영등포 꼬마빌딩 답사

[뽀리]

빌딩의 신이 추천한 지역이기도 하고,
지역 대부분이 준공업/상업지역(서울 중공업지역의 82%가 서남권)으로 되어 있음에도 평단가가 저렴한 곳. 동으로 치면 영등포동, 당산동 일대이다.

영등포시장역을 기점으로 북쪽은 이미 새 주상복합이 들어서서 여의도와 비슷한 분위기를 나타내고 있었지만, 남쪽은 아직 쪽방촌보다 조금 나은 수준이었다. 하지만 지역 대부분이 재개발지역이고, 영등포시장조차 일부는 주상복합으로 바뀐다고 하니 10년 후의 모습은 사뭇 다를것이다.(이미 펜스를 친곳도 있었다.) 걸어서 여의도를 갈 수 있을만큼 지리적 이점이 좋은 것도 강점이다.

오세훈 시장이 2/27일 ‘서남권 대개조’를 발표하며 여의도(영등포)를 기점으로 서남부지역을 활성화시키겠다는 것과 준공업지역의 일부지역을 상업지역으로 종상향 시키고, 준공업지역의 주거정비용적률을 250% > 400%로 늘려준다고 한 것을 보더라도 영등포지역은 앞으로도 개발의 수혜를 받을 것 같다.

주의할 점이라면 공사비 증대로 재개발이 지지부진해질 수 있다는 것과 주변에 재래시장이 여전히 많다는 것.(영등포시장, 청과물시장 등) 물론 청량리 재래시장만큼 허름하지는 않지만 미관상 보기가 좋지는 않다.

1. 영등포동 3가 4-14
영등포 재개발 바로 건너편. 이 구역 전체가 상업지역이다. 역에서 가깝지는 않지만 광도로와 접해있고, 영등포시장에서 횡단보도만 건너면 되서 접근성이 좋다.
다만 성인pc방으로 되어 있어 주변환경이 좋지 않다. 주변 오피스텔의 호갱노노 후기에는 노숙자도 간간이 있다고 한다. 내가 보는 건물 또한 성인pc방으로 되어 있다.

16억 1995년
21평(평당 7450만), 연면적 37평
지상2층
보증금 2천 / 임대료 508만 (임대수익률 3.8%)
올근생
일반상업지역

주변을 보면 1층 월세가 2~300 수준이고, 2층 월세도 꽤 받는 것 같지만 이 건물 조건에 월세 500은 맥스일 것 같다. 만약 임차인이 나가거나, 월세를 안낸다고 버틴다면(조폭이라도 연계되어있다면 달라고 할수도 없을 것 같아) 한달에 700만원에 달하는 대출이자를 오롯이 감당해야하는데 내가 삼키기엔 너무 크다.

2. 영등포동6가 95-9
16억 1961년
24평(평당 6700만), 연면적 7평
지상1층(외관상으로는 2층 건축물처럼 보임)
보증금 2천 / 임대료 180만 (임대수익률 1.3%)
올근생
중공업지역

청과물시장 사거리에 위치했다. 대로변임에도 아직은 허름하다. 유동인구는 제법있다. 김안과병원 건너편이라지만 이쪽으로 넘어올 지는 미지수. 과일사러 오는 사람들이 들를 곳 같다. 1961년으로 너무 낡아 리모델링이 필요해보이는데, 주변에 리모델링된 건물이 잘 없는 것으로보아 그만큼의 상권은 형성된 것 같지 않다.

3. 당산동1가 93-2
6.6억 1985년
17평(평당 3700만), 연면적 15평
지상1층
보증금 1.3천 / 임대료 125만 (임대수익률 2.3%)
올근생
중공업지역

만만하게 덤벼볼 수 있은 곳. 청과물시장 내에 위치한 점과 작은 평수가 발목이긴하다. 바로 옆 건물엔 다가구인지, 다세대인지를 지어 분양하고 있었다. 월세도 나오고, 설사 안나오더라도 충분히 이자를 감당할 수 있어 끌렸던 곳.

이후 최진혁수석과 얘기를 했는데,
3번 매물의 경우는 자식에게 증여로 묻어두는 곳이라고 했다. 대지면적이 17평으로 작은데 리모델링도 안되는 곳은 개발이 안되 매력이 없기 때문이다. 실제로 지금 17평에서 15평을 바닥면적으로 쓰고 있는데, 만약 리모델링을 할경우 바닥면적이 11평으로 줄어든다. 11평짜리 8층을 만들어봤자 누가 들어올까 싶다.

3번매물 소유주는 이 부동산을 19년에 5.2억에 샀는데 5년이 지난 지금 6.6억에 매각을 시도하고 있다. 27%의 수익률이다. 반면 2번 매물은 20년에 11.2억에 매수하여 4년이 지난 지금 16억에 매각하고 있다. 4년만에 43% 수익률이다.
수익률 두배.
대로변과 땅크기의 중요성에 대해 알게 해주는 증거다.