양도소득세 절세법

[선경부동산]

2주택자 양도세 적은것 먼저 팔아야 유리
취득·등록세 중개수수료 납부서류 챙겨야

정부는 부동산 투자로 부를 축적하는 것을 억제하는 방향으로 양도세법을 개정했다. 부동산은 이제 한물갔다는 생각이 들 정도로 강력하다. 하지만 잘만 대비책을 세우면 합법적인 절세방법이 없는 것은 아니다.

◆부동산을 오래 보유하자=정부는 투기 목적의 단기매매를 막기 위해서 부동산을 오래 보유할수록 양도소득세를 적게 내도록 하고 있다. 단기 양도의 경우에는 양도가액에 대해 실거래가액의 적용, 장기보유특별공제의 배제, 1가구 1주택 비과세 적용 배제, 고율의 양도소득세율 적용 등의 규제를 가하고 있다. 때문에 절세를 위해서는 오래 보유하는 것이 좋다.

◆2주택 이상에도 절세법은 있다=집이 2채 있는 경우에는 양도소득세가 적게 나오는 집부터 먼저 양도해야 한다. 왜냐 하면 먼저 양도하는 집만 세금을 내면 나중에 파는 집은 1가구 1주택 비과세 혜택을 볼 수 있기 때문이다.

◆실거래가와 기준시가를 비교하라=실제로 손해 보고 팔았거나 양도 차익이 거의 없는 경우에도 기준시가에 의해 계산하면 양도소득세가 제법 나오는 경우가 종종 있다. 이때에는 양도소득세를 실거래가액으로 신고하면 된다.

◆연중 2회 이상 양도는 피하자=소유하고 있는 부동산을 한 해에 몽땅 양도하는 경우의 세금은 매년 1개씩 나누어 양도하는 것보다 훨씬 크다. 그 이유는 양도소득세율이 1년 단위로 계산되는 초과누진세율이기 때문이다. 즉 양도 차익이 크면 클수록 세금이 훨씬 크게 늘어난다는 말이다.

또 양도소득기본공제 250만원도 1년 단위로 공제가 가능하기 때문에 연중 중복 양도의 경우에는 불리하다.

◆증빙서류를 철저히 챙겨라=실거래가로 양도소득세를 신고하는 경우에는 양도소득세 계산시 양도가액에서 당해 자산의 매입가액, 취득세 및 등록세, 부동산중개수수료 등 취득에 소요된 비용과 양도하기 위하여 직접 지출한 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대 등이 모두 공제된다.

	▲ 이민재 공인회계사

또 부동산을 취득한 후 이용 편의나 가치를 증가시키기 위하여 지출한 비용(용도 변경 개조비용, 냉·난방장치 설치비용, 빌딩 등의 피난시설 설치비용 등)도 필요경비로 공제받을 수 있다.

(이민재·공인회계사)