2016년 양도소득세 세율 계산방법 및 장기보유특별공제

[왕중왕]

안녕하세요 래미안부동산 신현우입니다.

오늘은 양도소득세 포스팅을 작성하도록하겠습니다.

양도소득세 과세대상​​​

구분	과세대상
토지와 건물	부속 시설물과 구축물 포함
부동산권리	※부동산을 취득할 수 있는 권리[분양권등] ※부동산을 이용할 수있는 권리 [전세권,지상권 등]
주식출자지분	※상장법인, 또는 협회등록법인 대주주의 거래분과 장외거래분 ※비상장법인의 주식 모두 과세
기타자산	※특정주식 [부동산 과다 법인의 주식,골프 등 업종 영위 법인의 주식 등] ※골프,헬스클럽,콘도미니엄 회원권 ※토지,건물,부동산권리와 함께 양도하는 영업권

양도소득세는 누신제율 방식입니다.

2년이상 세율은 6%~38%입니다.

1년미만 세율은 50%입니다.

2년미만 세율도 40%입니다.

양도하실때 보유기간은 상당히 중요합니다.

​2016년 양도소득세 세율입니다.

자 산 구 분		세 율
※토지·건물 ※부동산에 관한 권리	2년 이상	1,200만원 이하 4,600만원 이하 8,800만원 이하 1억5천만원 이하 1억5천만원 초과	6% 15% 24% 35% 38%	누진공제
				108만원 522만원 1,490만원 1,940만원
	1년 미만	50% [주택 및 조합원 입주권은 40%]
	2년 미만	40% [주택 및 조합원 입주권 제외]
·1세대3주택이상 [주택과 입주권 합이 3이상]		누진세율[장기보유특별공제됨] 단, 투기지역은 누진세율 + 10%
·비사업용토지		누진세율 [장기보유특별공제 배제] 단, 투기지역은 누진세율 + 10%
·미등기자산		70% [장기보유특별공제배제]

양도소득세는 양도가액 - 취득가액 - 기타필요경비 = 양도차익

양도차익 금액에따라 양도세금이 결정됩니다.

예 ] 취득가액 1억원 양도가액 8000만원에 매도를 하셨을경우엔

양도차익은 -2000만원 세금은 0원입니다

그렇지만 납부할 세금이 없더라도 신고는 꼭하셔야합니다.

예] 양도차익이 2800만원입니다.

그렇게되면 구간이 15%에 걸리게됩니다. 그래서 2800*15%=420만원이 되는게아닙니다.

왜냐면 1200만원까지는 6%이니 1200*6%=72만원 이기때문입니다.

1200초과~2800까지는 1600만원 1600만원 증가분에 15% 곱하시면 240만원

이렇게하면 72만원[6%구간]+240만원[15%구간]=312만원이 양도소득세가됩니다.

하지만 이렇게 계산하기면 너무 복잡하시니

그냥 2800*15%=420만원 이대로 계산하신뒤에

15%세율 표를 보시면 108만원 누진공제액을 빼주시면됩니다.

그럼 420만원-108만원 312만원이 나오십니다.

필요경비

필요경비
필요경비 인정	필요경비 불인정
​1.취득세,등록세 2.세무사 수수료 3.법무사 수수료 및 중개수수료 4.샷시설치,발코니,방 확장 공사비용 5.토지초과이득세 및 개발·재개발부담금 6.상,하수도 배관공사 7.난방시설 교체비용[보일러 등] 8.소유권 확보 소송비용, 화해비용 9.장기할부조건 연부이자 10.올림픽선수촌아파트 기부금 11.경매 취득시 유치권 변제금액[판결문 첨부시] 12.건축허가취소의 행정소송비용 13.사해행위 소송 시 국가화해비용 14.경락대금에 불포함된 대항력 있는 전세보증금 15.토지개량을 위한 장애철거비용 16.불법건축물 철거비용 17.묘지이장비[세금계산서] 18.부동산 매각 광고료 19.대신 지급한 매수인 등기비 20.매입한 채권 매각차손금액 21.대신 지급한 전매도인의 양도세 22.취득 시 부담한 부가가치세[비사업용] 23.양수인 부담한 양도자의 연체료 24.학교용지 확보 부담금 및 기반시설 부담금 25.이축권 취득비용	1.고가 샹들리제 등 구입비용 2.벽지, 장판 교체비용 3.싱크대, 주방기구 구입비 4.페인트 및 방수공사비 5.외벽 도색비용 6.보일러 수리비용 7.임차인퇴거 보상비용 8.금융기관 대출금 지급이자 9.경매 취득 시 세입자 명도비용 10.택지초과소유부담금 11.은행대출시 감정비,해지비 12.장기할부조건 연체이자 13.경매 낙찰금 지연에 따른 이자 14.매매계약 해약으로 인한 위약금 15.경품아파트 원천징수 소득세 16.세입자에게 지출한 철거비용 17.토지 취득 시 학교법인기부금 18.아파트중도금 선납 시 할인비용 19.취득세의 납부지연 가산세,연체료 20.주택청약예금의 이자상당액 21.수목재배 비용 22.오피스텔 비품 구입비 23.토지의 하자를 이유로 지급한 비용 24.경락대금에 불포함된 대항력 없는 전세보긍금

장기보유특별공제​

자 산 구 분	공 제 율	1세대 1주택
		공제율
3년이상 4년이상 5년이상 6년이상 7년이상 8년이상 9년이상 10년이상	10% 12% 15% 18% 21% 24% 27% 30%	24% 32% 40% 48% 56% 64% 72% 80%

양도소득세는 기본공제[1년에 1인 250만원 공제]+장기보유특별공제

두가지에서 공제받을수있습니다.

장기보유특별공제는 3년이상부터입니다

토지·건물은 계약서작성>중도금>잔금 3단계를 걸쳐서 진행됩니다.

양도시기나 취득시기는 원칙적으로 대금청산한 날입니다.

잔금지급일이 양도시기가 됩니다.

만약 대금청산일이 불분명할경우엔 등기접수일이 취득·양도시기가됩니다.

양도시기는 장기보유특별공제에 영향을 미치기에 매우 중요합니다.

토지 건물 부동산에 관한 권리 및 기타자산 양도소득세 예정신고기한은

양도시기가 속하는 달의 말일부터 2개월

확정신고기한은 양도일이 속하는 다음 해의 5월1일~5월31일 입니다.

양도소득세는 자진신고가 원칙이며 양도차익이 없거나 마이너스여도 신고를해야하며

예정신고를 하지않을경우에 무신고가산세가 부과되니 주의부탁드립니다.