복합재화의 성격을 지녔다. 뿐만 아니라 중산층의 은퇴후 노후를 대비할 수 있는 현존하는 거의 유일하고 완벽한 역모기지 제도이다. 1가구 1주택자도 보유하는 주택만 잘만 운용하면 은퇴후 평생 주거문제를 해결함과 동시에 경제적 노후를 풍요롭게 보장받을 수 있는 가장 확실한 자산관리 방법이 된다. 따라서, 50대 중산층의 은퇴후 대안도 주택의 역모기지론제도에서 찾는 것이 쉽지 않을까 생각된다.

50대는 3대가치 부동산을 장기보유하라

그렇다면, 주택을 비롯한 부동산 자산관리에 대한 구체적인 전략과 지향점은 무엇일까? 50대 입장에서 은퇴후 30년을 생각하면 지금이라도 주택을 비롯한 상가, 토지, 빌딩 등 부동산 자산에 대한 과학적 연구와 창조적 실천전략이 필요하다. 참고로, 필자는 지난 2006년 발간된 『부동산투자는 과학이다』라는 책을 통해 부동산에 대한 과학적 투자법을 소개한 적이 있다. 그 중에서도 싸이클 투자법과 가치투자법을 소개하고자 한다.

먼저, 부동산 싸이클이란 실물경기처럼 부동산 경기도 저점과 고점이 주기적, 반복적으로 찾아온다는 이론이다. 부동산 싸이클도 단기, 중기, 장기, 초장기 등로 구분할 수 있다. 예컨대, 10년 주기설에 따르면 부동산 경기도 7~12년마다 상승과 하락을 반복한다고 할 수 있다. 다시 말해, 싸이클 이론을 적용하면 부동산경기의 정점과 저점을 사전에 어느 정도 예측할 수 있다는 얘기다.

그런데 나이가 들수록 임기응변력이나 단기대응능력은 떨어지기 마련이다. 50대 이상의 중, 노년층은 주식처럼 단기 싸이클에 의존하기 보다는 장기 싸이클을 활용하는 지혜가 필요하다는 뜻이다, 특히 부동산은 고가인데다 세금 등 거래비용이 많이 소요되어 타자산보다 “무겁고 느리게” 움직인다. 한 번 움직이면 한 방향으로 곡선을 이동하는 추세성이 강한 만큼 장기국공채와 마찬가지로 장기투자가 유리하다.

둘째, 부동산 가치투자법은 내재가치, 희소가치, 미래가치를 의미하는데, 결국 부동산은 3대 가치가 시장가격을 결정한다는 이론이다.

내재가치란 토지의 생산성 내지 수익성을 창출하는 가치를 말한다. 예컨대, 대지지분이 넓은 아파트 연립, 다세대주택과 임대료가 높은 수도권토지, 월세, 수입이 큰 상가 등이 내재가치의 대표적 상품이다.

희소가치란 공급이 제한되는 재화의 가치를 말하는바, 예컨대, 서울 도심권의 대형 빌딩, 강남권의 제한된 상업용지, 역세권 복합용지, 서울의 재건축 재개발단지, 수도권의 신도시용 토지 등이다.

그리고 미래가치란 현재가치와 대비되는 개념이다. 다가올 가시화된 미래의 대규모 개발이나 인프라개선 등을 통해 도시기능, 주거여건이 현재보다 월등히 개선될 경우 기대되는 부동산가치를 말한다. 주택의 경우를 예를 들어보자. 자가주택 소유율, 주택보급률, 인구 1천명당 주택수 등 수요지표가 국제기준에 절대적으로 미달하는 반면에 공급이 늘어나지 않는 서울 등 수도권주택과 수도권 개발투지는 희소가치가  높다. 대표적 상품으로는 서울의 한강변 재건축단지, 뉴타운지구, 판교, 동탄, 청라, 아산신도시 등을 들 수 있다.

요컨대, 은퇴를 전후한 50대는 투자기회가 많지 않고 투자위험을 최소화해야 하는 만큼, 3대 가치 부동산을 선별, 장기보유하는 장기․가치투자전략을 펴는게 상책이다.

노후에는 불황에 강한 부동산, 복합수익형 부동산이 해법이다

부동산도 호황에 강한 부동산과 불황에 강한 부동산이 각각 따로 존재한다는 사실을 인지하는 사람들은 드물다. 사실 전문가조차도 그 정확한 개념과 이론을 모르는 경우가 허다하다. 그렇다면, 호황에 강한 부동산과 불황에 강한 부동산은 무엇일까? 예컨대, 호황에 강한 부동산은 고급 주상복합, 초대형아파트, 고급 휴양주택 , 펜션 등이며, 불황에 강한 부동산은 수도권이나 도심권의 소형아파트, 역세권 연립 다세대주택, 도심권 소형오피스텔 등이다.

그리고, 복합수익형 부동산은 또 어떤 개념일까?

부동산 투자는 2가지 수익을 목표로 하는데, 자본이득(capital gains)과 소득수익(income gains)이 바로 그것이다.

자본이득이란 전매차익, 시세차익을 의미하는데, 대표적 투자대상은 개발용 토지, 재건축, 재개발지분을 들 수 있다. 소득수익은 월세, 임대수익을 뜻하는 바, 예컨대 소형아파트, 소형 오피스텔, 임대용 상가 등이다.

그런데, 복합수익은 이 둘을 합친 개념으로 1건의 부동산투자를 통해 2가지 수익을 챙길 수 있다. 대표적 사례로 강남권 중형 아파트, 서울 도심권 오피스 빌딩, 근린상가건물 등이다.

경기변동, 정책변화, 투자목적 등에 따라 자산전략을 탄력적으로 운용하라

50대는 경기흐름과 정책기조에 따라 주기적으로 포트폴리오(자산배분)를 조정해야 한다. 포트폴리오가 필요한 이유는 자산가치는 지속적으로 증가하도록 수익률 극대화를 추구하는 한편, 투자에 따른 위험은 최소화 할려는 목적에서다. 예컨대, 부동산싸이클을 활용해 상승초기에는 “호황에 강한 부동산”을 그것도 “레버리지(leverage)”를 이용, 자산투자를 확대함으로서 수익률을 극대화해야 한다. 반면에 부동산 싸이클상 하락기에 접어들면 어떻게 해야할까? "불황에 강한 부동산"만을 선별하여 압축투자하거나 “디레버리지(deleverage)”를 통해 자산매각, 투자금을 줄이는 방향으로 자산을 축소해야 한다.

이 때 가장 중요한 투자포인트는 주기적, 반복적으로 찾아오는 부동산 경기순환주기(싸이클)를 활용하는 전략이다. 이를테면, 앞서 설명한 가치(내재가치, 희소가치, 미래가치)있는 부동산을 低点(바닥권)에 매입, 일정기간 보유하다가 高点(꼭지점)에서 처분하는 자산운용전략을 실천하는 것이다.

그런 한편, 부동산 자산수익을 극대화하기 위해서는 부동산 종류(예컨대, 주거용, 업무용, 상업용, 토지 등)에 따른 자산특징과 투자포인트를 정확히 이해할 필요도 있다. 예컨대, 자본이득을 염두에 둔다면 수도권 토지가, 임대수익을 겨냥한다면  도심의 소형아파트, 역세권 다세대주택, 업무지구내의 주거용 오피스텔이 제격이다. 이 밖에도, 부동산의 경제적인 매수방법도 알아두는 것이 좋다. 예를 들면, 부동산시장에서 정상적으로 거래되는 시중가격보다 특별히 할인된 특별가격으로 저가 매입하는 합법적인 취득방법(예컨대, 경공매)도 있다.

결론적으로 이상의 내용을 요약, 정리하면 이렇다.

부동산을 매입할 경우에는 경기저점을 활용하여 내재, 희소, 미래가치를 보유한 “3대 가치 부동산”을 시장가격보다 낮은 가격으로 저가 매수하되, 레버리지효과를 극대화하는 방향으로 보유자산을 최대한 늘리는 “확대전략”을 펴야 한다. 이를테면, 경기침체의 장기화가 예상될 경우, 우리는 과연 어떻게 대응해야 할까? “불황에 강한 부동산”, “수익형부동산”, “가치 부동산”만을 철저히 압축해서 투자해야 한다.

만약 자금력에 한계가 있는 50대라면, 노후대책으로 1가구 1주택을 이용한 逆모기지 전략을 기본으로 깔자. 그런 다음 "MY HOME, MY SHOP, MY LAND, MY BUILDING"이라는, 소위 <4단계 창조적 전략> 계획을 수립하는 게 효과적이라는 판단이다. 그런데, 부동산 자산의 고가 매도전략은 어떻게 구사해야 할까?

경기고점을 이용하여 보유자산을 최대한 줄이고 디레버리징하는 방향으로 “축소전략”을 적극 펴야 한다. 매입에도 순서가 있듯이 매도에도 순서가 있다. 경기침체 내지 불황이 시작될 경우, 가치 없는 부동산, 호황에 강한 부동산, 비수익형부동산을 먼저 처분하는 게 올바른 순서라고 하겠다.

향후 10년, 노후대비 유망한 투자처는 어디인가

위에서 설명한 불황에 강하고, 3대가치를 보유한, 그리고 복합수익형 부동산은 어느 지역 혹은 어떤 부동산에서 찾아야 할까?

서울과 수도권, 지방으로 구분하여 살펴보자.

첫째, 서울지역은 역시 한강변과 재건축, 재개발 추진단지, 더블 역세권중심으로 도시의 공간구조가 장기간에 걸쳐 획기적으로 바뀔 전망이다. 예컨대, 재건축유망단지로는 반포주공 1단지, 압구정 신․구현대, 잠실주공, 장미아파트 단지 등 한강변 재건축단지를 들 수 있다. 물론 저밀도 재건축 단지인 개포, 고덕주공도 관심대상이다. 그리고 신규 더블역세권으로는 9호선 개통예정지(방이4거리, 삼전 4거리, 석촌역 4거리), 3호선 연장선(경찰병원, 가락시장역, 오금역), 7호선 연장선이 유망하다.

그리고, 잠실 제2롯데월드, 동대문 디자인 플라자(DDP), 선․정능 정비지구(삼능역), 도봉구 창동 등 동북부 중량천변 지역, 광진구 구의지구 복합개발지역도 미래의 유망 투자처이다. 향후 5년 이내에 상권, 중심업무지구의 혁명적 변화는 물론 우리나라 대표적인 복합용도지역이나 고급주거지로 변모될 가능성이 매우 높다.

둘째, 수도권은 이번 광역수도권계획에서 새로 바뀐 개발축 중심으로 투자지형도 확 바뀔 전망이다. 지금까지는 수도권은 경부축이 중심이었다면 앞으로는 국토계획의 수정에 따라 서남부축(광명, 화성, 안산, 부천)과 동북부축(남양주, 의정부, 양주, 구리)으로 변경될 방침이다. 이들 지역의 성장 거점 내지 잠재적 미래가치가 증가될 게 분명하다. 이중에서도 특히 시흥, 과천, 안산, 남양주, 의정부지역이 거점개발의 중심도시가 될 것이 틀림없다.

그리고, 교육행정산업도시인 수원과 과천, 서남부지역 중심도시인 시흥과 뉴타운 지역인 부천, 물류거점인 하남, 관광 레저도시인 김포도 관심지역이다.

셋째, 지방도시는 어느 지역에 관심을 둘 것인가? 참여정부 때 계획된 행복도시, 혁신도시, 기업도시는 정치권 합의가 완전히 도출될 때까지 진척현황을 좀더 지켜볼 필요가 있다. 반면에 MB정부 들어 새로운 국가 프로젝트로 추진되고 있는 낙동강, 금강, 영산강 등 4대강 정비구역, 경제자유규역, 광역경제권 핵심지역, 서남해안, 동해안 등 관광, 레저, 물류형 해안도시가 대표적이다. 그리고 인구와 소득, 일자리가 동시에, 꾸준히 증가하는 울산, 창원, 포항, 거제, 군산, 하동 등 산업도시위주로 투자하는 것이 바람직하다. 끝