임대인은 임차인에게 전세금반환채권과 상계할 수 있고, 전세금반환채권의 근저당권자에게도 대항할 수 있다.

[최정희 전문변호사]

임차인에게 전세권등기를 설정해 준 임대인은 임차인에 대한 자신의 채권을 장래 반환할 전세금과 상계할 수 있고, 전세금반환채권의 근저당권자에게도 대항할 수 있다는 대법원 판결이 나왔다(대법원 2014. 10. 27. 선고 2013다91672 판결).-광주부동산전문변호사 최정희 -

대법원 민사2부(주심 신영철 대법관)는 2014. 10. 27. (주)참저축은행이 박모씨를 상대로 낸 양수금 청구소송 상고심에서 원고일부승소 판결한 원심을 깨고 대구지법 합의부로 돌려보냈다.

재판부는 판결문에서 "전세권에 근저당권이 설정된 때에 임차인에 대한 대여금채권이 존재하고, 채권의 변제기가 장래 발생할 전세금반환채권의 변제기와 동시에 또는 그보다 먼저 도래하는 경우에는 임대인은 대여금 채권과 전세금반환채권을 상계해 근저당권자에게 대항할 수 있다"고 밝혔다.

이어 "전세권저당권자가 전세금반환채권에 대해 물상대위권을 행사한 경우, 종전 저당권의 효력은 물상대위의 목적이 된 전세금반환채권에 존속해 저당권자가 그 전세금반환채권으로부터 다른 일반채권자보다 우선 변제를 받을 권리가 있다"며 "설령 전세금반환채권이 압류된 때에 전세권설정자가 전세권자에 대해 반대채권을 가지고 있고 그 반대채권과 전세금반환채권이 상계적상에 있다고 하더라도 그러한 사정만으로 전세권설정자가 전세권저당권자에게 상계로써 대항할 수는 없다"고 덧붙였다.

박씨는 2010년 9월 대구에 있는 자신의 건물을 이모씨에게 보증금 1억원에 임대하고 전세권등기를 해줬다. 참저축은행은 같은 해 9월 이씨에게 1억 5,000만원을 빌려줬고, 대여금채권을 담보하기 위해 부동산 임대보증금 1억원에 관해 채권양도계약을 맺고 전세권에 대한 전세권근저당권설정등기를 마쳤다. 이씨는 2012년 6월 건물을 박씨에게 돌려줬다.

참저축은행은 2012년 7월 박씨에게 전세권근저당권자로서 이씨의 전세금보증금반환채권 중 8000여만원에 대한 채권압류 및 추심명령을 받아 박씨에게 통지했다. 박씨는 2010년 이씨에게 7,000만원을 빌려줬고 이씨가 공과금 450만원을 내지 않았다며 법원의 추심명령이 송달되기 이전에 자신의 대여금을 이씨의 임대차보증금반환채권과 상계해 반환채권은 건물을 반환한 날로 소급해 소멸했다고 주장했다.