아파트 매매추이 및 향후 전망(서산 센트럴 아이파크 분석 P2-1)

[늑돌이]

지난 포스팅을 이어 다시 본론으로 들어가서..

제가 마지막에 e편한세상의 시세흐름을 좀 더 편집하여 유첨한 이유가 있습니다.

그 지역의 시세흐름을 좀 더 객관적으로 이해하기 위해선 해당지역의 .. 소위

'대장동네, 대장아파트'

흐름을 확인하여 예측하는 방법이 가장 객관적일 것입니다.

어짜피 기타동네? 기타아파트?는 대장?의 흐름에 뒤따라 가기 때문이죠..

예를들어..

서울은 강남3구와 마용성

천안은 불당동, 대전은 도안신도시, 부산은 해운대구, 대구 수성구 등등

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물론 서산의 경우 e편한세상이 대장주라고 단언할 수는 없습니다.

(전글에서 말씀드렸듯 대장아파트는 여러가지 정황상 24.1월 입주한 푸르지오더센트럴 일듯합니다..)

그러나, 시세를 주도하고 있는 동네는 '예천동' 이라는 것은 서산시민은 누구나 동의할 것이며,

그 중, e편한을 선정하여 분석하는 이유는..

첫째, 거래량입니다.

-시장의 향방(추이)을 해석하려면 기본적으로 거래량이 수반되어야 하는데요

(참고로, 24년 거래량- e편한 61건, 중흥s클래스 - 40건, 라온프라이빗 - 13건 입니다.)

둘째, 추이를 해석하기 위해선 '일정기간'이 필요합니다.

- 이는 일시적인 issue에 치우쳐, 자칫 '숲이 아닌 나무'를 보는 과오를 범하지 않기 위함이죠

셋째, 해당 아파트의 연식을 고려하지 않을 수 없습니다.( 신축 또는 준신축 )

- 어느 지역이나 신축 또는 준신축(해석에 따라 보통 다르지만 입주 5~7년 이내..최대 10년 이내)

넷째, 매물건수입니다.

이중에서 특히 중요한 것은 거래량과 매물건수 입니다.

즉,

매물건수의 누적은 '매수자들의 심리가 위축되거나 둔화'하고 있다는 것을 의미'함과 동시에

매도자들의 '차익실현 또는 이동수요' 욕구가 강하다는 것을 의미하기 때문입니다.

이때, 변곡점( 상승 또는 하락 )이 올 경우는 보통 '대규모 거래량이 터진 후' 상승 또는 하락이 오기 때문입니다.

(이는 주식시장의 원리와 대동소이 합니다. 각각의 이동평균선의 변곡점마다 대규모 거래량이 터지곤 하죠)

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그럼, 다시한번 e편한세상의 시세흐름표를 보도록 하겠습니다.

자료를 알아보기 쉽게 하기 위하여 제가 약간 편집을 했는데요..

-2017입주후, (분양권때부터 인기가 있었으니..) 꾸준한 거래량을 수반되면서 1차 상승이 일어났고,

-1차 상승의 피로감?으로 2020년 4/4분기까지 조정기를 거쳤습니다.

-2차 상승은 2021~2022년 전국적인 집값상승과 푸르지오더센트럴 분양과 함께 '외부 투자세력?'이 오면서

거래량을 수반한 큰 폭의 가격상승이 왔습니다(5억이상 수건 체결)

(이때, 세계적으로 코로나 극복을 위해 금리를 빠르게 인하하여, 시장에 유동성이 매우 풍부하게 되었습니다.

이로 인하여 저금리로 은행대출을 활용한 레버리지 투자가 쉽게 이루어질 수 있는 시장환경이 생긴거죠)

-2022년 하반기부터 엔더믹에 따른 수요폭발로 물가상승을 억제하기 위해 '금리가 폭등'하면서

투자자들은 차익실현에 나선 후,

2023년 차익실현' 물량이 쏟아지면서 '중폭의 하락'이 왔습니다.

-2023년 상반기 전,후 바닥은 친듯하며, 2/4분기~현재 매물을 소화하면서..

상반기 급매물 소진 후, 하반기 조금씩 상승거래가 이루어지면서 '완만한 상승곡선, 즉, 강보합' 상태입니다.

(이는 특례보금자리론의 영향이 큰것으로 보입니다)

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그럼 두번째 매물현황을 보도록 하겠습니다.

e편한 만의 그래프를 제가 못찾아?? 예천동 전체의 매물현황을 보도록 하겠습니다.

위 표를 보시면 위에서 말씀드렸듯 2023년 상반기 바닥다지기를 하였지만,

여전히 매물은 계속 증가하고 있는것을 보실 수 있습니다.

이는..

- 2차 상승기에 gap투자 물건이 아직 충분히 소화되지 않고 지속적으로 매물이 출회되고 있으며

- 더불어, 부담을 느낀 지역 실수요자의 동반 차익실현 매물이 함께 출현되고 있는 현상이라고 볼 수 있습니다.

그럼 여러가지 해석은 차지하고,

결론적으로..

서산아파트의 향후전망을 어떠할까요?

아니, 다시 상승곡선은 언제쯤일까요?

위에서 여러가지 지표를 가지고 말씀드렸다시피,

다시 아파트가 상승곡선을 그리기 위해선 아래 몇가지 필수적인 요소가 수반되어야 할 것입니다.

첫째, 한차례 거래량이 다시 폭발해야 합니다. 그래야 gap상승을 바라볼 수가 있습니다.

현재처럼 매물이 쌓이는 상황에서는 가격상승을 바라보기는 좀 무리가 있습니다.

둘째, 금리가 실수요자들이 감당?할 수 있는 수준까지 도달해야 합니다.

개략, 우리나의 경제수준을 감안 시, 한국은행 기준금리가 1.5%~2% 수준까지는 가야 할 것입니다

( 저정도 금리면 대출금리는 3%후반~4%대 중반이 될 것입니다)

셋째, 매매가대비 전세가의 gap 이 85% 전,후까지 상승해야 합니다.

그래야 서민들의 주거사다리 역활을 할 수 있을것이며, 실거주 투자자들이 움직일 수 있을것이기 때문입니다.

이 세가지가 수반되지 않으면..

재 상승을 위해, 한동안 등락을 거듭하는 '아름다운 조정기?'을 거칠 수 밖에 없는 구조일것이라고 예측됩니다.

물론, 가장 중요한 두가지라는 것이지 다른 요인들도 직,간접적인 영향을 미칠것입니다.

인구유입,개발계획 발표, 기업유치 등등

하지만 이런요인들은 장기간에 걸쳐 서서히 영향을 미치는 요소이며,

서산의 여건상 쉽게 이루어질수 없는 상황이므로 impact 있는 영향을 끼치진 않을 것입니다.

또한, 정책적 이슈 들도 영향을 끼치겠죠

( 2024년 총선이 있으니, 여당 입장에선 선심성?정책- 특히 2~30대 청년층 대상 정책-들이 나올 것입니다)

그러나 이 또한 상반기 특례보금자리론 처럼 잠깐 반등하는 '찻잔속의 태풍'으로 끝날 가능성이 높을 것 같습니다.

왜냐하면, 근본적인 수급이 맞지 않을것이기 때문이죠

따라서, 안정적인 재상승을 위해선..

'아름다운 조정기'는 최소 1~2년 또는 2~3년 정도로 예측됩니다.

(확률적으로, 2~3년에 가까울 것 같습니다 ㅜㅜ)

금리 또한, 글로벌 리더인 미국이 각종 지표들( cpi,근원물가,ppi,소비자 심리지수 등등)'이

'정점 또는 정점인근'으로 예측되고 있고,

많은 전문가들과 실물지표들이 금리인하 시작이 2024년 6월 전,후로 예측하고 있으니까요

(제 생각으로는 한국은행 기준금리가 1.5%~2.0% 사이 되려면 2025년 말 전,후로 예측됩니다)

내집마련을 준비하고 계시는 분들은 참고하시기 바랍니다~~^^

그럼 글을 정리해 가며..

major시장의 그래프를 몇개 더 보겠습니다.

포스팅글과 비교해 보시기 바랍니다^^

첫번째 사진은..

강남, 마용성 등 대한민국 전체를 lead하는 서울시장 中 제가 직장생활때 거주했던 마포구의 대표아파트

마포래미안푸르지오 자료입니다.

( 물론, 저는 저 아파트에 거주하진 않았습니다 ㅜㅜ 인근 마포역 옆 용강래미안에... 그래도 래미안!!)

두번째 사진은,

인근지역을 한번 보는게 좋을것 같아서 천안의 가장 hot~~한 지역인 불당동내 아파트 하나를 무작위로 선정함

세번째 사진은, 대전 도안신도시내 아파트입니다.

그래프의 전체적인 양상은 전체적으로 대동소이 하다는 것을 알 수 있습니다^^

https://blog.naver.com/jsyoona66353/223271858493

아파트 매매추이 및 향후 전망(서산 센트럴 아이파크 분석 P2-1)