죽어도 강남.
나도 강남 빌딩 주인 될 수 있다.
정리
p9
강남을 선택하는 이유...?
부동산은 잡초 같다.
부동산은 어떤 악조건에서도 우상향해 왔다.
구지 강남빌딩을 사야하는 이유는 첫째 경기에 민감하지 않고 둘째 공실우려가 없고 셋째 가격하락이 없다.
여러부동산 중 빌딩을 사야하는이유...?
지금까지 대한민국 부동산시장은 아파트가 대세 였다면 지금은 수익형 부동산이 대세다.p9
요즘 은퇴자들이 찾는 부동산 상품은 아파트가 아니고 월세 꼬박꼬박 나오는 상가나 빌딩이다.
강남빌딩은 실제 사용할목적으로 매입하는 사람들이 많다는 것이다.p22
예를들어 빌딩한채를 사서 2개층은 주인이쓰고 나머지는 월세를 받아 대출이자를 내는 식이다.
지금은 소형아파트,꼬마빌딩이 대세다.p24
대한민국 아파트시장을 이끌어가는 평수는 20평대 중하반 아파트다.
지역따라 차이는 있지만 20평대가 대세다.
p27
주택에서 업무시설로 용도변경하면 담보가치가 올라가고 은행대출이 업 된다.
요즘 상가,빌딩시장도 10억대의 수익률이 제일낮다.
이유는 이 가격대의 매수자가 많아서다.
40~50억대 가 마의 구간이다.
매수 희망자가 적어 수익률이 좋다.
강남은 2~3%,강북은 4~5% 의 수익률을 보이고 있지만 빌딩가격상승은 물론 강남이
앞선다.
p32
은행대출 조건
1.개인 신용도
2.담보가치
3.수익율
신용도를 높이는 방법은 적금 드는 것이다.
대출은 얼마나 받을까...?P34
물론 정답은 없다.
하지만 경험상으로
금리 3% 일 때 대츨금은 건물대비 50%
금리 4% 일 때 대츨금은 건물대비 40%
금리 5% 일 때 대츨금은 건물대비 30%
P36
빌딩은 “내가좋아하는걸” 사는게 아니고 “남이 좋아하는 빌딩”을 사야한다.
내가아닌 남이란 새로건물을 사들이거나 임차해 들어올 사람을 말한다.
사람들에게 인기있는 건물은 그 만큼 수요가 크다.
나만 좋아하고 내멋에 지은건물은 새주인이나 임차인을 만나기 어렵다.
P37
1층이 주차장인 건믈은 피해라.
리모델링할 때 그만치의 주차장을 확보해야 된다.
리모델링 자체가 어렵다고 봐야 한다.
P38
신축,리모델링할땐 인근지역의 수요를 예측해야한다.
80평---월세500만
50평---350만
30평---150만
80평이 잘나가는지...?
작은평수가 잘나가는지...?
화장실을 사무실안에 넣을지...?
복도로 뺄지...?
철저한 시장조사와 치밀한 설계가 필요하다.
몇층으로 지을것인가 보다 임대수요와 목적이 먼저다.
p39
자리좋은 공실--자리에 눈이멀어 임대수요를 따지지 않은빌딩.
자리나쁜 만실---목 좋지않은 지역은 건물주가 임대수요가 많지 않다는걸 알기 때문에
사전분석을 치밀하게 한경우를 말한다.한층당 무료주차 1.5대,보증금할인--등
역세권 건물이 유리하지만 5~10분 떨어진 빌딩도 이외로 인기있다.특히사옥용 빌딩은 ceo가 자가용출퇴근하니 역앞보다 조금떨어진 조용한동네를 선호하고 10분정도 운동삼아 걷기좋은 거리다.
p40
옥상을 어떻게 활용하느냐에 따라 빌딩의 가치도 달라진다.
p47
사거리코너는 일조권이나 조망권 확보가 유리하다.
이런자리에 건물을 올리면 꼭대기층부터 임대가나고곤 한다.확터인 시야를 확보할수 있기
때문이다.
p48
대로변은 짧고 후면이 긴 대지---예쁜6층 빌딩이 못난이 땅을 감추고 대박을 쳤다.
40억에도 안팔리던 땅이 10억들여 지어 85억에 매각했다.
p58
좋은 정보는 형제지간이라도 공유하지 않는다.
p63
빌딩엔 가짜 임대계약서가 허다하다.
주위시세를 꼭~확인 해라.
p93
연예인 주택단지---삼성동 현대주택단지.
p98 연예인건물지도 있슴
연예인들은 청담동을 좋아한다.
연예인 소유한 54개 빌딩중 청담동이 23개,바로인근 삼성동이 10개
총 50%가까이 청담동에 빌딩을 소유하고 있다.
연예인들은 이미지 관리상 죽어도 청담동인 것을 알수 있다.
이유는...?
1.외지인들이 오지않아 인적이 드물다.
오래전엔 “한적하고 외진” 이렇게 출발했지만 지금은 청담동하면 “명품의거리”
“부티가나는 동네”이다 보니 이미지 관리상 니도나도 청담동을 택하는 것 같다.
압구정처럼 복잡하지 않으면서도 카페,고급음식점,헤어숍,대형연예 기획사 들이
주위에 밀집해 있고 청담동의 또 하나의 메리트는 명품학군이다.
P110
테헤란밸리,강남대로 같은 간선대로변엔 국내의 내노라하는 유명기업인이 밀집해 있다.
이들은 주로 회사가 자리한 간선도로의 이면이나 삼면도로에 있는 빌딩을 주로 사들인다.
이들 주거지역시 강남을 벋어나지 않는다.
129
청담 아일랜드
청담사거리(A)-학동사거리(B)-압구정로데오거리(D)
최근에 이건희,홍라희,정용진,임세령과 삼성생명,제일모직..등이 사들이는 곳이기도 하다.
거기다 연예기획사들이 밀집해 있어 “한류거리”라고도 불린다.
강남빌딩
129
청담 아일랜드 (약 69.000평)
청담사거리-학동사거리(B)-압구정로데오거리
최근에 이건희,홍라희,정용진,임세령과 삼성생명,제일모직..등이 사들이는 곳이기도 하다.
거기다 연예기획사들이 밀집해 있어 “한류거리”라고도 불린다.
청담사거리에서 압구정로데오 역으로가는 라인의 땅값은 평당3.5억원--매물도 귀하고
부르는게 값인 대한민국 요지경 섬이다.
131
골프의거리(도곡로)
뱅뱅사거리에서 도곡동 사거리까지
양재역,강남역이 꽤 멀어 어중간한 입지고 배후에 주택도 별로 없다.
매장을 운영하는 이들 에게만 좋은 구역이다.
[골프의 거리]
132
압구정 로데오거리
2005년(평당 1억)이나 2016년이나 변함이 없다.
전성기때 평당 1.7억 나갔지만 지금은 1억이다.
100평으로 치면 170억원 까지 나갔다가 지금은 100억이다.
앞으로 뜰 가능성이 매우 높다.
뜨는 이유는...?
1.평당 2~3억하는 청담동,가로수길 상인들이 유턴할가능성이 높다.
가로수길이라고 영원히 호황일수는 없다.현재의 임대료를 물며 이익을 남길수 있는 세입자는 하나도 없다.현재는 대기업의 안테나숍 위주로 재정비 중이다.가로수길은 현재 상한선에 왔다고 봐야 한다.
처음 가로수길에 자리잡았던 상인들이 세로수길로 밀렸다가 그마져도 성수동이나 이태원경리단길,상수역과같은 외곽으로 다시 빠지는 중이다.
10년이면 강산도 변한다지만 서울시내 중심상권이 10년을 주기로 바뀐다는 속설이 있다.
그러면 얼마남지 않았다는 거다.
예1)
홍대상권은 서대문구 일대에서도 신촌,이대앞 지역에밀려 가장 소외된 상권이었다.
한때 홍대 부근의 시세가 신촌시세의 30% 수준이었다.
지금은 당연히 앞서고 있다.상전벽해가 따로 없다.
예 2) 가로수길
저녁이면 가로수에 가로등 불빛이 가려 음침했던 지역이 가로수 길이다.
2002년 평당 1000만원 하던게 2016년7월 기준 2.2억~2.5억원 이다.
1,2층상가 보증금 5천/월420만---지금은 보증금 10억/월5천만원이고 권리금은 12억이다.
현재 세로수길은 평당 1억~1.2억 수준이다.
2.로데오거리는 국내최고의 부유층이 몰려있는 아파트단지가 배후로 자리잡고 있다.
3.로데오건물주들이 “상권을 살리고 보자”는 여론이 형성되 있다.
임대료를 낮추어주고 “갑질”도 하지말자는 인식이 생긴 것이다.
4.한양,현대,미성 아파트 재건측 완료돼 고층아파트가 들어서면 그만큼 인구유입도 늘어 난다.
위치로 보면
로데오거리 우측엔 청담동 아일랜드,좌측엔 신사동 가로수길
거리형성이 하루아침에 이루어지지 않지만 처음엔 서서히 움직이다가 변화에 가속이 붙으면 이미 늣다.
132
스키의거리(논현로)--차병원 사거리.
땅값 상승은 골프의 거리보다 못하다.
136
압구정 성형의 거리--죽어도 월세 안밀리는곳.
가깝고 끈끈한 인맥으로 이어져 있다보니 소문에 민감한 곳이 압구정동 성형거리의 특징이다.“임대료가 밀렸다”는 얘기가 의사들 사이에 퍼지면 금세 망했다는 소문부터 나도는 곳이 바로 이구역이다.굶어죽어도 임대료 체납은 금물이다.
옛적엔 한 건물에 두 개의 성형의원이 들어오는걸 금기로 여겼는데 요즘엔 “메디컬빌딩”이라는 프리미엄을 누리며 상생하는 방식이 트랜드다.
서로 헐뜯으면 동네수준도 떨어지고 상권도 죽는다는걸 의사도,건물주도 잘알고 있는지역이 압구정의 성형거리이다.
국제거리,글로벌거리--삼성동 한국전력부지 주위도 유망하다
대한민국에서 외국계 기업이 가장많이 밀집한 곳이다.
코엑스,인터컨티넨탈호텔,공항터미널,섬유센터,아셈타워, 등 국제거리를 뒷받침할 인프라도 훌륭하게 조성되어 있다.한전부지 주위땅들을 현차그룹이나 계열사,협력업체들이 사들이고 있다.
서울시는 지하상가 조성계획을 세우고 잠실로 건너가는 탄천다리도 하나더 만들예정 이다.
138
삼성전자 서초사옥의 실수
삼성전자 서초사옥은 강남역 뒤편에 있다.
강남역은 땅값도 비싸고 어중이 떠중이가 바글바글 하는 곳이다.
왜 이런곳에 글로벌 일류기업의 본사가 들어 섰을까...?
이회장의 별장도 삼성동아이파크 뒤에있고 감정원자리도 삼성생명이 2328억원에 사들였다.
삼성동에 지하철역 이름도 삼성역이다.부동산전문가들도 삼성이 베팅할거라 믿었는데..현대의 품으로 안겼다.
141
지금은 차분하고 조용한지역이 각광받는 시대다.
위기에 빠진 홍대상권--지금은 차분하고 조용한지역이 각광받는 시대다.
세입자의 임대료 체납문제로 골머리 썩이고 있는 건물주가 많다는 소식 때문이다.
이제는 시끌벅적한 먹자골목보다 차분하고 조용한지역이 각광받는 시대다.제2의 홍대 거리는 어디가될지 한번고민 해봐야 될 때다.
154~157
버려진 자투리땅이 기적을 만든다.
10~15평의 자투리땅은 시세의 30~50%가격 으로 싸게 나온다.
13평의 작은 부지에도 건물을 지을수 있다.
자투리 땅에 투자할때는 땅의면적보다 도로여건,진입로,모양등 질적인 부분을 더 중요하게 고려 해야 한다.크기가 아니라 품질이 중요하다는 이야기 이다.
자동차1대의 주차공간은 1.5평이면 된다.
159
강북은 성수동,강남은 선릉공원
제2의 가로수길로 뜨오르는 성수동
강북임에도 성수대교만 건너면 바로강남과 연결 되는데다 서울숲 바로옆에 위치한 갤러리아포레에는 연예인들,재벌2~3세들이 살고 있단다.이곳은 강북임에도 고급스러운 분위기가 조성되는 중이다.
이태원 열기가 경리단길,홍대열기가 연남동으로 번지고 있다.
164
건물주는 임대차걔약을 작성할 때 “제소전 화해조서를 관할법원에서 받기로 한다”는 조항을 넣는것이 좋다.이조항은 계약기간이 종료되거나 임대료가 연체되었을때 별도의 소송없이 바로 명도집행이 가능하다.
건물매매시
1.구청에가서 건축물대장 직접 확인해라.
2.세입자있는 상가는 반드시 보증금과 임대료액수를 직접 체크해야 한다.
174
역마살 끼어야 빌딩투자 성공 한다.
아침다르고 저녁다르게 보이는게 부동산이다.맑은날,비오는날..수시로 답사하는 끈기와 노력이 필요하다.
부지런을 떤만큼 결과는 달라진다.
잘아는 지역을 투자하라는 말도 그런이유에서다.
현장조사는 최소한 10번은 해라.
185
세금모르면 폭탄 맞는다.
전담 세무사와 각본야의 전문가를 꼭~끼어서 일을 진행해야 한다.
세무투서,탈세투서는 보상금도 꽤 크다.
189
강남빌딩 매입시 포기하지 말아야 하는 두가지
1.환금성
2.발전가능성
190
투자처로 어느지역이 유망한가...?
서울시청 깃점으로 동남쪽은 하남미사지구.
동북쪽은 다산진건,지금지구,남쪽으로 동탄2지구.
서쪽으로 김포검단지구.
[하남미사지구-청담역 까지 서쪽으로 11km]
동북쪽은 [다산진건,지금지구--강남역 까지 서쪽으로 20km]
[김포검단지구--강남까지 동쪽 약40km]
빌딩살때 대출금 비율은...?
이자 3% 50% 대출
이자 4% 40% 대출
이자 5% 30% 대출
2017/06/30
2017/06/27 화욜